Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
(N.º 1, do artigo 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(N.º 1, do artigo 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º 744/2012
Matéria: Direitos e deveres de condóminos
(alínea c), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto do litígio: pagamento de prestações de condomínio relativas a obras e respetivas penalizações.
Demandante: Condomínio do Prédio sito na Rua x, Cruz de Pau, Seixal, entidade equiparada a pessoa coletiva com o n.º x, representada pelo seu administrador, A, com morada para notificação na Rua x, Aldeia de Paio Pires.
Demandados (2): A e M, ambos citados na Avenida x, Amora.
Valor da acção: €1090 (mil e noventa euros).
Do requerimento Inicial:
O Condomínio do Prédio sito na Rua x, Cruz de Pau, Seixal, alega que os Demandados são proprietários das frações designadas pelas letras “A”, “B” e “C”, correspondentes às três lojas do mesmo Condomínio, estando em dívida para com este com o montante de €1090 (mil e noventa euros), relativos a obras do condomínio realizadas em 2010, no valor de €420 (quatrocentos e vinte euros), e respetivas penalizações, uma no valor igual ao da dívida face ao não pagamento em tempo, e a outra pelas despesas processuais no montante de €250 (duzentos e cinquenta euros).
Pedido:
Requer o pagamento de €1090 (mil e noventa euros), relativos a obras do condomínio e respetivas penalizações, ou, caso estas não procedam, dos juros de mora vencidos e vincendos desde 5 de Julho de 2010.
Contestação:
Os Demandados apresentaram contestação em 30 de Novembro de 2012 (cfr. fls. 78 e seguintes), onde se defenderam por exceção e por impugnação. Por exceção, invocaram ter sido preterida a convenção de arbitragem constante do Regulamento do Condomínio, requerendo a absolvição da instância. Por impugnação, alegaram não existirem comprovativos da obra já ter sido realizada e liquidada, bem como o montante que lhes caberia na mesma, admitindo apenas o seu cálculo com base na permilagem, no valor total de €243,98 (duzentos e quarenta e três euros e noventa e oito cêntimos) e não dos €420 (quatrocentos e vinte euros) peticionados. Mais impugnam que as penalizações lhes sejam aplicáveis, a primeira no valor igual ao em dívida, por apenas ser aplicável a prestações para despesas e serviços e não para obras, e a segunda, no montante de €250 (duzentos e cinquenta euros), por despesas processuais, por só serem devidas as despesas reais, e caso a ação proceda.
Tramitação:
O Demandante recusou a utilização do serviço de mediação.
Após citação dos Demandados (cfr. fls. 68), foi agendada audiência de julgamento para o dia 5 de Dezembro de 2012, a qual foi desmarcada, devido a doença da Juíza de Paz titular do processo nessa data, e alterada para o dia 19 de Dezembro de 2012. Nessa data, a audiência realizou-se, com a presença do Demandante, da Demandada e do ilustre mandatário dos Demandados, tendo sido realizada tentativa de conciliação e produzida prova testemunhal. Face à necessidade de ponderação da prova produzida, foi suspensa a audiência e agendada desde logo a presente data para continuação da mesma com leitura de sentença, à qual compareceram o representante do Demandante e a ilustre mandatária dos Demandados, como da acta de fls. anteriores se alcança, tendo sido proferida a presente sentença.
Factos provados com relevância para a decisão da causa:
Com base nas declarações das partes, documentos juntos ao processo, e prova testemunhal produzida, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – A, com morada para notificação na Rua x, Aldeia de Paio Pires, é administrador do condomínio do prédio sito na Rua x, Cruz de Pau, Seixal, entidade equiparada a pessoa coletiva com o n.ºx .
2 - Os Demandados são proprietários desde .../.../... das frações designadas pelas letras “A”, “B” e “C”, correspondentes às três lojas do mesmo Condomínio.
3 – Em 24 de Março de 2010, em sede de Assembleia de Condóminos, foi aprovada a realização de obras de reparação do telhado do edifício, pelo valor total de €1690 (mil seiscentos e noventa euros).
