Sentenças de Julgados De Paz

Jurisprudência de Julgados de Paz
Sentença de Julgado de Paz

Processo: 685/2009-JP

Relator: IRIA PINTO

Descritores: DIREITOS E DEVERES DE CONDÓMINOS

Data da sentença: 10/21/2010

Julgado de Paz de : PORTO

Decisão Texto Integral: Sentença

Relatório:
A demandante A, melhor identificada a fls. 1, intentou a presente acção declarativa contra os demandados B, C e D, melhor identificados a fls. 1 e 2, nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando o seguinte pedido:
Serem os demandados condenados solidariamente a pagar à demandante as quotas mensais, fundo comum de reserva e despesas extraordinárias em débito no valor global de €3.461,00 acrescido das quotas que se vencerem na pendência da presente acção, além do montante de €88,04, a titulo de penalização, calculada até à presente data, acrescido do montante das penalizações que forem devidas desde essa data até efectivo e integral pagamento, tudo acrescido de juros de mora vincendos à taxa legal de 4%, desde a citação do demandado até efectivo e integral pagamento e nas custas. Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 2 a 6 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 29 (vinte e nove) documentos de fls. 7 a 53. Em audiência juntou 4 (quatro) documentos (fls. 244 a 255).
Regularmente citado, o demandado B (primeiro demandado ou banco demandado), apresentou a contestação de fls. 90 a 99, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando em suma o exposto no requerimento inicial, aceitando a qualidade de locador e atribuindo aos locatários financeiros a responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais. Juntou 1 (um) documento de fls. 100 a 105.
Regularmente citada, a demandada C (segunda demandada), apresentou a contestação de fls. 116 a 120, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando em suma o exposto no requerimento inicial, além de invocar a excepção de prescrição, referindo desconhecer o contrato de locação financeira constante dos autos e atribuindo ao co-demandado D a responsabilidade pelo pagamento dos encargos de condomínio, dado o respectivo uso exclusivo da fracção destinada ao exercício da respectiva profissão. Juntou 2 (dois) documentos de fls. 121 a 202.
Regularmente citado, o demandado D (terceiro demandado), apresentou a contestação de fls. 204 a 207, que se dá por integralmente reproduzida, invocando a excepção de prescrição e impugnando em suma o exposto no requerimento inicial, referindo que a acção respeita a si e à co-demandada C Juntou 6 (seis) documentos (fls. 208 a215).
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fundamentação da Matéria de Facto
Factos Provados
Com interesse para a decisão da causa, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – O Banco demandado é proprietário de uma fracção autónoma, designada pela letra BB, correspondente a escritório com o nº x, 4º andar, entrada nº x, do prédio afecto ao regime de propriedade horizontal sito no Porto.
2 – Que adquiriu, por fusão, do E, que, por a vez, tinha adquirido de F.
3 – Em .../.../... foi registado o contrato de locação financeira celebrado entre a F e a sociedade G.
4 – Em .../.../..., foi registada a transmissão da posição contratual celebrada entre E e os segundo e terceiro demandados, que se tornaram locatários da referida fracção autónoma.
5 – Os demandados não procederam ao pagamento das quotizações ordinárias de condomínio e fundo comum de reserva referentes aos meses de Maio de 2002 a Dezembro de 2004, de Abril a Dezembro de 2005, de Abril de 2007 a Junho de 2009, inclusive, no montante global de €3.382,20.
6 – Bem como não procederam ao pagamento do montante de €79,36 a titulo de despesas extraordinárias, no período compreendido entre Janeiro a Dezembro de 2005.
7 – Acresce que, por deliberação da assembleia de condóminos, ocorrida em 20 de Fevereiro de 2006, constante da acta nº 11, os condóminos procederam à alteração do Regulamento do Condomínio.
8 – Em consequência dessa alteração, o pagamento das quotizações e demais despesas comuns, efectuado após o último dia útil do respectivo trimestre, passou a implicar um acréscimo, a titulo de penalização, de 1% ao mês sobre o valor em divida, até integral e efectivo pagamento.
