Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º 231/2023-JPSTB
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Sentença
Parte Demandante: ---Sentença
ORGANIZAÇÃO 1 Condomínio do prédio sito na Rua Localização 1, 2910-029 Setúbal, entidade equiparada a pessoa coletiva com o NIPC xxxxxxxxx, administrado por ORGANIZAÇÃO 2 – Administração de Condomínios, Lda., legalmente representado por PESSOA 1 , com domicílio profissional na Av. LOCALIZAÇÃO 2 2900-487 Setúbal. ---
Mandatário: Dr. PESSOA 2, Advogado, com escritório na Avenida LOCALIZAÇÃO 3 2900-309 Setúbal. ----
Parte Demandada: ---
PESSOA 3 (AUSENTE), contribuinte fiscal número XXXXXXXXX, com última residência conhecida na Rua LOCALIZAÇÃO 4 , 2910-029 Setúbal. ---
Defensora Oficiosa: Dr.ª PESSOA 4, Advogada, com escritório na Av. LOCALIZAÇÃO 5 , 2900-309 Setúbal. ---
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Matéria: Direitos e deveres de condóminos, al. c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho, doravante designada por Lei dos Julgados de Paz. --Objeto do litígio: Pagamento de prestações relativas a despesas e serviços de condomínio. ---
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Relatório: ---O Demandante instaurou a presente ação, nos termos do requerimento inicial constante de fls. 4 a 7, que aqui se declara integralmente reproduzido peticionando a condenação do Demandado nas quotas de condomínio vencidas e não pagas, acrescidas de penalização regulamentar, na quantia global de €1.738.47 (mil setecentos e trinta e oito euros e quarenta e sete cêntimos), bem como, das quotas vincendas na pendência da ação.--
Juntou procuração forense e documentos. ---
Mostrando-se frustrada a citação do Demandado, determinou-se o seguimento do regime processual civil referente aos ausentes, nos termos do n.º 2, do art.º 38.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (Lei dos Julgados de Paz), com o pedido de nomeação de Defensor Oficioso ao Demandado ausente, uma vez que não há Ministério Público junto dos Julgados de Paz (cf., artigos 21.º e 23.º, do Código de Processo Civil). ---
Citada em representação do Demandado ausente, a Ilustre Defensora Oficiosa do Demandado,
apresentou contestação de fls. 95 a 104, que aqui se considera integralmente reproduzida. ---
Na referida contestação, a Ilustre Defensora Oficiosa impugnou os factos e deduziu exceção dilatória de irregularidade de representação do Demandante, e vícios de funcionamento da assembleia dos condóminos, e na tomada de deliberações. —
Após contraditório a referida exceção foi julgada improcedente, conforme despacho proferido em audiência de julgamento, e constante da respetiva ata. ----
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Nos termos do art.º 60.º, n.º 1, al. c), da Lei n.º 78/2001, de 13/07, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31/07 (Lei dos Julgados de Paz), a sentença inclui uma sucinta fundamentação. ---*
Fundamentação – Matéria de Facto: ---Com interesse para a resolução da causa, ficou provado que: ---
1. O Demandado tem registada a seu favor a aquisição da fração designada pela letra “H”, correspondente ao terceiro andar direito, destinado a habitação, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua LOCALIZAÇÃO 1, 2910-029 Setúbal, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal, ficha n.º XXXX, da freguesia de Setúbal (S. Sebastião), cf. fls. 8 a 11;---
2. O Demandado não pagou as quotas de condomínio vencidas em julho de 2019 (parcial), e seguintes, nas respetivas datas de vencimento, nem posteriormente; ---
3. Por deliberação da assembleia dos condóminos constante na ata n.º 18, da reunião da assembleia dos condóminos datada de 7 de março de 2019, ficou deliberado manter em vigor a mensalidade da quota de condomínio, no montante de €24,32, cf., fls. 14 a 19; ---
4. As quotas vencem ao dia 8 (oito) de cada mês, idem; ---
5. Até à entrada da ação venceram-se quotas não pagas, que totalizavam a quantia de €1.188,47; ---
6. Após a entrada da ação venceram-se as quotas correspondentes aos meses de agosto de 2023, até fevereiro de 2024, inclusive, no montante de € 24,32, cada. ---
7. Na ata da assembleia dos condóminos acima mencionada consta o seguinte: “Relativamente aos valores em dívida ao condomínio ficou também deliberado nesta assembleia, que se devem aplicar penas pecuniárias aos condóminos incumpridores, nos termos do art. 1434º, nº1, (in fine) e nº 2 do C.C., no montante de €550,00 (quinhentos e cinquenta euros). A aplicação destas penas terá efeitos imediatos e serão aplicadas a todos os casos, presentes e futuro, de dívidas ao condomínio, sempre que estas sejam superiores a 6 (seis) meses e/ou sempre que seja necessário recorrer à ação judicial para cobrança das mesmas.” (sic). ---
