Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 282/2011-JPCBR
1. - Identificação das partes
Demandante: A.
Demandada: B.
2. - OBJECTO DO lITIGIO
A Demandante intentou a presente acção com base em ‘arrendamento urbano’, tendo pedido que a Demandada seja condenada a pagar-lhe: a) € 3.028,20, a título de rendas vencidas e não pagas; b) € 288,40, a título de indemnização pelo desrespeito do pré-aviso para a denúncia do contrato; c) € 630,34, a título de indemnização pelos danos patrimoniais causados pela falta de pagamento das quotas de condomínio; sem prescindir; d) € 4,00, a título de ressarcimento da despesa da Demandante com a requisição de um documento da Conservatória do Registo Comercial para instruir a presente acção a que a Demandada deu causa.
A Demandada regularmente citada, não apresentou contestação.
Valor: € 3.950,94.
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – Os Factos Provados e Motivação
Constata-se que, regularmente citada, a Demandada não apresentou contestação dentro do prazo legal do art. 47.º da LJP, não compareceu à audiência de julgamento para a qual foi devidamente notificada, e não justificou essa falta, verificando-se assim a sua revelia operante (art. 58.º, n.º 2 da LJP).
Ora, em tal caso, atenta a cominação semi-plena do referido n.º 2 do art. 58.º, consideram-se confessados/admitidos e, em consequência, provados, os factos articulados pela Demandante.
A Demandada teve oportunidade de se defender do alegado contra si pela Demandante no âmbito da presente acção, designadamente contestando-a, para o que foi citada, e comparecendo à audiência de julgamento, para o que foi notificada. Porém, por exclusiva e livre opção de sua vontade, preferiu nada fazer, mantendo-se absolutamente alheia a este processo que, como muito bem sabe, contra ela corre neste tribunal.
Consequentemente, com base e fundamento nos autos e nos documentos apresentados pela Demandante, que se tiveram em atenção, consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) A Demandante é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “M”, correspondente a garagem n.º 14, no piso -5, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Av., Lote 4, inscrito na matriz predial da freguesia de Santa Cruz, Coimbra, sob o artigo 0000.
2) Em 30/05/2008, mediante contrato de arrendamento celebrado por escrito, a Demandante deu de arrendamento à Demandada, para parqueamento de veículos usados por esta, a referida fracção autónoma.
3) O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01/06/2008, renovando-se por igual período.
4) Foi convencionada uma renda mensal de € 144,20.
5) A renda deveria ser paga no primeiro dia útil do mês a que respeitasse.
6) Em 15/09/2011, a Demandada enviou por correio à Demandante o conjunto das chaves do locado, de forma a assim efectivar a cessação do contrato.
7) A Demandada não respeitou o prazo de 60 dias de pré-aviso fixado contratualmente para efectivação da denúncia do contrato, a que corresponde o valor de 2 meses de renda (€ 288,40).
8) A Demandada não respeitou a forma de comunicação, em conformidade com a cláusula 7.º do contrato.
9) A Demandada deixou o locado, sem pagar as rendas referentes aos 12 meses de 2010 no valor de € 1.730,40, e a 9 meses do ano de 2011 (de Janeiro a Setembro) no valor de € 1.297,80, perfazendo o valor global de € 3.028,20.
10) A Demandada assumiu contratualmente o pagamento da quota-parte das despesas de condomínio de manutenção das partes comuns, designadamente serviços de limpeza e consumos de água e electricidade.
11) A Demandada nunca pagou essa quota-parte de despesas de manutenção das partes comuns do edifício.
12) O pagamento da quota-parte de despesas com a manutenção das partes comuns do edifício é feito trimestralmente.
13) Relativamente ao período entre 01-01-2011 a 01-09-2011, as quotas das despesas de condomínio vencidas, da responsabilidade da Demandada são no valor global de € 630,34.
14) A título dessa quota-parte nas despesas de manutenção, a Demandante já pagou ao condomínio € 547,66, permanecendo em débito € 82,68.
3.2 – O Direito
Na presente acção a Demandante pede que a Demandada seja condenada a pagar-lhe: a) € 3.028,20, a título de rendas vencidas e não pagas; b) € 288,40, a título de indemnização pelo desrespeito do prazo de 60 dias de pré-aviso para a denúncia do contrato; c) € 630,34, a título de ressarcimento das despesas de condomínio que contratualmente assumiu e não pagou; sem prescindir, d) € 4,00, a título de ressarcimento da despesa com a requisição de um documento da Conservatória do Registo Comercial para instruir a presente acção a que aquela deu causa.
Por efeito da revelia operante os factos reconhecidos não determinam automaticamente a procedência total ou parcial da acção, pois uma coisa são os factos e outra a sua qualificação jurídica, ou seja, a aplicação do direito aos factos considerados provados é que determina se o efeito jurídico pretendido com o pedido deve proceder ou não.
