Sentença de Julgado de Paz
Processo n.º x
Valor: 4.350€ (quatro mil trezentos e cinquenta euros)
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Mandatária: B
Demandados: C
Mandatário: D
II – OBJECTO DE LITIGIO
Ação resultante de incumprimento contratual (artigo 9º/1 i) LJP, mediante a qual se pretende apurar se a Demandante tem direito a receber o valor correspondente à comissão sobre o valor de venda de imóvel face à angariação de interessado comprador.
III – FUNDAMENTAÇÃO
A Demandante peticiona a condenação do Demandado a pagar o valor correspondente à remuneração contratualizada e acordada a título de mediação imobiliária, acrescida do IVA e juros de mora desde a data da citação até efetivo e integral pagamento, face aos serviços de mediação imobiliária que alega ter prestado, tendo em consideração que se formalizou negócio sobre o imóvel em causa, entre a sociedade de quem o Demandado era procurador intermediário e o interessado angariado pela Demandante. Juntou documentos e procuração forense (fls. 1 a 33).
Procedeu-se à citação do Demandado, que posteriormente aquela contestou (fls. 42 a 59) apresentando uma versão diferente dos factos, alegando ilegitimidade passiva e requerendo a nulidade do contrato de mediação imobiliária junto aos autos, concluindo pela sua absolvição do pedido.
Notificada da contestação com exceções veio a Demandante responder às mesmas (fls. 74 a 78).
As partes aderiram à mediação, não tendo logrado acordo, encontrando-se agendada nos termos do disposto no artº 55º LJP audiência de julgamento. Iniciada a Audiência, na presença das partes e seus Mandatários, foi procurada a conciliação das partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 26.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, não tendo a mesma sido possível.
Da prova produzida, e após as clarificações e esclarecimentos apresentados pelas partes, com interesse para a decisão da causa, resultou provado:
1. A Demandante é uma sociedade por quotas que tem por objecto social a mediação, promoção e venda de imóveis, com agência no concelho de Santa Maria da Feira (fls. 66 a 69).
2. O Demandado foi encarregado como procurador pela sociedade comercial “E, mais concretamente pelo sócio gerente F, para providenciar pela alienação do imóvel objeto dos autos (pontos 28 da contestação - fls. 45).
3. Em 27.05.2007, o Demandado procurou a Demandante informando o seu representante G, de que na qualidade de intermediário e procurador do proprietário, tinha um x para vender, no concelho de Santa Maria da Feira, a bom preço, solicitando à Demandante que publicitasse e diligenciasse na promoção e venda do x em questão, dado que tinha bastante interesse na venda do mesmo.
4. Na sequência da angariação para promoção e venda do referido imóvel, pelo preço de 150.000€ (cento e cinquenta mil euros) Demandante e Demandado celebraram e assinaram contrato de mediação imobiliário, com o número de referência x (fls. 13), obrigando-se a Demandante a diligenciar pela divulgação do imóvel, com vista a conseguir interessado no negócio, pelo preço pretendido, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações para a venda do imóvel objecto do referido contrato de mediação imobiliária, composto por: prédio urbano situado no concelho de Santa Maria da Feira, composto por x de dois andares, destinado à indústria, usado, com a área inferior de 860m2 e exterior de 300m2, com orientação a Norte, a precisar de obras.
5. O Demandado, por meio de referido contrato, obrigou-se a pagar à Demandante remuneração no montante de 3,5% calculados sobre o preço final da venda, acrescida de IVA, caso a mesma através da sua atividade de divulgação e promoção, angariasse cliente que, por intermédio dessa mediação imobiliária, efetivasse o negócio visado, ou seja, a compra do x em questão.
6. Depois de publicitar e de desenvolver várias diligências destinadas à promoção, venda e concretização do negócio visado no contrato, a Demandante encontrou potencial comprador interessado em comprar o referido imóvel, tendo sido efectuada visita ao mesmo, na qual participaram Demandante na qualidade de mediadora imobiliária, Demandado na qualidade de intermediário com procuração da sociedade proprietária e potencial interessado na compra do x H.
7. O potencial comprador interessado manifestou agrado no x, e vontade de aí implantar a atividade da sociedade de que é sócio gerente (I, pessoa colectiva e matrícula x), a qual, à data, tinha sede social no concelho de Tavira, Algarve.
