Sentença de Julgado de Paz
Proc. nº x
I. RELATÓRIO:
A, com os demais sinais identificativos nos autos, intentou a presente acção declarativa respeitante ao arrendamento urbano contra B, C e D, todos melhor identificados a fls. 4, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de 1.400,00 €, correspondente a rendas relativas ao período de pré-aviso em falta.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 4 a 7, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo três documentos.
Regularmente citados, os demandados apresentaram a contestação de fls. 42 a 44, que aqui se dá por reproduzida, pugnando pela improcedência da acção.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, mas as partes não lograram chegar a acordo.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância das regras legais aplicáveis.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 g) e h) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. A demandante é dona e legítima possuidora de uma loja situada na entrada do prédio sito na x, nº x, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo x, da União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória, concelho do Porto.
2. A 1ª demandada foi arrendatária da referida loja, por ter tomado a mesma de arrendamento por contrato de .../.../... .
3. Os 2º e 3º demandados constituíram-se fiadores da 1ª demandada no respectivo contrato de arrendamento, responsabilizando-se solidariamente com a mesma pelo cumprimento de todas as cláusulas deste, seus aditamentos e renovações até efectiva restituição do locado livre de pessoas e bens, e tendo renunciado ao benefício da excussão prévia.
4. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em .../.../... e termo em .../.../..., renovando-se por iguais períodos, se não fosse denunciado por qualquer das partes com uma antecedência de 120 dias em relação ao seu termo.
5. A renda mensal acordada foi de 280,00 €.
6. Em 14/12/2013, a 1ª demandada denunciou o contrato de arrendamento para o dia 28 de Fevereiro de 2013, tendo vindo a entregar o locado e respectivas chaves nesta última data.
7. Os demandados foram interpelados pela mandatária da demandante, por carta de 08/03/2013, para procederem ao pagamento da quantia peticionada, mas não o fizeram até ao presente.
8. A demandante deu a referida loja de arrendamento a terceiro em .../.../... .
Os factos provados decorrem, no essencial, do acordo das partes, bem como dos documentos constantes dos autos, nomeadamente, quanto ao facto nº 8, do contrato de arrendamento requisitado à Autoridade Tributária e Aduaneira (fls. 70 e 71).
De qualquer modo, foi ainda valorado o depoimento prestado pelo 3º demandado, o qual confirmou os factos alegados pela demandante e acrescentou que o locado foi logo de seguida posto a arrendar, tendo visto obras pouco depois e sustentado que em Abril já lá estava outra pessoa.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
O artigo 1110º, nº 1 do Código Civil estipula que as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
Neste caso, as partes convencionaram um prazo de duração de cinco anos para o arrendamento, com início em .../.../..., e estabeleceram que a oposição à renovação devia ser manifestada com uma antecedência mínima 120 dias.
No que respeita ao exercício do direito de denúncia antecipada por parte do arrendatário, as partes nada convencionaram, pelo que se lhe aplica o regime supletivo do artigo 1098º do Código Civil.
Ao tempo da celebração do referido contrato de arrendamento, o artigo 1098º, nº 2 do Código Civil tinha a seguinte redacção: “Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano”. Além disso, o nº 3 do mesmo preceito legal dispunha que “a inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta”.
Ora, as partes diferem quanto à interpretação do sentido desta disposição legal. Porém, antes de apreciar a correcção da posição de cada uma, importa ter em conta que, na vigência do contrato de arrendamento, entrou em vigor a Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, a qual alterou, entre outros, o citado artigo 1098º do Código Civil.
Com efeito, na parte que aqui nos interessa, o nº 3 do referido preceito legal passou a ter a seguinte redacção: “Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano”. Por sua vez, o anterior nº 3 passou a nº 6, mas manteve a mesma redacção.
De acordo com os princípios de sucessão de leis no tempo (cfr. artigo 12º do Código Civil), a lei só dispõe para o futuro; porém, quando a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor. Por outro lado, o artigo 297º, nº 2 do Código Civil prevê que a lei que fixar um prazo mais longo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computar-se-á neles todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial. Assim sendo, considerando estes princípios legais e tendo em conta que a denúncia foi exercida já na vigência da nova lei, não temos dúvida de que as partes estavam sujeitas ao regime desta, dado que nada tinham convencionado a este respeito. Nesse sentido, a 1ª demandada só podia denunciar o contrato depois de decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato, isto é, só o podia fazer após o decurso dos primeiros vinte meses de vigência do contrato.
Acontece, porém, que a 1ª demandada denunciou o contrato de arrendamento no decurso do seu terceiro mês de vigência, com apenas dois meses e meio de antecedência em relação ao termo pretendido. Ou seja, a 1ª demandada nem respeitou o prazo legal de aviso prévio nem podia denunciar o contrato de arrendamento no momento em que o fez. Aliás, a posição sustentada pelos demandados, embora engenhosa, não tem suporte legal, dado que, interpretando a norma do artigo 1098º, n.os 2 e 3 do Código Civil (na sua redacção anterior) em conformidade com os critérios do artigo 9º do Código Civil, a denúncia só podia ser exercida, com a antecedência de 120 dias em relação ao termo pretendido, após terem decorrido seis meses (actualmente um terço) do período inicial de duração do contrato, sendo certo que a denúncia consiste na comunicação da pretensão de pôr termo ao contrato, não se confundindo com a data em que a mesma produz efeitos.
Contudo, a questão perde parte da sua importância a partir do momento em que a demandante aceitou a denúncia e deu o locado novamente de arrendamento a terceiro, em .../.../... . Na verdade, este novo arrendamento consubstancia um limite à obrigação da anterior arrendatária - neste caso a 1ª demandada - prevista no artigo 1098º, nº 6 (anterior nº 3) do Código Civil. De facto, de outro modo, haveria um enriquecimento sem causa da senhoria à custa da anterior arrendatária, já que a mesma cobraria duas rendas relativas ao mesmo período de tempo, com referência ao mesmo imóvel, de duas pessoas diferentes.
Deste modo, a 1ª demandada terá de pagar à demandante somente a quantia de 560,00 €, correspondente a dois meses de renda (Março e Abril de 2013), por falta de observância do prazo de aviso prévio para o exercício da denúncia.
Por tabela, os 2º e 3º demandados terão igualmente, em solidariedade com a 1ª demandada, que responder perante a demandante pela dívida desta, dado terem prestado fiança e renunciado ao benefício da excussão prévia (cfr. artigos 627º nº 1, 628º nº 1, 634º e 640º a) do Código Civil).
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno os demandados a pagarem solidariamente à demandante a quantia de 560,00 € (quinhentos e sessenta euros), absolvendo-os do demais peticionado.
Custas por demandante e demandados na proporção do respectivo decaimento, fixando as mesmas em 60% para a primeira e 40% para os segundos (cfr. artigo 527º, n.os 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 7 de Maio de 2014
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)