Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
“A” (melhor identificado a fls. 1 e 22), representado pela empresa administradora “B.” (melhor identificada a fls. 2 e 23 a 26), na pessoa do seu sócio-gerente C (melhor identificado a fls. 27), intentou contra D (melhor identificada a fls. 1), a presente acção declarativa de condenação pedindo a condenação da Demandada no pagamento da quantia total de € 4.287,71, correspondente a encargos condominiais vencidos até Junho de 2008 e respectiva penalização de 10%, conforme deliberado em Assembleia de Condóminos. Mais pede o Demandante a condenação no pagamento das quotas de condomínio que se vencerem até à (presente) data da prolação de sentença, acrescida de juros legais de mora vencidos e vincendos. Pede ainda a condenação da Demandada no pagamento das despesas processuais.
Para tanto, o Demandante alegou os factos constantes do Requerimento Inicial (fls. 1 a 4), que se dá aqui por reproduzido, e juntou 9 documentos (fls. 6 a 27), que igualmente se dão por reproduzidos.
Em súmula, o Demandante alega o seguinte: a Demandada é usufrutuária das fracções designadas pelas letras “B”, “C” e “D” do prédio em referência nos presentes Autos; nessa qualidade a Demandada encontra-se em situação de incumprimento, desde o ano de 2004, apesar de várias vezes interpelada para regularizar a situação.
Mais alega que, no tocante à fracção “B”, encontram-se em dívida € 969,00 (€ 816,00 de quotas vencidas dos anos de 2004 a 2007 e € 153,00 de quotas vencidas nos 3 primeiros trimestres de 2008).
No tocante à fracção “C”, alega encontrarem-se em dívida € 333,30 (€ 121,20 de quotas vencidas em 2004, € 121,20 vencidas em 2005, e € 90,90 vencidas nos 3 primeiros trimestres de 2008).
Quanto à fracção “D”, alega encontrarem-se em dívida € 454,50 (€ 121,20 de quotas vencidas em 2004, € 121,20 de quotas vencidas em 2005, € 121,20 de quotas vencidas em 2007, e € 90,90 de quotas vencidas nos 3 primeiros trimestres de 2008).
O Demandante reclama ainda o pagamento de € 2.441,63, a título de prestação devida (na proporção das 3 aludidas fracções) pela lavagem e impermeabilização da fachada frontal do prédio em referência, bem como a pintura das grades das varandas, substituição das caleiras e ligação destas àquelas.
Alega igualmente ter ficado deliberado em Acta de Assembleia de Condomínio que, na eventualidade, de algum condómino não pagar as suas quotas no prazo estipulado, sofreria uma penalização correspondente a 10% sobre o valor em dívida. Circunstância que leva ainda a pedir a condenação da Demandada no pagamento de € 89,28.
A Demandada foi regularmente citada, não tendo apresentado Contestação.
No dia da Audiência de Julgamento, e face à ausência da Demandada, foi a Audiência suspensa, para decurso do prazo a que alude o art.º 58º da Lei nº 78/2001, de 13/07 (LJP). Não tendo a Demandada apresentado qualquer justificação, e estando reunidas as demais condições para o efeito, profere-se a respectiva sentença.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente. As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas. Não existem excepções ou nulidades de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Tribunal foi tomada em consideração a confissão por parte da Demandada, operada pela ausência de Contestação escrita e pela falta, injustificada, à Audiência de Julgamento, bem como os documentos de fls. 6 a 27, considerando-se, assim, confessados todos os factos alegados pelo Demandante. DA MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o nº 2 do art. 58º da Lei dos Julgados de Paz (LJP) que quando o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecendo à Audiência de Julgamento, não apresentando contestação escrita nem justificando a sua falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante. In casu, e verificadas todas estas circunstâncias cumulativamente, deverá operar a cominação prevista naquele artigo.
A presente acção funda-se no incumprimento de obrigação dos condóminos, enquadrando-se na alínea c) do n.º 1 do art.º 9º da LJP.
Nos termos do nº 1 do art. 1424º do Código Civil (CC), “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Nos termos do art. 1430º do CC, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos Condóminos e a um Administrador. Sendo uma das funções do Administrador a de cobrar as receitas e exigir dos Condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do art. 1436º do CC), enquadram-se nesta categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio a pagar por cada Condómino.
Resultou provado que a Demandada é usufrutuária das fracções autónomas objecto dos presentes Autos, pelo que é da sua responsabilidade o pagamento das respectivas prestações condominiais (art.º 1472º CC).
Mais, ficou provado que a Demandada não pagou as prestações condominiais referentes às fracções “B” (€ 969,00), “C” (€ 333,30), “D” (€ 454,50), nem o valor da sua quota-parte pela intervenção na fachada frontal do Prédio (€ 2.441,63) – tudo na quantia total de € 4.198,43.
Apesar de interpelada para pagar, mantém-se a situação de incumprimento, resultando, assim, inequívoca a responsabilidade da Demandada, quanto ao pagamento daquela quantia, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece.
