Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
II – OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante propôs contra os Demandados a presente acção declarativa enquadrada na alínea g) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação da Demandada ao pagamento da quantia de € 2.735,00 (dois mil setecentos e trinta e cinco euros), referente ao valor das rendas em atraso (€ 900,00), a 50% do valor das rendas em atraso, bem como daquelas que foram pagas depois do dia 8 de cada mês (€ 1.800,00), os juros legais vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento, as rendas que se vierem a vencer a partir da distribuição da presente acção e ainda, as custas com a entrada do presente processo (€ 35,00).
Alegou, para tanto e em síntese, que é proprietária de uma fracção autónoma, designada pelas letras “AA”, correspondente a uma habitação tipo T1, no primeiro andar frente, do Corpo 3, com garagem na cave do prédio urbano sito no concelho de Vila Nova de Gaia.
Em 21 de Setembro de .../, deu de arrendamento o supra referido imóvel à Demandada, com início em 1 de Outubro e término a 1 de Outubro de .../ e foi estipulada uma renda mensal de € 450,00; a partir do mês de Agosto de .../ a Demandada deixou de pagar a renda, encontrando-se em atraso as rendas de Agosto e Setembro de .../, no montante de € 900,00; em Janeiro de .../ a Demandada foi solicitada à Demandada o pagamento atempado das rendas, bem com os valores das rendas que à data se encontravam em atraso, tendo algumas rendas sido pagas depois do dia 8, pelo que pretende a competente indemnização de 50% do valor da renda; em Julho de .../ a Demandante recebeu uma carta a denunciar o contrato de arrendamento
Juntou documentos
As partes não chegaram a acordo na Mediação.
Os Demandados devidamente citados contestaram, alegando que se havia atrasos na liquidação das rendas referente ao locado, poderia a Demandante ter exigido à Demandada a indemnização dos 50% que reclama, ou eventualmente ter-se recusado a receber as rendas posteriores; alega também, que é verdade que se atrasou no pagamento de alguns meses de renda, mas esse facto tinha um fundamento válido, pois a Demandante nunca entregou à Demandada os respectivos recibos de renda, pelo que lhe assiste receber do senhorio o respectivo recibo, como quitação dos montantes pagos; por outro lado só se encontra em dívida a renda referente ao mês de Setembro de .../ e que deveria ter sido paga em Agosto de .../ e o locado encontra-se devoluto de pessoas e bens desde o dia 30 de Setembro de .../ e a Demandante além de se recusar a entregar os recibos de renda, tem-se recusado a receber as chaves do locado e a última renda; por último quanto ao segundo Demandado, não lhe é dirigido qualquer pedido e nunca foi informado de qualquer atraso ou não liquidação das rendas.
Juntou um documento
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Posteriormente, a Demandante aperfeiçoou o requerimento inicial, o que fez, em requerimento próprio, ao qual os Demandados não se opuseram
Procedeu-se ao Julgamento com observância das legalidades formais como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) A Demandante é proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “AA”, correspondente a uma habitação tipo T1, localizada no primeiro andar frente, do Corpo 3, com garagem na cave do prédio urbano afecto ao regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Vila Nova de Gaia e inscrito na matriz predial urbana sob o art. x;
B) Por contrato escrito, a Demandante deu de arrendamento à primeira Demandada, em 21 de Setembro de .../, a fracção supra referida, para habitação;
C) O arrendamento da fracção referida em B) foi pelo período de cinco anos, com inicio em 1 de Outubro de .../ tendo sido estipulada a título de renda a quantia anual de € 5.400,00, que deveria ser paga, em duodécimos mensais de € 450,00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, a ser paga à senhoria através de transferência bancária para uma conta na CGD ou para outra conta que aquela venha a indicar no futuro ao arrendatário através de carta registada com aviso de recepção;
D) O segundo Demandado, pelo referido contrato, constituiu-se, como fiador e solidariamente principal pagador das obrigações assumidas pela primeira Demandada;
E) A primeira Demandada denunciou o contrato de arrendamento por carta datada de 8 de Junho de .../, enviada para a morada da Demandante que consta do contrato de arrendamento e devolvida, com indicação de endereço desconhecido;