4 – Em 2 de Setembro de 2010, foi aprovado em sede de Assembleia de Condóminos que o pagamento do valor das obras seria divido em partes iguais pelos condóminos, cabendo a cada fração o montante de €140 (cento e quarenta euros);
5 – Foi ainda aprovado que os Demandados deveriam liquidar a quantia que lhes caberia, relativamente às três frações, no valor global de €420 (quatrocentos e vinte euros).
6 – Em 14 de Setembro de 2010, o Demandado reconhece ter tomado conhecimento da ata da assembleia realizada em 24 de Maio de 2010,
7 – bem como de lhe ter sido solicitado o pagamento do valor relativo à sua comparticipação na obra enquanto proprietário.
8 - O Regulamento do Condomínio, aprovado em 28 de Outubro de 2010, estipula no seu artigo 17: “Os litígios entre condóminos ou entre estes e a administração serão, sempre que possível, sanados em sede de arbitragem, sendo responsável por todas as despesas processuais a parte vencida”.
9 – Dos artigos 19.º, n.º 1 e 7.º, d), ambos do mesmo Regulamento consta que, o incumprimento do pagamento das despesas que, por força da deliberação da assembleia de condóminos sejam da responsabilidade dos condóminos, determinará uma multa de valor igual à quota mensal de condomínio;
10 – E no n.º 5 do mesmo artigo 19.º consta que serão ainda da responsabilidade do condómino que deu causa à ação todas as despesas judiciais e extrajudiciais que forem necessárias para se fazer cumprir o estabelecido, onde se incluiu a compensação ao administrador.
Fundamentação:
O Demandante, através do seu administrador, vem requerer a condenação dos Demandados no pagamento de €1090 (mil e noventa euros), relativos a obras do condomínio realizadas em 2010, no valor de €420 (quatrocentos e vinte euros), e respetivas penalizações, uma no valor igual ao da dívida face ao não pagamento em tempo, e a outra pelas despesas processuais no montante de €250 (duzentos e cinquenta euros).
Da prova produzida foram dados como provados os factos constantes da rubrica acima com o mesmo nome, com base essencialmente nos documentos juntos.
A presente acção funda-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na alínea c), do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Questão Prévia: Da exceção de violação da convenção de arbitragem
Alegam os Demandados a incompetência do Julgado de Paz para apreciar a questão dos autos, por ter sido violada a convenção de arbitragem.
O artigo 494.º, alínea f) do Código de Processo Civil estipula que constitui exceção dilatória a violação de convenção de arbitragem, a qual dá lugar à absolvição da instância ou à remessa para o Tribunal competente, nos termos do artigo 493.º, n.º 2 do mesmo Código.
Ora, o que consta do artigo 17.º do Regulamento de Condomínio acima transcrito, é que os litígios entre condóminos ou entre estes e a administração, serão sanados em arbitragem, sempre que possível. Assim, temos efetivamente a fixação de uma cláusula compromissória com vista a dirimir litígios futuros, a qual impõe o recurso à arbitragem, sempre que exista essa possibilidade.
Notificado da exceção, veio o Demandante responder que não era possível o recurso à arbitragem no presente caso, por terem os Demandados sido notificados que iria existir recurso à cobrança coerciva, ao que responderam com recusa ou silêncio, pelo que não seria possível a sanação do litígio pela via arbitral. Mais disse que o Condomínio não dispunha de capacidade financeira para recorrer à arbitragem.
Dispõe o artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil, que o ónus de provar os factos constitutivos do direito cabe a quem o alega; e o n.º 2 do mesmo preceito, coloca o ónus de provar os factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado sobre àquele contra quem a invocação é feita.