8. Atento o interesse demonstrado e urgência do potencial comprador na concretização do negócio, foi elaborado e assinado no estabelecimento da Demandante contrato promessa de compra e venda do imóvel objecto do contrato de mediação, pelo valor de 145.000€ (cento e quarenta e cinco mil euros), no qual intervieram: na qualidade de promitente vendedor o Demandado como intermediário com procuração da sociedade E, e como promitente-comprador o referido H, na qualidade de sócio gerente da sociedade I, constando da cláusula oitava que o negócio visado foi mediado pela Demandante, porquanto o mesmo foi publicitado, promovido, angariado e conseguido por esta no exercício da sua atividade (fls. 14 e 15).
9. Para a realização e concretização do contrato prometido a Demandante, na pessoa do seu legal representante, G, desenvolveu diversas diligências, nomeadamente a obtenção de todos os documentos necessários à instrução do processo de empréstimo pretendido pelo interessado H, como sejam plantas de arquitetura, licença de construção, licença de utilização, certidões, orçamentos de obras, que foram solicitados pela agência do x de Tavira, diretamente à Demandante, por via telefónica e correio electrónico, conforme resulta do e-mail enviado para a Demandante pela funcionária do balcão do x de Tavira J (fls. 16), sendo do conhecimento do x a intervenção da Demandante.
10. No cumprimento dos procedimentos necessários à concretização do negócio visado a Demandante deslocou-se ao imóvel com o engenheiro avaliador do x e o interessado H, tendo ali sido constatado que o imóvel tinha sofrido alterações, concretamente uma ampliação da sua área coberta na parte posterior do edifício não contemplada na licença de utilização do edifício, apresentando assim uma área coberta superior à constante da matriz e descrição predial não licenciada.
11. Após verificada a desconformidade da realidade com a licença de utilização a Demandante contactou o Demandado para lhe expor a situação, elucidando-o dos procedimentos necessários à legalização do pavilhão para posterior efetivação do negócio visado.
12. O Demandado transmitiu à Demandante que ia reunir todos os projetos e documentação que tinha em seu poder para se proceder à legalização do pavilhão e, posteriormente se requerer a necessária licença de utilização do mesmo com vista à concretização da venda.
13. Todo o procedimento de legalização foi efectuado com a ajuda e intervenção ativa da Demandante ao Demandado, tendo este por várias vezes, durante o processo de legalização solicitado à Demandante que lhe obtivesse documentos, concretamente, certidões e novas plantas, informando os termos e fases do processo de legalização em curso, que a Demandante sempre levou a efeito.
14. Como o processo em causa se revelou moroso, e face à necessidade e urgência do interessado H na utilização do imóvel, o mesmo mudou-se para o pavilhão objecto de contrato promessa para ali começar a exercer atividade da sua sociedade.
15. Ao fim de cerca de dois anos o Demandado transmitiu à Demandante que a conclusão do processo de licenciamento estaria para breve, mas que para a realização da escritura de compra e venda e efetivação definitiva do negócio visado no contrato de mediação imobiliária era necessária a obtenção de certificado energético, solicitando à Demandante que diligenciasse pela obtenção do mesmo.
16. A Demandante indicou e apresentou ao Demandado um engenheiro devidamente habilitado para o efeito, K da empresa "L", a qual assumiu o trabalho e todas as diligências necessárias à emissão do certificado energético para o x objeto do contrato de mediação imobiliária (fls. 70 a 73), resultando reunidos todos os documentos necessários à outorga da escritura.
17. A Demandante ficou a aguardar que o Demandado lhe comunicasse a data, hora e local da realização da escritura, com o fim de estar presente no ato para ali, nos termos da lei, confirmar a intervenção de mediação imobiliária e receber a comissão contratada com o Demandado.
18. Em Dezembro de 2007, F, sócio gerente da sociedade comercial E, regressou a Portugal, tendo nessa altura, o Demandado lhe dado conhecimento das diversas diligências para alienação do imóvel, incluindo o que constitui objecto dos presentes autos (pontos 58 a 60 da contestação – fls. 48 e 49).
19. Nunca foi comunicado à Demandante data, hora e local da escritura, tendo o Demandado estado presente no Cartório Notarial da Notária M na data e hora onde a mesma se realizou, sem intervenção direta naquela ou referência à sua existência, apesar da efetiva intervenção do Demandado, bem como da Demandante no processo de angariação e mediação imobiliária (fls. 17 a 32), indispensável para a concretização do negócio.
20. Só em finais de Novembro de ..., e já após outorga da escritura de compra e venda do imóvel em causa seguida de contrato de locação financeira imobiliária reconhecido notarialmente (ambos outorgados no mesmo cartório notarial e de forma sequencial) o Demandado deslocou-se á agência da Demandante comunicando-lhe que já havia sido outorgada a escritura de compra e venda do x, informando que por questões de benefícios bancários e estratégia do interessado H efetuou-se uma venda do imóvel ao Banco x seguida de um contrato de leasing imobiliário entre o x e a sociedade I representada pelo interessado H, por escritura pública lavrada no Cartório Notarial da Notária M, situado em Santa Maria da Feira.