9 – Pelo que, ao montante em divida, referente aos meses de Abril de 2007 a Dezembro de 2008, acresce a quantia de €88,04 a título de penalização, sem prejuízo das que forem devidas desde essa data até efectivo e integral pagamento.
10 – Dão-se por reproduzidos os documentos de fls. 7 a 53, 100 a 105 juntos aos autos.
Para a fixação da matéria fáctica dada como provada, foi tida em consideração, além da prova documental acima referida, a audição das partes, os factos admitidos e o depoimento da testemunha apresentada pela demandante que revelou conhecimento directo dos factos em discussão, na medida em que foi administradora do condomínio em causa, tendo o respectivo depoimento sido considerado credível e isento, nomeadamente no que respeita ao valor de condomínio em débito, elementos que conjugados alicerçaram a convicção do julgador.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência, inexistência ou por se considerar irrelevante.
Fundamentação da Matéria de Direito
A presente relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente ao incumprimento por parte dos demandados das suas obrigações de condóminos, por falta de pagamento de despesas de condomínio da sua responsabilidade. A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil).
Na presente acção põe-se a questão de saber se, estando em causa a figura da locação financeira, qual o responsável pelas despesas de condomínio, o locador ou o locatário, no caso, o banco demandado ou os segunda e terceiro demandados?
Ora, estando as despesas de condomínio directamente relacionadas com a manutenção e reparação de imóveis, é o proprietário o principal interessado em que essas despesas se realizem e por isso a lei impõe que, em primeira linha, contribua para tais despesas. De outra forma, se havendo outro responsável pelas despesas comuns, para além do proprietário, este ficaria liberto desse dever, o que colocaria, em muitos casos, em situação económica difícil a administração de condomínio.
As despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício constantes do supra citado artigo 1424º constituem obrigações “propter rem”, isto é, obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for o titular do direito. E existindo uma conexão funcional entre a obrigação e o direito real, o obrigado é o titular do direito real.
O facto de locador e locatários terem acordado que os locatários assumem a responsabilidade do pagamento da quota-parte de despesas de condomínio, não releva, uma vez que tal convenção é inoponível aos restantes condóminos, pelo que só o locador pode responder por essa despesa e só ao locador pode ser exigida, sem prejuízo do direito de regresso do locador sobre os locatários.
Então, como será que se coaduna o disposto no artigo 1424º mencionado que estipula que as despesas comuns são pagas pelos condóminos em proporção ao valor das respectivas fracções e o disposto no artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 145/95 (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 21/10), que refere que, no caso de locação financeira, aquelas despesas estão a cargo do locatário? Entende-se que tais normas são perfeitamente conciliáveis, sendo que a norma do artigo 10º, nº 1 é de natureza obrigacional, vinculativa inter-partes, tratando-se de um regime negociado e acordado entre as partes, que apenas a estas diz respeito e vincula, e que não interfere nem pode interferir com os direitos de terceiros totalmente alheios a esse contrato e a norma do artigo 1424º, nº 1 é de natureza real, vinculativa erga omnes, sendo que o obrigado é o titular do direito real, dada a conexão funcional entre obrigação e direito real. Aquelas disposições legais estão numa relação de lei geral e lei especial, ora, se à lei geral sucede a lei especial, ambas podem coexistir, sendo a lei geral a vinculativa. Em conclusão, dado que as relações entre os condóminos são de natureza real, os preceitos legais que regulam as relações de natureza obrigacional não se aplicam. Pelo que é aplicável ao caso dos autos o disposto no artigo 1424º do Código Civil. Este entendimento é a decorrência lógica do princípio consagrado no artigo 406º, nº 2 do Código Civil, segundo o qual os contratos só produzem efeitos nos casos e termos especialmente previstos na lei. Decorre do mesmo raciocínio que o locador só deixará de ser o proprietário do imóvel locado no final do contrato de locação se e só se o locatário exercer o correspondente direito de opção de compra. Pelo que, é o locador o responsável pelo pagamento das despesas comuns, uma vez que o locatário, mesmo no regime de locação financeira, enquanto não se tornar dono da coisa locada (o que até pode nunca vir a acontecer), tem apenas o direito de gozo da coisa e todos os deveres que o locador lhe impõe. Não mais do que isso. O titular do direito de propriedade é o locador, que conserva em si o poder de exercer sobre a coisa todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietário, com a ressalva dos inerentes ao direito de gozo cedido ao locatário (artigos 9.º e 10.º do Decreto-Lei 149/95). O locador terá então de continuar a responder perante terceiros pelos deveres que cabem ao proprietário, independentemente do que convencionou no contrato de locação. Qualquer outro entendimento deixaria os restantes condóminos numa posição extraordinariamente enfraquecida e onerada pelos efeitos de um contrato em que não intervieram e a que são totalmente alheios, já que, se não lhes fosse permitido exigir do proprietário da fracção locada as contribuições para as despesas do condomínio que por lei lhe cabe pagar, ficariam totalmente desprotegidos da garantia de cumprimento que neste caso é assegurada pelo valor da própria fracção. Além de estarem em evidente desigualdade com os restantes condóminos, que teriam que ser eles a assumir os encargos que por lei cabem às fracções locadas mas que o locatário não pagou.