Assim, aos Demandados cabia o ónus de provar que existia convenção de arbitragem, ou compromisso arbitral válidos e aplicáveis ao caso objeto da ação. Porém, como o Regulamento do Condomínio não fixa a obrigatoriedade pura e simples do recurso à arbitragem, mas tão só e apenas o seu recurso caso seja possível, caberia também aos Demandados provar que assim era, ou seja, que este litígio teria a possibilidade de ter sido sanado em sede de arbitragem. Ora, esta prova os Demandados não lograram fazer, o que estava ao seu alcance, até porque, como consta dos autos, os Demandados há mais de dois anos que sabiam do litígio existente entre si e o Demandante, e nunca, até à contestação, efetuaram qualquer menção de recorrer à arbitragem para dirimir o litígio. Diga-se, aliás, que mesmo em sede da sua defesa, os Demandados não alegaram sequer pretender recorrer à arbitragem, mas tão só se apoiaram no Regulamento do Condomínio para invocar que não tendo recorrido o Demandante à arbitragem, teriam de ser absolvidos da instância. Ora, se os Demandados entendiam que era possível sanar o conflito em sede de arbitragem, há dois anos que poderiam, e deveriam, ter lançado mão da mesma, o que não fizeram. É que a cláusula citada não impõe que o recurso tenha de ser efetuado pelo Condomínio, podendo ser iniciado o processo pelos condóminos, ou seja, os ora Demandados. Assim, se achavam que existia essa possibilidade, não se compreende porque não lançaram mão da mesma.
Quanto ao Demandante, este entendeu, até por deliberações posteriores e sucessivas, fixadas em ata, que não era possível recorrer à arbitragem, em primeiro lugar, face à recusa e falta de resposta dos Demandados, e em segundo, por constar dessas mesmas atas que o Condomínio não dispõe de verbas. Além disso, mesmo depois da aprovação do Regulamento de Condomínio, foram os próprios condóminos que o aprovaram quem posteriormente aprovou o recurso ao Julgado de Paz para intentar a presente ação, pelo que dúvidas não restam da impossibilidade de recurso à arbitragem para sanar este litígio.
Assim, não constando da cláusula aprovada a obrigatoriedade de recurso à arbitragem para dirimir os litígios entre condóminos ou entre estes e a administração, mas apenas a possibilidade de recurso à mesma, possibilidade essa que não resultou provada que existisse, improcede a exceção dilatória invocada.
Existem ainda algumas questões na presente acção que devem ser clarificadas.
A questão subjacente é a de saber se as deliberações tomadas nas Assembleias de Condóminos de 24 de Maio e 2 de Setembro, ambas do ano de 2010, contém deliberações nulas ou anuláveis, e daí extraindo as consequências legais.
Dispõe o artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil acima citado, que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, sendo em função do valor relativo destas, que se encontra prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, como vem complementado pelo artigo 1418.º, do mesmo diploma legal, que se opera a participação de cada um nessas despesas.
É certo que a nulidade é de conhecimento oficioso e invocável a todo o tempo. Mas as assembleias de 24 de Maio de 2010 e a de 2 de Setembro do mesmo ano, não enfermam de nulidade, porquanto as assembleias não infringiram normas de interesse e ordem pública, como seria, por exemplo, se a assembleia autorizasse a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o artigo 1421.º, n.º 1 do Código Civil considera forçosamente comuns, ou se tivesse eliminado a faculdade, atribuída pelo artigo 1427.º a qualquer condómino, de proceder a reparações urgentes e indispensáveis nas partes comuns do edifício, ou ainda dispensando o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que dispõe o artigo 1429.º, n.º 1 do mesmo Código. Assim, não são as referidas deliberações nulas, e como tais, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º.
Nos presentes autos, os factos invocados pelos Demandados podendo, embora, significar a transgressão de normas imperativas, não violam o núcleo de normas em que o estado funda os seus princípios reguladores, pelo que se está perante deliberações meramente anuláveis, nos termos do artigo 1433.º, n.º 1 do Código Civil. Consequentemente, a anulabilidade das deliberações em questão carecia, efetivamente, de ser arguida dentro do prazo fixado no artigo 1433.º, n.º 4 do Código Civil, sob pena de caducidade.
Compaginando a primitiva redação dos artigos 1432.º e 1433.º do Código Civil com a nova, facilmente constatamos que, com o Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro, o legislador introduziu alterações significativas, tanto no capítulo da convocação e funcionamento da assembleia de condóminos, como no da impugnação das respectivas deliberações. Assim, enquanto que, antes, se, nomeadamente, não comparecesse o número de condóminos suficiente para se obter vencimento, havia sempre lugar à convocação de nova reunião dentro dos 10 dias imediatos (antigo n.º 3 do artigo 1432.º), hoje, nessa eventualidade, não há lugar à convocação de nova reunião: se a primeira convocatória for omissa nesse aspecto, a nova reunião considera-se convocada para uma semana depois (actual n.º 4 do artigo 1432.º).
