Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II - OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante intentou contra a Demandada uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea c), do n.º 1, do artigo 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a direitos e deveres de condóminos, pedindo que este tribunal condene a Demandada a dar cumprimento às deliberações das Assembleias Gerais que aprovaram a realização de obras gerais do prédio e a indemnizá-la pelos prejuízos verificados na fracção da Demandante provenientes de inundação, no valor de € 3579,42, reconhecer o direito exclusivo da condómina à propriedade e utilização do elevador e respectiva porta instalados numa parte comum, e responsabilizar a administração responsável pelo extravio do livro de actas referente aos anos de 1984 a 1986, bem como condenar a Demandada a pagar à Demandante todas as despesas judiciais com a situação.
Alegou para tanto e, em síntese, que é condómina do condomínio administrado pela Demandada, que foram aprovadas em Assembleia Geral de Condóminos orçamento de reparação da fracção da Demandante e a realização de obras gerais no prédio, mas que a Demandada não executa as deliberações aprovadas. Alegou ainda que foi também aprovado que os custos da indemnização à seguradora da Demandante, Império, seriam suportados pelas seguradoras de cada condómino, e que os valores não indemnizados seriam suportados por cada condómino na parte que lhe correspondesse, mas que a Demandante ainda não recebeu o valor total de € 3579,42, e que a Demandada remeteu cheque apenas com valor parcial da indemnização. Mais, alegou que foi aprovado regulamento de condomínio, o qual salvaguarda a existência, na escada principal, de elevador de uso exclusivo da sua fracção, cuja autorização de instalação foi concedida, à época, pela Assembleia de Condóminos, mas que, ainda que assim não se entendesse, o elevador e a respectiva porta foram instalados há muitos anos, sem qualquer oposição por parte dos condóminos; que apesar disso, a Demandada tem insistido para a Demandante retirar a porta que dá acesso à casa das máquinas do elevador e ao próprio elevador e à fracção da Demandante, que ao retirar-se a porta em causa, desaparece a privacidade de utilização do elevador e a segurança necessária ao funcionamento do mesmo. Por fim, alegou ainda que a anterior administração afirmou ter entregue toda a documentação à actual administração, mas que a actual Administração informou a Assembleia que faltavam algumas actas avulso, com interregno nos anos 1999 e 2000, e que a Demandante pretende que as administrações em causa clarifiquem de quem é a responsabilidade, pois tem sido incomodada e lesada por lhe tentarem retirar direitos que estão expressamente reconhecidos em tais actas.
A Demandada, Administração do Condomínio, regularmente citada, contestou, alegando, em síntese, que a decisão da Assembleia que aprovou o orçamento foi atempadamente impugnada por dois condóminos, que não há possibilidade de se proceder a quaisquer obras gerais devido a problemas de financiamento, nomeadamente devido à repartição de quotizações, que foi sempre em igualdade desde o inicio da propriedade horizontal, por acordo e deliberação explícita e expressa da totalidade dos condóminos tendo a Demandante decidido, unilateralmente, deixar de respeitar tal convenção unânime, o que originou conflitualidade entre os condóminos e está directamente ligado ao facto de não existirem verbas; que tanto que não há verbas disponíveis para obras, que foi aprovada quotização extraordinária para obras realizadas e a realizar, a qual não foi paga por alguns condóminos, incluindo a Demandante; que por falta de verbas o condomínio ainda tem uma divida a um empreiteiro que realizou obras na empena em 2004; que os valores reclamados pela Demandante são muito superiores aos apurados na peritagem efectuada por empresa, a pedido da seguradora da Demandante, Império, a qual estimou os prejuízos sofridos em € 1965,50, que a Demandada pagou em função de tal peritagem e da impugnação da decisão pelos dois condóminos, nada mais havendo a pagar. Alegou ainda que o regulamento referido pela Demandante não foi aprovado, e que mesmo que o fosse não estaria em vigor pois existe regulamento do prédio em vigor aprovado anteriormente; que o regulamento que está em vigor não se refere a qualquer elevador, que a administração desconhece qualquer autorização dada em Assembleia de Condóminos; que o facto de ninguém se ter oposto ao elevador não quer dizer que tenha dado o seu acordo; que há má-fé da Demandante, já que os documentos por esta apresentados se referem não ao elevador, mas ao gradeamento e porta gradeada que a mesma mandou colocar em zona comum das escadas principais do prédio entre os pisos 2 e 3, que impossibilita os demais condóminos de utilizarem aquela zona comum; que a Demandante se tem recusado a remover o referido gradeamento e porta gradeada. Refere ainda que nem a Administração actual nem a anterior conhecem o paradeiro dos livros de actas referidos pela Demandante, que em anos idos as actas eram avulsas, e que apenas receberam um livro de actas que mantêm devidamente actualizado e em cuidado arquivo. Alega ainda que as fracções do 1.