Nestes autos, tendo a Assembleia de Condóminos conhecimento da existência de um contrato de locação financeira do imóvel, poderá exigir o pagamento das despesas de condomínio, quer ao locatário, quer ao proprietário. Todavia, o proprietário locador só ficaria desonerado da dívida se e quando o locatário pagar. Pelo que, não pode o locador alegar que desconhece a existência de prestações em dívida, uma vez que sendo proprietário lhe incumbe o pagamento de prestações de condomínio. Além de que nos autos não consta que as deliberações tivessem sido impugnadas pelo banco demandado (artigo 1433º do Código Civil), que sempre teria conhecimento das mesmas com a citação para esta acção, pelo que não violando preceitos de natureza imperativa, as deliberações impõem-se aos condóminos, tenham-nas aprovado ou não (artigo 1.º, nº 2 do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10).
No caso dos autos, ficou, assim, provado que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, inerentes à fracção “BB” de que o banco demandado é proprietário, referentes aos meses de Maio de 2002 a Dezembro de 2004, Abril a Dezembro de 2005, Abril 2007 a Junho de 2009, inclusive, são no valor total de €3.382,20, não foram pagas nem por parte do locador, que responde em primeira linha, nem dos locatários, situação que se mantém até à presente data.
Estamos, pois, em presença de um listisconsórcio voluntário (artigo 27º do Código de Processo Civil), o que significa que, relativamente às posições assumidas em contestação pelos demandados, no respeitante à excepção invocada de prescrição de dividas condominiais, por parte da segunda e terceiro demandados e porque não foi invocada por parte banco demandado, não se apreciará a excepção, por não ser de conhecimento oficioso (artigo 303º do Código Civil) e por se entender que cabe ao banco demandado a responsabilidade pelo pagamento das prestações de condomínio.
Acresce referir que além do valor aludido de €3.382,20, deve ainda o Banco demandado, na qualidade de proprietário, o valor de €79,36 de despesas extraordinárias, entre Janeiro e Dezembro de 2005.
Por outro lado, é ainda devido o pagamento, de acordo com alteração do Regulamento de Condomínio constante de acta (a fls. 44 a 49), a titulo de penalização, de 1% sobre o valor em divida, efectuado após o último dia útil do respectivo trimestre, o que desde Abril de 2007 a Dezembro de 2008 soma o valor de €88.04.
Ora, o incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do disposto no artigo 798º do Código Civil.
Refira-se que, no caso dos autos, os locatários, segunda e terceiro demandados, assumiram posições díspares em termos de responsabilidade relativamente a despesas condominiais da fracção em causa e que, em sede própria, haverá pertinência em clarificar e que nos presentes autos não se considera relevante, face à posição assumida, em termos de responsabilidade por aquelas despesas.
