Sentença de Julgado de Paz
A, identificado a fls. 1, intentou, em 16 de dezembro de 2011, contra B e C, melhor identificados a fls. 2 a presente ação declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros), relativa ao sinal prestado com a celebração do contrato promessa de compra e venda de um imóvel de que aqueles são proprietários.
Para tanto alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que se dá por reproduzido.
Juntou 8 documentos (fls. 5 a 13 e 57 a 69 e verso) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após algumas vicissitudes com a citação, foram os Demandados regularmente citados, para contestarem, querendo, no prazo, vieram apresentar douta Contestação dizendo que “a Contestação consiste na falta de apresentação de documentos bancários, até expiração do contrato em causa, apresentou somente um quando tinha que apresentar mais. Ameaças no local de trabalho a D” (sic), tudo conforme Contestação de fls. 35 a 37, que se dá por reproduzida. Não juntaram documentos.
Cabe a este tribunal decidir se o Demandante cumpriu o Contrato promessa de compra e venda celebrado com os Demandados e, em consequência, se estes têm a obrigação de o reembolsar do montante pago como sinal.
Tendo o Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendada a sessão de Pré-Mediação para o dia 4 de Janeiro de 2012, a qual se realizou, seguida de sessões de Mediação na mesma data e em 12 e 30 de janeiro de 2012, não tendo as partes logrado alcançar Acordo, pelo que, tendo sido apresentada a Contestação, foi designado o dia 13 de fevereiro de 2012 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por indisponibilidade de agenda (Fls. 42).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva ata melhor se alcança (fls. 54 a 56). Tendo o Demandante manifestado interesse que fosse inquirida a representante da mediadora imobiliária que mediou o negócio e tendo o tribunal achado que tal depoimento era imprescindível à decisão, foi a diligência suspensa e designado, desde logo, a presente data para a sua continuação, com a inquirição da referida testemunha e prolação de sentença.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual seleciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a falta de impugnação; as declarações das partes em Audiência de Julgamento e os documentos juntos pelo Demandante.
Foram ainda ponderados os depoimentos das testemunhas apresentadas pelo Demandante, as quais prestaram depoimento com credibilidade e isenção, na medida do adequado, revelando conhecimento direto sobre os factos a que foram inquiridas. Assim:
1.ª – E, que, aos costumes, declarou ser companheira do Demandante e os Demandados por os ter visto algumas vezes, nomeadamente nas vezes em que deslocou a este tribunal para acompanhar o Demandante. A sua especial qualidade não retirou credibilidade ao seu depoimento.
2.ª – F, que, aos costumes, declarou conhecer ambas as partes por ser representante da Imobiliária que mediou o negócio entre Demandante e Demandados. A testemunha foi quem também apresentou os pedidos de viabilidade de empréstimo do Demandante às entidades bancárias.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. Em .../.../..., o Demandante e os Demandados, celebraram Contrato-Promessa de compra e Venda, cujo objeto é a moradia descrita na Conservatória do Registo Predial do Seixal, sob o n.º x da respetiva freguesia, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo x da seção “x” e na matriz predial urbana sob o artigo “x, com a licença de utilização número x, emitida pela Câmara Municipal (Doc. n.º 1);
2. Foi acordado o preço de 90.000,00 € (Noventa mil euros), recorrendo o Demandante, para o efeito, ao crédito bancário;
3. O contrato foi celebrado com a mediação de compra e venda com intervenção de “G”, portadora da licença do x, NIPC x, sita no Seixal, a qual foi adquirida pela H, com quem os Demandados haviam celebrado contrato de mediação imobiliária (Doc. n.º 1);
4. O contrato foi elaborado e apresentado às partes contraentes para assinatura, pela mediadora imobiliária supra referida;
5. Nos termos da cláusula quarta do contrato, a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de noventa dias a contar da data de assinatura do contrato (Doc. n.º 1);
6. O contrato foi celebrado, após consulta a três entidades bancárias para a concessão de crédito para o efeito e de resposta positiva por parte do I;
7. No ato de assinatura do contrato, o Demandante entregou, a título de sinal, o cheque do I, com o n.º x, no montante de €2.500,00 (Dois mil e quinhentos euros) - Doc. n.º 2;
8. Cheque que foi levantado no dia seguinte pela primeira Demandada;