8. Com a entrada da presente ação o Demandante aplicou ao Demandado a pena pecuniária no montante de €550,00. ---
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Motivação da Matéria de Facto: ---Tendo em conta o regime processual determinado para os ausentes não é aplicável o ónus de impugnação, conforme previsto no n.º 4, do art.º 490.º, do Código de Processo Civil, aplicável por força do art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz, pelo que, incumbe ao Demandante o ónus da prova sobre os factos alegados, nos termos do n.º 1, do art.º 342.º, do Código Civil.---
Não foi apresentada prova testemunhal. ---
Assim, a fixação da matéria de facto dada como provada teve por base os documentos juntos aos autos nomeadamente, as atas da assembleia dos condóminos, nas quais constam a deliberação com a eleição do administrador; a aprovação do orçamento, mencionando que se mantém a mensalidade do condomínio, e bem assim, a pena pecuniária respeitante ao incumprimento.---
O montante da mensalidade respeitante à comparticipação da fração do Demandado para as despesas comuns, resulta das referidas deliberações. ---
Foi ainda considerada a informação da conservatória do registo predial, na qual consta o registo da aquisição da fração identificada nos autos a favor do Demandado. ---
Consigna-se que, para apuramento da matéria de facto não foi considerado o teor do requerimento inicial com matéria tida por irrelevante, conclusiva ou de direito. --
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Fundamentação – Matéria de Direito:A relação material controvertida circunscreve-se ao incumprimento por parte do Demandado, da obrigação de pagamento da sua quota-parte de contribuição para as despesas geradas pelo condomínio, e quais as consequências que derivam de tal facto. ---
Assim, a matéria em causa nos presentes autos respeita aos direitos, e obrigações e deveres dos condóminos, enquadrável no art.º 9.º, n.º 1, alínea c), da Lei n.º 78/2001, de 13/07, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31/07 (Lei dos Julgados de Paz). ---
A propriedade horizontal encontra-se regulada, designadamente, nos artigos 1414.º, e seguintes, do Código Civil. ---
Questão prévia: ---
Previamente à análise da procedência do pedido, importa apreciar as várias questões suscitadas em sede de douta contestação. ---
Efetivamente, no mencionado articulado, entre o mais, foi suscitada a irregularidade da convocatória, do funcionamento da assembleia dos condóminos, e irregularidade da própria ata. ---
Assim, impõe-se, antes de mais, analisar a matéria suscitada em sede de douta contestação, a qual, inclui alegações que em bom rigor deveriam ter sido articuladas de forma especificada e separada em sede de exceção perentória, na medida em que se destinam a impedir modificar ou fazer extinguir o direito que o Demandante pretende ver reconhecido na presente ação, e portanto, relativamente às quais não foi observado o disposto no art.º 572.º, al. c), do Código de Processo Civil. ---
A aquisição de uma fração num edifício constituído em propriedade horizontal implica a constituição do respetivo proprietário na qualidade de condómino, determinando a sua vinculação a um regime jurídico específico, relativamente complexo, que não decorre apenas da lei, mas também, e em especial, do regulamento do condomínio (se existir), e das deliberações da assembleia dos condóminos. ---
Ora, na sua contestação a parte Demandada estriba a sua defesa, genericamente, na alegada violação de normas legais, na tomada de deliberações pela assembleia dos condóminos. ---
Para explicitar a nossa posição sobre o assunto seguimos de perto o Acórdão do Tribunal da relação do Porto, de 2016-03-07 (Processo n.º 388/11.8TJPRT.P1). ---
Importa ter bem presente que, no âmbito do regime da propriedade horizontal, é estabelecido um regime especial, no que respeita à consequência jurídica da violação de normas legais imperativas (cf. art.º 294.º, in fine, do Código Civil). ---
Assim, nos termos do disposto no art.º 1433.º, n.º 1, do Código Civil, as deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis, a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. ---
A anulabilidade é uma forma menos grave de invalidade. ---
Isto porque, muito embora o ato anulável seja inválido, o mesmo é juridicamente eficaz até ao momento em que venha a ser anulado; ou seja, enquanto não for anulado é eficaz e produz efeitos jurídicos como se fosse válido. ---