21. Os intervenientes nas escrituras declararam que não houve intervenção de mediador imobiliário, contrariamente ao estipulado e outorgado no contrato promessa, atos que tiveram a conivência do Demandado que esteve no local, na data e hora daquelas, bem como do Banco x que sabia da existência e intervenção da Demandante na qualidade de mediadora imobiliária (fls. 16) e do próprio Demandado.
22. O negócio visado pelo contrato de mediação foi efetivamente concluído entre o interessado apresentado pela Demandante e a sociedade proprietária representada pelo Demandado como procurador e intermediário interessado na concretização do negócio.
23. O Demandado sabia e sabe que o negócio só se concretizou e efetivou face a promoção, angariação, mediação e diligências levadas a efeito pela Demandante, no âmbito de contrato de mediação imobiliária celebrado, e pelo próprio.
24. Quando o Demandado se dirigiu às instalações da Demandante e lhe comunicou que a escritura já havia sido realizada, solicitou que atenta a demora do processo em questão e as alterações entretanto verificadas no sector imobiliário, esta revisse e reduzisse a remuneração por ele devida, tendo a Demandante aceite reduzir a percentagem da sua remuneração estipulando que o Demandado lhe pagasse no âmbito do cumprimento do contrato de mediação celebrado, cujo objecto já se havia concretizado, uma remuneração de 3% sobre o valor da venda, em vez dos 3,5% contratados.
25. O negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária celebrado entre Demandante e Demandado efetuou-se pelo valor de 160.000€ de acordo com as declarações das testemunhas, interessado comprador e representante da proprietária, bem como dos documentos juntos (fls. 17 a 32), não tendo a Demandante tido qualquer intervenção na negociação deste acréscimo de valor de compra e venda.
26. A diferença entre o valor prometido e o valor final foi negociada e acordada diretamente entre vendedor e comprador, tendo tido por base o tempo que mediou entre o contrato promessa de compra e venda com ocupação do imóvel e a concretização do negócio de forma efetiva, ou seja cerca de dois anos, período durante o qual o interessado comprador ocupou e utilizou o imóvel em causa no exercício da sua atividade comercial gratuitamente.
27. A Demandante, por inúmeras vezes solicitou ao Demandado que lhe pagasse a remuneração devida e prevista na cláusula 4ª, com a alteração posteriormente acordada (3%), não tendo o Demandado até à presente data liquidado qualquer valor.
28. O interessado/promitente-comprador H não era cliente da Demandante, não tendo esta recebido qualquer remuneração do mesmo pela concretização do negócio que efetivamente se veio a concretizar.
Para fixação da matéria fática dada como provada concorreram os factos admitidos, os depoimentos testemunhais e os documentos juntos de fls. 13 a 33; 51 a 59; e 66 a 73 aos autos.
No que diz respeito ao depoimento testemunhal o mesmo foi apreciado segundo as regras da experiência comum, os critérios da lógica e os juízos de probabilidade e razoabilidade, bem como a fundamentação do conhecimento dos factos sobre os quais depuseram, nomeadamente tendo em consideração a qualidade profissional, familiar e de amizade das mesmas, o facto de terem ou não presenciado os factos objeto de apreciação nos presentes autos, e a circunstância do eventual interesse direto no resultado da ação.
No seu confronto, teve-se em consideração demais provas, tendo-se procedido à seleção fundamentada do que se considerou verdadeiro e credível do que é incoerente ou deixou dúvidas.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos e da prova testemunhal produzida. Nomeadamente, não resultou provado que:
A. Por carta dirigida à Demandante e ao interessado/promitente-comprador, no dia 08.10.2007 tivesse sido manifestada a perda de interesse no negócio por parte do Demandado, não se dando como reproduzidos os documentos juntos a fls. 57 a 59. Sobre este facto cumpre referir a circunstância de que na altura o interessado/promitente-comprador já se encontrava a utilizar o imóvel, tendo vindo posteriormente o negócio a ser efectivado.
B. O Demandado tenha cessado funções como procurador e intermediário da sociedade E para diligenciar na venda do imóvel identificado nos autos. - Sobre este facto acresce referir que mesmo que tal tivesse acontecido teria sido em momento posterior à angariação pela Demandante do interessado comprador que veio a concretizar o seu interesse através da formalização da compra.
C. O Demandado desconhece a forma como o imóvel veio a ser alienado. - A este respeito resulta da matéria dada como provada que o Demandado esteve presente no Cartório Notarial da Notária M, na data e hora, designadamente segundo o depoimento da testemunha H (interessado comprador).