O Demandante reclama ainda, sobre aquele valor em dívida, o pagamento de uma penalização no valor de 10%.
A Acta n.º 10 (junta aos Autos pelo Demandante), reporta-se à Assembleia de Condóminos, realizada em 04/03/2008, na qual foi deliberado que os condóminos com dívidas “(...) anteriores e continuadas em 2007 (...)” deveriam regularizar a situação de incumprimento no prazo de 60 dias após 04/03/2008. Mais foi deliberado que, findo este prazo para pagamento voluntário seria aplicada uma “(...) sanção pecuniária de 10% sobre o valor em débito”.
É legítimo à Assembleia de Condóminos fixar penas pecuniárias para os condóminos incumpridores (n.º 1 do art.º 1434º CC).
Nos termos previstos no art.º 1433º CC, é facultado ao Condómino um meio próprio para reagir contra Deliberações da Assembleia. Não lançando mão desse mecanismo de reacção, as Deliberações são vinculativas para todos os Condóminos, pelo que têm de ser cumpridas.
Teremos, pois, de concluir pela aplicabilidade desta cláusula penal (indemnizatória).
Não importará agora debatermos sobre o manifesto erro de cálculo do Demandante na contabilização que fez dos 10% sobre o capital em dívida (10% de € 4.198,43 correspondem a € 419,84 e não a € 89,28), mas sim sobre que “capital em dívida”, em concreto, deverá ser calculada a penalidade de10%.
Vejamos, então: sendo certo que os referidos 10% deveriam ser cobrados aos Condóminos incumpridores que não regularizassem o seu débito nos 60 dias após a data da Deliberação de 04/03/2008, não é menos verdade que resulta dessa mesma Deliberação que a penalidade seria aplicada sobre o valor em débito dos condóminos com dívidas anteriores e continuadas em 2007. Remetendo-se, assim, a aplicação daquela sanção aos valores em débito (somente) vencidos à data da realização da Assembleia. Ou seja, às dívidas de condomínio até ao ano de 2007 inclusive.
Nada foi deliberado sobre a aplicação dessa (ou outra) penalidade quanto à eventual mora no pagamento de prestações de condomínio vincendas (isto é, subsequentes a 2007).
Destarte, a Demandada encontra-se obrigada ao pagamento da penalidade de 10% somente sobre os seus encargos condominiais (das fracções “B”, “C” e “D”) vencidos, e não pagos, até 31/12/2007. Ou seja, a Demandada deverá pagar a quantia de € 142,20 (10% x [(816,00)+(121,20+121,20)+(121,20+121,20+121,20)] = 10% x € 1.422,00 = € 142,20).
Poderá colocar-se, ainda, a questão de saber se a quantia devida pela intervenção na fachada frontal do edifício (€ 2.441,63) já se encontrava vencida em 31/12/2007. Teremos de concluir por uma resposta em sentido negativo, atenta a não inclusão desta verba na relação de verbas por liquidar (relativamente às fracções “B”, “C” e “D”) na aludida Acta n.º 10. Na verdade, decorre do documento junto aos Autos a fls. 20 (“situação das notas de débito por condómino”), que 03/07/2008 era a data de vencimento dos referidos € 2.441,63.
Assim, o pedido formulado apenas procederá parcialmente quanto a este ponto.
Vejamos agora quanto ao pagamento de juros legais de mora vencidos e vincendos.
Nos termos do art. 559º do CC, os juros legais são fixados em Portaria conjunta dos Ministros da Justiça e das Finanças e do Plano, sendo actualmente de 4% a taxa de juros em vigor (cf. Portaria n.º 291/2003, de 08/04).
O art. 804º CC preceitua que, ao não cumprir pontualmente a sua obrigação – ainda possível – o devedor incorre em mora, sendo que a simples mora o constitui na obrigação de reparar os danos causados ao credor. Os nºs 1 e 2 do art. 806º CC dispõem, por sua vez, que na obrigação pecuniária – caso ora em apreço – a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora sendo, em princípio, devidos os juros legais.
Acontece que, foi convencionada (porque não impugnada) uma penalidade diferente para a mora: uma taxa de 10% sobre o valor em dívida.
Ora, esta penalização já visa indemnizar pelos danos decorrentes da mora, pelo que, sendo também os juros de mora uma indemnização para o ressarcimento do mesmo dano, as duas penalizações não poderão sumuladas.
Consequentemente, os juros de mora vencidos apenas poderão ser concedidos relativamente ao período ao qual não foi estipulado a aplicação da penalidade dos 10%, procedendo, aqui também, apenas parcialmente o pedido formulado pelo Demandante.
De facto, existindo cláusula penal (a qual se destina a ressarcir os prejuízos decorrentes da mora), apenas a partir da citação (03/09/2008) serão devidos juros de mora, à taxa legal.
O nº 1 do art. 805º CC estatui que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. A alínea a) do nº 2 dispõe que, independentemente de interpelação, há mora do devedor se a obrigação tiver prazo certo.