F) A carta referida em E) foi enviada novamente pela primeira Demandada à Demandante em 10 de Julho de .../, ao qual foi anexada a carta enviada a 8 de Junho de .../;
G) A Demandada não pagou o mês de Setembro de .../, que deveria ter sido pago em Agosto;
H) A Demandada pagou em Julho, o mês de Agosto de .../:
I) A Demandada depositou as rendas de Dezembro de .../, de Fevereiro de .../, de Abril de .../, de Junho de .../, de Julho de .../ e Agosto de .../, respectivamente, a 9 de Novembro de .../, a 11 de Janeiro de .../, a 9 de Março de .../, a 15 de Junho de .../ e a 11 de Julho de .../;
J) O locado encontra-se devoluto de pessoas e bens desde o dia 30 de Setembro de .../;
L) A partir da data supra referenciada a Demandada tentou encontrar-se com a Demandante para entrega das chaves do locado, o que foi sempre adiado, invocando ambas as partes, indisponibilidades de datas;
M) O locado foi entregue no dia 8 de Dezembro de .../;
N) A Demandante na Audiência de Julgamento entregou à Demandada os recibos de renda dos meses de Outubro de .../ a Setembro de .../.
Motivação dos factos provados:
Para dar como provado os factos vertidos em A) a N), a convicção do Tribunal teve em conta os documentos de fls. 6 a 21, 37 e 57 a 75. Também, para o facto vertido em G) teve-se em conta o teor da Contestação e para o N) o conhecimento deste Tribunal, em virtude das suas funções.
IV – O DIREITO
A locação vem definida no art. 1022º do C. Civil, como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
“A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando 0incide sobre coisa móvel” – Art. 1023º do C.C.
Assim, a primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art. 1038º do C.C., é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art. 1022º do C.C.) e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art. 1039º do C.C.) sob pena de constituir o locatário em mora (art. 1041º do C.C.).
O tempo e lugar do pagamento da renda estão disciplinados no art. 1039º do C.C.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art. 1075º, nº 2 do C.C.)
No caso sub judice, tendo em conta a matéria de facto dada como provada a primeira Demandada arrendou primeiro andar frente, do Corpo 3, com garagem na cave do prédio urbano afecto ao regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Vila Nova de Gaia e inscrito na matriz predial urbana sob o art. x. A partir de 30 de Setembro de .../, data em que o locado se encontra devoluto de pessoas e bens, Demandante e Demandada tentaram encontrar-se para entrega das chaves do locado, o que foram sempre adiando, invocando indisponibilidades de datas. O locado foi entregue no dia 8 de Dezembro de .../.
Posto isto,
Traduzindo obrigação do locatário o pagamento da renda, que deve ser efectuada, no último dia da vigência do contrato ou do período a que respeita, aquele constitui-se em mora, sempre que, por motivo que lhe seja imputável, não tenha efectuado o respectivo pagamento, ainda possível, no tempo devido, nos termos das disposições combinadas dos arts. 1038º, a), 1039º, nº 1 e 804º, nº 2, do Código Civil. Assim, a mora no pagamento da renda pelo locatário, constitui fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, mas que aquele pode fazer cessar (purgação da mora), até à contestação, evitando o despejo, enquanto causa da caducidade do direito à resolução, ou seja, efectuando o pagamento das rendas em atraso e de uma indemnização igual a 50% do que for devido, dentro dos oito dias subsequentes ao vencimento, nos termos do estipulado pelos arts. 1041º, nºs 1 e 2, e 1048º, nº 1, ambos do CC.
Efectivamente, enquanto houver uma renda, indevidamente, por pagar, e a respectiva falta não estiver sanada, quer pelo pagamento, quer pelo depósito, não é de impor-se ao senhorio o dever de receber as rendas simples ulteriores, porquanto a situação de falta está em aberto, afectando os meses seguintes e a própria relação de arrendamento no seu todo. Porém, o facto de o senhorio ter conhecimento do cumprimento parcial da prestação debitória, a cargo do locatário, e não se opor ao seu recebimento, não significa que haja renunciado ao direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, que lhe advém da situação de mora do locatário, atento o disposto pelo art. 1041º, nºs 1, 3 e 4, do CC RL, de 3-10-1996, CJ, Ano XXI, T4, 114.. Efectivamente, dispõe o artigo 1041º, nº 4, do CC, que “a recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora”
Acresce que,
A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.
Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito – art. 1075º do C.C.
Conjugando esta disposição com o art. 1041º do CC., não é forçoso que seja até ao dia 8 de cada mês. O primeiro dia útil pode empurrar o fim dos oito dias para o dia 9, 10, ou mais.
Foi o que aconteceu, por exemplo com a renda de Dezembro de .../, que foi paga a 9 de Novembro de .../, em que sendo o dia 1 de Novembro, feriado, o primeiro dia útil, é o dia 2 e a lei estabelece que se pode fazer cessar a mora, pagando nos 8 dias seguintes ao vencimento. Logo, a renda poderia ser paga até ao dia 10 de Novembro. Como foi paga a 9 de Novembro de .../, não há mora do locatário. O mesmo não aconteceu quanto ao pagamento das rendas de Fevereiro, Julho e Agosto de .../, onde há mora do locatário.
Quid juris?
As rendas deverão ser pagas até à entrega do locado ao senhorio se o inquilino estiver em mora (art. 1041º, n. 1 do Código Civil). Se a mora for do senhorio então o inquilino não tem de pagar as rendas a partir do momento em que há mora do senhorio. Ora, o credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida, segundo o art. 813º do Código Civil.
Face à matéria provada, a Demandada tentou entregar as chaves à Demandante. Por motivo de indisponibilidades de datas de ambas as partes, as chaves só foram entregues a 8 de Dezembro de .../, conforme também é do conhecimento deste Tribunal, em virtude das suas funções.
Segundo os usos e a experiência comum, a entrega das chaves é uma expressão clara de que o arrendatário pretende pôr fim ao contrato, mas a oferta das chaves tem de respeitar o prazo legal da denúncia e o prazo de duração do contrato.
Aliás, face à matéria provada, a primeira Demandada denunciou o contrato de arrendamento por carta datada de 8 de Junho de .../, enviada para a morada da Demandante que consta do contrato de arrendamento e devolvida, com indicação de endereço desconhecido. Foi enviada novamente à Demandante em 10 de Julho de .../, ao qual foi anexada a carta enviada a 8 de Junho de .../ .
Por outro lado,
Pela correspondência trocada entre a Demandante e a Demandada, esta tentou entregar as chaves, o que só aconteceu a 8 de Dezembro de .../, por ambas as partes invocarem indisponibilidades de datas, sendo certo que o locado estava devoluto de pessoas e bens desde 30 de Setembro de .../.
A Demandada tentou entregar o locado, que foi sendo adiada quer por esta, quer pela Demandante.
No entanto, a Demandante não logrou provar como lhe incumbia, que a não entrega do locado, antes de 8 de Dezembro de .../, se deveu a causa imputável à Demandada, pelo que esta não é responsável pelo pagamento das rendas, a partir do momento em que coloca o locado à sua disposição. Considera-se, assim, o contrato por terminado no fim do período então em curso, o da denúncia ou seja, a 30 de Setembro de .../.
E quanto à indemnização pedida de acordo com o disposto no art. 1041º, nº 1 do Código Civil, vejamos que direito assiste à Demandante.
O art. 1041º nº1 do Código Civil prevê a possibilidade do locador, em caso de mora do locatário no pagamento das rendas, poder exigir além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. O locatário tem assim, a faculdade de sobrestar no despejo imediato mediante o pagamento ou depósito do montante das rendas em dívida acrescido da referida indemnização (purgação da mora).
Constituindo esta disposição um estímulo ao pagamento pontual, é perfeitamente legítimo ao senhorio peticionar as rendas acrescidas da indemnização numa acção em que o se pretende não é o despejo – para o qual o Julgado de Paz nem sequer tem competência – mas sim o pagamento das rendas em dívida, até porque o locador se fosse essa a sua intenção, poderia ter optado pela resolução do contrato e subsequente despejo e o locatário se quisesse manter o arrendamento teria para todos os efeitos que pagar a sobredita indemnização a acrescer às rendas em dívida.