Relativamente a prestações vincendas, tem a demandante direito às mesmas, nos termos do artigo 472º do Código de Processo Civil, contanto que junte aos autos o respectivo orçamento anual. Ora, relativamente a 2009, vale o orçamento para esse ano, assim como a quota condominial aprovada, quanto ao ano de 2010, a demandante não juntou deliberações de aprovação das quotas de condomínio para o ano de 2010, pelo que não se demonstrado o facto fundador das quotizações e não se encontrando fixado o respectivo montante, não pode proceder tal pedido.
Quantos aos juros peticionados e verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros legais a contar do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Peticionando a demandante juros de mora à taxa legal, considera-se que o demandado ficou constituída em mora (vide artigo 805º do Código Civil), pelo que serão devidos juros à taxa legal de 4% (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/2003, de 8 de Abril) sobre a quantia em divida de €3.461,56, desde a citação do banco demandado (04/11/2009), até efectivo e integral pagamento.
Decisão
Em face do exposto, julgo a acção procedente, por provada e, consequentemente, condeno o demandado B a pagar à Administração de Condomínio demandante a quantia de €3.549,60 (três mil, quinhentos e quarenta e nove euros e sessenta cêntimos), além das prestações de condomínio que entretanto se venceram até ao final do ano de 2009, acrescida do montante relativo a penalizações devidas desde a entrada do requerimento inicial até pagamento, além de juros à taxa legal de 4%, sobre a quantia em divida de €3.461,56, desde a citação do banco demandado, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-se a segunda e o terceiro demandados (C e D) do peticionado.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno o Banco demandado no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), devendo proceder ao pagamento dos restantes €35,00 (trinta e cinco euros), no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no nº 9 da referida Portaria, em relação à demandante, procedendo-se à devolução de €35,00 (trinta e cinco euros).
Devolva-se ainda ao demandado D o valor de €35,00 (trinta e cinco euros).
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida, explicada e notificada à representante da demandante, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficou ciente de tudo quanto antecede.
Notifique e registe.
Julgado de Paz do Porto, em 21 de Outubro de 2010
A Juíza de Paz
(Iria Pinto)

Jurisprudência de Julgados de Paz	Sentença de Julgado de Paz
Processo:	685/2009-JP
Relator:	IRIA PINTO
Descritores:	DIREITOS E DEVERES DE CONDÓMINOS

Data da sentença:	10/21/2010
Julgado de Paz de :	PORTO

Decisão Texto Integral:	Sentença Relatório: A demandante A, melhor identificada a fls. 1, intentou a presente acção declarativa contra os demandados B, C e D, melhor identificados a fls. 1 e 2, nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando o seguinte pedido: Serem os demandados condenados solidariamente a pagar à demandante as quotas mensais, fundo comum de reserva e despesas extraordinárias em débito no valor global de €3.461,00 acrescido das quotas que se vencerem na pendência da presente acção, além do montante de €88,04, a titulo de penalização, calculada até à presente data, acrescido do montante das penalizações que forem devidas desde essa data até efectivo e integral pagamento, tudo acrescido de juros de mora vincendos à taxa legal de 4%, desde a citação do demandado até efectivo e integral pagamento e nas custas. Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 2 a 6 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 29 (vinte e nove) documentos de fls. 7 a 53. Em audiência juntou 4 (quatro) documentos (fls. 244 a 255). Regularmente citado, o demandado B (primeiro demandado ou banco demandado), apresentou a contestação de fls. 90 a 99, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando em suma o exposto no requerimento inicial, aceitando a qualidade de locador e atribuindo aos locatários financeiros a responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais. Juntou 1 (um) documento de fls. 100 a 105. Regularmente citada, a demandada C (segunda demandada), apresentou a contestação de fls. 116 a 120, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando em suma o exposto no requerimento inicial, além de invocar a excepção de prescrição, referindo desconhecer o contrato de locação financeira constante dos autos e atribuindo ao co-demandado D a