Sentença de Julgado de Paz
Proc. nº 435/2005
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A, casado, residente na Quinta , Viseu;
Demandado: B, com domicílio profissional na firma “D & C.ª Lda” sita na Rua de,Vila Nova de Gaia.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propôr contra o Demandado, a presente acção, enquadrada na alínea g) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação deste a pagar-lhe o montante de € 3.526,04 (três mil quinhentos e vinte e seis euros e quatro cêntimos), referente a rendas em atraso (€ 2.125,00), a facturas de água e electricidade por pagar (€ 367,04) e indemnização por danos patrimoniais relativa ao valor dispendido nas obras que foram realizadas
(€ 1.034,00).
Para tanto alega, em síntese que é proprietário da fracção sita à Rua D , Vila Nova de Gaia.
Em Janeiro de 2001 o Demandante arrendou o referido imóvel ao Demandado para habitação, tendo convencionado a renda mensal de € 300,00, a pagar por transferência bancária.
O Demandado deixou o locado em Janeiro de 2004, deixando por liquidar alguns meses de renda, no total de € 2.125,00. Também, não liquidou as facturas da electricidade da energia eléctrica no montante total de € 367,04.
O Demandado quando abandonou o locado deixou-o num péssimo estado de conservação. Para o reparar, o Demandante despendeu o montante de € 1.034,00.
Juntou documentos.
O Demandado regularmente citado, contestou e deduziu pedido reconvencional que oportunamente, não foi admitido. Alegou, começando por invocar a ilegitimidade do Demandante pelo facto de não ter junto qualquer documento comprovativo da qualidade em que veio a juízo.
Alega, ainda que, é verdade que habitou o 3º andar, do nº 94 da Rua D, Vila Nova de Gaia, entre finais de 2000 e Novembro de 2003. Entre Demandante e Demandado ficou acordado verbalmente que a quantia mensal a ser paga pelo Demandado, seria dentro das suas possibilidades. Não há falta de pagamento de rendas, por que nunca existiu contrato de arrendamento.
Mais alega, que em inícios do mês de Novembro de 2003 o Demandante ordenou que fosse cortado o fornecimento de água e luz à habitação e nunca efectuou qualquer reparação no arrendado.
Juntou documentos.
Foi marcada a sessão de Pré-mediação e de Mediação, mas as partes não chegaram a acordo.
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidades judiciárias.
Não há excepções para além da que infra se tratará ou nulidades que obstam ao conhecimento do mérito da causa.
- Da ilegitimidade do Demandante
O locatário não pode eximir-se ao pagamento das rendas pelo facto do Demandante não provar a qualidade em que vem em juízo.
No nosso sistema jurídico, o registo não assume a natureza constitutiva da propriedade, ainda que constituía presunção “juris tantum” da respectiva titularidade por banda do titular inscrito – art. 7º do CReg Predial.
O registo não surte eficácia constitutiva, mas meramente publicitária do facto registado, neste caso a propriedade.
A prova da propriedade ou da titularidade do bem pode ser efectuada através de outros meios que não a competente certidão predial. Ora foi junto aos autos pelo Demandante uma certidão matricial e uma cópia da escritura de partilha e respectiva relação de bens que não foi impugnado pelo Demandado, onde prova que o prédio objecto dos presentes autos lhe foi atribuído por partilha.
É por conseguinte, o Demandante parte legítima.
Não há outras questões prévias que obstam ao conhecimento do mérito da causa.
Procedeu-se ao Julgamento com observância das legalidades formais como da acta se infere.
Na Audiência de Julgamento e como da acta se infere, entre as partes ficou assente que o montante de € 1.858, 34 é o valor das rendas em atraso.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) O Demandante é o legítimo proprietário do prédio sito na Rua E
B) O Demandante deu de arrendamento o 3º andar do prédio referido em A) ao Demandado em finais de Dezembro de 2000;
C) O arrendado destinava-se à casa morada de família do Demandado pelo qual, pagava uma renda mensal no montante de € 299,28 (Esc. 60.000$00);
D) Por acordo entre Demandante e Demandado o depósito das rendas era efectuado na conta bancária do senhorio;
E) O Demandado deixou o arrendado em finais de Novembro de 2003, com algumas rendas por liquidar;
F) O valor das rendas em atraso é de € 1.858, 34;
G) O Demandado não liquidou as facturas da electricidade relativas aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 2003, no valor total de € 216,43 e de água no montante de € 145,37, em que o período de facturação foi entre 10 de Julho de 2003 a 12 de Novembro de 2003;
H) O Demandado quando abandonou o arrendado, deixou o mesmo em mau estado de conservação, pelo que o Demandante viu-se obrigado a realizar obras, nomeadamente pintar e arranjar os tacos em madeira;
I) Para pintar a fracção do prédio referido em A) o Demandante despendeu o montante de € 714.00, com IVA incluído;
J) O Demandante em Novembro de 2003 mandou suspender o fornecimento de luz e água, ao arrendado
Não ficou provado que:
I – Ficou acordado verbalmente que a quantia mensal a ser paga pelo Demandado, a título de renda, seria dentro das suas possibilidades
II - O tivesse despendido a quantia de € 320,00 para arranjar os tacos de madeira do arrendado;
III – O Demandado tivesse reclamado junto do Demandante que havia infiltrações de água provenientes da canalização da casa de banho para o corredor e para o soalho e que este estava a ficar danificado.