º, 2.º e 3.º andar têm todas a mesma área, que o 3.º andar pertence à Demandante, mas que à fracção da Demandante apenas foi atribuída a permilagem de 85, baseada em valor matricial determinado na altura pelo rendimento do valor das rendas pagas pelo inquilino, que tal situação gera conflitualidade entre os condóminos.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III - FUNDAMENTAÇÃO
Factos relevantes e que se consideram provados:
1) A Demandante é proprietária da fracção “F” do prédio, em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Lisboa (provado pelo documento 1 junto ao requerimento inicial);
2) Em 3 de Junho de 2004, foi realizada uma Assembleia-Geral Extraordinária de Condóminos do imóvel identificado no ponto anterior, para apreciar, entre outras, a apresentação, apreciação e discussão de orçamentos de reparação do 3.º piso, provocados por inundação, pronunciamento sobre pedido de indemnização de prejuízos verificados no 3.º Piso, solicitados pela C, apresentação para apreciação e discussão de projecto de regulamento do prédio e sua votação, e livro de actas anterior ao ano de 2001 (provado pelo doc. 2 junto ao requerimento inicial);
3) Foi aprovado por unanimidade dos presentes, fracções “A”, “B”, “C” e “F”, o orçamento da D (provado pelo doc. 2 junto ao requerimento inicial);
4) Este orçamento engloba os prejuízos reclamados pela C, a incluir no 3.º ponto da ordem de trabalhos (provado pelo doc. 2 junto ao requerimento inicial);
5) Valor a comparticipar na proporção de cada fracção deduzido de valores a indemnizar por seguros, sendo as franquias correspondentes, imputadas a cada condómino (provado por doc. 2 junto ao requerimento inicial);
6) Efectivamente, a D reparou os danos provocados na fracção “F”, provenientes das inundações (provado por acordo);
7) A Demandada tem sido periodicamente informada pela Demandante da evolução da degradação do imóvel (provado pelos documentos 7, 9 e 12 juntos ao requerimento inicial);
8) No respeitante ao pronunciamento sobre pedido de indemnização de prejuízos verificados no 3.º piso, solicitado pela C, foi aprovado por unanimidade dos presentes assumir os custos da indemnização à C, delegando-se a responsabilidade à seguradora representante de cada condomínio (provado pelo doc. 2 junto ao requerimento inicial);
9) Em conformidade com a referida deliberação os valores não indemnizados serão suportados por cada condómino na parte que lhe corresponda (provado pelo doc. 2 junto ao requerimento inicial);
10) A Demandada, quando remeteu o cheque com o valor parcial da indemnização, considerou que ficava saldada a dívida que o Condomínio tinha com a Demandada (provado por acordo);
11) O elevador e a respectiva porta foram instalados há muitos anos, motivo pelo qual foi tacitamente aprovado pelos demais condóminos, uma vez que não existiu qualquer oposição por parte dos mesmos até à data (provado pelos doc. 31 e 32 juntos pela Demandante, e por prova testemunhal);
12) A obra do elevador foi autorizada pelos demais condóminos e os custos suportados na totalidade pela Demandante (provado pelos doc. 31 e 32 juntos pela Demandante, e por prova testemunhal);
13) A administração do Condomínio tem efectuado insistências junto da Demandante no sentido de retirar o gradeamento colocado nas escadas (provado por acordo);
14) Ao retirar-se a porta em causa, desaparece a privacidade de utilização por parte da Demandante, bem como a segurança necessária ao funcionamento do elevador (provado por prova testemunhal);
15) Foi afirmado pela anterior administração, fracções “C” e “D” no ano de 2001, em anteriores assembleias, que efectuaram a entrega de toda a documentação que detinham em seu poder, no acto de passagem de testemunho à actual administração a exercer desde o ano de 2002 (provado pelo doc. 2 junto pela Demandante);
16) Porém, a administração actual informou a Assembleia que na documentação que lhe foi entregue não constava qualquer livro de actas deste condomínio, constando apenas dos arquivos algumas actas avulso, com interregno nos anos de 1999 e 2000 (provado por acordo e pelo doc. 2 junto pela Demandante).
