Sentença de Julgado de Paz
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RELATÓRIO:A-, identificada a fls. 1 e 3, intentou, em 30 de setembro de 2013, contra B-, melhor identificada, a fls.2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 1.258,60 € (Mil duzentos e cinquenta, relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de agosto de 2011 e o mês de setembro de 2013; quota extraordinária para pintura da fachada; penalização de 25% por falta de pagamento; honorários de advogado e despesas com o processo. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento das mensalidades que se vencerem na pendência da acção, comparticipações extraordinárias, juros de mora, a contar da citação e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que: A Demandante foi nomeada administradora, na Assembleia Extraordinária de Condóminos, realizada no dia 6 de agosto de 2010 e mantém-se em funções até à data (Docs. n.ºs 1 e 7); a Demandada é proprietária, desde 8 de julho de 2011, da fração autónoma, designada pela letra “AC”, correspondente ao sétimo andar, letra B, destinada a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial do Seixal, sob o n.º xxxxxxxxx(Doc. n.º 2); o Regulamento de Condomínio em vigor no referido prédio foi aprovado em Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos, realizada em 6 de agosto de 2010 e prevê no seu artigo 10.º, pontos 5 e 6, que os condóminos que não paguem atempadamente as suas contribuições sujeitam-se ao pagamento de juros, agravamento em 25% do valor da dívida e ainda a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais se houver recurso aos tribunais, incluindo honorários de advogado (Docs. n.ºs 1 e 3); tendo sido enviada cópia do regulamento Interno em vigor, bem como da deliberação que o aprovou (Doc. n.º 4); assim, cumpre informar que, na Assembleia geral de Condóminos que teve lugar aos 8 dias de julho de 2011, deliberaram os condóminos presentes, em manter o valor das mensalidades de condomínio em vigor, cabendo assim á fração em epígrafe, a quantia de 28,01 € (Vinte e oito euros e um Cêntimo) – Doc. n.º 5; ainda na referida assembleia, aquando da discussão, na alínea e), do quarto ponto da Ordem de Trabalhos, deliberaram os condóminos presentes que “(…)os Condóminos com dívidas que se propuseram a efetuar planos de regularização da sua dívida, caso cumpram pontualmente com os mesmos ser-lhe-ão perdoados os agravamentos, no final da liquidação da dívida, sendo que se falharem com esta obrigação os agravamentos não serão retirados.”, manifestando a sua posição no que se refere às dívidas existentes no prédio (Doc. n.º 5); posteriormente na Reunião de Condóminos que teve lugar aos dias 11 de julho de 2012, os condóminos decidiram que, o valor da quota condominial a vigorar durante esse ano contabilístico seria de 28,01 € (Vinte e oito euros e um Cêntimo) – Doc. n.º 6; por último, na Assembleia de Condóminos que se seguiu aos dias 10 de julho de 2013, manteve-se o valor da mensalidade de condomínio, correspondendo assim à fração em epígrafe, o montante de 28,01 € (Vinte e oito euros e um Cêntimo) – Doc. n.º 6; ainda na supracitada reunião geral devido a problemas derivados das infiltrações decidiram os condóminos que deveriam ser recolhidos orçamentos com vista à recuperação e impermeabilização da fachada lateral do edifício. Nesta medida aprovaram a criação de uma quotização extraordinária para esta intervenção, tendo como referência, o valor de 2.000,00 € (dois mil euros) que deverá ser pago em trinta e seis meses com início em setembro do ano corrente, cabendo à fração em epígrafe, o valor global de 526,32 € (quinhentos e vinte e seis Euros e trinta e dois cêntimos) –Doc. n.º 7; tendo sido enviada à fração sub-júdice, por meio de correio registado, com aviso de receção, fotocópias das atas das supra mencionadas reuniões, sendo que, fora igualmente convocada para o efeito (Docs. n.ºs 8 a 11); encontrando-se a Demandada devedora das seguintes quantias ao condomínio: 308,11 Euros referentes às mensalidades de agosto/2011 a junho/2012; 336,12 Euros relativos ás mensalidades em dívida de julho/2012 a junho de 2013; 14,62 Euros, referentes à prestação extraordinária para obra pintura na fachada (08/09/13); 84,03 Euros, referentes à mensalidade de julho a setembro/2013; Devem ainda a Demandada, nos termos do Regulamento em vigor: 185,72 Euros, referentes ao agravamento de 25%, por falta de pagamento atempado, das mensalidades e, de acordo com o regulamento em vigor; 5,00 Euros, referentes a cópia não certificada da fração em vigor; 25,00 Euros, referente à certificação de cópias e 300,00 Euros, referente a honorários de mandatário judicial; o que perfaz um total, em dívida par com o condomínio, de 1.258,60 € (mil, duzentos e cinquenta e oito Euros e sessenta cêntimos) e a Demandada desde que adquiriu a propriedade da fração em causa não procedeu a qualquer pagamento, por conta do condomínio, não obstante, as diligências efetuadas, no sentido de reaver as quantias em dívida para com o condomínio (Doc. n.º 12). Texto fiel ao original, reconvertido para o Acordo Ortográfico.
