Sentença de Julgado de Paz
E LEITURA DE SENTENÇA
Data: 28 de Maio de 2008. Hora de Início: 15.00h Hora de encerramento: 15.45h.
Demandante: A
Demandada: B
Juíza de Paz: Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica de Apoio Administrativo: Carla Gonçalves
Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
- A Demandante, A.
Verificou-se a ausência da Demandada que, contactada telefonicamente, declarou prescindir do seu direito de comparência à presente leitura de sentença, preferindo ser notificada por via postal.
Aberta a audiência, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte,
SENTENÇA:
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIOA presente acção vem proposta por A, ora Demandante, contra B, ora Demandada, e tem por objecto um litígio entre uma condómina e a administradora do condomínio (alíneas c) e h) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho) pedindo aquela que esta seja condenada a apresentar diversa documentação do condomínio; a demonstrar que efectua a declaração do rendimento de €600 que aufere anualmente do condomínio; apresentar contas de telefone e outras dos anos de 2003 a 2006; caso sejam provadas ilegalidades na administração, ser condenada a devolver ao condomínio o valor de €2.400 auferidos naqueles anos; a pagar €500 à Demandante por danos morais causados com o incumprimento dos seus deveres; a retirar um tubo de escoamento de águas que colocou no terraço da Demandante sem autorização desta ou, em alternativa, a pagar-lhe €300 de indemnização, pedidos estes de que desistiu em audiência; e, ainda, que a Demandada seja exonerada do cargo de administradora.
Alega, para tanto, que a Demandada não envia a correspondência que é destinada à Demandante para a sua residência com o que a impede de conhecer atempadamente as datas das Assembleias; não lhe disponibilizou o livro de actas e outra documentação do condomínio; as contas da administração não explicitam uma dívida de um condómino (3º Esq.); não apresentou o recibo de uma despesa de 90.000$00 que o condomínio lhe reembolsou; não levanta as cartas que a Demandante lhe envia. Os factos relativos à colocação de um tubo de descarga de águas pluviais (artigos 20º a 29º do requerimento inicial) foram retirados pela Demandante.
Junta 22 documentos (de fls. 5 a 70).
Regularmente citada a Demandada apresentou a contestação de fls. 76 a 79, alegando, na generalidade, não corresponderem à verdade as afirmações da Demandante pois disponibiliza as actas e contas nas Assembleias; convoca, por carta registada, a Demandante; o pagamento da despesa de 90.000$00 foi regularmente aprovado em Assembleia e as contas reflectem a dívida do condómino do 3º Esq. Impugnou, ainda, a factualidade inerente à colocação de um tubo de descarga de águas no terraço que serve a fracção da Demandante. Conclui pela má fé da Demandante e pela improcedência da acção.
Junta 8 documentos (de fls. 80 a 95).
As partes aderiram à mediação e realizaram uma sessão.
Após, realizou-se audiência de julgamento, na qual foram ouvidas as partes e tentada a sua conciliação; a Demandada constituiu mandatário forense e foram ouvidas quatro testemunhas. No decorrer da audiência, a Demandada exibiu diversa documentação nos termos que lhe haviam sido determinados e a Demandante declarou desistir dos pedidos formulados nas alíneas h) e i), o que a Demandada declarou aceitar. Oficiosamente foi determinada a junção de um documento (fls. 119) e a Demandada notificada para juntar cópia dos exibidos, o que fez de fls. 146 a 279, tendo a audiência sido interrompida para continuar em data a designar.
Notificada dos documentos, a Demandante respondeu nos termos de fls. 272.
Cumpre apreciar e decidir.
Verifica-se que o Julgado de Paz tem competência, em função da matéria, do território e do valor para apreciar a acção.
Está em causa decidir se a Demandada está, ou não, obrigada a facultar à Demandante a consulta da documentação relativa ao condomínio e, por outro lado, se lhe causou danos por incumprimento das suas obrigações enquanto administradora e se incorreu na obrigação de a indemnizar.
I- Questões Prévias
Após a primeira sessão de julgamento, a Demandante juntou os documentos de fls. 120 a 145. Esta junção é extemporânea (artigo 59º, nº 1, da Lei 78/2001, de 13 de Julho) e, por isso, os documentos, não obstante ficarem nos autos não podem, e não serão, atendidos na apreciação e decisão da causa.
