Sentença de Julgado de Paz
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 6 de junho de 2013, contra B, melhor identificada, também, a fls. 1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada na execução de obras de reparação dos defeitos existentes na fração autónoma que lhe adquiriu ou, em alternativa, a pagar-lhe a quantia para proceder à reparação dos defeitos, reconhecendo assim o seu direito à reparação dos danos.
Para tanto, alegou, os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que se dá por reproduzido.
Juntou 8 documentos (fls. 7 a 27) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
A Demandada foi regularmente citada para contestar, no prazo, querendo, tendo apresentado a douta contestação de fls. 40 a 47, que se dá por reproduzida e na vem arguir a sua ilegitimidade passiva, em virtude de dever a ação ser proposta contra o condomínio, por se tratar de danos que têm a sua origem em partes comuns e impugna a versão dos factos trazida aos autos pelo Demandante. Termina pedindo que se declare procedente a exceção da ilegitimidade passiva e, sem prescindir, que a ação seja julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se a Demandada do pedido. Não juntou documentos.
Cabe a este tribunal resolver, em primeiro lugar, a questão da ilegitimidade passiva da Demandada e, depois, na negativa, a verificação da existência dos defeitos no imóvel; o direito do Demandante à sua eliminação e o direito a ser indemnizado, caso a Demandada não proceda à reparação dos defeitos.
Tendo o Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 19 de junho de 2013, para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 30) a qual se realizou, não tendo as partes querido seguir para Mediação, pelo que, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 2 de julho de 2013 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo e a indisponibilidade de agenda (fls. 37).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respetiva ata se alcança.
Devido à necessidade de ponderação da prova produzida, foi a audiência suspensa e designada para a sua continuação, com prolação de sentença, a presente data.
Cumpre, antes de mais, apreciar e decidir sobre a exceção da ilegitimidade passiva da Demandada que esta veio a invocar, ancorando a sua pretensão no facto de a origem das infiltrações de água ser na cobertura do edifício, por conseguinte parte comum, cuja responsabilidade deve ser imputada ao condomínio de que a fração autónoma faz parte. Vejamos:
Nos termos do disposto no art.º 26.º do Código de Processo Civil (doravante designado por CPC) o réu é parte legitima quando tem interesse direto em contradizer, sendo certo que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida tal como é configurada pelo autos (n.º 1 e 3, do referido dispositivo).
Nos presentes autos, o Demandante propõe a ação contra a Demandada porque se negou a efetuar a escritura pública, caso esta não assumisse a reparação dos alegados defeitos da fração autónoma, tendo a Demandada emitido uma declaração na qual declarou que procederia à reparação do telhado que fica na alçada da fração designada pela letra “N” (a fração autónoma que o Demandante lhe adquiriu).
Por conseguinte, a questão da legitimidade da Demandada enquadra-se no n.º 3 do referido dispositivo, porque é a Demandada que tem interesse direto em contradizer os factos, como eles são apresentados pelo Demandante, nomeadamente se estava em erro quando emitiu a declaração, etc..
É certo que teria sido avisado o Demandante propor a presente ação contra o condomínio (porque o problema pode vir de outro lado) e contra a Demandada, mas, não se estando numa situação de litisconsórcio necessário, o facto de não o ter feito não é gerador da ilegitimidade da Demandada que, conforme se vem expendendo, não se verifica.
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos que antecedem, improcedente a exceção da ilegitimidade passiva da Demandada.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos pelo Demandante; as declarações das partes nos seus articulados e em Audiência de Julgamento no que lhes era desfavorável e os depoimentos das testemunhas apresentadas pelo Demandante e pela Demandada.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam. Assim:
1.ª- C, que aos costumes, declarou ser amigo e colega de profissão do Demandante, desde há seis anos. A testemunha foi quem procurou casa para o demandante, uma vez que se encontravam nos Açores, tendo esclarecido o tribunal sobre a forma como os factos ocorreram.
2.ª- D, que aos costumes, declarou ser mulher da testemunha que antecede, tendo-a acompanhado na procura e aquisição do imóvel. A testemunha foi também muito esclarecedora de como os factos ocorreram.
3.ª- E, que aos costumes, conhecer há muitos anos as anteriores testemunhas e o Demandante há cerca de um ano, tendo sido intermediário na transação do imóvel, por conhecer também o procurador da Demandada no negócio. A testemunha além de esclarecer o tribunal sobre o que sabia dos factos, demonstrou também ter conhecimento direto da postura da Demandada, nestes casos, de querer satisfazer o cliente.