D. O Demandado se tenha comprometido a efetuar o pagamento no prazo de uma semana.
E. O Demandado já demonstrou em tribunal no âmbito de um processo-crime com queixa apresentada pela Demandante, que o Demandado tenha participado na venda, ou tenha prestado falsas declarações, seja em que circunstâncias forem.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
IV - QUESTÕES PRÉVIAS
Sinteticamente, na sua contestação o Demandado invoca, por um lado, ilegitimidade passiva alegando não ser o proprietário do imóvel, invocando que a sua intervenção foi apenas na qualidade de gestor de negócios/procurador da sociedade proprietária (E). Por outro, invoca a nulidade do contrato de mediação imobiliária nº x assinado com a Demandante, alegando em síntese que do contrato não consta a indicação de quaisquer ónus ou encargos do imóvel, encontrando-se o mesmo àquela data onerado com: Hipoteca legal a favor do N, pela ap. x; Arresto a favor O, pela ap. x; Penhora a favor da P, pela ap. x; Penhora a favor da P, pela ap. x; e Penhora a favor de Q, pela ap. x - certidão da 1ª Conservatória do Registo Predial e Comercial de Santa Maria da Feira, (fls. 51 a 56). Mais alega o Demandado que a descrição feita no referido documento do imóvel, é bastante singela, sem identificação do seu artigo matricial, da sua descrição predial, bem diferente da descrição pormenorizada que posteriormente a Demandante faz quando elabora o contrato promessa. Por fim alega que na cláusula 1ª do referido contrato de mediação imobiliária não foi assinalada qualquer opção quanto ao fim, sendo desconhecido qual o negócio visado pelo exercício da mediação, se venda, arrendamento ou trespasse, tudo com base no disposto no regime jurídico de exercício das atividades de mediação e angariação imobiliária encontra-se regulado no Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto.
a) Da exceção de ilegitimidade passiva do Demandado
Dos autos resulta provado que o interessado/promitente-comprador não era cliente da Demandante, não tendo esta recebido qualquer remuneração do mesmo pela concretização do negócio que efetivamente se veio a concretizar com este.
Mais resulta provado que o Demandado a pedido da sociedade comercial E, mais concretamente do seu sócio gerente F, foi encarregado de providenciar pela alienação do referido imóvel (pontos 28 da contestação - fls. 45), tendo sido o Demandado quem na qualidade de procurador do proprietário e intermediário na venda solicitou à Demandante a intervenção desta como mediadora imobiliária, tendo negociado: termos, condições e preço do negócio visado, bem como assumindo o pagamento da comissão devida à Demandante, e assinado contrato-promessa de compra e venda no seguimento das diligências levadas a cabo pela Demandante.
Acresce que também resulta provado que o Demandado esteve fisicamente presente no Cartório Notarial da Notária M, em Santa Maria da Feira, onde se realizaram as escrituras que originaram a venda do imóvel pela proprietária representada pelo Demandado e a sua aquisição pelo interessado angariado pela Demandante (na data e hora das mesmas). O Demandado beneficiou dos serviços de mediação prestados pela Demandante, tendo sido o próprio Demandado quem, posteriormente à realização daquelas, solicitou e negociou com a Demandante a redução da comissão devida. Mais resulta provado dos autos que apesar dos sócios gerentes da sociedade proprietária do imóvel, terem conhecimento da intervenção e diligências realizadas pela Demandante, nunca a Demandante conheceu, diligenciou ou negociou diretamente com os mesmos.
Por todo o exposto este tribunal considera que o Demandado recorreu pessoalmente aos serviços da Demandante alegando a qualidade de procurador e intermediário com poderes para providenciar as diligências necessárias à obtenção de comprador e alienação do imóvel identificado nos autos, possuindo liberdade na forma e meio de conseguir esse comprador – ponto 41 da contestação (fls. 47).
A este respeito cumpre clarificar que Gestor de Negócios é aquela pessoa que assume a direção de negócio alheio no interesse e por conta do respetivo dono, sem para tal estar autorizada (art. 464º CC), sendo o gestor de negócios responsável perante o dono do negócio, tanto pelos danos a que der causa, por culpa sua, no exercício da gestão, como por aqueles que causar com a injustificada interrupção dela. Considerando-se culposa a atuação quando agir em desconformidade com o interesse ou a vontade do dono do negócio (466º CC).