Nestes termos, a deliberação anulável só deixa de produzir os seus efeitos caso seja anulada, e como tal declarada por sentença - efeitos constitutivos da sentença. ---
É, por isso, necessário que se destrua a validade e eficácia da deliberação, requerendo a sua anulação, para obstar à produção dos seus efeitos. ---
O facto de as relações entre os proprietários de frações autónomas de um mesmo edifício, e entre estes e o administrador, não se fundarem em negócio jurídico, mas antes por decorrência legal do regime da propriedade horizontal (de natureza real), conduz a diferenças significativas face ao regime geral, do modo de arguição das anulabilidades, previsto no art.º 285.º do Código Civil. ---
Assim, no regime da propriedade horizontal, não tem aplicabilidade a regra prevista no artigo 287.º nº 2, do Código Civil, nos termos do qual, enquanto o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo, tanto por via de ação como por via de exceção.
Portanto, o condómino que pretenda anular as deliberações da assembleia contrárias à lei, pode (terá de) reagir nos termos do artigo 1433.º, do Código Civil. ---
Deste modo, querendo (porque estamos no exclusivo domínio dos direitos disponíveis), o proprietário de fração autónoma interessado em requerer ao tribunal a anulação das deliberações, e que não tenha aprovado a deliberação anulável, deverá fazê-lo em ação própria intentada para o efeito, dentro do prazo legalmente previsto (cf., art.º 1433.º, nº 1, e nº 4 do Código Civil). ---
No entanto, não consta dos autos que a parte Demandada tenha instaurado qualquer ação de impugnação das deliberações da assembleia dos condóminos, cabendo-lhe o respetivo ónus da prova, nos termos do disposto no art.º 342.º, n.º 2, do Código Civil. ---
Destarte, salvo melhor entendimento, a eventual anulabilidade das deliberações (não declarada por sentença) não constitui facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado pelo Demandante. Ou seja, a potencial anulabilidade da deliberação não pode ser invocada por via de exceção, como acontece nos negócios jurídicos enquanto não estiverem cumpridos. ---
A anulabilidade da deliberação apenas poderia ser invocada por via de exceção caso já tivesse sido decretada em anterior ação proposta com tal desiderato e, portanto, incumbia à Demandada o ónus de alegação e prova desse facto, por se tratar de facto impeditivo do direito da Demandante (artigo 342.º, nº 2, do CC). ---
Por esta ordem de razões, a questão apenas aparentemente configura matéria de exceção. ---
A necessidade de propositura de ação própria visando a anulação das deliberações é ainda reforçada pela necessidade de litisconsórcio passivo necessário dos condóminos que aprovaram a deliberação. Na verdade, a anulação das deliberações da assembleia sem que na ação estejam presentes os condóminos que as aprovaram, suscita uma óbvia questão de ilegitimidade. ---
Desta forma, enquanto não for anulada, a deliberação produz os seus efeitos, e é perfeitamente oponível a todos os condóminos, aqui se incluindo a parte Demandada. ---
Resulta, pois, do exposto que, mesmo a dar-se como provando que houve irregularidades de funcionamento da assembleia dos condóminos – não estando em causa matéria de deliberações abrangidas pelo regime da nulidade (art.º 280.º, do Código Civil) -, o tribunal não pode conhecer de tais vícios na presente ação, razão pela qual, improcede a matéria alegada na contestação, designadamente, respeitante à invocada invalidade das deliberações da assembleia, irregularidade da convocatória, falta de comunicação das deliberações, e com as necessárias adaptações, no que tange à alegada falta de conformidade ou infidelidade da ata. ---
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Posto isto, na presente ação o Demandante vem pedir a condenação do Demandado a pagar-lhe a quantia de €1.738.47 (mil setecentos e trinta e oito euros e quarenta e sete cêntimos), respeitante a quotas de condomínio vencidas e não pagas, acrescidas da penalização regulamentar. ---Mais peticionou, a condenação do Demandado no pagamento das quotas que se vencerem na pendência da ação. ---
Vejamos se lhe assiste razão: ---
Do regime legal da propriedade horizontal resulta que a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção, conservação e serviços de interesse comum, abreviadamente despesas comuns. ---
A liquidação das despesas comuns advém, necessariamente, das receitas cobradas para esse efeito.