responsabilidade pelo pagamento dos encargos de condomínio, dado o respectivo uso exclusivo da fracção destinada ao exercício da respectiva profissão. Juntou 2 (dois) documentos de fls. 121 a 202. Regularmente citado, o demandado D (terceiro demandado), apresentou a contestação de fls. 204 a 207, que se dá por integralmente reproduzida, invocando a excepção de prescrição e impugnando em suma o exposto no requerimento inicial, referindo que a acção respeita a si e à co-demandada C Juntou 6 (seis) documentos (fls. 208 a215). O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer. Fundamentação da Matéria de Facto Factos Provados Com interesse para a decisão da causa, dão-se como provados os seguintes factos: 1 – O Banco demandado é proprietário de uma fracção autónoma, designada pela letra BB, correspondente a escritório com o nº x, 4º andar, entrada nº x, do prédio afecto ao regime de propriedade horizontal sito no Porto. 2 – Que adquiriu, por fusão, do E, que, por a vez, tinha adquirido de F. 3 – Em .../.../... foi registado o contrato de locação financeira celebrado entre a F e a sociedade G. 4 – Em .../.../..., foi registada a transmissão da posição contratual celebrada entre E e os segundo e terceiro demandados, que se tornaram locatários da referida fracção autónoma. 5 – Os demandados não procederam ao pagamento das quotizações ordinárias de condomínio e fundo comum de reserva referentes aos meses de Maio de 2002 a Dezembro de 2004, de Abril a Dezembro de 2005, de Abril de 2007 a Junho de 2009, inclusive, no montante global de €3.382,20. 6 – Bem como não procederam ao pagamento do montante de €79,36 a titulo de despesas extraordinárias, no período compreendido entre Janeiro a Dezembro de 2005. 7 – Acresce que, por deliberação da assembleia de condóminos, ocorrida em 20 de Fevereiro de 2006, constante da acta nº 11, os condóminos procederam à alteração do Regulamento do Condomínio. 8 – Em consequência dessa alteração, o pagamento das quotizações e demais despesas comuns, efectuado após o último dia útil do respectivo trimestre, passou a implicar um acréscimo, a titulo de penalização, de 1% ao mês sobre o valor em divida, até integral e efectivo pagamento. 9 – Pelo que, ao montante em divida, referente aos meses de Abril de 2007 a Dezembro de 2008, acresce a quantia de €88,04 a título de penalização, sem prejuízo das que forem devidas desde essa data até efectivo e integral pagamento. 10 – Dão-se por reproduzidos os documentos de fls. 7 a 53, 100 a 105 juntos aos autos. Para a fixação da matéria fáctica dada como provada, foi tida em consideração, além da prova documental acima referida, a audição das partes, os factos admitidos e o depoimento da testemunha apresentada pela demandante que revelou conhecimento directo dos factos em discussão, na medida em que foi administradora do condomínio em causa, tendo o respectivo depoimento sido considerado credível e isento, nomeadamente no que respeita ao valor de condomínio em débito, elementos que conjugados alicerçaram a convicção do julgador. Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência, inexistência ou por se considerar irrelevante. Fundamentação da Matéria de Direito A presente relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente ao incumprimento por parte dos demandados das suas obrigações de condóminos, por falta de pagamento de despesas de condomínio da sua responsabilidade. A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.” A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil). Na presente acção põe-se a questão de saber se, estando em causa a figura da locação financeira, qual o responsável pelas despesas de condomínio, o locador ou o locatário, no caso, o banco demandado ou os segunda e terceiro demandados? Ora, estando as despesas de condomínio directamente relacionadas com a manutenção e reparação de imóveis, é o proprietário o principal interessado em que essas despesas se realizem e por isso a lei impõe que, em primeira linha, contribua para tais despesas. De outra forma, se havendo outro responsável pelas despesas comuns, para além do proprietário, este ficaria liberto desse dever, o que colocaria, em muitos casos, em situação económica difícil a administração de condomínio. As despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício constantes do supra citado artigo 1424º constituem obrigações “propter rem”, isto é, obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for o titular do direito. E existindo uma conexão funcional entre a obrigação e o direito real, o