O mesmo sucede com o requerimento apresentado em 21.02.2008, no qual pretende que sejam tidos em consideração factos que já haviam sido retirados da causa de pedir com a consequente redução do pedido. A causa de pedir que, de forma genérica, corresponde ao conjunto de factos em que se sustentam os pedidos formulados por quem demanda, não pode ser alterada em qualquer estado do processo e sem conhecimento e consentimento da contraparte, sob pena de grande insegurança para os intervenientes processuais (artº 273º do Código de Processo Civil e artº 63º da Lei 78/2001). Logo, não é possível atender o requerido.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Ponderada a prova produzida, incluindo os documentos juntos aos autos, que se mencionam e, salvo expressa ressalva, se dão por reproduzidos, julgam-se provados, com interesse para a decisão da causa os seguintes factos :
A. A Demandante é proprietária da fracção autónoma designada pela letra E, correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na freguesia de Anjos, concelho de Lisboa, descrito na 4ª Conservatória do Registo Predial sob o nº x (cfr. doc. de fls.5/6);
B. A Demandada é administradora do Condomínio que corresponde ao indicado prédio, desde 1996, mediante eleição em Assembleia de Condóminos de 06.Julho.1996 e, posteriormente, reeleita (cfr. acta de fls. 86 a 89, doc. de fls. 10 a 13 e de fls. 95);
C. Em Assembleia de Condóminos realizada em data não apurada e, pelo menos através de correspondência de 16.Março.1999 e posterior, a Demandante comunicou à Administração a sua morada na Costa da Caparica e solicitou que a correspondência do condomínio lhe fosse para aí remetida (cfr. fls. 14, fls. 27 a 31; fls. 37 a 40; fls. 56 a 57);
D. A Demandada não convocou a Demandante por carta registada expedida para a morada desta, relativamente à Assembleia de Condóminos de 28.01.2006, depois, alterada para 04.02.2006 (cfr. fls. 32 e 33) nem para as de 05.Fevereiro.2005 e 13.Janeiro.2006 (fls. 68, 69, 70);
E. O condómino do 3º andar esquerdo é devedor de €75 ao condomínio, a título de comparticipação nas despesas referente à porta da arrecadação, e esse facto apesar de reflectido nas contas do condomínio de 2002, deixou de estar reflectido nas de 2004 e 2005 (cfr. docs. de fls. 59 a 63);
F. A Demandada não levantou a correspondência registada que a Demandante lhe dirigiu em 05.09.2007 (fls.16); 02.04.2006 (fls.17); 14.07.2006 (fls.18) e 06.10.2006 (fls.19);
G. A Demandante recebe €600 anuais a título de remuneração pelo exercício da administração do prédio, valor que foi fixado por deliberação da Assembleia de Condóminos de 06 de Julho de 1996 (fls. 86 a 89);
H. O empreiteiro que fez a obra de colocação da porta da arrecadação apenas emitiu o documento de fls. 119, no qual, após descrição da obra, escreveu “ Recebi do C – Noventa mil escudos – 21.11.1997 – (assinatura - D) “;
I. O documento referido supra foi apresentado em Assembleia de Condóminos de 25 de Julho de 1998, à qual a Demandante compareceu, e na qual foi deliberado aceitar a despesa e reembolsar a Demandada que a havia suportado (cfr. fls. 82 a 84 e 85);
J. O condomínio não dispõe de livro de registo de correspondência mas, antes, de pasta de arquivo dela;
K. Os documentos de despesas e de receitas do condomínio, com base nos quais são feitas as contas de cada exercício, estão arquivados em pastas próprias.
