Sentenças de Julgados De Paz

Jurisprudência de Julgados de Paz
Sentença de Julgado de Paz

Processo: 10/2023-JPCBR

Relator: CRISTINA EUSÉBIO

Descritores: OBRAS EM PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO

Data da sentença: 07/29/2024

Julgado de Paz de : COIMBRA

Decisão Texto Integral:
SENTENÇA

Processo nº 10/2023-JPCBR

[PES-1], devidamente identificado nos autos a fls. 1 propôs a presente ação declarativa de condenação contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA [ORG- 1] , 73/75/83/85 – , pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 12.859,22€ (doze mil, oitocentos e cinquenta e nove euros e vinte e dois cêntimos), relativa à reparação dos vidros e caixilharias das montras da fração AA sita no rés-do-chão do prédio, de que é proprietário, fundamentando a sua pretensão no facto de as referidas montras são partes comuns do prédio constituindo a sua fachada.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls.1 a 4 que aqui se dá por reproduzido e juntou 12 documentos (fls. 5 a 19) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citado, o demandado apresentou a sua contestação de fls.28 a 43), considerando que a montra da fração não se trata de parte comum do prédio, declinado a sua responsabilidade em proceder ou liquidar qualquer valor de reparação. Mais impugna os factos relativos à quebra dos vidros bem como a urgência da sua reparação.
Juntou 4 documentos que se dão por reproduzidos.
Afastado o recurso à mediação para resolução do litígio pelo demandado, agendou-se a audiência de julgamento, que se realizou com cumprimento das formalidades legais conforme da respetiva ata se alcança.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir se o Demandado é responsável pelo pagamento das reparações feitas pelo demandante nas montras da fração AA do prédio.
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FUNDAMENTAÇÃO
MATÉRIA DE FACTO
Com interesse para a decisão, ficaram provados os seguintes factos:
1 – O demandante é dono e legitimo proprietário da fração autónoma designada pela letra “AA”, sita no r/ da, 87, em Coimbra, inscrita na matriz predial da-----, concelho de Coimbra, sob o n.º 3 e cujo prédio está descrito na Conservatória do Registo predial de Coimbra sob o n.º -----.
2 - A fração descrita em 1 está dada de arrendamento para fim não habitacional e ali funciona um café denominado “”.
3 – Os vidros das montras do estabelecimento comercial começaram a apresentar fissuras no ano de 2020, junto às caixilharias em ferro. Cfr. fotografia de fls. 9 vs.

4 – No início do ano de 2021, o demandante instou o demandado a proceder a reparações na caixilharia e vidros das montras da sua fração, tendo este declinado a sua responsabilidade. (cfr. doc. Fls. 45 e 46 – carta remetida em 11.2.2021) e fls. 7 e 48 – comunicações de 17.2.2021 e 28.4.2021).
5 - Em 16 de agosto de 2021, o arrendatário do demandante que explora o estabelecimento, verificou, na hora de abertura do mesmo, que os vidros das duas montras apresentavam rachadelas e fissuras significativas cfr. fotografias de fls. 8 vs e 9.
6 -O referido arrendatário entrou em contacto com o demandante e com a administração do demandado por considerar que havia perigo de quebra total dos vidros, com perigo para os clientes.
7 – O arrendatário, através dos respetivos mandatários remeteram, na data referida em 5, comunicação escrita à administração do condomínio dando-lhe conta do sucedido.
8 – A administração do condomínio, ora demandado, remeteu participação do seguro do prédio, que ressarciu o demandante na quantia de 1500,00€ correspondente ao limite do valor da cobertura de quebra de vidros das frações incluída na apólice de seguro do condomínio.
9 – O demandante pediu orçamento para reparação das montras e em 11 de novembro de 2021 foi apresentado pela empresa Lda, uma estimativa no valor de 14359,22€ (cfr. doc. Fls. 12).
10 – No dia 26 de novembro de 2021, o demandante efetuou o pagamento, através de cheque, do valor de 5743,68€, correspondente a 40% do valor orçamentado, a título de sinal à empresa referida em 9.
11– A reparação das montras foi realizada em maio de 2022, tendo sido colocadas caixilharias novas e os vidros foram substituídos, tendo o demandante pago o remanescente do preço, ou seja 8615,54€, em 24 de maio de 2022.
12 – O demandante solicitou ao demandado o ressarcimento do valor que pagou, em assembleia de condóminos de 25 de maio de 2022, tendo os condóminos deliberado que a despesa não era da sua responsabilidade, mas do proprietário da fração. (cfr. doc. Fls.18 a 19).
13 – O Edifício da [ORG-1] teve a sua construção na década de 80 do seculo XX, mantendo as suas características construtivas inalteradas, com quatro fachadas com janelas e montras do mesmo material – caixilharia e vidro.