4.ª- F, que aos costumes, declarou ser trabalhador da Demandada e ter sido quem estabeleceu os contactos com o Demandante no sentido de apurar as causas das infiltrações e a sua reparação. A sua especial qualidade não retirou credibilidade ao seu depoimento.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. No dia .../.../..., o Demandante celebrou escritura pública de compra e venda da fração autónoma, designada pela letra “N”, correspondente ao terceiro andar esquerdo do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Cruz de Pau, freguesia de Amora, concelho do Seixal (Doc. n.º 1);
2. Foi vendedora a Demandada, cujo objeto social é “Compra e venda de imóveis, revenda dos adquiridos para esse fim, participação e gestão de toda a espécie de investimentos imobiliários próprios, podendo administrar e arrendar” (Doc. fls. 61 a 63);
3. Em .../.../..., quando da celebração do contrato promessa de compra e venda e da tradição do imóvel, este encontrava-se em bom estado de conservação;
4. Todavia, antes da celebração da escritura pública de compra e venda o imóvel apresentava infiltrações resultantes de deficiência da cobertura do edifício e isolamento das palas das varandas;
5. Em dias de chuva, a água escorre dos tetos e das paredes do quarto da frente; da varanda da frente; da sala e da cozinha, que ficam com sinais de bolor, danificando o estuque dos mesmos (Docs. fls. 14,15 e 16);
6. O Demandante denunciou tais anomalias à Demandada e recusou-se a celebrar a escritura de compra e venda, caso as mesmas não fossem reparadas;
7. A Demandada prontificou-se a emitir uma declaração com o compromisso de reparação do telhado que fica na alçada da fração autónoma designada pela letra “N”; a fração a adquirir pelo Demandante (Doc. n.º 2);
8. Tal declaração foi entregue ao Demandante no ato da escritura pública de compra e venda;
9. A Demandada mandou, em data que não foi possível apurar, trabalhadores seus verificar as anomalias no telhado, não tendo procedido à reparação do mesmo;
10. O Demandante pediu Vistoria à Câmara Municipal , a qual foi realizada pela Comissão Técnica de Vistorias de segurança e de Salubridade daquela edilidade;
11. Apenas a fração autónoma do Demandante foi vistoriada, tendo resultado do relatório de Vistoria “existirem deficiências na cobertura e nos revestimentos exteriores das paredes dos alçados principal, posterior e lateral que provocam infiltrações pluviais para o interior da habitação vistoriada (3.º esq.º), deteriorando-lhe os estuques das paredes e tetos.” (Doc. n.º 4);
12. E também “deficiências nas palas das varandas que provocam também infiltrações pluviais para o interior da habitação”,
13. O Relatório de Vistoria recomenda a realização das seguintes obras: “1. Revisão geral da cobertura, incluindo as caleiras e os algerozes, de forma a suprimir as infiltrações pluviais para o interior da habitação vistoriada; 2. Reparação, impermeabilização e pintura dos alçados principal, posterior e lateral incluindo a calafetagem das fissuras existentes de forma a suprimir as infiltrações para o interior da habitação vistoriada; 3. Impermeabilização das palas das varandas de forma a suprimir as infiltrações pluviais para o interior da habitação vistoriada e. reparação e pintura de todos os estuques das paredes e dos tetos, deteriorados pelas infiltrações.” (Doc. n.º 4);
14. Com base no auto de vistoria, o Demandante solicitou orçamento para a efetivação das reparações necessárias, em abril de 2013, o qual estima que as mesmas orçarão no montante de 2.150,00 € (Dois mil cento e cinquenta euros), a que acrescerá I.V.A. (Imposto de Valor Acrescentado), à taxa de 23% sobre os materiais e de 6% sobre a mão-de-obra – Doc. n.º 6 ;
15. A Demandada disponibilizou-se para efetuar a reparação, necessitando, para o efeito, da autorização do condomínio para aceder ao telhado;
16. Foram levadas a efeito várias diligências para aceder ao telhado pela Demandada, em colaboração com o Demandante, tendo sido vistoriadas as deficiências;
17. A Demandada diligenciou várias vezes junto do Demandante para obter dos restantes condóminos a necessária autorização para aceder ao telhado;
18. O único acesso ao telhado é feito pelo interior da fração autónoma, correspondente ao terceiro andar direito, cujo proprietário não reside no prédio, o que dificulta a comunicação;
Não resultaram provados quais quer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais com interesse para a decisão.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Importa, antes de mais, qualificar a relação jurídica existente entre o Demandante e a Demandada.
Não restam dúvidas de que, atenta a causa de pedir, ou seja, os factos em que o Demandante ancora a sua pretensão, nos conduzem à qualificação jurídica da referida relação como contrato de compra e venda de um imóvel (cfr. Art.ºs 874.º e 879.º do Código Civil).
Com o pedido formulado, o Demandante move-se no âmbito da venda de coisa defeituosa (cfr. Art.º 913.º e seguintes do Cód. Civil).
De facto, a coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda, deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
No mesmo sentido vai a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril e pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de maio) resultando da referida Lei os direitos gerais dos consumidores, sendo que, além de outros, o consumidor tem o direito à qualidade dos bens ou dos serviços e o direito à prevenção e à reparação dos prejuízos, quando o bem ou o serviço não respeite aquele outro direito.
