SENTENÇA
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES:
Demandantes: [PES-1] e [PES-2], na [...], Urbanização Varandas da Quinta da Lomba, [...] 14, em [...].
Demandados: [...], [ORG-1] S.A. pessoa coletiva n.º [NIPC-1] com sede no Edifício Grupo Fapricela, [...], [...].
RELATÓRIO
Os demandantes propuseram ação declarativa de condenação, pedindo, em suma a condenação da demandada a pagar-lhes a quantia de 771,16€ relativa à sua quota parte no custo de reparação da junta de dilatação do prédio efetuada pelo condomínio do prédio.
Para tanto, alegaram os factos constantes do requerimento inicial de fls. 1 a 4, que se dá aqui por reproduzido e juntaram 6 documentos (fls. 5 a 20 ).
A demandada, regularmente citada apresentou a contestação de fls 15 a 21 defendendo-se por exceção de ilegitimidade, caducidade e por impugnação.
Alega em suma que a obra em causa - intervenção em junta de dilatação do prédio – se enquadra no âmbito de obras de conservação e manutenção das partes comuns, da responsabilidade do condomínio.
Juntou 1 documento de fls 21 a 26.
Afastada a fase de mediação, foi agendada a audiência de julgamento, que se realizou com cumprimento das formalidades legais como da respetiva ata melhor se alcança.
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Sendo as exceções invocadas de direito material, apenas após a produção da prova se poderão apreciar, não constituindo questão prévia.
Assim, encontram-se reunidos os pressupostos da regularidade da instância, não havendo exceções ou nulidades que, previamente, cumpra apreciar.
Assim, o tribunal é chamado a decidir da verificação dos pressupostos de responsabilidade contratual, por venda de bem defeituoso.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
Da prova produzida resultaram provados os seguintes factos:
1. A demandada é uma sociedade comercial que tem por objeto: Indústria de construção civil e compra e venda de propriedades para revenda dos adquiridos para esse fim e como atividade acessória o arrendamento e exploração de bens imobiliários (próprios ou arrendados), nomeadamente edifícios residenciais e não residenciais (inclui espaços e instalações industriais, comerciais e afins) e de terrenos. (Cfr. consulta da certidão permanente efetuada no Sistema PIS – TMenu)
2. No âmbito da sua atividade, a demandada celebrou com os Demandantes em 5 de maio de 2021, Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) de uma fração autónoma identificada com a letra “D”, destinada a habitação de tipologia T3, sita no piso cinco, correspondente ao quinto esquerdo, sendo a terceira a contar de poente e uma garagem no piso zero, no corpo poente, sendo a segunda a contar de sul com entrada por nascente, do prédio urbano sito na Urbanização Varandas [...], lote 13, [...], [...] na [...], descrito na Conservatória do Registo Predial de [...] sob o n.º 3640, e inscrito ma matriz predial urbana da respetiva Freguesia sob o artigo n.º 12330. – cfr. doc. Fls.5 a 11
3. A compra e venda do referido imóvel foi titulada por escritura pública, datada de 31 de maio de 2021. – cfr. doc fls.12 a 15
4. Para o prédio, cuja fração foi adquirida pelos demandantes, foi emitida licença de utilização em 6 de março de 2006.
5. O condomínio do prédio em constituído em 14 de dezembro de 2009.
6. Em data não concretamente apurada foram detetados problemas na junta dilatação entre o lote 13 e o lote 14, causadores de humidades nas frações dos 4ºs, 5ºs e 6ºs andares de ambos os prédios.
7. Em 2 de fevereiro de 2022 a assembleia de condóminos do lote 13 deliberou a realização de obra de intervenção na junta de dilatação, com vista a fazer cessar a humidade verificada nos apartamentos.
8. Em 18 de fevereiro de 2022 a assembleia de condóminos deliberou adjudicar à empresa [ORG-2], a realização da obra pelo valor no valor global de 18.360,69€, bem como mandatar a administração para cobrar esse valor aos condóminos, extraordinariamente, em duas prestações iguais e mensais a vencer-se a 28 de fevereiro e a última a 28 de março de 2022.”
9. As prestações a cargo dos Demandantes correspondem ao valor de 385,58€ (trezentos e oitenta e cinco euros e cinquenta e oito cêntimos) cada, perfazendo o valor total de 771,16€ (setecentos e setenta e um euros e dezasseis cêntimos) que ainda não se encontram pagas.
10. As juntas de dilatação, são aspetos estruturais dos prédios, carecendo de manutenção/conservação da respetiva impermeabilização que se vai desgastando com o tempo.