Factos não provados:
A) – O Verão de 2021 foi anormalmente quente, nomeadamente na segunda semana de agosto.
B) – Que a causa da quebra dos vidros em agosto de 2021 tenha sido a temperatura excessiva, vandalismo ou o acondicionamento dos materiais da esplanada junto dos vidros.

Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.

MOTIVAÇÃO
A matéria dada por provada resulta de acordo entre as partes - itens 1,2,4,5 a 8 e 12 aceites pelo demandado - e devidamente conjugados com os documentos neles referidos. Os itens sob os n.ºs 3, 9 e 10 resultam dos documentos juntos conjugados com os depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência de julgamento, bem como as declarações de parte prestadas.
Na verdade, o demandado não contesta a ocorrência da quebra dos vidros e a falta de manutenção das caixilharias, discordando apenas do motivo apontado pelo demandante para que tal tivesse ocorrido e a responsabilidade da sua manutenção e reparação.
Não restaram dúvidas ao tribunal da ocorrência do facto, apesar de não se ter considerado provado o concreto motivo pelo qual, naquela manhã de 16 de agosto, os vidros apresentarem tão significativos danos. Pese embora, as testemunhas tenham descrito que naquele verão fez muito calor, o que é certo é que não resulta dos autos a prova da excecionalidade das temperaturas naqueles dias.
Da mesma forma, não logrou o demandado fazer prova cabal de qualquer ato de vandalismo, que possa ter ocorrido durante a noite ou qualquer outra causa.
Certo é que, o demandante procedeu à substituição das caixilharia e vidros a expensas suas, tendo a testemunha corroborado os factos, descrevendo que a caixilharia apresentava muita ferrugem e que os vidros não eram os mais adequados àquela função, por serem vidros simples. Mais referiu que os materiais eram antigos que hoje em dia já não se usam. Substituiu os caixilhos e os vidros das montras da fração e foi pago pelo demandante.
O facto descrito em 13 foi adquirido na instrução e resultou das declarações da testemunha, que clarificou igualmente que o assunto foi amplamente discutido em várias reuniões de condomínio e deliberado no sentido de considerar que o demandado não era responsável pela reparação das montras, como resulta das atas juntas aos autos pelas partes.

DO DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se determinação das partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, na medida em que tal é determinante para apurar a quem compete a realização de obras de conservação ou reparação, nos termos do 1424º do Código Civil (CC).
O Código Civil consagra no artigo 1421.º, n.º 1 que “São comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”, aditando-se no n.º 2 que “Presumem-se ainda comuns: a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; d) As garagens e outros lugares de estacionamento; e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.” Por último no n.º 3 estipula-se que “O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns”.
Como se pode constatar, o legislador assumiu um critério de destinação objetivo quanto ao uso ou gozo da parte do prédio em propriedade horizontal, a partir da sua natureza e aptidão funcional, para se determinar se estamos perante uma parte comum ou uma parte exclusiva.
Ora, a montra de uma loja, à semelhança das janelas das frações habitacionais (que podem abrir ou ser fixas) destinam-se a fornecer luz ao interior da fração, ao seu isolamento térmico e acústico. No caso dos estabelecimentos comerciais, as montras destinam-se, ainda a dar visibilidade ao estabelecimento instalado na fração, com fins económicos (como bem refere o demandante no seu requerimento inicial).
Quer as montras, quer as janelas situam-se, naturalmente, na fachada dos edifícios, o que não as tornam desde logo, integrantes dessa mesma fachada e consequentemente da estrutura do prédio. Dito de outro modo, não podemos afirmar que as montras sejam paredes estruturais do prédio, como alegado pelo demandante.