Face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) e assim, se o objeto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Das disposições supra referidas, resulta, em primeira linha, para o comprador da coisa defeituosa o direito à eliminação do defeito, se este puder ser suprimido.
Feito que está o aresto da legislação aplicável ao caso, cumpre averiguar se existem os alegados defeitos e, caso existam, da possibilidade da sua eliminação.
O Demandante alegou – e provou – que a fração autónoma que adquiriu à Demandada sofre de infiltração, em dias de chuva, provenientes de deficiências na cobertura e nos revestimentos exteriores das paredes dos alçados principal, posterior e lateral, bem como nas palas das varandas.
Ora tanto a cobertura, como as paredes exteriores, como, ainda, as palas das varandas (porque exteriores) são partes comuns do edifício, nos termos do disposto no art.º 1421.º do Código Civil.
E, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são pagos pelos condóminos, na proporção do valor das suas frações (art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil).
Face ao que antecede, é bom de ver que a responsabilidade pelas reparações não é, nos termos legais, imputável à Demandada.
O Demandante, no seu Requerimento Inicial imputa a responsabilidade da reparação dos “defeitos” à Demandada, na qualidade de vendedora do imóvel defeituoso.
Só que, bem vistas as coisas, de acordo com a prova produzida, a fração autónoma – em si própria – não padece de nenhum defeito, como se viu, antes sendo afetada pelo mau estado de conservação das partes comuns, cuja responsabilidade pertence ao condomínio, do qual o Demandante faz parte.
Por conseguinte, na normalidade das coisas, a responsabilidade nunca poderia ser assacada à Demandada, devendo esta ser absolvida do pedido.
Todavia, a demandada, bem sabendo que se tratava de infiltrações, com origem, nas partes comuns, declarou aceitar proceder à reparação do telhado que fica na alçada da fração designada pela letra “N” e, nessa medida, tendo em consideração que os contratos são para cumprir pontualmente e sob os ditames da boa-fé, a Demandada tornou-se responsável pela reparação a cuja efetivação se vinculou.
Até porque essa foi a condição que o Demandante impôs para formalizar o negócio, tendo a emissão da declaração por parte da Demandada, sido determinante para a celebração do contrato de compra e venda.
E, a Demandada fez diligências para cumprir a sua obrigação, no que só obteve sucesso parcial (de verificação das deficiências do telhado) pois que fosse por inércia ou negligência de uns ou de outros não logrou efetuar a reparação do telhado.
A questão não se mostra de fácil execução para a Demandada, em virtude de não haver acesso, pelas partes comuns, ao telhado e de, para aceder ao mesmo, a Demandada necessitar de autorização da administração do condomínio.
Neste particular teria (e terá!) o Demandante de providenciar no sentido de criar as condições para acordar uma data em que a Demandada possa efetuar a reparação, que o mesmo é dizer que o Demandante terá de recolher a autorização do condomínio; do vizinho por cuja fração se faz o acesso ao telhado e acordar, entre estes e a Demandada, uma data para o efeito.
O que não pode é ficar à espera que a Demandada que nenhuma relação tem já com o prédio faça aquilo que lhe compete a ele fazer.
Na verdade, “quem tem a dor de dentes é que vai ao dentista” e o Demandante é que vive com a sua fração autónoma deteriorada, correndo o risco de chegar novamente ao Inverno com o previsível aumento das infiltrações.
Por conseguinte, a Demandada – criadas que sejam as condições para cumprir a obrigação a que se vinculou – terá de proceder à reparação do telhado e bem assim dos danos causados na fração autónoma.
Caso não o faça, então, terá de suportar os custos relativos à reparação que, contratualmente, é da sua responsabilidade levar a efeito, mas só na referida parte.
O problema que aqui se coloca, além dos já referidos, é que a reparação do telhado que fica na alçada da fração autónoma do Demandante pode não lhe resolver o problema, uma vez que as infiltrações têm diferentes origens e a Demandada não é responsável pela reparação de todas elas, mas essa questão ultrapassa a presente decisão pois que, tratando-se de deficiências das partes comuns, não cabe à anterior, nem ao atual proprietário da fração autónoma efetuá-las, mas sim ao condomínio que não foi demandado nos presentes autos.
O tribunal tentou, como sempre tenta, encontrar uma solução partilhada, envolvendo ambas as partes na mesma, o que não foi possível, pelo que mais não lhe resta do que decidir nos termos da legislação vigente, como se faz, declarando parcialmente procedente o pedido do Demandante.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada decido: 1. Condenar a Demandada a proceder à reparação do telhado que fica na alçada da fração autónoma designada pela letra “N”, propriedade do Demandante e os danos sofridos pela mesma fração autónoma: e
2. Caso a Demandada não proceda às referidas reparações, condeno-a a suportar o custo em que as mesmas vierem a importar;
3. Absolver a Demandada do pedido de reparação do revestimento das paredes exteriores e das palas das varandas.
Custas a suportar pelo Demandante e pela Demandada, em razão do decaímento e na proporção de 50% para cada (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 12 de julho de 20013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)