Factos relevantes e que se consideram não provados:
1) A Administração do Condomínio nunca deu e continua a não dar execução a uma deliberação de 09.12.1997 que aprovou a realização de obras gerais do prédio, nas quais se incluíam as obras do telhado e as das empenas laterais cuja não realização provoca constantes prejuízos e incómodos à Demandante;
2) A Demandada persiste em não executar a deliberação referida, bem como a deliberação nesse mesmo sentido também tomada em 3.06.2004, ou de providenciar a eliminação das constantes infiltrações que a Demandante se queixa;
3) Posteriormente a estas datas, já ocorreram 4 inundações na fracção da Demandante, cujos encargos a mesma tem estado a suportar;
4) A Demandante vive com as constantes infiltrações e inundações na sua fracção que ocorrem única e exclusivamente porque a Administração do Condomínio permite-se não executar duas deliberações de Assembleias-Gerais de Condóminos nesse sentido, respectivamente de 9.12.97 e de 3.06.2004 (obras gerais no imóvel);
5) A Demandada justifica a não realização de obras gerais e do telhado, alegando não dispor de verba para o efeito, como se não houvesse deliberações da Assembleia de Condóminos para executar;
6) Nesta data, a Demandante ainda não recebeu qualquer valor por parte dos demais condóminos relativamente aos montantes não indemnizados pelas seguradoras, no valor total de € 3579,42;
7) O ponto n.º 5 da ordem de trabalhos da alegada Assembleia (apresentação para apreciação e discussão de projecto de regulamento do prédio e sua votação) foi aprovado por unanimidade dos presentes;
8) No regulamento do Condomínio aprovado é salvaguardada a existência na escada principal ,de um elevador de uso exclusivo da fracção “F”;
9) A decisão a que se refere o facto 3 foi impugnada por dois condóminos.
Decorre da matéria provada que a Demandante é condómina de um condomínio, que aprovou em Assembleia um orçamento de reparação da fracção da Demandante, pela D em 2004, estando em tal orçamento englobado o valor a indemnizar à companhia de seguros da Demandante. O único facto que a Demandante conseguiu provar foi este, com base no documento 2 junto ao requerimento inicial, que fixa o valor do orçamento em € 5858,37, valor que já engloba o valor da indemnização à companhia de seguros da Demandante, que, supostamente, terá pago parte de tal reparação. Mas a Demandante não alega nem prova que valor deste orçamento já teria sido objecto de ressarcimento por parte da companhia de seguros, e qual ainda estava por pagar. Além do mais, a Demandante seria apenas credora da parte que lhe cabia receber, e nunca do valor suportado pela companhia de seguros. Mais, é fixado que tal valor será comparticipado na proporção do valor de cada fracção, deduzido dos valores a indemnizar por seguros, sendo as franquias correspondentes imputadas a cada condómino. Também este valor não é alegado pela Demandante, nem provado, pois não esclarece qual o valor que caberia a cada condómino, e desse valor qual o que seria suportado pelo seguro e o que seria suportado efectivamente pelo condómino. Além do mais, a Demandante não explica, não alega, nem prova, outro facto que não a aprovação do orçamento de € 5858,37. Como daí resulta o valor de € 3579,42, peticionado na presente acção, não consegue o Tribunal, por mero cálculo, atingir como encontrou a Demandante tal valor. Assim, nos termos dos artigos 467.º, alínea d), 660.º, n.º 2 e 661.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil, a Demandante não prova que o condomínio lhe deva ainda € 3579,42.
Além do mais, subjacente a toda a problemática, nomeadamente aos conflitos entre os condóminos, estará a questão do pagamento das quotas, e qual o critério aplicável. O referido critério aplicável vem previsto no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil onde se refere que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”. Quanto às restantes deliberações da Assembleia, a Demandante provou apenas documentalmente com as actas juntas que o assunto foi objecto de discussão em duas assembleias, sem que se tivesse votado, ou aprovado a realização de obras, em que locais, e por que valores. Não resulta de nenhum documento junto ao processo, ou da prova testemunhal produzida, que a administração do condomínio tivesse actuado negligentemente no que à execução de obras aprovadas respeita, porque, efectivamente, não há concreta aprovação de obras. Há uma mera intenção de, no futuro, quando forem aprovadas obras, se incluírem as indicadas em sede de assembleia pela Demandante. De referir que, a terem sido dadas como provadas as aprovações de obras, teria sempre o Tribunal de se pronunciar sobre a actuação da Demandante, também no que ao pagamento de quotizações respeita, ao peticionar obras, mas depois, eventualmente, não cumprir os seus deveres enquanto condómina, pagando as quotas que lhe são fixadas, nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.