Ora, diferentemente, o Demandado assinou contrato de promessa na qualidade de procurador da sociedade proprietária do imóvel, dando autorização ao promitente-comprador para utilizar o x e nele fazer as obras que entendesse necessárias ao início da sua atividade. Resultando assim clara a sua intervenção na qualidade de procurador intermediário com intervenção no interesse de outrem, e no seu próprio interesse, porquanto terá acordado com o proprietário do imóvel o objectivo de proceder à venda do imóvel em causa.
Dispõe o artigo 1º/1 do DL 211/2004 que "O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma." O artigo 2º/1 do citado DL estabelece o objecto dessa atividade, definindo a atividade de Mediação Imobiliária como "aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel." Ou seja, por contrato de mediação imobiliária, a empresa imobiliária obriga-se a desenvolver ações de promoção visando um certo resultado final.
As duas alíneas do artigo 2º/2 concretizam que a atividade imobiliária se desenvolve, nomeadamente, com a realização de "acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões". De acordo com o disposto no nº 3 do referido artigo, as empresas de mediação imobiliária podem ainda "prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões."
Tendo em consideração o regime legal especifico que regula a atividade de mediação imobiliária, a doutrina e jurisprudência têm definido o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços (art. 1145º CC), mediante o qual o mediador assume uma obrigação de meios, consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio ou resultado, mediante uma retribuição, não resultando qualquer exigência de que o contrato de mediação imobiliária tenha de ser celebrado com o proprietário e que apenas este seja o responsável pelo pagamento da comissão acordada, podendo sê-lo com terceiro interessado na concretização do negócio, como seja intermediário com procuração, conforme é o caso dos presentes autos.
Neste sentido, dispõe o Ac. RP nº 2187/07.2TBVRL.P1 - 2ª Sec., de 15/07/2009: I. O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços e, como tal, não apenas de meios, mas também de resultado - artigo 1154° do CC - qual seja, a realização do negócio consensualizado pelo terceiro angariado. II. O direito á remuneração da mediadora apenas existe se esta provar que o negócio se concretizou com o angariado numa relação de causalidade adequada, o que deve verificar-se apenas durante o período de vigência do contrato, salvo - e mesmo que o contrato tenha sido posteriormente feito com o mesmo angariado - se ela provar que o comitente impediu tal concretização neste período para se eximir ao pagamento da comissão.
Ora da contestação resulta provado que o Demandado se encontrava autorizado e interveio no contrato de mediação celebrado com a Demandante com procuração da proprietária do imóvel, e não como mero gestor de negócios. Mais resultou criada na convicção deste tribunal que o Demandado assumiu com o dono do imóvel a obrigação de diligenciar e proceder à venda daquele, contra retribuição que se desconhece, tendo o Demandado recorrido e solicitado os serviços da Demandante de forma a concluir o negócio para o qual tinha sido incumbido pela proprietária, o que se veio a verificar com o interessado/promitente-comprador angariado pela Demandante.
Termos em que se considera o Demandado parte legítima na ação (26º CPC), sendo o mesmo classificado como cliente da Demandante (artigo 2º/4 a) do DL 211/2004 de 20 de Agosto), improcedendo a deduzida exceção de ilegitimidade passiva do Demandado
b) Da exceção de nulidade do contrato de Mediação Imobiliária
O contrato de prestação de serviços, de mediação imobiliária, assinado entre as partes (Demandante e Demandado) configura um contrato tipo, composto por um formulário preenchido e assinado por ambas as partes, sendo os elementos do imóvel do conhecimento do Demandado (a quem cumpria o dever e a obrigação de prestar a correspondente informação). Acresce que apenas após a presente ação, com pedido de pagamento da comissão acordada, vem o Demandado invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, alegando o incumprimento de obrigações cuja informação cumpria ao mesmo apresentar e disponibilizar, invocando (sem provar) que por carta de 08.10.2007 teria dado o contrato de promessa de compra e venda sem efeito, deixado de representar a sociedade proprietária. Contudo, para além da presença do Demandado no notário, o interessado promitente-comprador manteve-se a ocupar e utilizar o imóvel.
Dos autos não resulta provado que o Demandado tenha prestado atempadamente as devidas e necessárias informações, ou entregue a documentação necessária para o cumprimento do disposto nos artigos 16º e 19º do DL 211/2004, contudo a lei impõe essa exigência às empresas de mediação, pelo que devia a Demandante ter sido mais diligente e cautelosa, exigindo do Demandado o cumprimento da entrega das mesmas. Nos termos do disposto no artigo 19º/8 do DL 211/2004 resulta que esse incumprimento gera a nulidade do contrato de mediação imobiliária, dando-se como procedente a exceção deduzida pelo Demandado de nulidade do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes (Demandante e Demandado).