Diferentemente, existem fachadas de prédios, com arquitetura mais moderna que são totalmente feitas em vidro ou tijolo de vidro, constituindo assim a estrutura do prédio.
Não é o caso no edifício em causa nos presentes autos, onde podemos visualizar janelas e montras abertas nas paredes exteriores do prédio, com existência de caixilharia.
Quer as caixilharias das janelas e montras, quer os vidros são partes exclusivas das frações e não partes comuns do prédio, pelo que inexiste fundamento legal para que o condomínio seja condenado a pagar o valor da reparação das montras da fração do demandante, nem existe qualquer direito de regresso.
Por ser assim, ficam, pois, prejudicadas as restantes questões suscitadas, nomeadamente quanto à urgência da reparação e perigosidade para quem ali circulava.

DECISÃO
Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, julga-se a presente ação improcedente por não provada e em consequência, absolve-se a demandada do pedido.

CUSTAS
Custas a cargo do demandante, nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença –ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado , sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação.
A falta de pagamento das custas acarreta a sua cobrança por processo de execução fiscal.

Registe.

Coimbra, 29 de julho de 2024

A Juíza de Paz

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Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco.
Artigo 131º, nº 5 do CPC e artigo 18º da LJP)

Jurisprudência de Julgados de Paz	Sentença de Julgado de Paz
Processo:	10/2023-JPCBR
Relator:	CRISTINA EUSÉBIO
Descritores:	OBRAS EM PARTES COMUNS DO CONDOMÍNIO

Data da sentença:	07/29/2024
Julgado de Paz de :	COIMBRA

Decisão Texto Integral:	SENTENÇA Processo nº 10/2023-JPCBR [PES-1], devidamente identificado nos autos a fls. 1 propôs a presente ação declarativa de condenação contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA [ORG- 1] , 73/75/83/85 – , pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 12.859,22€ (doze mil, oitocentos e cinquenta e nove euros e vinte e dois cêntimos), relativa à reparação dos vidros e caixilharias das montras da fração AA sita no rés-do-chão do prédio, de que é proprietário, fundamentando a sua pretensão no facto de as referidas montras são partes comuns do prédio constituindo a sua fachada. Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls.1 a 4 que aqui se dá por reproduzido e juntou 12 documentos (fls. 5 a 19) que, igualmente, se dão por reproduzidos. Regularmente citado, o demandado apresentou a sua contestação de fls.28 a 43), considerando que a montra da fração não se trata de parte comum do prédio, declinado a sua responsabilidade em proceder ou liquidar qualquer valor de reparação. Mais impugna os factos relativos à quebra dos vidros bem como a urgência da sua reparação. Juntou 4 documentos que se dão por reproduzidos. Afastado o recurso à mediação para resolução do litígio pelo demandado, agendou-se a audiência de julgamento, que se realizou com cumprimento das formalidades legais conforme da respetiva ata se alcança. Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir se o Demandado é responsável pelo pagamento das reparações feitas pelo demandante nas montras da fração AA do prédio. FUNDAMENTAÇÃO MATÉRIA DE FACTO Com interesse para a decisão, ficaram provados os seguintes factos: 1 – O demandante é dono e legitimo proprietário da fração autónoma designada pela letra “AA”, sita no r/ da, 87, em Coimbra, inscrita na matriz predial da-----, concelho de Coimbra, sob o n.º 3 e cujo prédio está descrito na Conservatória do Registo predial de Coimbra sob o n.º -----. 2 - A fração descrita em 1 está dada de arrendamento para fim não habitacional e ali funciona um café denominado “”. 3 – Os vidros das montras do estabelecimento comercial começaram a apresentar fissuras no ano de 2020, junto às caixilharias em ferro. Cfr. fotografia de fls. 9 vs. 4 – No início do ano de 2021, o demandante instou o demandado a proceder a reparações na caixilharia e vidros das montras da sua fração, tendo este declinado a sua responsabilidade. (cfr. doc. Fls. 45 e 46 – carta remetida em 11.2.2021) e fls. 7 e 48 – comunicações de 17.2.2021 e 28.4.2021). 5 - Em 16 de agosto de 2021, o arrendatário do demandante que explora o estabelecimento, verificou, na hora de abertura do mesmo, que os vidros das duas montras apresentavam rachadelas e fissuras significativas cfr. fotografias de fls. 8 vs e 9. 6 -O referido arrendatário entrou em contacto com o demandante e com a administração do demandado por considerar que havia perigo de quebra total dos vidros, com perigo para os clientes. 7 – O arrendatário, através dos respetivos mandatários remeteram, na data referida em 5, comunicação escrita à administração do condomínio dando-lhe conta do sucedido. 8 – A administração do condomínio, ora demandado, remeteu participação do seguro do prédio, que ressarciu o demandante na quantia de 1500,00€ correspondente ao limite do valor da cobertura de quebra de vidros das frações incluída na apólice de seguro do condomínio. 9 – O demandante pediu orçamento para reparação das montras e em 11 de novembro de 2021 foi apresentado pela empresa Lda, uma estimativa no valor de 14359,22€ (cfr. doc. Fls. 12). 10 – No dia 26 de novembro de 2021, o demandante efetuou o pagamento, através de cheque, do valor de 5743,68€, correspondente a 40% do valor orçamentado, a título de sinal à empresa referida em 9. 11– A reparação das montras foi realizada em maio de 2022, tendo sido colocadas caixilharias novas e os vidros foram substituídos, tendo o demandante pago o remanescente do preço, ou seja 8615,54€, em 24 de maio de 2022. 12 – O demandante solicitou ao demandado o ressarcimento do valor que pagou, em assembleia de condóminos de 25 de maio de 2022, tendo os condóminos deliberado que a despesa não era da sua responsabilidade, mas do proprietário da fração. (cfr. doc. Fls.18 a 19). 13 – O Edifício da [ORG-1] teve a sua construção na década de 80 do seculo XX, mantendo as suas características construtivas inalteradas, com quatro fachadas com janelas e montras do mesmo material – caixilharia e vidro. Factos não provados: A) – O Verão de 2021 foi anormalmente quente, nomeadamente na segunda semana de agosto. B) – Que a causa da quebra dos vidros em agosto de 2021 tenha sido a temperatura excessiva, vandalismo ou o acondicionamento dos materiais da esplanada junto dos vidros. Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa. MOTIVAÇÃO A matéria dada por provada resulta de acordo entre as partes - itens 1,2,4,5 a 8 e 12 aceites pelo demandado - e devidamente conjugados com os documentos neles referidos. Os itens sob os n.