Com interesse para a decisão da causa não há a registar factos não provados sendo certo que o tribunal sustentará a sua decisão no quadro fáctico apurado.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou a prova documental junta ao processo – referida pari passu com a enumeração dos factos - as declarações das partes, o depoimento das quatro testemunhas inquiridas e, bem assim, a apreciação que pôde fazer da diversa documentação do condomínio (e sua organização), apresentada em audiência e cujas cópias vieram a ser juntas. Quanto a depoimentos, a primeira testemunha, E, residente no prédio dos autos, referiu no essencial, que as convocatórias das Assembleias são sempre efectuadas por depósito do aviso na caixa de correio dos condóminos mas desconhecer como são efectuadas em relação aos condóminos não residentes; saber que a Demandante solicitou à administradora o envio de correspondência para o endereço que lhe deu – em data que desconhece - e saber que foi alterada a data de uma Assembleia para a qual a Demandante acabou por se deslocar em vão. A testemunha F, amiga da Demandante, em matéria de seu conhecimento directo, disse que há cerca de 4 anos atrás (2003/2004) quis colaborar com a Demandante e, por isso, ela própria (testemunha) forneceu a morada daquela à Demandada para efeitos de envio da correspondência inerente ao condomínio; que a Demandada não mostrou disponibilidade para facultar à Demandante a consulta das actas e demais documentação do prédio quando a testemunha lho pediu; que a Demandante estava com problemas psicológicos e “muito afectada” por estas questões com a administração. Após, G, ter sido identificada e ter prestado juramento, primeira testemunha apresentada pela Demandada, pela Demandante foi dito que ambas se envolveram numa luta física e que têm processos em tribunal dirigidos uma contra a outra. Esta testemunha, cujo depoimento não contribuiu para a convicção do tribunal no que respeita a prova de factos desfavoráveis à Demandante, disse, contudo, ter presenciado, numa Assembleia de Condóminos, talvez em 2001, o facto de a Demandante ter escrito pelo seu punho a sua morada para envio de correspondência e de a ter dado à Demandada. A segunda testemunha apresentada pela Demandada, H, não revelou conhecer os factos em apreciação até porque, segundo disse, apenas faz a limpeza da escada do prédio.
Da apreciação de facto e de direito
A Demandante, enquanto proprietária de uma fracção autónoma, é condómina de um prédio urbano (artº 1420º do Código Civil) que vem sendo administrado pela Demandada, investida nessa qualidade desde 1996, e por cujo desempenho vem recebendo a quantia anual de €600.
Dispõe o artº 1435º do Código Civil, que o administrador do condomínio é eleito e exonerado pela Assembleia de Condóminos, de entre condóminos ou de pessoas estranhas ao condomínio e que pode exercer o cargo com ou sem remuneração conforme for deliberado.
No caso dos autos, a Demandada aufere uma remuneração devidamente aprovada pelos condóminos que, através das suas comparticipações, a suportam. Vem a Demandante pedir que a Demandada exiba a sua declaração de rendimentos, pretendendo com isso, apenas, saber se esta declara fiscalmente, ou não, tal receita. Este pedido, formulado em tais termos, não pode proceder porquanto implicaria que o direito constitucional de reserva sobre factos da vida privada cedesse sem qualquer aparente fundamento, ou direito, legítimo da Demandante. Diferente seria se fossem solicitados os recibos que esta entrega ao condomínio. Contudo, não é o que se verifica.
Vejamos, agora, quanto à apresentação de documentos do condomínio.
É dever do administrador, entre outros, manter e guardar todos os documentos que digam respeito ao condomínio; prestar contas à assembleia; enviar cópias das actas aos condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias (artigos 1436º e 1432º/nº6 do Código Civil). Por outro lado, o exercício do cargo de administrador, que no caso é remunerado, configura um verdadeiro contrato de prestação de serviços, na modalidade de mandato, regulado nos artigos 1157º e seguintes do mesmo Código. Entre as obrigações do administrador/mandatário, incluem-se as de prestar as informações que os condóminos/mandantes lhe peçam relativas ao estado da gestão e a de apresentar contas findo o mandato.
As citadas disposições, conferem, pois, a cada um dos condóminos, como é o caso da Demandante, o direito de pedir ao administrador que lhe faculte a consulta dos documentos do condomínio, sejam actas, arquivos de correspondência ou documentos que suportem as despesas e receitas do prédio. Verifica-se que a Demandada tem omitido o cumprimento deste seu dever perante a Demandante, eventualmente porque, como o tribunal se pôde aperceber em audiência e decorre da leitura das actas, vem de há muitos anos o desentendimento entre ambas. Contudo, a Demandada não pode nem deve esquecer-se que o administrador presta serviços aos condóminos, que estes são proprietários comuns e os maiores interessados na boa gestão do prédio e que, por tudo isso, lhes é devido respeito no exercício dos seus direitos de informação. Acresce que é legítimo esperar-se que o administrador seja o apaziguador, o mediador de conflitos, o promotor da boa vizinhança e não, quem alimenta conflitos, desrespeita direitos e ignora pedidos dos condóminos ou recusa receber correspondência. Por conseguinte, a Demandada deverá facultar à Demandante a consulta da documentação que esta lhe solicitar – e, eventualmente, fotocópias a expensas desta – ainda que considere que juntou aos autos a que é relevante. Não assim, apenas, quanto ao recibo da quantia de 90.000$00 pois que o único documento que existe é o que consta dos papéis do condomínio e foi junto aos autos, para além de que foi deliberada validamente em Assembleia a aceitação da despesa e o reembolso. Não se vislumbra justificação para continuar a remexer num assunto que ocorreu há cerca de 10 anos.