Tendo a Demandante assumido perante o Demandado a obrigação de resultado, consistente na obtenção de um interessado para a compra e venda do imóvel, e tendo o negócio sido concretizado com aquele interessado em concreto, se o contrato de mediação fosse válido a Demandante teria direito à totalidade da comissão acordada a título de comissão, ou seja 3,5% sobre o valor da venda que se concretizou pela importância de 160.000€ (cento e sessenta mil euros), valor aferido no presente processo de acordo com o depoimento testemunhal do promitente-comprador angariado pela Demandante, sem qualquer redução (Acórdão de 08.04.2003 Relação de Coimbra e acórdão STJ n.º SJ200404200008006 de 20-04-2004).
Concluindo-se pela declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária, a sua consequência traduz-se na reposição da situação anterior, relativamente a ambas as partes envolvidas no negócio, com a devolução do que houvesse sido prestado por uma à outra, porquanto a declaração de nulidade do negócio tem efeito retroativo, e se a restituição em espécie não for possível sê-lo-á o valor correspondente.
Neste sentido, esclarece o Prof. Menezes Cordeiro, no Tratado de Direito Civil Português, Tomo 1.º, p. 657 e 658, que “a declaração de nulidade, a anulação do negócio, têm efeito retroactivo, segundo o art. 289º/1 CC. Desde o momento em que uma e outra sejam decididas, estabelece-se, entre as partes, uma relação de liquidação, nos termos da qual deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, nos termos desse preceito.”
No mesmo sentido resulta fixado pelo Assento n.º 4/95, do STJ, de 28/03/1995, publicado no DR, I-A, de 17/05/1995, que “quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º1 do art. 289º do Código Civil”.
Assim, se a empresa mediadora tiver cumprido a sua prestação, ou seja, se por efeito adequado da sua atividade de promoção o negócio visado for concluído ou ficar perfeito conseguindo um interessado ou um terceiro que concretize o negócio visado pelo contrato de mediação, o outro contraente é obrigado a restituir o serviço prestado pela mediadora, correspondente ao valor acordado para a remuneração, a título de comissão, porque é impossível restituir o serviço prestado pela mediadora. Tal afigura-se exigível, nos mesmos termos em que se impõe a restituição por equivalente, mesmo não se concretizando o negócio visado com o contrato de mediação. Apenas se o contrato visado pela mediação não se concretizar, e não sendo celebrado sob o regime de exclusividade, em caso de nulidade, o cliente não fica constituído em qualquer dever de restituição por equivalente, o que não corresponde ao caso dos autos. Neste sentido, veja-se o Ac. da RL nº 3613/2007-6, de 24.05.2007.
Termos em que cumpre verificar e analisar se existe nexo de causalidade entre a angariação realizada pela Demandante e a escritura de venda seguida de leasing imobiliário que justifique a remuneração da Demandante na qualidade de mediadora imobiliária.
Com vista à concretização da obrigação do mediador imobiliário, este, por conta própria, pratica vários atos materiais (publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel. Contudo, só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido como "o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação", é que o mediador cumpre o fim da mediação imobiliária (2º do Decreto-Lei n.º 211/2004).
Prescreve o artigo 18º/1 do citado diploma, que "A remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação". Regra esta apenas excepcionada nos casos mencionados no artigo 18º/2 que se reporta ao regime de exclusividade e celebração de contrato promessa, adiantando-se, desde já, que estas situações não se verificam no caso sub judice.
Em conclusão, a remuneração do mediador imobiliário está dependente duma condição essencial, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação. É, pois, inegável que a lei exige que haja relação causal da atuação do mediador com a conclusão e perfeição do contrato. Neste sentido decidiu o Ac. RL n.º 5439/2004-8 de 11.11.2004.
Acresce que em termos probatórios, incumbe à mediadora imobiliária alegar e provar os elementos constitutivos do seu direito à remuneração, que passa pela alegação das concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua atividade e a celebração do negócio objecto do referido contrato de mediação (342º/1 CC), a qual logrou provada nos presentes autos.
Diferentemente, não logrou provado que a aproximação entre comprador (interessado/promitente-comprador) e vendedora (proprietária do imóvel) tenha ocorrido ao acaso. Sobre esta matéria incumbia ao Demandado a prova do acaso (342º/2 CC), não tendo porém conseguido provar o alegado, nomeadamente em virtude do comprador ter testemunhado que teve conhecimento do imóvel por ação única e exclusiva da Demandante, reconhecendo que desde a assinatura do contrato de promessa (Julho de 2007) se mudou para o imóvel, onde instalou a sua atividade comercial, tendo apenas em finais de 2008, princípios de 2009 conhecido o proprietário, vindo a formalizar o negócio prometido.