ºs 3, 9 e 10 resultam dos documentos juntos conjugados com os depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência de julgamento, bem como as declarações de parte prestadas. Na verdade, o demandado não contesta a ocorrência da quebra dos vidros e a falta de manutenção das caixilharias, discordando apenas do motivo apontado pelo demandante para que tal tivesse ocorrido e a responsabilidade da sua manutenção e reparação. Não restaram dúvidas ao tribunal da ocorrência do facto, apesar de não se ter considerado provado o concreto motivo pelo qual, naquela manhã de 16 de agosto, os vidros apresentarem tão significativos danos. Pese embora, as testemunhas tenham descrito que naquele verão fez muito calor, o que é certo é que não resulta dos autos a prova da excecionalidade das temperaturas naqueles dias. Da mesma forma, não logrou o demandado fazer prova cabal de qualquer ato de vandalismo, que possa ter ocorrido durante a noite ou qualquer outra causa. Certo é que, o demandante procedeu à substituição das caixilharia e vidros a expensas suas, tendo a testemunha corroborado os factos, descrevendo que a caixilharia apresentava muita ferrugem e que os vidros não eram os mais adequados àquela função, por serem vidros simples. Mais referiu que os materiais eram antigos que hoje em dia já não se usam. Substituiu os caixilhos e os vidros das montras da fração e foi pago pelo demandante. O facto descrito em 13 foi adquirido na instrução e resultou das declarações da testemunha, que clarificou igualmente que o assunto foi amplamente discutido em várias reuniões de condomínio e deliberado no sentido de considerar que o demandado não era responsável pela reparação das montras, como resulta das atas juntas aos autos pelas partes. DO DIREITO A relação material controvertida circunscreve-se determinação das partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, na medida em que tal é determinante para apurar a quem compete a realização de obras de conservação ou reparação, nos termos do 1424º do Código Civil (CC). O Código Civil consagra no artigo 1421.º, n.º 1 que “São comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”, aditando-se no n.º 2 que “Presumem-se ainda comuns: a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; d) As garagens e outros lugares de estacionamento; e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.” Por último no n.º 3 estipula-se que “O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns”. Como se pode constatar, o legislador assumiu um critério de destinação objetivo quanto ao uso ou gozo da parte do prédio em propriedade horizontal, a partir da sua natureza e aptidão funcional, para se determinar se estamos perante uma parte comum ou uma parte exclusiva. Ora, a montra de uma loja, à semelhança das janelas das frações habitacionais (que podem abrir ou ser fixas) destinam-se a fornecer luz ao interior da fração, ao seu isolamento térmico e acústico. No caso dos estabelecimentos comerciais, as montras destinam-se, ainda a dar visibilidade ao estabelecimento instalado na fração, com fins económicos (como bem refere o demandante no seu requerimento inicial). Quer as montras, quer as janelas situam-se, naturalmente, na fachada dos edifícios, o que não as tornam desde logo, integrantes dessa mesma fachada e consequentemente da estrutura do prédio. Dito de outro modo, não podemos afirmar que as montras sejam paredes estruturais do prédio, como alegado pelo demandante. Diferentemente, existem fachadas de prédios, com arquitetura mais moderna que são totalmente feitas em vidro ou tijolo de vidro, constituindo assim a estrutura do prédio. Não é o caso no edifício em causa nos presentes autos, onde podemos visualizar janelas e montras abertas nas paredes exteriores do prédio, com existência de caixilharia. Quer as caixilharias das janelas e montras, quer os vidros são partes exclusivas das frações e não partes comuns do prédio, pelo que inexiste fundamento legal para que o condomínio seja condenado a pagar o valor da reparação das montras da fração do demandante, nem existe qualquer direito de regresso. Por ser assim, ficam, pois, prejudicadas as restantes questões suscitadas, nomeadamente quanto à urgência da reparação e perigosidade para quem ali circulava. DECISÃO Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, julga-se a presente ação improcedente por não provada e em consequência, absolve-se a demandada do pedido. CUSTAS** Custas a cargo do demandante, nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença –ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado , sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação. A falta de pagamento das custas acarreta a sua cobrança por processo de execução fiscal. Registe. Coimbra, 29 de julho de 2024 A Juíza de Paz ______________________________ Processado por meios informáticos e revisto pela signatária. Verso em branco. Artigo 131º, nº 5 do CPC e artigo 18º da LJP)