Resultaram não provados os seguintes factos alegados pelas partes:
1. Que os demandantes, ao tomarem conhecimento do valor que lhes cabia contactaram a Demandada para que fosse esta a efetuar o pagamento, dando-lhe conta do motivo da despesa.
MOTIVAÇÃO
A matéria dada por provada e não provada resulta da ponderação dos documentos juntos aos autos - indicados em cada item -, conjugados com as declarações das partes, ouvidas nos termos do disposto no art. 57º n. 1 da LJP, das testemunhas que prestaram os seus depoimentos, de forma isenta e clarificadora sobre a obra a realizar na junta de dilatação existente entre os prédios designados por Lote 13 e Lote 14, designadamente referindo que a impermeabilização da junta contém material de desgaste e que necessário se torna proceder à devida manutenção e conservação por forma a evitar eventuais infiltrações.
MATÉRIA DE DIREITO
Da ilegitimidade:
Invoca a demandada que, sendo a junta de dilatação do prédio, parte comum do edifício onde se insere a fração, os demandantes não têm legitimidade para peticionar a sua reparação, se desacompanhados dos restantes condóminos.
No entanto, o objeto da presente ação não é a reparação do defeito, pretendendo os compradores imputar os custos de reparação apenas na proporção da sua fração, (a título indemnizatório), na medida em que consideram que a demandada, na qualidade de vendedora da fração, deve responder pelos defeitos da coisa vendida, ainda que tal defeito se localize numa parte comum.
Estamos, assim no âmbito da responsabilidade contratual.
Da forma como os demandantes conformam a presente ação, as partes são legítimas – art. 30º e ss do CPC.
Da caducidade:
Para apreciação da presente exceção caberá fazer a seguinte destrinça:
A demandada, tem na relação material controvertida uma posição de construtora e vendedora.
Do ponto de vista dos problemas construtivos que o edifício eventualmente pudesse apresentar, assiste razão à demandada quando alega que se encontra ultrapassado o prazo de 5 anos previstos no art. 1225º do CC. Ou seja, o referido prazo haver-se-á de contar a partir do momento em que o condomínio foi constituído, ou seja 14/12/2009.
De facto, a partir do ano de 2014, a construtora não responde por eventuais vícios do prédio, cabendo ao condomínio prover pela conservação e manutenção do mesmo.
No entanto, por outro lado, e no que aos demandantes diz respeito, a demandada assumiu a posição de vendedora, aplicando-se a esta compra e venda o disposto no Dec-Lei n.º 84/2021 de 18/10, na medida em que resultou provada uma relação de consumo. (a fração destina-se a habitação dos demandantes e a demandada vendeu a referida fração no âmbito da sua atividade comercial).
Dispõe o artigo 5º do referido diploma legal que o prazo de garantia de bem imóvel é de 5 anos e o artigo seguinte dispõe sobre o prazo de caducidade.
Para exercer os seus direitos (art.4º), o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade no prazo de um ano a contar da data em que a tenha detetado.
No presente caso, não resulta provado que a desconformidade haja sido previamente denunciada, antes da entrada em juízo da presente ação (29.6.2023). Os demandantes tomaram conhecimento dos problemas na junta de dilatação, pelo menos, em 3 de fevereiro de 2022, data em que o problema foi debatido na assembleia de condóminos.
Assim, o prazo de 1 ano para denuncia do defeito terminou em 2 de fevereiro de 2023.
Procede, pois a exceção de perentória de caducidade, nos termos expendidos, o que conduzirá à absolvição do pedido.
Mas mesmo que assim não fosse, sempre se dirá que a vendedora da fração apenas seria responsável pelo pagamento da quantia indemnizatória se tivesse resultado alegado e provado nos autos, a existência de incumprimento contratual da demandada e que esta conhecia o vicio existente nas partes comuns, aquando da transferência de propriedade da fração.
DECISÃO
Em face do exposto e das disposições legais aplicáveis, absolvo a demandada do pedido.
Custas
Custas a cargo dos demandantes, que se declaram parte vencida, nos termos e para os efeitos do art. 3º da Portaria n.º 342/2019 de 1 de Outubro devendo ser pagas, no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença –ainda que o prazo de validade do DUC seja mais alargado, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no efetivo cumprimento dessa obrigação.
A falta de pagamento das custas acarreta a sua cobrança por processo de execução fiscal.
Registe.
Coimbra, 26 de abril de 2024
A Juíza de Paz
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Cristina Eusébio