Face à matéria probatória resulta na convicção deste tribunal que se não fosse a intervenção da Demandante o negócio não se teria concretizado com o interessado promitente-comprador, nomeadamente face à prova testemunhal produzida, em concreto o depoimento do próprio interessado e da namorada deste à altura dos factos. Termos em que foram os contatos da Demandante, no desenvolvimento da sua atividade de mediação imobiliária, com vista à angariação de interessado para adquirir o imóvel em causa, determinantes para o negócio que veio a ser concretizado entre a proprietária (cliente do Demandado) e o interessado promitente-comprador (angariado pela Demandante). Mais resultou provado que foi devido à Demandante que o comprador teve conhecimento do preço, qualidade e características do imóvel, tendo estado a utilizar, fruir e dispor no imóvel desde .../.../... (fls. 14 e 15) até .../.../... (fls. 17 a 32) gratuitamente, e de onde nunca saiu. O comprador não surgiu como entidade estranha ao ato de mediação imobiliária praticado pela Demandante, nem o negócio objecto da mediação está desligado daquele.
O negócio objecto da mediação imobiliária, levado a cabo pela Demandante, está diretamente relacionado com a atividade de mediação desenvolvida pela mesma, tendo sido em consequência da sua atividade que o negócio de compra e venda seguido de leasing imobiliário se concretizou.
Mais resulta provado que o negócio se concretizou por valor superior ao constante do contrato-promessa de compra e venda, em cerca de 15.000€ (quinze mil euros), diferença essa justificada, pelo interessado angariado (promitente-comprador e posteriormente comprador) durante o seu depoimento testemunhal nos autos, como tendo sido o acordado com o proprietário pelo tempo que mediou entre a assinatura do contrato-promessa e o negócio prometido, no qual teve o uso e utilização gratuita do espaço prometido (fls. 14 e 15).
Resultam assim verificados factos e circunstâncias demonstrativas da existência de relação causa/efeito da atividade desenvolvida pela Demandante e o negócio que se veio a concretizar entre a sociedade proprietária e o interessado angariado por aquela, tendo sido o Demandado quem contratou os serviços da Demandante agido com procuração da proprietária com quem acordou proceder à referida venda, desconhecendo-se a remuneração que terá obtido pela concretização do resultado.
A atuação da Demandante foi determinante para a concretização da venda, porquanto foram as suas diligências que aproximaram os interessados na concretização do negócio, influindo o seu trabalho na conclusão daquele, que lhe foi solicitado pelo Demandado. Não relevam para os autos as circunstâncias que, em concreto, determinaram uma alteração subjetiva duma parte do negócio, porquanto a compra e venda foi realizada entre a sociedade proprietária e o x, seguida de imediato contrato de leasing imobiliário entre o x e a sociedade representada pelo interessado angariado pela Demandante, com documento particular anexo, cujos termos se desconhecem, concretização esta tendo em vista a satisfação de interesses pessoais do interessado angariado. Os negócios citados realizaram-se como decorrência da atividade mediadora que angariou interessado para a compra, apesar das negociações finais terem sido realizadas diretamente entre angariado e proprietária, com a continuada intervenção do Demandado, que não esteve presente na escritura em si, mas esteve presente no cartório notarial onde a mesma se realizou, na sua data e hora, tendo ali estado física e pessoalmente com o representante da proprietária, segundo depoimento testemunhal do próprio interessado angariado pela Demandante, violando assim as mais elementares regras contratuais de confiança, livre negociação, livre mercado concorrencial e ética, porquanto não informou nem liquidou os serviços prestados pela Demandante.
Nesse sentido, pode-se ler-se no sumário do acórdão da RP n.º RP200109200131169 de 20.09.2001, nos termos do qual: …III - Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou atividade, cabendo-lhe, nos termos do artigo 342º n.1 do Código Civil, alegar e provar o nexo de causalidade entre a sua atividade e a conclusão do negócio.
Reconhecida a nulidade do contrato de Mediação Imobiliária, bem como as ações da Demandante que conduziram à conclusão e perfeição do contrato visado de compra e venda, há lugar á condenação do Demandado na obrigação de restituir à Demandante, o valor pecuniário correspondente aos serviços prestados por esta, o qual cumpre determinar nos termos do disposto no art. 289º CC uma vez que a sua condenação não é realizada ao abrigo de nenhuma cláusula do contrato nulo, por inobservância de cumprimento de elementos obrigatórios no mesmo, que obviamente não produz qualquer efeito ab initio, por força da falta ou vício de um elemento interno ou formativo.