Pede também a Demandante, que a Demandada seja condenada a pagar-lhe €300, a título de indemnização pela perda de tempo e por danos morais que lhe causou. Para sustentar este pedido alegou e provou que, em regra, não é convocada para as Assembleias de Condomínio por carta dirigida para a morada que facultou à administradora; que não foi avisada do adiamento da Assembleia de 28.01.2006 o que a obrigou a deslocar-se em vão e que a Demandada recusa receber as cartas que lhe envia.
Vejamos.
A factualidade em causa tem enquadramento em sede de responsabilidade contratual, dispondo a lei que “ O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor” e que impende sobre o devedor (no caso, a mandatária/administradora) o ónus de provar que a falta de cumprimento não decorre de facto que lhe seja imputável (artigos 798º e 799º/nº1 do Código Civil).
E, na verdade, a Demandada, ao convocar as Assembleias de Condóminos por carta colocada na caixa de correio da Demandante, não cumpriu a sua obrigação de efectuar a convocatória por carta registada com aviso de recepção expedida com 10 dias de antecedência ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos (artigo 1432º/ 1 e 2 do Código Civil) com o que criou o risco de impugnação de tais deliberações (artigo 1433º) com eventual prejuízo para os interesses do condomínio e dos condóminos. A Demandante, enquanto condómina não residente, deve ser convocada por carta registada com aviso de recepção, para a morada que já forneceu, por diversas vezes e por escrito, à Demandada (nº 6 do artigo 1432º) e deve ser avisada, pela mesma forma, de eventuais alterações, salvo se não houver tempo, caso em que o bom senso e o dever de respeito aconselharão o uso de um meio mais expedito. De igual modo, a Demandada tem a obrigação de receber e de responder às cartas que, enquanto for administradora, lhe forem dirigidas pela Demandante.
O que antecede torna evidente que o comportamento da Demandada é desconforme à lei. Apesar disso, não fornecem os autos elementos suficientes para que se possa concluir que a Demandada tenha, por via da sua atitude, causado prejuízos à Demandante. Não ficou sequer provado que a Demandante se tenha deslocado propositadamente da Costa da Caparica a Lisboa, para a Assembleia adiada. Logo, não pode proceder o pedido de pagamento de indemnização por danos.
Finalmente, quanto ao pedido de exoneração da Demandada do cargo de administradora cabe referir que o artigo 1435º/nº3 do Código Civil, prevê que o administrador possa ser exonerado pelo tribunal quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções; estas irregularidades hão-de ser graves para a boa gestão do condomínio e para os interesses dos condóminos em geral. Mas, no caso em análise, sendo verdade que a Demandada vem incumprindo algumas obrigações legais, não se trata de uma atitude generalizada e que venha causando prejuízo ao condomínio; antes é personalizada e consequência de anteriores divergências entre ambas as partes. E, prova de que os demais condóminos consideram que a Demandada exerce bem a sua função, é a circunstância de esta vir sendo sucessivamente eleita desde há largos anos. Improcede, pois, este pedido.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência, mostrando-se junta aos autos a documentação pedida, condeno a Demandada a facultar à Demandante o acesso a toda a documentação do condomínio, para consulta e para eventual obtenção, a expensas da Demandante, de fotocópias, salvo tratando-se de actas ainda não juntas ao processo e referentes a Assembleias em que a Demandante não esteve presente, as quais lhe devem ser entregues sem encargos.
Sendo este tribunal como é, um Julgado de Paz, sugere-se vivamente à Demandada que, enquanto administradora, conforme a sua actuação com as disposições legais assim contribuindo, como lhe compete, para a harmonização do relacionamento entre todos.
Declaro ambas as partes responsáveis pelas custas do processo, na mesma proporção ( artigo 8º da Portaria 1456/2001, de 28.12).
As custas do processo têm o valor de €70, e já se encontram pagas por ambas as partes.
Registe e notifique a Demandada que não compareceu.
Da sentença, supra, ficaram os presentes presencialmente notificados, tendo-lhes sido entregue cópia da mesma.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 28 de Maio de 2008
A Técnica de Apoio Administrativo
A Juíza de Paz