9. Na cláusula terceira do contrato promessa de compra e venda, estabeleceram as partes que, caso o Demandante não consiga obter o empréstimo bancário, por mais do que uma instituição bancária, os Demandados devolverão o sinal anteriormente pago, ficando o contrato promessa sem qualquer efeito e/ou consequência (Doc. n.º 1);
10. A Imobiliária, em representação do Demandante, recorreu a três instituições bancárias, para a concessão de crédito com vista à aquisição do imóvel;
11. No caso da X e do X, a resposta foi, de imediato e telefonicamente, negativa;
12. No caso do I, tendo dado prévio assentimento, desde que o Demandante ali abrisse conta e efetuasse movimentos, viria a ser também recusado em virtude de o imóvel não reunir as caraterísticas de habitabilidade para garantir o financiamento aprovado (Doc. n.º 5);
13. Todas as tentativas e respostas foram, pela Imobiliária, comunicadas aos Demandados;
14. O Demandante, em 5 de dezembro de 2011, enviou carta aos Demandados, formalizando a informação de recusa de empréstimo pelas entidades bancárias, conforme já informado pessoalmente, e pedia a devolução do sinal (Doc. n.º 6);
15. Os Demandados não procederam à devolução do sinal, tendo exigido comprovativos de recusa de três bancos;
16. Assim e porque o Demandante necessitava de prova da recusa das entidades bancárias em conceder o empréstimo necessário, contactou reiteradamente a mediadora imobiliária não só para que intercedesse junto dos Demandados no sentido da devolução do sinal como também para lhe facultar prova dos pedidos de empréstimo que esta levara a efeito;
17. Como a resposta havia sido telefónica, a mediadora imobiliária, em 5 e 6 de dezembro de 2011, voltou a formalizar os pedidos à X e ao X, os quais formalizaram a resposta negativa que já haviam dado antes (Docs. n.ºs 3 e 4);
18. O Demandante, em data que não foi possível apurar, foi ao local de trabalho falar com a primeira Demandada exigindo a devolução do sinal que pagou no montante de €2500,00 (dois mil e quinhentos euros);
19. A Demandada não mostrou vontade de devolver o sinal;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com relevância para a decisão.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida apresenta-se complicada, face à posição adotada pela mediadora imobiliária que, conhecendo o contrato celebrado entre as partes, porque elaborado sob minuta que, habitualmente, usa e que forneceu aos contraentes para que o assinassem, acabou por criar uma situação geradora de desconfiança e corte na comunicação entre aqueles.
De facto, não obstante conhecerem o contrato que assinaram e as obrigações que dele decorriam, os Demandados recusam-se a devolver a quantia paga a título de sinal, por acharem que as provas do recurso ao crédito por parte do Demandante foram forjadas, já que estão datadas de data posterior ao envio da carta pelo Demandante.
E isto porquê? Porque a mediadora imobiliária – que apresentou o contrato já escrito às partes – não cuidou de documentar a recusa em conceder o empréstimo do X a X, indo, depois, pedir a formalização e, com isso, criar uma aparência de conluio com o Demandante aos olhos dos Demandados.
Ora, a primeira obrigação da mediadora imobiliária era para com os Demandados que a tinham contratado e que, no final, lhe iriam pagar a respetiva comissão do negócio.
A mediação imobiliária tem regras bastante apertadas e, a nosso ver, neste caso, não terão sido integralmente cumpridas.
Mas, do que nos ocupamos é da relação entre o Demandante e os Demandados e, nesse particular, resulta provado que o Demandante, através, precisamente, da Imobiliária, contactou três entidades bancárias (bastavam duas!) com vista à concessão do crédito para a aquisição do imóvel.
Pelo que, apresentando-se inicialmente muito complicada, a questão é simples de resolver.
Na verdade, a decisão terá de ter em conta aquilo que as partes contrataram e a que, em consequência, se obrigaram e, assim, decidir em conformidade com a lei vigente.
O Demandante e os Demandados celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, o qual se rege pelas disposições do art.ºs 410.º e seguintes do Código Civil.
No âmbito desse contrato os Demandados prometeram vender e o Demandante prometeu comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, um imóvel, alegadamente, propriedade dos primeiros, pelo preço de 90.000,00 € (Noventa mil euros).
Com a assinatura do Contrato, o Demandante entregou, a título de sinal, cheque no montante de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros), o qual foi descontado pelos Demandados.
O Demandante, através da mediadora imobiliária, tentou a concessão de crédito para a aquisição do imóvel no X e na X, entidades que a recusaram por falta de condições.
