Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º x
Matéria: Arrendamento.
(alínea g) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: pagamento de rendas em dívida.
Valor da acção: €3.600 (três mil e seiscentos euros).
Demandantes: 1- A, 2 - B e 3 C, TODOS representados pelo Sr. PROCURADOR, D.
Mandatário: E
Demandados: 1 - F, 2 - G e 3 - H
Mandatário: I. Patrona Oficiosa do 3.º Demandado, I
Do requerimento inicial: de fls. 1 a fls. 4.
Pedido: de fls. 4, condenação do pagamento solidário das rendas em atraso.
Junta: 2 documentos.
Contestação: de fls. 80 a fls. 81 (apresentada pela I. Patrona Oficiosa do 3.º Demandado, I).
Tramitação.
Não foi realizada mediação.
Vicissitudes de citação conduziram à nomeação de defensor oficioso ao demandado H.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 42 e 43.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – Em .../.../..., os demandantes, na qualidade de senhorios, por intermédio do seu mandatário, celebrou com a primeira demandada, na qualidade de inquilina, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais (crf, doc 1, 5 a 7 e doc de fls. 11 a 14, cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido);
2 – O contrato foi celebrado por um ano, (crf. Doc 1, clausula 3.ª, fls. 16)
3 – O n.º 2 da clausula 3.ª do contrato de arrendamento estabelece que a arrendatária só pode denunciar o contrato após 180 dias de vigência do contrato, e com o pré aviso mínimo de 60 dias (Doc 1, fls. 16);
4 – A arrendatária denunciou o contrato em .../.../..., para ter efeitos a partir de .../.../..., data em que entregou as chaves do locado (doc. 2, fls. 8);
5 – Em .../.../... a primeira demandada tinha dois meses de renda em atraso;
6 – O mandatário dos demandantes propôs ao representante da demandada que se liquidasse os dois meses de renda em atraso lhe perdoaria as rendas relativas ao pré aviso;
7 – A demandada não liquidou as duas rendas em atraso à data em denunciou o contrato de arrendamento.
8 – O contrato de arrendamento foi outorgado também pelos demandados G e H, na qualidade de fiadores (crf. Doc1, fls. 5 a 7);
9 – O demandado G é o gerente da primeira demandada (crf. Doc de fls. 39 a 43).
Fundamentação da matéria de facto.
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respetivos factos, complementados pelos esclarecimentos prestados pelo procurador dos demandantes, que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual. Contribuiu ainda o facto do demandado G, outorgante do contrato na qualidade de fiador, juntamente com o demandado H, citado, ficando na posse do conteúdo da requerimento inicial e respetivos documentos juntos, simultaneamente gerente da primeira demandada, arrendatária, não contestou, faltou a todas as diligencias para que foi notificado. Igualmente citada a primeira demandada, a fls. 47, cujo aviso de receção foi assinado por H, não contestou, faltou a todas as diligências para que foi notificada. Os factos foram apenas impugnados pela defensora oficiosa do demandado H, a qual, não tendo logrado contacto com este demandado viu-se privada de qualquer prova documental.
Do Direito.
Da matéria fáctica provada resulta que os demandantes, na qualidade de senhorios, e primeira demandada, na qualidade de inquilina, celebraram o contrato de arrendamento para fins não habitacionais de fls. 5 a 7, já dado por reproduzido, o qual se rege pelas disposições previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado e anexo pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, ao qual se aplica também as normas constantes do Código Civil, relativa a princípios gerais em matéria contratual, e as normas especiais previstas para a locação em particular. É delas que resulta a noção de arrendamento. O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no artigo 1022.º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.”). Como negócio bilateral que é, emergem do referido contrato direitos e obrigações para ambas as partes, consistindo uma dessas obrigações, a cargo do locatário (o aqui demandado), pagar a renda no montante e demais termos acordados, conforme estipulam a alínea a), do artigo 1038.º, e artigo 1039.º, ambos do Código Civil. No nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade contratual, consagrado no artigo 405º do Código Civil, de acordo com o qual podem as partes fixar livremente o conteúdo dos contratos que celebram, desde que dentro dos limites da lei.
No presente caso, foi introduzida uma cláusula de acordo com a qual a arrendatária só pode denunciar o contrato após seis meses de duração efectiva (180 dias) e com sessenta dias de antecedência. Ora, em termos práticos, o contrato assegura aos senhorios, pelo menos, o direito a receber o equivalente a oito meses de renda. Tal cláusula é perfeitamente legal à luz do supra referido princípio da liberdade contratual. No caso, a denuncia foi unilateral, foi apresentada ao procurador das senhorias como facto consumado. Assim, ao não respeitar uma cláusula validamente estabelecida, na medida em que denunciou o contrato sem estar em tempo nos termos do contrato, violou o estabelecido no n.º 1 do artigo 406.º, que prescreve: “ O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei”. Deste modo, ao incumprir o acordado, o contraente faltoso torna-se responsável pelos prejuízos que causar, nos termos do artigo 798.º do Código Civil. Ora, no caso, as consequências para o incumprimento, será a condenação do faltoso no montante ao cumprimento integral do contrato, ou seja, no pagamento de oito meses de renda, o que corresponde às rendas dos meses de Julho de 2012 a Fevereiro de 2013. Ora, se a primeira renda vencida correspondia ao mês de Setembro (vencida a um de Agosto), é porque a arrendatária já tinha pago dois meses, ou seja as rendas correspondentes aos meses de Julho e Agosto. Assim, os senhorios têm a haver o correspondente aos restantes seis meses. Visto por outro ângulo: o contrato podia ser denunciado a .../.../..., data em que deveria estar pagar a renda relativa ao mês de Janeiro de 2013, restando-lhe pagar a 1 de Janeiro de 2013 a renda correspondente ao seguinte mês de Fevereiro. Deste modo, a senhoria tem a haver da arrendatária a quantia de €3.600,00.
O referido contrato foi também subscrito pelos demandados G e H, na qualidade de fiadores, ficando por isso obrigados pessoal e solidariamente, pelo cumprimento das obrigações decorrentes desse contrato, nos termos dos artigos 627º e seguintes do Código Civil, sendo a sua responsabilidade moldada na responsabilidade do devedor principal, no caso a primeira demandada e abrangendo todo o conteúdo desta.
Decisão.
Em face do exposto, considero a presente ação procedente por provada e em consequência condeno os demandados, solidariamente, a pagar aos demandantes a quantia de €3.600,00, acrescidos de juros de mora até integral pagamento.
Custas.
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero vencida parte demandada, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de €70,00, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação à parte demandante.
Julgado de Paz de Lisboa, em 30 de Outubro de 2013
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias