Sentença de Julgado de Paz
COM PROLACÇÃO DE SENTENÇA
Data: 4 de Novembro de 2011.
Hora de Início: 15:00 horas Hora de Encerramento: 17:00 horas
Parte Demandante: 1 - A e 2 - B
Parte Demandada: C
Juíza de Paz: Senhora Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica do Serviço de Atendimento: Lic. Helena Trigatti
Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
- A parte Demandante supra referida
De seguida pela Senhora Juíza de Paz foi dito que em face da impossibilidade de produção de prova adicional cabia apreciar os elementos dos autos e decidir do mérito da acção pelo que passou a proferir a seguinte:
SENTENÇA
I – RELATÓRIO (PARTES E OBJECTO DA ACÇÃO)A presente acção vem proposta por A e B, doravante Demandantes contra C, doravante Demandada, pedindo os primeiros que a segunda seja condenada a pagar-lhes a quantia de €4.027,18 respeitante a devolução de um valor de reserva de imóvel, acrescida de juros.
Alegando matéria enquadrável nas alíneas h) e i) do nº 1 do art. 9º da LJP (Lei 78/2001, de 13.07) sustentam que em .../.../... assinaram uma “proposta de compra” de um imóvel, do qual era vendedora a Demandada, e que nesse acto entregaram um cheque no valor de €4.000,00 para reserva do imóvel. As partes subordinaram a realização do negócio de compra e venda objecto dessa proposta à aprovação de crédito bancário a solicitar pelos Demandantes, cujos encargos não fossem superiores a €850,00 mensais. Em .../.../... os Demandantes comunicaram à Demandada a impossibilidade de obtenção do crédito por valor inferior ou igual a €850,00 e solicitaram a devolução do valor da reserva. A Demandada tem-se recusado a devolver a indicada quantia.
Com o requerimento inicial juntam 5 documentos de fls. 9 a 23.
Regularmente citada (cfr. fls. 32), a Demandada contestou alegando, por excepção, a incompetência territorial do Julgado de Paz e, por impugnação, que os Demandantes incumpriram a proposta de compra por não terem assinado no prazo de 8 dias, como dela consta, o contrato promessa de compra e venda. De igual modo não se dispuseram a celebrar a escritura de compra e venda no prazo de 90 dias. Na medida em que, só em .../.../..., os Demandantes avisaram a Demandada que não conseguiam obter crédito bancário perderam estes o direito à quantia entregue. Conclui pela remessa dos autos e improcedência da acção. Junta 1 documento (fls. 61/65) e protesta juntar procuração forense.
Não foi realizada sessão de pré-mediação por ter sido afastada pela Parte Demandada.
A audiência de julgamento teve início em 13.10.2011 e desenrolou-se, com a presente, em três sessões como decorre da respectiva acta. Foi julgada improcedente a excepção de incompetência territorial; foram ouvidas as partes e tentada a sua conciliação e notificadas, oficiosamente, duas testemunhas. A audiência foi interrompida para eventual solução consensual o que não foi possível alcançar. Realizada nesta data a 3ª sessão verifica-se a ausência da parte Demandada e de quaisquer testemunhas.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor (art. 7º da LJP).
Cumpre apreciar e decidir tendo em conta, para além do mais, o que se dispõe no artigo 60º, nº 1, da LJP.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Na formação da sua convicção quanto aos factos provados o Tribunal atendeu às declarações prestadas pelas partes e ao teor dos documentos juntos aos autos. O legal representante da Demandada, que apenas compareceu na 2ª sessão de julgamento, não tendo embora conhecimento directo do desenvolvimento das negociações objecto da presente acção, confirmou que é norma da empresa devolver as quantias recebidas a título de “reserva de imóvel” quando não chega a celebrar-se contrato promessa ou, não havendo lugar a este, o contrato definitivo de compra e venda. Referiram os Demandantes que a celebração do contrato promessa de compra e venda do imóvel que reservaram estava também dependente da compra e venda, ou permuta, da fracção de que já eram proprietários. Assim se explica que o preço de €330.000,00 constante da proposta de compra seja muito superior aos €180.000,00 que indicaram para simulação do crédito à habitação. O legal representante da Demandada confirmou que, por vezes, os negócios de compra e venda eram efectuados com recurso a “permutas técnicas” o que significava que a Demandada adquiria aos compradores o seu antigo imóvel e de imediato o revendia a um terceiro interessado, tudo numa única escritura. As declarações dos Demandantes e da Demandada, cotejadas com o teor dos documentos juntos, parecem ser verdadeiras e consentâneas com o modo de actuar da Demandada. Por conseguinte, após ponderação, o Tribunal considera provados os seguintes factos:
a) Em .../.../... o Demandante e a Demandada assinaram a proposta de compra com o nº x, referente ao imóvel sito no condomínio V., Alcabideche que constitui o documento junto aos autos sob Doc. 1 a fls. 16;
b) A título de reserva do imóvel o Demandante preencheu e entregou à Demandada o cheque nº x sacado sobre o banco E,, com o valor de €4.000,00, que esta descontou (cfr. Doc. 2 a fls. 15);
c) O Demandante e a Demandada fizeram constar da proposta de compra uma cláusula do seguinte teor “O valor entregue nesta data será devolvido em singelo no caso de: 1 – não aprovação do crédito bancário ou sendo este aprovado os respectivos encargos bancários sejam superiores a €850,00 mensais”;
d) Na proposta de crédito aprovado a final, a prestação bancária e respectivos encargos ascendiam a mais de €850,00, concretamente a €1.237,40 nos termos que resultam do Doc. 3 junto a fls. 9 dos autos;
e) Por carta expedida, sob registo, em .../.../... o Demandante comunicou à Demandada a inviabilidade de obtenção de crédito com encargos iguais ou inferiores a €850,00 e solicitou-lhe a devolução do valor de reserva (cfr. Doc. 4 a fls. 22 a 23 dos autos);
f) A Demandada nada devolveu apesar de novamente interpelada por carta da advogada dos Demandantes (cfr. Doc. de fls. 19 a 21);
g) Consta da proposta de compra de fls. 16, entre outro, o seguinte clausulado: “o proponente acima indicado, declara, perante o I, que se propõe comprar a unidade predial abaixo identificada pelo que, com a aceitação desta proposta o proponente obriga-se a outorgar contrato-promessa de compra e venda elaborado de acordo com as condições que a seguir se discriminam (…).”
h) A proposta de compra envolvia ainda a venda a terceiro ou a permuta com a Demandada da fracção que já era propriedade dos Demandantes.
Com interesse para a decisão da causa não ficaram provados outros factos.
A factualidade apurada reconduz-se à existência de actos preparatórios de futuro negócio de compra e venda passando pela celebração do respectivo contrato-promessa até à celebração da escritura pública. Como decorre da “proposta de compra” as partes quiseram subordinar a um acontecimento futuro a celebração, ou não, do negócio de compra e venda. O mesmo é dizer que, nos termos que são legalmente permitidos pelos artigos 270º a 279º do Código Civil, fizeram depender a celebração, ou não, do contrato-promessa de compra e venda a uma condição resolutiva. Dito ainda de outro modo, acordaram as partes que a proposta de compra só seria eficaz e daria azo à celebração de contrato promessa de compra e venda desde que os Demandantes conseguissem obter crédito bancário cujos encargos não fossem superiores a €850,00. Se tal condição não se verificasse a Demandada devolveria em singelo, ao Demandante, a verba dele recebida.
A Demandada constituiu-se na obrigação de devolver aos Demandantes a quantia que deles recebeu, a título de reserva do imóvel, de €4.000,00
A tanto não obsta a argumentação da Demandada de que os Demandantes só decorridos 5 meses sobre a assinatura da “proposta de compra” lhe deram a conhecer a impossibilidade de obter crédito bancário com encargos abaixo de €850,00 e de celebrarem o negócio de compra e venda assim incumprindo os prazos quer para celebração do contrato-promessa de compra e venda quer de registo definitivo.
É que na dita “proposta de compra” não é fixado qualquer prazo aos Demandantes para efectuarem essa comunicação e, por outro lado, a obrigação de outorgar contrato-promessa de compra e venda só se constituiria após aceitação do negócio pela própria Demandada. Ora, não havendo igualmente prazo fixado para esta aceitação não faz sentido dizer-se que o prazo para os Demandantes comunicarem a obtenção ou não de crédito terminava em .../.../... . Pelo contrário, não tendo sido fixado prazo para aceitação da proposta pela Demanda e não tendo esta dirigido aos Demandantes declaração expressa de aceitação tem de entender-se que não se iniciou qualquer prazo para estes celebrarem contrato promessa de compra e venda.
Os Demandantes pedem, ainda, juros de mora desde a comunicação da impossibilidade de celebração do negócio até à data de proposição da acção, os quais vêm liquidados em €27,18. Ao abrigo do disposto nos artigos 804º a 806º do Código Civil, o devedor fica constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir constituindo-se, se o não fizer, na obrigação de indemnizar o credor em valor aos correspondentes juros a contar do dia da constituição em mora. Têm, por conseguinte, os Demandantes o direito de pedir juros de mora.
III – DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos expostos condeno a Demandada a pagar aos Demandantes a quantia de €4.027,18, acrescida de juros de mora à taxa legal a calcular sobre €4.000,00 a partir de 20.09.2011 e até integral e efectivo pagamento.
Declaro responsável pelas custas do processo a Demandada (art. 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28.12).
Custas do processo: €70,00. Devolva €35,00 aos Demandantes.
A Demandada deverá efectuar o pagamento da parcela em falta, no valor de €35, no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente decisão sob pena de incorrer numa penalização de €10 por cada dia de atraso, nos termos do nº 10 da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Decorridos 10 dias sobre o termo do prazo, sem que se mostre efectuado o pagamento, será extraída certidão da presente sentença e remetida ao Ministério Público junto dos Juízos Cíveis para efeitos de execução por custas, pelo valor então em dívida que será de € 135.
Registe e dê cópia. Notifique os ausentes.
Da sentença que antecede foram todos os presentes notificados.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada, sendo entregue uma cópia da mesma a cada uma das partes.
Cascais, Julgado de Paz, 4 de Novembro de 2011.
A Técnica do Serviço de Atendimento
A Juíza de Paz