Depois, quanto à caducidade do direito de propor a acção anulatória, deixou de distinguir-se entre condóminos presentes e condóminos ausentes. No domínio do anterior n.º2 do artigo 1433.º, o prazo de caducidade era sempre de 20 dias, contando-se, no entanto, para os presentes, da deliberação, e para os ausentes, da comunicação da deliberação. Agora, contudo, não tendo sido solicitada assembleia extraordinária, a caducidade do direito de acção de anulação opera, sempre, tanto para os condóminos presentes, como para os ausentes, no prazo de 60 dias contados da data da deliberação (conforme o actual n.º 4 do artigo 1433.º).
Logo, nos casos dos autos, não havendo sido solicitada a convocação de uma assembleia extraordinária (nos termos do n.º 2 do artigo 1433.º), e tendo as deliberações tomadas em 24 de Maio e 2 de Setembro de 2010 sido impugnadas apenas em 30 de Novembro de 2012 – data da apresentação da contestação pelos Demandados -, é incontroverso que, por já terem há muito decorrido mais de 60 dias, o direito de propor a ação de anulação já havia caducado. Assim, relativamente às deliberações da assembleia de condóminos em 24 de Maio e 2 de Setembro de 2010, como a contestação à presente ação apenas foi apresentada em 30 de Novembro de 2012, depois de transcorridos mais de 60 dias sobra a data da realização da assembleia de condóminos em que tais deliberações foram tomadas, o direito dos Demandados de propor a pertinente acção de anulação acha-se, inequivocamente, extinto, por caducidade. Não sendo tais deliberações nulas, nem anuláveis, são as mesmas válidas.
Em resumo:
A deliberação que aprovou o montante total da obra, no valor de €1690 (mil seiscentos e noventa euros), bem como a que fixou que o valor a liquidar para comparticipação por cada um dos condóminos na mesma seria no montante igual de €140 (cento e quarenta euros) por cada fração, não é nula, mas meramente anulável, anulação essa que não foi requerida, tendo-se esgotado o prazo legal para o efeito, e como tal, vincula os Demandados.
Os Demandados, como proprietários das fracções “A”, “B” e “C”, correspondentes às lojas pertencentes ao condomínio, estão obrigados a comparticipar nas despesas imputáveis à fracção, aprovadas nas assembleias de condóminos e nos termos dos procedimentos adoptados.
Os Demandados deveriam ter pago as prestações até ao dia 14 de Setembro de 2010, o que não fizeram, incumprindo as suas obrigações de condóminos.
Assim, a ação procede, por provada, impendendo sobre os Demandados a obrigação do pagamento da quantia de €420 (quatrocentos e vinte euros), relativos a obras do condomínio, vencidas em 14 de Setembro de 2010.
Relativamente à penalização no valor de 100% da dívida e gastos processuais, as referidas deliberações não foram ambas provadas, porquanto o que consta dos autos é que foi aprovada uma multa de valor igual à quota mensal de condomínio, bem como as despesas com a cobrança. Mas mesmo estas foram ambas aprovadas em 28 de Outubro de 2010. Resulta do artigo 1434.º, n.º 1, 2.ª parte do Código Civil que os condóminos podem fixar penas pecuniárias. Ora, os condóminos fixaram duas penalizações, num mesmo momento. Assim, nos termos aprovados, as penalizações destinam-se a indemnizar o credor por prejuízos diferentes, a saber, a penalização no valor da quota mensal de condomínio, destina-se a indemnizar pela mora no pagamento, e a penalização no valor dos gastos com a cobrança, tem como fim indemnizar pelas despesas resultantes da cobrança judicial ou extrajudicial do valor em dívida.
