Sentença de Julgado de Paz
Proc. n.º x
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandados:1-C, 2-D, 3-E, 4-F, 5-G, 6-H, 7-I, 8-J, 9-K, 10-L, 11-M, 12-N, 13-O, 14-P, 15-R, 16-S, 17-T, 18-U, 19-V, 20-W, 21-X, 22-Y, 23-Z
II – OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes intentaram contra os Demandados uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea h), do n. º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a responsabilidade civil extracontratual, pedindo a condenação dos Demandados no pagamento da quantia de € 3.209,07, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data de entrada da acção até efectivo e integral pagamento, relativa a penalização pelo incumprimento do contrato de reserva de fracção, pelos danos sofridos pelo rompimento das negociações e juros vencidos.
Alegaram, para tanto e em síntese, que os Demandantes, e a AA (“BB”), celebraram um contrato denominado de “x”, da fracção designada pela letra “C”, do prédio sito em Carcavelos, nos termos do qual se fixava o preço da compra em €: 190,000 e se estipulava que o Contrato de Promessa de Compra e Venda seria celebrado no prazo de 15 dias. Alegam ainda que entregaram à Sociedade Mediadora a quantia de €: 2500,00, como reserva e princípio de pagamento do preço. Alegaram ainda que os vendedores, os ora Demandados concordaram com o preço e que, em 10 de Julho de 2013 a “BB” enviou para os Demandados a minuta do contrato de compra e venda. Alegaram ainda que face ao avanço das negociações, avançaram com o processo de financiamento bancário o qual foi aprovado em 12 de Agosto de 2013 e, em 22 de Agosto de 2013 os Demandantes foram informados pela “BB” que os Demandados teriam desistido do negócio e vendido o imóvel a outro comprador.
Os Demandados, regularmente citados, alegaram, em síntese, que são parte ilegítima porque não assinaram o contrato de reserva nem receberam qualquer sinal, além de que o direito dos Demandantes caducou, pedindo em reconvenção a quantia de €: 2500,00 correspondente ao sinal entregue, além de que os Demandantes litigam de má fé.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Ilegitimidade Passiva
Os Demandantes alegaram que os Demandados “romperam” a negociações em curso e, por isso, os Demandados são partes legítimas até porque confirmaram a existência de negociações e a existência de acordo quanto ao preço, e, por isso, os Demandados têm interesse em contradizer para os efeitos do artigo 30.º, n.º 1, do Código de Processo Civil. No entanto, os Demandados não podem deixar de se considerar partes ilegítimas relativamente ao contrato de “x “ na medida em que não assinaram o referido contrato e, por isso, quanto ao referido contrato os Demandados são parte ilegítima, o que implica a absolvição dos Demandados da instância, nos termos dos artigos 576.º, n.º 2 e 577. Alínea e), ambos do Código de processo Civil. Por maioria de razão, os Demandados também não têm legitimidade para o pedido reconvencional pois, além de não ser admissível à luz do artigo 48.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, assenta num contrato que não assinaram.
Da caducidade
Os Demandados alegaram que o direito dos Demandantes caducou dado que do referido contrato de “x” consta uma cláusula onde se prevê que o Contrato de Promessa de Compra e Venda deveria ser celebrado no prazo de 15 dias o que não se verificou. Este Tribunal entende que não se trata uma questão de caducidade, mas sim mas sim da verificação, ou não, da cláusula que a doutrina e a jurisprudência denomina de “termo essencial”, o que implica que findo aquele prazo a mora se converteu em incumprimento definitivo. Apesar disso, dado que os Demandados não são parte legítima relativamente ao abjecto do referido contrato de ”x” não irá o Tribunal pronunciar-se sobre a questão.
Cumpre apreciar e decidir.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Os factos provados resultam, quer das testemunhas apresentadas e ouvidas pelo Tribunal, quer dos documentos apresentados pelas partes que se encontram junto aos autos de folhas 19 a 59, 137 a 152.
O n.º 1 do artigo 60.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho da sentença deve constar uma sucinta fundamentação.
Da prova produzida, constatou-se que, os Demandantes, e a AA (“BB”), celebraram um contrato denominado de “x”, da fracção designada pela letra “C”, do prédio sito em Carcavelos, nos termos do qual se fixava o preço da compra em €: 190,000 e se estipulava que o Contrato de Promessa de Compra e Venda seria celebrado no prazo de 15 dias, o que não ocorreu dentro do prazo estabelecido. Resulta ainda provado que os Demandantes, aquando da celebração do contrato de “X” entregaram à AA a quantia de €: 2500,00, como reserva e princípio de pagamento do preço, e que a referida quantia foi restituída quando os Demandantes foram informados que os Demandados tinham desistido do negócio. Resulta ainda provado que os vendedores, os ora Demandados concordaram com o preço e que, em 10 de Julho de 2013 a “BB” enviou para os Demandados a minuta do contrato de compra e venda. Os Demandantes, após a data de 10 de Julho de 2013, avançaram com o processo de financiamento bancário o qual foi aprovado em 12 de Agosto de 2013 e, em 22 de Agosto de 2013 os Demandantes foram informados pela “BB” que os Demandados teriam desistido do negócio e vendido o imóvel a outro comprador.
Resulta provado ainda que o referido negócio foi mediado pelo lado dos compradores pela “BB” e pelo lado dos compradores pela “CC” e que ambas as mediadoras tinham conhecimento que o imóvel mesmo após a celebração do referido contrato de “reserva de imóvel”, se encontrava no mercado (provado pelo depoimento da DD).