Motivação dos factos provados:
Para dar como provado o facto descrito na alínea A) teve-se em conta os documentos de fls.7 a 8, 81 a 93.
Para dar como provados os factos B), C) e D) teve-se em conta o depoimento da testemunha Ana Cândida Silva que num depoimento coerente e credível disse que foi na sua casa que foi discutido os pormenores do arrendamento que foi o Demandante quem deu de arrendamento o 3º andar e acordaram no valor da renda que era de Esc. 60.000$00 a pagar por transferência bancária. O mesmo disseram as testemunhas F e G que apesar de mulher e filha, respectivamente do Demandante, prestaram um depoimento coerente e credível contando os pormenores do arrendamento.
O facto provado em E) teve em conta os documentos de fls. 24 a 26 e 116 a 129.
O facto aprovado em F) considera-se admitido por acordo – nº 2 do art. 490º do Código de Processo Civil.
Para o facto provado em G) teve-se em conta os documentos de fls. 16, 17, 19 e 209 e 210
O facto provado H) teve-se em conta o depoimento das testemunhas H e F que descreveram como o Demandado deixou o locado. As paredes ficaram muito sujas e os tacos em madeira podres e levantados.
Para o facto provado em I) teve-se em conta o documento de fls. 15.
Para o facto provado em J) teve-se em conta os documentos de fls. 192 e 193 e o depoimento da testemunha F que afirmou que foi o Demandante quem mandou suspender os fornecimentos de água e da luz.
Motivação da matéria de facto não provada: Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse o Tribunal aferir da veracidade dos factos após a análise dos documentos juntos e da inquirição de todas as testemunhas arroladas.
Estes os factos.
IV – DO DIREITO
Evidencia a factualidade assente a existência de um contrato de arrendamento para habitação celebrado entre o Demandante, na qualidade de senhorio, e o Demandado, como arrendatário, o qual teve por objecto o terceiro andar do prédio urbano situado na Rua E , Vila Nova de Gaia, contrato que teve início em finais de Dezembro de 2000 tendo sido deixado devoluto em finais de Novembro de 2003.
A locação vem definida no art. 1022º do C. Civil, como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
“A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel” – Art. 1023º do C.C.
Assim, a primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art. 1038º do C.C., é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art. 1022º do C.C.) e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art. 1039º do C.C.) sob pena de constituir o locatário em mora (art. 1041º do C.C.).
O tempo e lugar do pagamento da renda são disciplinados nos artigos 20º e 21º do R.A.U., em coordenação com o art. 1039º do C.C.
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art. 20º do R.A.U.)
Face à matéria provada o Demandado abandonou o locado em finais de Novembro de 2003 e com algumas rendas por liquidar. Em sede de Audiência de Julgamento, tal como ficou registado em acta, as partes acordaram que o valor das rendas em atraso era de € 1.858,34. Assim, é este o montante devido pelo Demandado a título de rendas em atraso.
Acresce que, face à matéria provada o Demandado depositava as rendas na conta bancária do Senhorio e aqui Demandante. Ora o depósito de rendas na conta bancária do senhorio, com o acordo deste, tem o mesmo valor que o pagamento que lhe for feito directa e pessoalmente, equivalendo o concernente documento emitido pelo banco ao respectivo recibo.
Por outro lado, pertencia ao inquilino o pagamento os respectivos consumos de água municipalizada para usos domésticos e, bem assim, a energia eléctrica que gastar.
Ora, oDemandado não liquidou as facturas da electricidade relativas aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 2003, no valor total de € 216,43 e de água no montante de € 145,37, em que o período de facturação foi entre 10 de Julho de 2003 a 12 de Novembro de 2003.