No entanto, tendo as penalizações sido aprovadas em 28 de Março de 2010, estas apenas têm eficácia para o futuro, ou seja, a partir dessa data, não podendo ser aplicáveis às prestações em dívida aquando da sua aprovação, retroativamente. Além disso, consta dos autos que o Demandante apenas deu conhecimento da penalização à Sociedade Construtora, a qual não se confunde com os Demandados, ausentes da assembleia que a aprovou.
O que resulta provado nos autos, por confissão escrita dos Demandados, é que estes tomaram conhecimento da aprovação do montante que lhes era peticionado a título de obras, na qualidade de proprietários das frações. Mas como a restante correspondência apresentada não lhes é dirigida, nem estes efetuaram qualquer outra confissão na qualidade de proprietários, nomeadamente, quanto às penalizações, não resultou provado que lhes tivesse sido dado conhecimento das mesmas.
Mais, mesmo a interpelação à Sociedade só foi efetuada em 24 de Abril de 2012, data em que as prestações ora peticionadas já se encontravam em atraso. Ora, quando os Demandados entraram em incumprimento relativamente às prestações vencidas até 14 de Setembro de 2010, não existia essa sanção para o seu incumprimento, pelo que, sabendo que se encontravam a incumprir com as suas obrigações de condóminos, e, ainda que optando por fazê-lo, tomaram os Demandados a sua opção com base na única sanção que poderiam sofrer nessa data, por decorrer a mesma da Lei: pagamento de juros à taxa legal. Só após aprovação e comunicação da penalização, ao incumprir, têm os Demandados conhecimento que tal acarreta a aplicação de penalizações sobre o montante da dívida. Assim, improcedem os pedidos do Demandante relativos a penalizações pelo atraso no pagamento e despesas com a presente ação.
No que aos juros peticionados respeita, os quais só o foram caso as penalizações improcedessem, o que sucedeu, como acima exposto, por não terem pago atempadamente a prestação para obras para a qual foram interpelados, pelo menos, em 14 de Setembro de 2010, os Demandados entraram em mora, pelo que além da prestação em dívida são devidos juros de mora, vencidos e vincendos até à presente data, à taxa legal, atualmente de 4%, porque requeridos e nos termos dos artigo 804.º, n.º 1, artigo 805.º, n.º 1, e artigo 559.º, todos do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril.
Os juros são assim devidos sobre a quantia de €420 (quatrocentos e vinte euros), nos termos supra expostos, e contabilizados desde 14 de Setembro de 2010. Deste modo, a título de juros de mora, são os Demandados devedores ao Demandante dos juros de mora vencidos até esta data no valor de €38,16 (trinta e oito euros e dezasseis cêntimos).
Decisão:
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer para além das supras conhecidas.
Em face do exposto:
a) condeno os Demandados A e M a pagarem ao Demandante a quantia total de €458,16 (quatrocentos e cinquenta e oito euros e dezasseis cêntimos), relativos a obras e respetivos juros;
b) absolvo os Demandados dos demais pedidos contra si formulados relativos a penalizações.
Custas:
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do artigo 447.º-D do Código de Processo Civil, face ao decaimento do Demandante, e respetiva proporção, as custas são suportadas pelo Demandante na proporção de 58%, e pelos Demandados na proporção de 42%.
Custas do processo: €70 (setenta euros).
Assim, as custas da responsabilidade do Demandante são no valor de €41 (quarenta e um euros), e as da responsabilidade dos Demandados são no valor de €29 (vinte e nove euros).
O Demandante já liquidou €35 (trinta e cinco euros), aquando da entrada da ação, pelo que fica condenado no pagamento do valor em falta de €6 (seis euros), relativos às custas, a pagar no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta decisão, neste Julgado de Paz, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso.
Os Demandados liquidaram €35 (trinta e cinco euros) aquando da apresentação da contestação, pelo que têm direito ao reembolso do montante de €6 (seis euros).
Esta sentença foi proferida e notificada aos presentes, nos termos do artigo 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, os quais declararam ficar cientes do seu conteúdo.
Notifiquem-se os Demandados juntamente com a notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz do Seixal, em 21 de Dezembro de 2012
(processado informaticamente pela signatária)
A Juíza de Paz
(Sandra Marques)