Na categoria das receitas do condomínio avultam as quotas dos condóminos, ou seja, a sua quota-parte de contribuição para liquidação das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum, enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio, a pagar por cada condómino, em princípio, na proporção do valor das respetivas frações, relativamente ao capital investido no edifício (cf., art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil). ---
A obrigação de contribuir para as despesas comuns encontra-se estabelecida no art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil, o qual dispõe que, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”. ---
Temos assim que, a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção da respetiva fração autónoma face ao capital investido no edifício, é uma obrigação que decorre expressamente da letra da lei, a qual assume natureza pecuniária, nos termos do citado art.º 1424.º, do Código Civil. Pelo que, o incumprimento da referida obrigação torna o devedor responsável pelos prejuízos que daí possam resultar para o condomínio, nos termos gerais das obrigações (cfr., art.º 798.º, do Código Civil). ---
O administrador do condomínio tem competências funcionais estabelecidas no art.º 1436.º, do Código Civil, cabendo-lhe a legitimidade material para agir em juízo no âmbito das suas competências (cf., art.º 1437.º, do Código Civil). ---
Uma das funções do administrador do condomínio consiste em cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, conforme resulta das alíneas d), e f), do n.º 1, do art.º 1436.º, do Código Civil. ---
Aliás, resulta do disposto no n.º 4, do art.º 6.º, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25/10, que o administrador tem o dever de instaurar a ação de cobrança contra o condómino que não liquide atempadamente as quantias respeitantes à sua quota-parte de contribuição para as despesas comuns. ---
Ficou provado que, até à entrada da ação o Demandado não pagou atempadamente quotas que se venceram desde o parcial de julho de 2019, totalizando o montante de €1.188,47 (mil cento e oitenta e oito euros e quarenta e sete cêntimos). ---
Ora, o pagamento da contribuição para as despesas comuns constitui uma obrigação irrenunciável para os condóminos, no sentido em que, enquanto comproprietários das zonas comuns do edifício não se podem eximir do vínculo ou recusar-se ao cumprimento, total ou parcialmente. ---
Assim, é inequívoca a responsabilidade do Demandado relativamente à referida quantia, pelo que, a ação deverá proceder nesta parte do pedido. ---
O Demandante vem ainda peticionar as quotas vencidas no decurso da ação. ---
No que respeita à prova da titularidade da fração, cumpre afirmar que, à data da instauração da ação o Demandante juntou informação predial da fração autónoma identificada nos presentes autos, emitida em 12-07-2023, ou seja, no dia anterior à entrada do requerimento inicial. ---
Assim, o documento estava válido, e não foi alegado qualquer facto concreto que coloque em questão a titularidade da referida fração pelo Demandado. ---
Aliás, incumbia ao Demandado fazer prova do facto impeditivo respeitante às quotas vincendas na pendência da ação, nos termos do disposto no art.º 342.º, n.º 2, do Código Civil. ---
Assim, salvo o devido respeito por opinião diversa, nada impede que se aprecie a procedência das quotas vincendas com os elementos constantes nos autos. ---
Por efeito do fracionamento da quota anual em prestações, com vencimento calendarizado, a referida obrigação de contribuir para as despesas comuns assume carácter periódico. ---
Deste modo, as quotas vencidas na pendência da ação correspondem a prestações futuras, cujo pagamento pode ser exigido nos termos do n.º 1, do art.º 557.º, Código de Processo Civil; ou seja, tratando-se de prestações periódicas, caso o devedor deixe de pagar, podem compreender-se no pedido, e na condenação, tanto as prestações já vencidas como as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação. ---
Pelo que, deve proceder o pedido de condenação relativamente às quotas vencidas na pendência da presente ação, sendo exigível e devido o seu pagamento, uma vez que, a contribuição para as despesas comuns constitui uma obrigação legal, que o Demandado não desconhece, ou desconhecendo, está obrigado a conhecer [cf., art.º 1436.º, n.º 1, als. d) e f), do Código Civil]. ---