No arrendamento, a primeira e mais elementar obrigação do arrendatário consiste no pagamento da renda convencionada (arts. 1038.° e 1075.°, n.° 1 do CC), o que provém da natureza onerosa e bilateral do contrato (art. 1022.° do CC), e deve ser paga no tempo e lugar devidos (arts. 1075.°, n.° 2, 1076.° e 1039.° do CC).
Provou-se que, em 30-05-2008, as partes celebraram por escrito um contrato de arrendamento (art. 1069.º do CC) para fins não habitacionais (art. 1067.º, n.º 1 do CC), para vigorar por um ano renovável a partir de 01-06-2008, que teve por objecto a fracção autónoma identificada nos autos e em que, designadamente, acordaram a renda mensal em € 144,20 a pagar no primeiro dia útil do mês a que respeitasse, a Demandada assumiu a obrigação do pagamento da quota-parte das despesas de manutenção do condomínio (art. 1078.º, n.º 1 do CC), e fixaram em 60 dias o prazo de pré-aviso para a denúncia do contrato por parte da inquilina. A inquilina denunciou o arrendamento por carta de 15-09-2011, com a devolução das chaves, não respeitando a antecedência de 60 dias relativamente ao termo pretendido do contrato, não pagou as rendas referentes aos meses de Janeiro de 2010 a Setembro de 2011, inclusive, como não pagou a quota-parte das despesas comuns de condomínio no valor de € 630,34, a que contratualmente se obrigara para com a senhoria. Relativamente a esta última verba, trata-se de uma despesa convencionada, ao abrigo do princípio da liberdade contratual (art. 405.º do Cód. Civil), aquando do arrendamento como não incluída na renda.
Ora, os contratos devem ser pontualmente cumpridos e o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (arts. 406.º, n.º 1 e 762.º, n.º 1 do Cód. Civil). A não realização dessa prestação importa incumprimento contratual por parte da Demandada, o que acarreta para esta uma presunção de culpa, embora elidível (art. 799.º, n.º 1 do CC). Não tendo elidido tal presunção, a Demandada devedora, que faltou culposamente ao cumprimento da obrigação, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor Demandante (art. 798.º do CC).
Verificam-se no caso todos os pressupostos (facto ilícito culposo e imputável, dano e nexo de causalidade adequada) de que o instituto da responsabilidade civil faz depender a obrigação de indemnizar (arts. 483.º, n.º 1, 562.º e 563.º do CC). Deve ter, assim, a Demandante direito a receber da Demandada a quantia indemnizatória por prestação incumprida de € 630,34 relativamente às despesas de condomínio em causa.
A Demandante pediu ainda o ressarcimento da despesa de € 4,00 que suportou com a requisição de uma certidão na Conservatória do Registo Comercial para instruir a presente acção a que a Demandada deu causa.
Ora, relativamente às despesas de cumprimento, não obstante serem incorridas por motivo da dívida, há que distinguir entre as que apresentam um necessário nexo causal (adequado) com a dívida, das que não o apresentam, não bastando uma condição sine qua non. Com efeito, causa de um prejuízo é a condição que, em abstracto, se mostra adequada a produzi-lo, mas a correspondência entre a condicionalidade e a causalidade não se verifica sempre que, numa prognose póstuma, não se possa afirmar, de acordo com a lição da experiência comum e dadas as circunstâncias do caso, e em termos de juízo de probabilidade, que o facto originaria normalmente o dano (cfr. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, I, p. 342 e s.)
No caso, o incumprimento da Demandada foi condição da efectivação da despesa em causa, mas não sua causa imediata e directa; vale dizer, quanto a esta despesa não se verifica o nexo de causalidade adequada (art. 563.º do CC) imprescindível para desencadear a obrigação de indemnização no âmbito do instituto da responsabilidade civil. Por isso, não deve ser deferida esta parte do pedido.
4. - DECISÃO
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada e, em consequência, condeno a Demandada a pagar à Demandante a quantia global de € 3.946,94, sendo: € 3.028,20 a título de rendas vencidas e não pagas, € 288,40 a título de indemnização por desrespeito da antecedência contratual para a denúncia do arrendamento, e € 630,34 a título de ressarcimento das despesas de condomínio a que Demandada contratualmente se obrigou a pagar e não o efectivou.
Custas: pela Demandada, que declaro parte vencida (n.º 8 da Port. n.º 1456/2001, de 28-12).
As custas devem ser pagas no Julgado de Paz no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação (n.º 10 da Port. n.º 1456 /2001, de 28-12, alterado pela Port. n.º 209/2005, de 24-02).
Notifique a Demandada para o pagamento das custas. Em relação à Demandante, cumpra o disposto no n.º 9 da Portaria n.º 1456/2001.
Em audiência de julgamento, a que a Demandada faltou, foram explicadas à Demandante todas as consequências de facto e de direito decorrentes da eventualidade de aquela não vir justificar a sua falta no prazo legal, como não veio.
Registe e notifique.
Coimbra, 2 de Fevereiro de 2012.
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)