obrigado é o titular do direito real. O facto de locador e locatários terem acordado que os locatários assumem a responsabilidade do pagamento da quota-parte de despesas de condomínio, não releva, uma vez que tal convenção é inoponível aos restantes condóminos, pelo que só o locador pode responder por essa despesa e só ao locador pode ser exigida, sem prejuízo do direito de regresso do locador sobre os locatários. Então, como será que se coaduna o disposto no artigo 1424º mencionado que estipula que as despesas comuns são pagas pelos condóminos em proporção ao valor das respectivas fracções e o disposto no artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 145/95 (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 21/10), que refere que, no caso de locação financeira, aquelas despesas estão a cargo do locatário? Entende-se que tais normas são perfeitamente conciliáveis, sendo que a norma do artigo 10º, nº 1 é de natureza obrigacional, vinculativa inter-partes, tratando-se de um regime negociado e acordado entre as partes, que apenas a estas diz respeito e vincula, e que não interfere nem pode interferir com os direitos de terceiros totalmente alheios a esse contrato e a norma do artigo 1424º, nº 1 é de natureza real, vinculativa erga omnes, sendo que o obrigado é o titular do direito real, dada a conexão funcional entre obrigação e direito real. Aquelas disposições legais estão numa relação de lei geral e lei especial, ora, se à lei geral sucede a lei especial, ambas podem coexistir, sendo a lei geral a vinculativa. Em conclusão, dado que as relações entre os condóminos são de natureza real, os preceitos legais que regulam as relações de natureza obrigacional não se aplicam. Pelo que é aplicável ao caso dos autos o disposto no artigo 1424º do Código Civil. Este entendimento é a decorrência lógica do princípio consagrado no artigo 406º, nº 2 do Código Civil, segundo o qual os contratos só produzem efeitos nos casos e termos especialmente previstos na lei. Decorre do mesmo raciocínio que o locador só deixará de ser o proprietário do imóvel locado no final do contrato de locação se e só se o locatário exercer o correspondente direito de opção de compra. Pelo que, é o locador o responsável pelo pagamento das despesas comuns, uma vez que o locatário, mesmo no regime de locação financeira, enquanto não se tornar dono da coisa locada (o que até pode nunca vir a acontecer), tem apenas o direito de gozo da coisa e todos os deveres que o locador lhe impõe. Não mais do que isso. O titular do direito de propriedade é o locador, que conserva em si o poder de exercer sobre a coisa todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietário, com a ressalva dos inerentes ao direito de gozo cedido ao locatário (artigos 9.º e 10.º do Decreto-Lei 149/95). O locador terá então de continuar a responder perante terceiros pelos deveres que cabem ao proprietário, independentemente do que convencionou no contrato de locação. Qualquer outro entendimento deixaria os restantes condóminos numa posição extraordinariamente enfraquecida e onerada pelos efeitos de um contrato em que não intervieram e a que são totalmente alheios, já que, se não lhes fosse permitido exigir do proprietário da fracção locada as contribuições para as despesas do condomínio que por lei lhe cabe pagar, ficariam totalmente desprotegidos da garantia de cumprimento que neste caso é assegurada pelo valor da própria fracção. Além de estarem em evidente desigualdade com os restantes condóminos, que teriam que ser eles a assumir os encargos que por lei cabem às fracções locadas mas que o locatário não pagou. Nestes autos, tendo a Assembleia de Condóminos conhecimento da existência de um contrato de locação financeira do imóvel, poderá exigir o pagamento das despesas de condomínio, quer ao locatário, quer ao proprietário. Todavia, o proprietário locador só ficaria desonerado da dívida se e quando o locatário pagar. Pelo que, não pode o locador alegar que desconhece a existência de prestações em dívida, uma vez que sendo proprietário lhe incumbe o pagamento de prestações de condomínio. Além de que nos autos não consta que as deliberações tivessem sido impugnadas pelo banco demandado (artigo 1433º do Código Civil), que sempre teria conhecimento das mesmas com a citação para esta acção, pelo que não violando preceitos de natureza imperativa, as deliberações impõem-se aos condóminos, tenham-nas aprovado ou não (artigo 1.