Ficou provado que, durante a pendência da ação venceram-se quotas mensais correspondentes aos meses agosto de 2023, até fevereiro de 2024 (dado que, a quota vence ao dia 8 de cada mês), na quantia mensal de €24,32, cada, que totalizam o montante de €170,24 (cento e setenta euros e vinte e quatro cêntimos). ---
Sendo assim, resulta da matéria provada que, o Demandado não pagou as quotas, nas respetivas datas de vencimento, nem posteriormente, acumulando uma dívida por falta de pagamento de quotas que na presente data ascende ao montante de €1.358,71 (mil trezentos e cinquenta e oito euros e setenta e um cêntimos). ---
Pelo que, a ação deve ser declarada procedente nesta parte do pedido. ----
Relativamente às penalizações aplicadas pelo Demandante, cumpre dizer o seguinte: ---
Nos termos do disposto no art.º 805.º, n.º 2, al. a), do Código Civil, há mora do devedor independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo. ---
Por outro lado, no âmbito da propriedade horizontal, vigora o disposto no art.º 1434.º do Código Civil, que permite à assembleia dos condóminos estabelecer a aplicação de penas pecuniárias para sancionar a inobservância das disposições legais do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador. ---
Ora, no caso dos presentes autos a constituição do Demandado em mora decorre diretamente do prazo de vencimento da obrigação, isto é, o momento em que ocorre o facto pelo qual se torna exigível o pagamento de uma determinada mensalidade. ---
Sendo as quotas mensais, e com vencimento ao dia oito de cada mês, conforme resulta da deliberação constante em ata, a obrigação tem prazo certo, pelo que a constituição do Demandado em mora não está dependente de interpelação para o pagamento. ---
Ficou provado que o regulamento do condomínio prevê a aplicação de uma pena pecuniária, no montante de €550,00, nos casos em que seja instaurada ação para cobrança de dívida. ---
A aplicação da referida pena pecuniária decorre do teor do requerimento inicial. ---
Deste modo, a ação deve proceder nesta parte do pedido. ---
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DECISÃO
Atribuo à causa o valor de €1.738.47 (mil setecentos e trinta e oito euros e quarenta e sete cêntimos), por corresponder à quantia em dinheiro que o Demandante pretendia obter no momento da propositura da ação, cf., normas conjugadas dos artigos 306.º, n.º 1; 297.º, n.º 2; e 299.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil, aplicáveis ex vi, art.º 63.º, da Lei dos Julgados de Paz. ---DECISÃO
Pelo exposto e com os fundamentos acima invocados: ---
Julgo a presente ação totalmente procedente, por provada, e consequentemente, condeno o Demandado a pagar ao Demandante a quantia global de €1.908,71 (mil novecentos e oito euros e setenta e um cêntimos), que inclui todas as quotas vencidas e não pagas até ao mês de fevereiro de 2024, inclusive, e a pena pecuniária regulamentar aplicada. ---
Custas: ---
Nos processos tramitados em Julgado de Paz, a taxa de justiça correspondente ao montante de €70,00 (setenta euros), a liquidar pela parte declarada vencida, a título de custas da ação, cf. al. b), do n.º 1, do art.º 2.º, da Portaria 342/2019, de 01/10. ---
Face ao disposto na redação atualizada da alínea l), do n.º 1, do art.º 4.º, do Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro, relativo à isenção dos ausentes, não há lugar à emissão de DUC. ---
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Registe. ---Notifique pessoalmente em sede de audiência de discussão e julgamento, nos termos do disposto no artigo 60.º, n.ºs 1 e 2, da Lei dos Julgados de Paz. ---
Envie cópia da presente sentença aos intervenientes processuais que faltaram à sessão, cf., artigo 46.º, n.º 3, da Lei dos Julgados de Paz. ---
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Notifique o Ministério Público junto dos Juízos Cíveis do Tribunal da Comarca de Setúbal – (n.º 3, do art.º 60.º da lei n.º 78/2001, de 13 de julho, revista pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho). ------*---
Julgado de Paz de Setúbal, em 5 de março de 2024
O Juiz de Paz
_________________________
Carlos Ferreira
Julgado de Paz de Setúbal, em 5 de março de 2024
O Juiz de Paz
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Carlos Ferreira