Dado que os Demandados são parte ilegítima quanto ao pedido de €: 2500,00, o objecto deste processo resume-se aos factos e ao pedido de pagamento da quantia de €: 676,00, que os Demandantes suportaram com o custo do processo de financiamento bancário. Apesar de não resultar provado que os Demandados são parte do denominado “x” resulta provado que as partes encetaram negociações com vista à compra e venda da fracção dos Demandados acima mencionada em 9 de Julho de 2013, como resulta do doc. 4 a fls. 30, onde é manifestado interesse pelos Demandados na venda da fracção pelo preço de €: 190,000,00. A Demandante em 18 de Julho de 2013, depois dos Demandantes terem recebido uma minuta do contrato de promessa de compra e venda enviado pelos Demandados (vendedores), não concordou, desde logo, que a celebração da escritura de compra e venda fosse realizada no local indicado pelos vendedores (cf. Doc. 7). Em 12 de Agosto de 2013 (cf. doc. 8), a Demandante foi informada que o financiamento bancário foi aprovado e envia e-mail à “BB” referindo que “…continuamos à espera do CPCV assinado pelos vendedores…” e, na mesma data, foi informado pela “BB”, que o CPCV deveria ser celebrado para “Ontem” . Em 22 de Agosto de 2013 (cf. doc. 9) os Demandantes são informados de que “…o imóvel foi retirado de venda.”.
Nos termos do artigo 227.º, n.º 1, do Código Civil “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares, como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”
Apesar das negociações resulta provado que as partes nunca chegaram a acordo relativamente ao local de celebração da escritura. Os Demandantes não concordaram com o local de celebração indicado pelos Demandados em .../.../... e não apresentaram qualquer alternativa ao local de celebração. Resulta provado neste processo que, dada o elevado número de vendedores, a escritura apenas seria celebrada em local onde estivessem depositadas as respectivas procurações ou, noutro local, se os Demandantes suportassem o custo da emissão de cópias certificadas das ditas procurações e que tal exigência era do conhecimento da mediadora dos vendedores, a “CC”. Resultou da produção da prova que os Demandantes e a mediadora dos Demandantes “BB” desconheciam esta exigência.
A questão que se coloca é a seguinte: não havendo acordo quanto ao local de realização da escritura, tendo os Demandados dado conhecimento da sua exigência relativamente ao local da realização da escritura, estando o mesmo imóvel no mercado para ser vendido e tendo as mediadoras conhecimento deste facto, e passados mais de 30 dias sobre o envio de minuta de contrato de promessa de compra e venda e do desacordo dos Demandantes quanto ao local da celebração da escritura, seria exigível à luz do princípio da boa-fé, que os Demandados aguardassem que os Demandantes tomassem uma posição ou apresentassem uma alternativa relativamente ao local de celebração do negócio?
Este Tribunal entende que não, na medida em que os Demandados nunca se obrigaram a celebrar qualquer negócio com os Demandantes, apenas encetaram negociações, por intermédio da Mediadora “CC” que não se traduziram num acordo definitivo, pois não houve acordo quanto a todos os elementos, o referente ao local da celebração da escritura, que sempre foi uma exigência colocada pelos Demandados para celebrar o negócio. Aliás, para confirmar esta conclusão, resulta da prova produzida que a fracção foi vendida a terceiros pelo mesmo preço, ou seja, €: 190.000,00
Assim, não tendo sido produzida prova da ocorrência de qualquer facto ilícito praticado pelos Demandados, não pode haver lugar ao ressarcimento de quaisquer danos em sede de responsabilidade civil pré-contratual.
Quanto ao alegado pelos Demandados, quanto à eventual litigância de má-fé dos Demandantes, nenhum indício resulta da prova produzida que permita concluir nesse sentido.
Importa ainda referir que, nesta negociação de imóvel, estiveram envolvidas duas mediadoras e que resultou da prova produzida que nem todos os intervenientes no negócio, mediadoras e Demandantes, tinham conhecimento da motivação dos Demandados que determinou que o local da celebração da escritura deveria ser o indicado pelos Demandados.
IV – DECISÃO
Em face do exposto, considera-se parcialmente procedente a excepção da ilegitimidade dos Demandados relativamente ao objecto do processo que diz respeito ao contrato de “x” e, consequentemente, são os Demandados absolvidos da instância, e improcedente a excepção da ilegitimidade relativamente ao “rompimento” das negociações.
Considera-se improcedente a excepção de caducidade invocada pelos Demandados.
Em face da matéria de facto não provada, os Demandados são absolvidos do pedido.
Custas: de €: 35,00 a pagar pelos Demandantes, que declaro parte vencida, com a restituição de € 35,00 à demandada, nos termos dos artigos 8.º e 9.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Os Demandantes deverão efectuar o pagamento das custas em dívida num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme disposto nos números 8.º e 10.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Decorridos dez dias sobre o termo do prazo supra referido sem que se mostre efectuado o pagamento, será enviada certidão para execução por custas aos Serviços do Ministério Público junto dos Juízos Cíveis de Lisboa, pelo valor então em dívida, que será de € 135,00 (cento e trinta e cinco euros).
A data da leitura de sentença foi previamente agendada e notificada pessoalmente aos Demandantes.
Registe e notifique. Arquive, após trânsito em julgado.
Lisboa, 8 de Maio de 2014
Processado por meios informáticos
Revisto pelo signatário. Verso em branco
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)