Resultou provado que a Demandada está obrigada ao pagamento de uma quota trimestral, cuja data de vencimento se reporta ao “início de cada trimestre” a que diz respeito – pelo que concluiremos que se vence no 1º dia (do mês) de cada trimestre ao qual se reporta. Sendo, assim, a partir de cada uma dessas datas que deverão ser contabilizados os juros moratórios vencidos e em dívida.
Analisemos, agora, quanto às prestações condominiais que se venceram desde a propositura da presente acção até à (presente) data de prolação da sua sentença.
Nos termos do n.º 1 do art.º 472º do Código de Processo Civil (CPC), quando o devedor deixa de pagar (tratando-se de prestações periódicas), podem incluir-se no pedido, e na condenação, quer as prestações já vencidas quer as que se vencerem enquanto subsistir a obrigação.
A alínea a) do n.º 2 do art.º 662º CPC dispõe ainda que, nos casos em que não há litígio relativamente à existência da obrigação, o devedor é condenado a satisfazer a prestação ainda que a respectiva obrigação se vença no decurso da causa.
O nº 2 do art.º 661º CPC estipula por sua vez que, não havendo elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condenará no que vier a ser liquidado, sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja líquida.
Sendo certo que, no momento da propositura da presente acção, apenas se encontrava quantificado o valor (certo e determinado) das quotas trimestrais de condomínio para o ano de 2008, não é menos verdade que a obrigação de pagamento daquele tipo de encargos impenderá sobre a Demandada enquanto subsistir a sua qualidade de Condómina.
Assim, a Demandada deverá ser condenada no pagamento do valor de € 116,60 relativamente ao último trimestre de 2008 [€ 51,00 (“B”) + € 30,30 (“C”) + € 30,30 (“D”)].
Bem como no pagamento das quotas de condomínio (relativamente às 3 fracções) vencidas até à presente prolação, nos quantitativos entretanto regular e validamente deliberados e fixados pela Assembleia de Condóminos para o ano de 2009, e assim facilmente determináveis aritmeticamente. Tudo, naturalmente, na medida, em que subsista a qualidade de Condómina da ora Demandada.
DECISÃO
Nestes termos, e com os fundamentos invocados, julgo a presente acção parcialmente procedente, por provada, e em consequência condeno a Demandada a pagar ao Demandante: 1.A quantia de € 4.198,43 a título de prestações condominiais vencidas até Setembro de 2008 (das fracções “B” [€ 969,00], “C” [€ 333,30] e “D” [€ 454,50]), acrescido do valor da sua quota-parte pela intervenção na fachada frontal do Prédio (€ 2.441,63);
2.A quantia de € 142,20 a título de cláusula penal no valor de 10% sobre as quotas de condomínio (das fracções “B”, “C” e “D”) vencidas até 31/12/2007;
3.A quantia de € 116,60 a título de quotas de condomínio (das fracções “B”, “C” e “D”) vencidas desde a propositura da presente acção até ao último trimestre de 2008;
4.O valor correspondente às quotas de condomínio (das fracções “B”, “C” e “D”) vencidas no decorrer do ano de 2009, nos exactos quantitativos regular e validamente fixados para esse ano pela Assembleia de Condóminos, e na medida em que subsista a qualidade de condómina da Demandada;
5.O valor correspondente aos juros de mora vencidos, à taxa de 4%, sobre a totalidade das quotas (das fracções “B”, “C” e “D”) vencidas desde Janeiro de 2008 até Dezembro de 2009, contabilizados, quanto às quotas vencidas do ano de 2008, a partir do 1º dia (do mês) de cada trimestre ao qual se reporta, e contabilizados, quanto às quotas vencidas do ano de 2009, a partir das datas de vencimento regular e validamente fixados para esse ano pela Assembleia de Condóminos, e na medida em que subsista a qualidade de condómina da Demandada;
6.O valor correspondente aos juros de mora vencidos, à taxa de 4%, sobre a quantia de € 2.441,63 (quota-parte da responsabilidade da Demandada pela intervenção na fachada frontal do Prédio), contados a partir de 03/07/2008;
7.O valor correspondente aos juros de mora vencidos, à taxa de 4%, sobre € 1.422,20 (valor das quotas de condomínio, das fracções “B”, “C” e “D”, vencidas até 31/12/2007), contados da data de citação da Demandada (03/09/2008);
8.O valor correspondente aos juros de mora vincendos, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento por parte da Demandada.
Custas na proporção do decaimento, que fixo em 10% pelo Demandante e 90% pela Demandada.
A Demandada deverá efectuar o pagamento das custas de sua responsabilidade (€ 63,00) num dos 3 dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de € 10,00 por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação.
Proceda-se ao reembolso do Demandante, no valor de € 28,00.
Tudo nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28/12, alterada pela Portaria nº 209/2005, de 24/02).
Registe e notifique em conformidade.
Santa Marta de Penaguião, 01 de Fevereiro de 2010
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador – art. 138.º/5 do C.P.C. – Verso em Branco)
(Martinha Pinheiro)
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador – art. 138.º/5 do C.P.C. – Verso em Branco)
(Martinha Pinheiro)