Juntou 12 documentos (fls. 7 a 74) que igualmente se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes com a citação, veio a Demandada a ser, pessoal e regularmente, citada, em França, para contestar, no prazo, querendo, nada tendo dito.
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A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação da Demandada de pagar as quotas ordinárias de condomínio, ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento face às deliberações tomadas em assembleia de condóminos. **
Tendo o Demandante prescindido do recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 5), não obstante estar a decorrer o prazo para apresentação da Contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 24 de março de 2014 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo de 40 dias (Fls.122). **
Aberta a Audiência e estando apenas presente a Ilustre Mandatária da representante legal da Demandante – Sra. Dra. Patrícia Isabel Gomes - foi esta suspensa, designando-se a presente data para continuação e ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte da Demandada, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP), o que não aconteceu, pelo que se profere sentença. **
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir: **
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte da Demandada, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento e o documento de fls. 15 a 19 e verso, quanto à titularidade do direito de propriedade, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITODispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido, pessoal e regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
Neste caso, a Demandada encontra-se, pessoal e regularmente, citada, não apresentou contestação escrita, não compareceu à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pela Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina, pela falta de pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade da Demandada, para os anos de 2011, 2012 e 2013 é de 28,01 € (Vinte e oito euros e um cêntimos).
Igualmente resulta provado que a Demandada é proprietária da fração autónoma, objeto dos presentes autos, desde 8 de julho de 2011, e que, na qualidade de condómina, não pagou as quotas ordinárias de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de agosto de 2011 e setembro de 2013, inclusive, estando em dívida, por estas, o valor global de 728,26 € (Setecentos e vinte e oito euros e vinte e seis cêntimos).
Igualmente não pagou a Demandada a prestação da quota extraordinária para pintura e impermeabilização da fachada lateral do edifício, no montante de 14,62 € (Catorze euros e sessenta e dois cêntimos).
Resultando igualmente provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, pelo que, em consonância com o pedido formulado pela Demandante, ao valor peticionado terá de acrescer o valor das quotas, ordinárias e extraordinárias, vencidas na pendência da acção até à presente data, ou seja, as quotas condominiais dos meses de outubro de 2013 a março de 2014, sendo as ordinárias no montante de 168,06 € e as extraordinárias, no valor global de 87,72 € Oitenta e sete euros e setenta e dois cêntimos), o que perfaz o montante total em dívida de 998,66 € (Novecentos e noventa e oito euros e sessenta e seis cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade da Demandada quanto ao valor da dívida, assistindo à Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que a Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas básicas do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Verificando-se, ademais, que a Demandada revela um total desrespeito pelo cumprimento das suas obrigações, que, eventuais, dificuldades económicas não justificam, já que não só nunca cumpriu a obrigação que sobre ela impendia de pagar as quotas de condomínio da sua responsabilidade, apesar das pesadas penalizações, como não se dignou vir aos autos participar civicamente na justa composição do litígio.
Vem a Demandante, nos termos do Regulamento de condomínio aprovado pela assembleia de condóminos, pedir a condenação da Demandada no pagamento das seguintes penalizações por atraso no pagamento: 25% de agravamento por falta de pagamento; honorários de advogado e despesas com o processo, no valor global de 515,72 € e juros de mora, contados desde a data da citação. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes convencionaram, além do pagamento dos juros à taxa legal, o agravamento de 25% e o pagamento das despesas com o processo, incluindo honorários de advogado, estabelecendo, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Deliberação que foi notificada à Demandada, que não a impugnou, pelo que bem sabia que, ao não cumprir a sua obrigação, incorria nas despesas peticionadas.
Assim, aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste à Demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que a demandada não pagou as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 515,72 € (Quinhentos e quinze euros e setenta e dois cêntimos), conforme deliberado em assembleia de condóminos.
Além da quantia supra referida são ainda devidos juros à taxa legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido, judicial ou extrajudicialmente, interpelado para cumprir (art.º 805.º, n.º 1 do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a) do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente da interpelação se a obrigação tiver prazo certo, que é o caso dos autos.
A Demandante, louvando-se, aliás, na deliberação tomada, pede a condenação da Demandada no pagamento de juros de mora, apenas desde a data da citação, pelo que, tendo a Demandada sido citada no dia 8 de fevereiro de 2014, é a partir dessa data que os juros de mora são devidos.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção totalmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada a pagar à Demandante a quantia de 1.514,38 € (Mil, quinhentos e catorze euros e trinta e oito cêntimos), relativa às quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio, vencidas e não pagas, até ao presente mês de março de 2014, inclusive; penalização; despesas e honorários de advogado. DECISÃO
Mais decido condenar a Demandada no pagamento de juros de mora à supracitada taxa legal, contados desde a citação, até integral pagamento. -
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As custas serão suportadas pela Demandada (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 31 de março de 2014(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
Fernanda Carretas