Sobre esta matéria resulta do acórdão do STJ n.º SJ200404200008006 de 20-04-2004, sumariamente, que: … II - Tendo sido declarada a nulidade do contrato, há que proceder à reposição da situação anterior das partes, a efectuar nos termos do art. 289, nº1, do C.C., e não por recurso ao instituto do enriquecimento sem causa. III - Não podendo a ré restituir, em espécie, os serviços de mediação prestados pelo autor, o melhor critério para achar o correspondente valor é a ré pagar a comissão que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado, do ponto de vista contratual, para a remuneração dos serviços do mediador. IV - Para ter direito à comissão, é suficiente o mediador ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do contrato.
Ora, proposta ação no pressuposto da validade do contrato de mediação imobiliária, com vista ao pagamento da correspondente remuneração, mas reconhecida a nulidade de tal contrato, há lugar à condenação do Demandado nos termos do disposto no art. 289º CC. Quando o valor exato dos danos não tenha sido provado, situação que verificamos existir no caso, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados (566º/3 Código Civil).
Na fixação do valor em concreto a restituir pelo Demandado à Demandante este tribunal entende dever ter em consideração a verificação do resultado pretendido pelo Demandado (encontrar cliente interessado no imóvel para indústria – ponto 32 e 33 da contestação (fls. 46)); que o negócio se concretizou passados dois anos e por mais 15.000€ do que o valor constante do contrato-promessa elaborado pela Demandante; que posteriormente à concretização do negócio prometido as partes acordaram em reduzir a comissão para 3%; bem como a Demandante não ter negociado a alteração do preço final de compra e venda, nem ter diligenciado ou preparado os atos e documentos finais e prévios à escritura.
Termos em que, de acordo com o melhor critério para o caso concreto entende-se que a Demandante tem direito a receber a importância correspondente a 3% do valor da venda constante do contrato-promessa de compra e venda (145.000€ - cento e quarenta e cinco mil euros), perfazendo a quantia de 4.350€ (quatro mil trezentos e cinquenta euros) acrescido de IVA à taxa legal em vigor, valor no qual vai o Demandado condenado. Em sentido idêntico decidiu o Ac. RP n.º 7745/08 – 2 de 03/03/2009.
A Demandante requer ainda o pagamento de juros moratórios legais desde a citação até efetivo e integral pagamento. Verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (804º CC).
Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar a partir do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Tendo sido peticionados juros de mora a partir da data da citação do Demandado, e atento o disposto no nº 3, do artigo 805º, do Código Civil, são estes devidos, à taxa legal em vigor (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/2003, de 4 de Abril), a partir da citação (04.04.2012 - conforme documento junto a fls. 40) e até integral cumprimento da obrigação.
V - DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente ação procedente, por provada, e consequentemente condeno o Demandado a pagar à Demandante a quantia de 4.350€ (quatro mil trezentos e cinquenta euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, bem como aos juros de mora que se vencerem desde 04.04.2012 até efetivo e integral pagamento.
Ordeno que se extraia certidão dos documentos juntos de fls. 13 a 32; e 42 a 49, bem como da presente sentença, e remeta-se aos competentes Serviços do Ministério Público e aos Serviços Centrais da Autoridade Tributária e Aduaneira, face ao conhecimento pelo Demandado da concretização do negócio prometido por meio da realização de escritura de compra e venda seguida de leasing imobiliário, outorgadas no Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, perante a respetiva notária M, entre as testemunhas do Demandado, F portador do cartão de cidadão com a identificação civil n.º x e NIF x na qualidade de sócio da sociedade “E, e H, titular do passaporte emitido pelos Estados Unidos da América com o n.º x, portador do cartão de residência n.º x emitido pelo Serviço de Estrangeiros e Fronteiras na qualidade de sócio da sociedade “I, e o Banco x, Sociedade Aberta, ali representado por R, na qualidade de procurador substabelecido, de acordo com o supra exposto na convicção probatória, com omissão de declaração obrigatória sobre a intervenção de mediação imobiliária da Demandante, suspeitando-se de eventual recebimento pelo Demandado de remuneração não declarada face à concretização do negócio.
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, o Demandado é condenado no pagamento da Taxa Única, que ascende a 70€ (setenta euros). Verificando-se o pagamento da parcela inicial (fls. 60), deve o Demandado proceder ao pagamento dos 35€ em falta, neste Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação à Demandante.
A sentença foi processada em computador, revista e impressa pela signatária - artigo 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Notifique as partes de acordo com a vontade manifestada pelas mesmas.
Registe.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 7 de maio de 2012
A Juíza de Paz,
(Dulce Nascimento)
A Juíza de Paz,
(Dulce Nascimento)