No entanto, verificou-se que as chaves do locado foram entregues à Demandante em 8 de Dezembro de .../ embora, a Demandada tenha tentado entregar as chaves do locado a partir de 30 de Setembro de .../, altura em que ficou devoluto de pessoas e bens, pelo que se considera nesta data, a entrega do locado.
Ora, tal como, verificando-se a denúncia do contrato arrendamento e entrega do locado, o locador não terá o direito a receber a referida indemnização conjuntamente a restituição do locado, pelo que, são apenas devidas as rendas em atraso, em singelo.
Assim, encontrando-se paga a renda do mês de Agosto de .../, tal como ficou consignado em acta, falta pagar a renda do mês de Setembro de .../, no montante de € 450,00.
Por outro lado,
A primeira Demandada na sua Contestação, alega que não recebeu da Demandante, na qualidade de senhoria, os respectivos recibos, como quitação dos montantes pagos, a título de rendas.
A lei confere a todo aquele que solve uma dívida a faculdade de exigir a respectiva quitação da pessoa que recebe o pagamento, podendo o autor deste recusar a prestação, enquanto não lhe for dada a quitação, assim como pode exigi-la, posteriormente, nos termos do previsto pelo art. 787º, nºs 1 e 2, do CC. A isto acresce que, uma vez extinta a obrigação, o devedor tem, em princípio, o direito de exigir que lhe seja entregue o respectivo título, podendo, também, recusar a prestação, enquanto lhe não for restituído o título da dívida ou nele mencionado o cumprimento, ou, na impossibilidade, exigir do credor uma quitação, passada a expensas deste, tudo em conformidade com o estatuído pelos arts. 788º, nºs 1 e 3, e 789º, do CC. Aliás, a entrega do título original da dívida, que o credor efectue, voluntariamente, ao devedor, faz presumir a liberação deste, nos termos do disposto pelo art. 786º, nº 3, do CC. O recibo ou quitação constitui o documento em que o credor declara ter recebido uma prestação como satisfação do seu crédito - Mário Júlio Almeida Costa, Direito das Obrigações, 2ª edição, revista e actualizada, 469., representando o melhor e o meio normal de efectuar a prova do cumprimento das obrigações, cujo ónus incumbe, em princípio, ao devedor, em conformidade com o preceituado pelo art. 342º, nº 2, do CC.
Perante a não entrega dos recibos ao locatário pelo senhorio, sem oferecer uma razão justificativa para a sua recusa, leva a que estaríamos perante uma mora do senhorio. Contudo, tal situação encontra-se actualmente, ultrapassada pela entrega à primeira Demandada, na Audiência de Julgamentos, tal como ficou consignada em acta, dos respectivos recibos.
O segundo Demandado na qualidade de fiador, assumiu, solidariamente, com a arrendatária A o cumprimento de todas as cláusulas do contrato de arrendamento, seus aditamentos e renovações até efectiva restituição do arrendado, livre de pessoas, bens.
Assim, tendo em conta a matéria de facto dada como provada, encontra-se por pagar o mês de Setembro de .../, no montante de € 450,00, pelo que o segundo Demandado na qualidade de fiador, assumiu solidariamente com a arrendatária, perante o Demandante, o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, entre elas o pagamento da renda. Assim, é o Demandado responsável pelo pagamento de € 450,00 à Demandante, a título de renda não paga.
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um incumprimento imputável ao devedor, ora Demandados, constituem-se estes em mora logo, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art. 804º do Código Civil.
Sendo obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art. 806º do Código Civil.
O devedor fica constituído em mora, independentemente da interpelação, se a obrigação tiver prazo – art. 805, nº 2, al. a) do Código Civil.
V – DISPOSITIVO
Face ao quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados a pagarem, solidariamente, à Demandante a quantia de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros), relativa à renda do mês de Setembro de .../ em dívida, acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Custas na proporção do decaimento.
Registe.
Vila Nova de Gaia, 30 de Junho de 2008
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
(Maria Manuela Freitas)
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