Nos termos do artigo 342.º do Código Civil “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.” Cabia à Demandante provar que existiram factos e que os mesmos foram lesivos dos seus direitos, e em que medida. Mas a Demandante não o provou e, por isso, a sua pretensão não pode proceder.
Quanto à questão do elevador, a mesma é objecto de prova por acordo e por testemunhas. Ainda que, inicialmente, se discuta a questão do elevador, é posteriormente comprovado que a existência e utilização do mesmo não estão em causa, mas sim o gradeamento na escada que limita o acesso ao mesmo. A Demandante invoca que existiu autorização para a colocação do elevador e do gradeamento. Mas apenas consegue provar, documentalmente e por testemunhas, que existiu autorização para a instalação do elevador, e não para a colocação do gradeamento. Portanto, se para o elevador é dado como provado que existiu autorização, o mesmo não sucede relativamente ao gradeamento. O gradeamento está colocado nas escadas, entre o patamar do 2.º e 3.º andares, e limita o acesso ao elevador, por forma a assegurar a privacidade da Demandante e a segurança do elevador e da Demandante. A Demandante poderá apenas ter adquirido por usucapião o direito de utilização de tal gradeamento, nos termos do artigo 1296.º do Código Civil. Isto porque a mesma prova que o gradeamento terá sido instalado na mesma data em que o foi o elevador, e este terá sido instalado em 1988, ou seja, há dezanove anos. Portanto, sem oposição há mais de quinze anos, e de boa-fé, nos termos do artigo 1260.º do Código Civil.
Porém, no direito de uso do gradeamento, incorporado em parte comum do prédio, está a Demandante sujeita às limitações impostas aos proprietários e comproprietários de coisas imóveis, nos termos do art. 1422.º, n.º 1 do Código Civil. Assim, não pode a Demandante privar os outros consortes do uso a que igualmente têm direito (cf. art. 1406.º, n.º 1 do Código Civil). Tal não se discute quanto ao uso do elevador, que ficou comprovado que é de uso exclusivo da Demandante. Mas está em causa o acesso ao 3.º andar, e ao telhado do edifício, até porque pode colocar em perigo a segurança de todos os condóminos, em caso, por exemplo, de incêndio. Por esse motivo, deve a Demandante fornecer chave do gradeamento a, pelo menos, pessoas suficientes que possam assegurar, na ausência da Demandante, o acesso a tal local.
Por último, no que se refere aos livros de actas, a Demandante não alega de quem seja a responsabilidade, se da anterior, se da actual administração, não existindo no processo elementos suficientes para que o Tribunal possa decidir de quem será a responsabilidade, limitando-se a existir uma deliberação, consagrada em acta, que especifica que a administração anterior entregou, e a actual não recebeu. A apreciação de quem seria a responsabilidade necessitaria de se alegar que alguém, efectivamente, tinha entregue, e a quem, mas tal não é efectuado. Também não é alegado quais os factos consagrados em tais actos, e de que forma o facto destas actas não existirem lesam a Demandante nos seus direitos, sendo apenas efectuada conclusão de tal pela Demandante, estando o desaparecimento apenas e tão só alegado na medida em que lesa a Demandante, e não por violação das funções da administração. Além do mais, a ter de se pronunciar sobre a responsabilidade da administração, teria sempre o Tribunal de se pronunciar sobre a responsabilidade, ou não, da anterior administração, que não é parte na presente acção, o que implicaria ilegitimidade passiva da mesma. Assim, também este pedido não pode proceder.
IV- DECISÃO
É reconhecido à Demandante o direito de utilização exclusivo do elevador. Quanto ao gradeamento, é também reconhecida a manutenção de tal situação, devendo a Demandante fornecer cópias das chaves de acesso ao gradeamento a um número suficientes de condóminos que permitam assegurar a passagem, em caso de ausência da Demandante.
No demais, improcede o peticionado pela Demandante.
Assim, é a Demandada Administração do Condomínio condenada nos termos atrás expostos, e no demais parcialmente absolvida do pedido.
Custas a pagar por ambas as partes e já liquidadas, nos termos dos artigos 8.º e 9.º da Portaria, n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
A data da leitura da sentença foi, previamente, agendada.
Registe e notifique.
Lisboa, 28 de Setembro de 2007
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)