Foi tentada também no I que concedia o crédito, no caso de o Demandante ali abrir conta e efetuar movimentos, o que este fez, pelo que foi, então, celebrado o contrato promessa de compra e venda de que nos ocupamos.
Acontece, porém, que tudo se complicou quando o I informa o Demandado de que o imóvel que pretende adquirir não possui condições de habitabilidade para servir de garantia, pelo que teria de oferecer outra garantia de pagamento.
Efetivamente, o Demandante, por não possuir qualquer outra garantia, nos termos da cláusula terceira do contrato celebrado, pede que os Demandados lhe devolvam o sinal pago, uma vez que cumpriu o contrato e o negócio não pode concretizar-se por causas que não lhe são imputáveis.
Os Demandados, por seu turno, negam-se a proceder à requerida devolução do sinal por entenderem que o Demandante não apresentou os documentos de recusa bancária até “à expiração do contrato” e porque apresentou somente um documento bancário, quando deveria ter apresentado mais.
Ora, quanto à primeira questão, mesmo tomando como referência a data da formalização da recusa (5 e 9 de Dezembro), está fora de dúvida de que o prazo para a celebração da escritura não se encontrava esgotado, uma vez que terminava em .../.../... .
Quanto à segunda questão, resulta provado que os Demandados foram informados pela mediadora imobiliária de que, dos três bancos consultados para a concessão do empréstimo, apenas o I se predispunha a fazê-lo, nas sobreditas condições.
Torna-se necessário realçar que todas as consultas com vista à concessão de crédito foram realizadas pela mediadora imobiliária e não pelo Demandante, o que deveria transmitir aos Demandados alguma segurança quanto à veracidade do que era alegado.
Ora, o busílis da questão reside na forma (leve) como a referida mediadora imobiliária levou a efeito tais consultas – verbalmente – e na desconfiança que as respostas, conseguidas à pressa, para prova, foram conseguidas.
Acontece que o tribunal para decidir tem de contar com o que foi acordado entre as partes e, resultando provado que a quantia entregue pelo Demandante aos Demandados o foi a título de sinal e que, no âmbito da liberdade contratual concedida legalmente às partes, estas convencionaram que, no pressuposto de que o Demandante recorreria ao crédito bancário para a aquisição, caso não conseguisse o crédito em mais do que uma instituição bancária, o sinal lhes seria devolvido em singelo.
Portanto, apesar da obscuridade que rodeou, num primeiro momento, a prova da recusa de mais de uma entidade bancária em conceder o crédito, a verdade é que resulta provado que houve, pelo menos, três recusas, bastando duas (mais do que uma…) para fazer acionar a cláusula terceira do contrato celebrado.
Por isso, não vemos razão para que os Demandados façam, injustificadamente, sua uma quantia que, indubitavelmente, não lhe pertence, devendo resolver com a mediadora imobiliária as eventuais questões contratuais que com ela queiram resolver.
O que não podem é impor ao Demandante a sanção pela condução, mais ou menos, deficiente de levar a cabo a tentativa de concessão do crédito para a aquisição.
Isto para dizer que, tendo o Demandante cumprido o contrato promessa, embora por interposta pessoa (o que não lhe estava vedado) não lhe sendo imputável a não concretização do negócio definitivo, não têm os Demandados o direito de fazer seu o montante pago a título de sinal, uma vez que conheciam as condições em que o contrato promessa foi celebrado.
É claro que o promitente-comprador, ora Demandante, tem, também ele, o dever de agir no estrito cumprimento das regras da boa-fé e dos bons costumes, mas neste caso não se vê que tais deveres tenham sido incumpridos de forma a classificar-se a rutura das negociações como culposa, tanto mais que, apesar de ter rompido o contrato está interessado na compra, o que os Demandados, agora, recusam.
É certo que no seu articulado e bem assim nas suas declarações em Audiência de Julgamento, o Demandante nem sempre foi coerente, não tendo resultado provados alguns dos factos alegados, por manifesta contradição com a prova produzida, mas não é menos certo que a prova produzida não oferece qualquer dúvida, pelo que não se retira daí qualquer consequência jurídica.
Face ao que antecede, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a presente ação totalmente procedente, porque provada, e em consequência, condenar os Demandados a devolver ao Demandante a quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros), relativa ao sinal pago por este. Custas a suportar pelos Demandados, que se declaram parte vencida (art.º. 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 20 de fevereiro de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2012-02-20