º, nº 2 do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10). No caso dos autos, ficou, assim, provado que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, inerentes à fracção “BB” de que o banco demandado é proprietário, referentes aos meses de Maio de 2002 a Dezembro de 2004, Abril a Dezembro de 2005, Abril 2007 a Junho de 2009, inclusive, são no valor total de €3.382,20, não foram pagas nem por parte do locador, que responde em primeira linha, nem dos locatários, situação que se mantém até à presente data. Estamos, pois, em presença de um listisconsórcio voluntário (artigo 27º do Código de Processo Civil), o que significa que, relativamente às posições assumidas em contestação pelos demandados, no respeitante à excepção invocada de prescrição de dividas condominiais, por parte da segunda e terceiro demandados e porque não foi invocada por parte banco demandado, não se apreciará a excepção, por não ser de conhecimento oficioso (artigo 303º do Código Civil) e por se entender que cabe ao banco demandado a responsabilidade pelo pagamento das prestações de condomínio. Acresce referir que além do valor aludido de €3.382,20, deve ainda o Banco demandado, na qualidade de proprietário, o valor de €79,36 de despesas extraordinárias, entre Janeiro e Dezembro de 2005. Por outro lado, é ainda devido o pagamento, de acordo com alteração do Regulamento de Condomínio constante de acta (a fls. 44 a 49), a titulo de penalização, de 1% sobre o valor em divida, efectuado após o último dia útil do respectivo trimestre, o que desde Abril de 2007 a Dezembro de 2008 soma o valor de €88.04. Ora, o incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do disposto no artigo 798º do Código Civil. Refira-se que, no caso dos autos, os locatários, segunda e terceiro demandados, assumiram posições díspares em termos de responsabilidade relativamente a despesas condominiais da fracção em causa e que, em sede própria, haverá pertinência em clarificar e que nos presentes autos não se considera relevante, face à posição assumida, em termos de responsabilidade por aquelas despesas. Relativamente a prestações vincendas, tem a demandante direito às mesmas, nos termos do artigo 472º do Código de Processo Civil, contanto que junte aos autos o respectivo orçamento anual. Ora, relativamente a 2009, vale o orçamento para esse ano, assim como a quota condominial aprovada, quanto ao ano de 2010, a demandante não juntou deliberações de aprovação das quotas de condomínio para o ano de 2010, pelo que não se demonstrado o facto fundador das quotizações e não se encontrando fixado o respectivo montante, não pode proceder tal pedido. Quantos aos juros peticionados e verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros legais a contar do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Peticionando a demandante juros de mora à taxa legal, considera-se que o demandado ficou constituída em mora (vide artigo 805º do Código Civil), pelo que serão devidos juros à taxa legal de 4% (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/2003, de 8 de Abril) sobre a quantia em divida de €3.461,56, desde a citação do banco demandado (04/11/2009), até efectivo e integral pagamento. Decisão Em face do exposto, julgo a acção procedente, por provada e, consequentemente, condeno o demandado B a pagar à Administração de Condomínio demandante a quantia de €3.549,60 (três mil, quinhentos e quarenta e nove euros e sessenta cêntimos), além das prestações de condomínio que entretanto se venceram até ao final do ano de 2009, acrescida do montante relativo a penalizações devidas desde a entrada do requerimento inicial até pagamento, além de juros à taxa legal de 4%, sobre a quantia em divida de €3.461,56, desde a citação do banco demandado, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-se a segunda e o terceiro demandados (C e D) do peticionado. Custas Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno o Banco demandado no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), devendo proceder ao pagamento dos restantes €35,00 (trinta e cinco euros), no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso. Cumpra-se o disposto no nº 9 da referida Portaria, em relação à demandante, procedendo-se à devolução de €35,00 (trinta e cinco euros). Devolva-se ainda ao demandado D o valor de €35,00 (trinta e cinco euros). A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida, explicada e notificada à representante da demandante, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficou ciente de tudo quanto antecede. Notifique e registe. Julgado de Paz do Porto, em 21 de Outubro de 2010 A Juíza de Paz (Iria Pinto)