Aliás, embora não seja permitido ao senhorio pedir a suspensão de fornecimento de água e luz ao arrendado, pelo facto do Demandado não pagar as rendas, uma vez que possui mecanismos legais para pôr termo a isso – a acção de despejo – o facto é que as facturas liquidadas pelo Demandante, dizem respeito ao período em que aquele ainda residia no arrendado. Assim, os montantes liquidados pelo Demandante são devidos pelo Demandado.
Por outro lado, sobre o locatário recai, entre outras, a obrigação de manutenção e restituição do locado no estado em que o recebeu, sem embargo das deteriorações provenientes de uma utilização normal consentânea com o fim ou fins do contrato, estabelecendo mesmo o legislador a presunção de que o bem locado foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham escrito o seu estado ao tempo de entrega – art. 1043º,n.os 1 e 2 do Código Civil.
O que importa averiguar nestes autos é se o Demandado fez do locado uma utilização imprudente e sobre ele recai a obrigação de indemnizar o Demandante ou se, pelo contrário, as deteriorações do locado não lhes são imputáveis – arts. 1038º al. d) e 1044º do Código Civil.
Resultou provado, que o Demandado deixou o locado devoluto, mas em mau estado a precisar de obras nomeadamente a pintura interior e os tacos em madeira podres e levantados.
A materialidade provada demonstra que o Demandado entregou a casa ao Demandante num estado de degradação que ultrapassa largamente as deteriorações inerentes a uma prudente utilização da mesma para o fim habitacional, sendo que, não obstante a presunção de que recebeu a casa em bom estado de conservação, o Demandante logrou demonstrar nos autos que o Demandado recebeu o terceiro andar em bom estado de conservação.
À luz do disposto no art. 1044º do Código Civil o locatário responde, em princípio, pelas deteriorações, ressalvadas as inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com o fim ou fins do contrato, necessitando de provar para afastar a sua responsabilização que as causas das deteriorações lhe não são imputáveis, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa.
Como referem os Profs. P. Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4ª ed., pág. 381, a expressão imputável ao locatário ou a terceiro usada naquele preceito “…significa apenas devida a facto do locatário ou de terceiro, pois não é necessário que haja culpa do locatário na perda ou deterioração da coisa; basta que elas sejam devidas ao locatário ou a qualquer a que ele tenha autorizado a utilização. É uma espécie de responsabilidade objectiva, que tem alguma justificação, quer por ser o locatário quem utiliza a coisa no seu próprio interesse, quer como estímulo legal a uma utilização prudente da coisa que não lhe pertence”.
Na sua Contestação o Demandado alega que reclamou junto do Demandante no sentido de que estava a haver infiltrações de água da canalização da casa de banho para o corredor e para o soalho e que o chão estava a ficar danificado. Contudo, não logrou provar que tivesse dado conta da degradação do locado e exigido ao senhorio a realização de obras.
Assim, as deteriorações verificadas e que as fotografias juntas aos autos evidenciam têm de considerar-se devidas ao facto do Demandado, o qual, enquanto locatário, usou e fruiu do locado, sendo que não logrou demonstrar, como era seu ónus, que tenha havido justificação para o estado de degradação a que a casa chegou, durante os cerca de três anos de vigência do contrato de arrendamento.
Aliás nas cartas que o Demandado enviou ao Demandante e por este recepcionadas, nunca se referiu a problemas na sua habitação, que necessitasse de obras por parte do senhorio.
Assim, o Demandante viu-se obrigado a fazer obras no arrendado. Teve de pintar o interior e a arranjar os tacos de madeira do arrendado. Para pintar o Demandante despendeu o montante de € 714,00, com IVA incluído, para arranjar os tacos, embora o Demandante afirme que gastou o montante de € 320,00, uma coisa é certa, não existe nos autos qualquer comprovativo de tal despesa.
Posto isto, “só é possível deixar para liquidação, em execução de sentença a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora provada a sua existência, não existam elementos para fixar o montante, nem sequer recorrendo à equidade” – Ac. STJ, 4.6.1974: BMJ, 238º.-204.
Por isso a exacta determinação do montante pelo qual deve ser ressarcido o Demandante fica relegada para execução de sentença.
V - DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente provada e procedente a presente acção:
A) Condenando-se o Demandado a pagar ao Demandante a quantia de € 2.572,34 a titulo de rendas vencidas e não pagas e ao valor despendido para pintar o locado, acrescida do juros de mora, à taxa legal, contados a partir da citação até efectivo e integral pagamento;
B) Condeno o Demandado a pagar ao Demandante o montante referente às obras para arranjar os tacos em madeira no locado, que se vier a liquidar em execução de sentença.
Custas a cargo do Demandante e Demandado, na proporção do decaimento.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 31 de Maio de 2006
A Juíza de Paz
(Maria Manuela Freitas)
| Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C. |
| Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO. |
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