Sentença de Julgado de Paz
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
Feita a chamada, encontrava-se presente o Demandado B.
OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou contra os Demandados a presente acção declarativa, tendo identificado no requerimento inicial, a forma de processo sumaríssimo. Nos Julgados de Paz, não têm aplicação os artºs 460º, 461º e 462º do C. P.C., pelo que as acções não seguem a forma do processo sumaríssimo. Nestes tribunais, as acções são enquadráveis no artº 9º nºs 1º ou 2º da Lei 78/2001 de 13 de Julho, seguindo um procedimento próprio e constante dos artºs 43º e segts.
A presente acção enquadra-se na alínea c) do nº1 do artº 9º da supra citada Lei.
Peticionou o Demandante a condenação dos Demandados a pagarem-lhe a quantia de € 1.721,09, acrescida de juros até efectivo pagamento, contados da citação até final.
Os Demandados, devidamente citados, não apresentaram contestação, tendo comparecido à audiência de julgamento, não tendo assim aplicação a cominação prevista no nº2 do artº 58º da Lei 78/200 de 13 de Julho.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo consoante resulta da Acta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
A. Por deliberação da Assembleia de condóminos realizada primeiro em 16.02.2006 e posteriormente em 15.03.2007 a D, foi eleita entidade administradora das partes comuns do prédio urbano, sito no Porto representando, por tal, o universo dos condóminos proprietários das diversas fracções.
B. Os Demandados foram até 16 de Janeiro de .../ os donos e legítimos proprietários da fracção autónoma correspondente a uma habitação designada pelas letras “AD”, daquele citado prédio.
C. Em assembleia geral realizada em 15 de Março de 2007, foram aprovadas despesas administrativas e de contencioso de € 400,00, destinadas a funcionar como sanção para condóminos relapsos há mais de 60 dias.
D. A Demandante exigiu aos Demandados o pagamento das quantias de € 1.223,25 e de € 400,00.
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelo Demandante no seu articulado.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
A convicção do Tribunal resultou da conjugação dos documentos juntos aos autos a fls. 7 a 13, 34 a 43, 78 a 84, únicos com relevância para o que se discute nos presentes autos.
Relativamente aos factos não provados, resultaram da falta de prova.
DIREITO
Os presentes autos fundam-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na al. c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Nos termos do n.º 1 do art.º 1424º do Código Civil as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções.
Prescreve ainda o artº 1431º do citado Código, que a discussão e aprovação das deliberações tem lugar na assembleia de condóminos, pressuposto para que as mesmas sejam vinculativas para os respectivos condóminos.
Peticiona o Demandante a comparticipação para as obras de reabilitação do Edifício sito no Porto, no montante de € 1.223,25, alegadamente imputada à fracção designada pela letra “AD” da qual os Demandados foram os proprietários até 16 de Janeiro de .../.
Ora, nos termos previstos no nº1 do artº 342º do Cód. Civil: “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.”
Da acta da assembleia realizada em 08 de Outubro de 2001 (fls. 78 e 79), apenas resulta que se deveria proceder às obras de reparação nos últimos andares em cujas fracções se verificavam entrada de água, da junta de dilatação e que as restantes reparações deveriam aguardar o resultado da acção judicial contra o empreiteiro. Pelos Demandados, no exercício do contraditótrio, foi referido desconhecerem por completo tal documento, uma vez que tem data anterior à da sua aquisição da fracção “AD” – 08.01.2002 (fls. 80 a 84).
Nesta matéria da responsabilidade pelo pagamento de débitos ao condomínio no caso de transmissão da fracção, suscita-se a questão de saber de quem pode ser exigido o respectivo pagamento.
Conforme é referido em Manual da Propriedade Horizontal de Abílio Neto, Ediforum, 3ª edição, pág. 264: “Uma das características identificadoras da figura da obrigação “propter rem” e do seu regime, é a da ambulatoriedade, o que significa, segundo alguns que uma vez constituída a obrigação real, ela acompanha, na sua transmissão, o direito real de que é conexa, vinculando o adquirente, operando-se assim, uma verdadeira sucessão na dívida, à revelia das regras gerais sobre a transmissão singular das dívidas (artº 595º do Cód. Civil), mas segundo outros, tais obrigações, após a sua constituição, deixam de ser ambulatórias, porquanto radicam-se em certa pessoa, ganham autonomia em relação ao direito real de que são conexas e seguem o regime das obrigações em geral.
Para quem adira ao critério da plena ambulatoriedade, se X proprietário de certa fracção, a vende a Y, as prestações de condomínio, vencidas no decurso da titularidade do alienante, mas não pagas, transmitem-se para o Y, o qual se torna, assim o único responsável pelo seu pagamento; para os que entendem que deixam de ser ambulatórias, após a sua constituição, a solução é a inversa ou seja, o alienante continua a responder pelo pagamento.
Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., pág. 432, citando Henrique Mesquita, refere: Este último autor, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, pág. 316, afirma que existe uma communis opinio no sentido de que a obrigação propter rem se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se encontra geneticamente ligada. No entanto, considera que esta ambulatoriedade não é uma característica de todas as obrigações propter rem. Assim, numas, a ambulatoriedade impõe-se, mas outras devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada. E um dos casos que considera ser de obrigação intransmissível ou não ambulatória é o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso. Tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, na medida em que este não disporia de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas, acrescendo que tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento.
Diferente será se se tratar de obras de recuperação do edifício, em que relevante será apurar-se não só a data da deliberação a aprovar a realização das obras, mas também a data da adjudicação do orçamento e a data em que as mesmas são realizadas.
É este o entendimento que se perfilha.
In casu, nada se sabe quanto ao período de realização das obras, quanto à adjudicação do respectivo orçamento, nem qual o montante global das mesmas ou, sequer, se as mesmas vieram a ser efectivamente realizadas, pelo que nem utilizando o critério de que se perfilha, se torna possível responsabilizar os Demandados, pelo pagamento do valor peticionado de € 1.223,25, até porque já nem são os proprietários da fracção desde 16.01.2004.
Fica assim prejudicada a apreciação das despesas administrativas e de contencioso de € 400,00 aprovadas em assembleia geral e destinadas a funcionar como sanção para condóminos relapsos há mais de 60 dias.
Face ao que antecede e sem necessidade de mais considerações, improcede na totalidade a presente acção.
DISPOSITIVO
Pelo exposto e nos termos referidos supra, julgo a presente acção improcedente e, em consequência, absolvo os Demandados do peticionado.
Declaro parte vencida o Demandante, em conformidade com o artigo 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Da antecedente sentença foi o Demandado pessoalmente notificado.
Para constar se lavrou a presente acta que depois de lida e ratificada vai ser assinada.
Porto, 08 de Junho de 2009
A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)
A Técnica do Apoio Administrativo
(Antónia Organista)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto