Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Arrendamento urbano, excepto as acções de despejo.
(Alínea g), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho).
Objecto do litígio: Pedido de indemnização por danos no locado.
Demandante: A- Luís, Rua do xxxx Setúbal.
Mandatário: B- Dr. xxxxx, advogado, com escritório na Ruaxxxxxx Setúbal.
Demandados: C- e esposa D , Av. xxxx Setúbal.
Mandatário: E- Dr., advogado com escritório na xxx Setúbal.
Valor da acção: 2.587,78€.
Objecto do litígio
O demandante alega que arrendou, em 1 de Novembro de 2008, ao demandado, para habitação deste e da esposa, co-demandada, a fracção urbana Letra “D”, correspondente ao rés-do-chão frente, do prédio urbano, destinado a habitação, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua xxxx, Setúbal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º xxx inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo xxx, com a licença de habitação de habitação n.º xx, emitida pela Câmara Municipal de Setúbal, em 8 de Junho de 1978.
O locado foi entregue aos demandados “em perfeito estado de manutenção”, tendo o demandante, previamente à entrega do locado, procedido à pintura das paredes, ao envernizamento das portas e aduelas, bem como ao encerramento do chão.
“As louças da casa de banho estavam intactas, as persianas das janelas e o cortinado da janela de um dos quartos estavam em bom estado e a funcionar perfeitamente, tal como o exaustor da cozinha”.
O contrato cessou em 15 de Julho de 2013, com a entrega da chave e do locado, que se encontrava sujo e com as deteriorações descritas no requerimento inicial de fls 4 a 6, que aqui se dá como reproduzido.
O custo do fornecimento do gás ao locado era suportado pelo arrendatário, não tendo este cumprido nos meses de Junho e Julho de 2013, pelo que o demandante teve de suportar o respectivo custo, tendo pago o valor de 43,38€ à Gascan.
Mais alega que procurou chegar a acordo com os demandados no sentido destes orçamentarem e custearem a reparação das deteriorações causadas durante a vigência do contrato, bem como a limpeza e a pintura do locado, mas tal não foi possível.
O demandante solicitou orçamento para a reparação dos danos e peticiona a quantia de 2 587,78€, quantia correspondente ao custo das reparações a efectuar, ao custo da limpeza do locado e ao valor do consumo de gás nos meses de Junho e Julho de 2013.
Os demandados contestaram, admitindo o contrato e a dívida de 43,38€. Impugnaram o restante,
Alegam que o locado não foi entregue em perfeito estado de conservação, não foi pintado previamente, não foram envernizadas as portas e aduelas, não foi encerrado o pavimento e foi entregue com mobílias da antiga inquilina e que foi entregue limpo ao demandante.
Mais alegam que as deteriorações descritas no requerimento inicial de fls 4 a 6, não correspondem ao descrito pelo demandante, conforme descrevem na contestação de fls 38 a 42, que aqui se dá como reproduzida.
Alegam ainda que o demandante nunca tentou entrar em acordo algum, apenas exigia o pagamento de um orçamento que entregou em mão aos demandados, sem data, assinatura ou identificação alguma.
Mais referem que houve uma inundação na cozinha provocada pelo vizinho de cima que foi reportada ao demandante que não quis accionar o seguro. Esta inundação provocou estragos no chão e nas paredes, danificou um leitor de CD e um micro-ondas, tendo estado presentes os bombeiros de Sapadores de Setúbal.
Admitem que foi substituída a sanita da casa de banho grande por uma de cor diferente por não haver da mesma cor e que o demandante foi chamado para reparar a canalização da banheira que vertia água para o andar inferior. No Quarto 1, as paredes junto à janela estão com rachas e a janela deixa entrar água da chuva. O rodapé ficou danificado devido à falta de isolamento da janela.
Mais alegaram, conforme contestação de fls 38 a 42, que aqui se dá como reproduzida.
Fundamentação
De facto
Com base nas declarações das partes, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – O demandante arrendou, em 1 de Novembro de 2008, ao demandado, para habitação deste, esposa (demandada) e filha, a fracção urbana Letra “D”, correspondente ao rés-do-chão frente, do prédio urbano, destinado a habitação, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua xxxxx, Setúbal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º xxxxx, pelo prazo de cinco anos, conforme contrato de fls 7, 7verso e 8, que aqui se dão como reproduzidas.
3– O contrato cessou em 15 de Julho de 2013.
4 – No mês de Junho e Julho de 2013, os demandados não pagaram o fornecimento do serviço gás, como estava acordado e sempre aconteceu, que foi pago pelo demandante no valor de 43,38€.
5 – No contrato de arrendamento (cláusula sétima) dispôs-se que “O inquilino recebe o prédio com todas as suas partes integrantes em bom estado de conservação e funcionamento”.
6 – O locado, no final do contrato, foi entregue com as seguintes as deteriorações que se consideram resultantes de uso não prudente pelos demandados:
A) Na cozinha:
1) O exaustor está danificado e sem possibilidade de reparação, importando a sua substituição em 99,00€ (noventa e nove euros);
2) Os dois estores em palhinha estão danificados (partidos) de forma irrecuperável, tendo que ser substituídos, o que custará 69,00€ (sessenta e nove euros);
3) O vinil que reveste o chão está danificado (esburacado) de forma irrecuperável pelo que o fornecimento e aplicação de novo custarão 135,00€ (cento e trinta e cinco euros);
4) A porta de acesso ao corredor está danificada (arranhada, com fissuras de alguma profundidade) de forma irreparável, pelo que o fornecimento e montagem de uma nova, incluindo puxadores e o envernizamento, custará 130,00€ (cento e trinta euros);
5) A guarnição da aduela da mesma porta tem de ser substituída (em parte não existe) o que custará 30,00€ (trinta euros);
B) Na casa de banho pequena:
1) O vinil que reveste o chão está danificado (roto, rasgado) de forma irrecuperável, pelo que o fornecimento e aplicação de novo custarão 60,00€ (sessenta euros);
2) A porta de acesso ao corredor está danificada (arranhada, fissuras) de forma irreparável pelo que o fornecimento e montagem de uma nova, incluindo puxadores e o envernizamento, custará 120,00€ (cento e vinte euros);
3) É necessário substituir o batente da aduela (idem dano porta), o que importará em 30,00€ (tinta euros);
4) O tubo de esgoto flexível do lavatório tem que ser substituído (por inexistir), o que importará em 20,00€ (vinte euros).
C) Na casa de banho grande:
1) A sanita e o bidé terão que ser substituídos para colocar loiças iguais, dado que os demandados colocaram sanita diferente, o que importará em 120,00€ (cento e vinte euros);
2) A pintura do tecto e das paredes (sujidade em excesso), a tinta de água, importará em 60,00€ (sessenta euros).
D) No corredor:
1) O vinil que reveste o chão está danificado (rasgado) e tem de ser substituído, importando o seu fornecimento e aplicação em 230,00€ (duzentos e trinta euros);
E) Na sala:
1) A corticite que reveste o chão encontra-se totalmente danificada (apresenta-se esboroada devido a ausência de cuidado de manutenção) pelo que tem que ser substituída, importando o seu fornecimento e aplicação em 360,00€ (trezentos e sessenta euros);
F) No quarto 2:
1) A substituição do cortinado, totalmente rasgado, custará 100,00€ (cem euros);
2) A reparação e fixação de rodapé importará 20,00€ (vinte euros);
7 – O demandante realizou obras no locado, designadamente de pintura, cerca de um ano antes do arrendamento ao demandado, tendo a fracção sido arrendada a outras pessoas até ao contrato com o demandado, que recebeu o locado directamente e ainda com pertences destas pessoas.
8 – O demandado viu o locado antes de assinar o contrato de arrendamento e recebeu a casa, ainda com pertences da anterior inquilina.
9 – Houve uma inundação na cozinha com origem no andar superior de que o demandante teve conhecimento, não tendo feito qualquer reparação.
10 – O demandante reparou a canalização da banheira que vertia água para o andar inferior.
11 – O demandante fez obras no prédio (não na fracção) devido a infiltrações, por se dedicar à actividade de construção.
12 – Os demandados tinham um cão de porte médio (em certa altura também um cão mais pequeno) e um gato em casa que percorriam toda a casa livremente.
13 – Os demandados não fumavam em casa.
14 – Há infiltrações junto às janelas dos quartos, que se manifestaram com maior acuidade após a verificação de um sismo, no último ano de vigência do arrendamento.
15 – Não provado que o estado geral da pintura seja devido a mau uso dos demandados, com excepção da casa de banho grande, onde é notório, na parte pintada das paredes, a falta de um uso prudente, antes se devendo ao tempo decorrido desde a anterior pintura, cerca de seis ou mais anos e às condições de humidade intensa do local onde a casa se situa, bem como a infiltrações notórias nas janelas dos quartos.
16 – Não provado que no quarto 1, como foi referido, o chão esteja danificado ou não (a necessitar de limpeza e aplicação de cera, com o custo de 40,00€) (por ausência de prova em relação a este ponto em concreto).
De direito
Legitimidade dos dois demandados
A demandada é parte legítima, na medida em que o contrato de arrendamento celebrado pelo demandado marido o foi em proveio comum do casal, sendo o locado a casa de morada de família do casal, enquanto o contrato vigorou (alínea c), do n.º 1, do artigo 1691.º, do Código Civil).
Da matéria
Demandante e demandado celebraram um contrato de arrendamento, vinculando-se às obrigações respectivas, nos termos do contrato e das normas que regem o arrendamento urbano (artigos 1022.º e seguintes do Código Civil), neste caso para habitação, sendo obrigações principais do locador ceder o gozo da coisa, o que foi cumprido, e do locatário pagar as rendas acordadas e, no caso, as despesas de gás, no período de utilização pelo locatário, conforme contratado (embora não escrito nesta parte), bem como, nos termos da lei e do contrato, entregar o locado em bom estado de conservação salvo o desgaste do uso normal.
O locatário não efectuou os pagamentos, dados como provados (43,38€), relativos a gás, a que contratualmente estava obrigado, por estes consumos respeitarem a período de utilização do locado pelos arrendatários, pelo que sobre os demandados impende a obrigação, aliás admitida, do seu pagamento.
Por outro lado, nos termos do contrato e por força da lei (alínea i), do artigo 1038.º, do Código Civil), o arrendatário está obrigado a manter e restituir a coisa locada findo o contrato, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, tendo em conta os fins do contrato (artigo 1043.º, do Código Civil).
No caso presente, o locado foi entregue com as deteriorações e anomalias, referidas acima em factos provados, que não decorrem de um uso normal e prudente utilização, mas demonstrando um mau uso e acentuada falta de cuidado. O demandado recebeu o locado em bom estado de conservação e funcionamento, não podendo por em causa o que ele próprio reconheceu à data do contrato, tendo verificado o locado antes de assinar o contrato. Tal não significa que todos os componentes que agora se apresentam deteriorados estivessem em estado novo mas que se encontravam em boas condições de conservação e utilização. As deteriorações apresentadas ao nível do chão (pavimentos, excepto no quarto 1 por não provado), portas e cortinados demonstram uma grande falta de prudência na utilização do locado, sem preocupação de o usar salvaguardando a preservação dos materiais, evidenciando negligência no uso do mesmo. Por outro lado também o inquilino tem o dever de comunicar imediatamente ao locador os vícios da coisa sempre que deles tenha conhecimento ou que algum perigo a ameace (alínea h), do artigo 1038.º do Código Civil). Esta obrigação impunha que o inquilino tivesse comunicado ao senhorio – e disso tivesse feito prova – a falta de funcionamento do exaustor, a deterioração dos pavimentos e fissuras que provocam infiltrações. Contudo a falta desta comunicação não impõe, só por si, que o inquilino tenha de suportar os gastos de reparação mas tão só os prejuízos comprovadamente decorrentes de tal falta de comunicação, matéria que só em alegações foi referida.
O demandado violou, com negligência, esta obrigação de manter e entregar o locado no estado em que foi recebido, constituindo-se na obrigação de indemnizar pelos danos daí decorrentes, devido a incumprimento do contrato, pelos prejuízos causados (art.ºs 798.º e seguintes do Código Civil) e presumindo-se a culpa, que aliás ficou provada.
Nos termos dos artigos 562.º e seguintes do Código Civil, quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o facto gerador do dano e em relação aos danos que provavelmente o lesado não teria sofrido se a lesão não se tivesse verificado, abrangendo-se danos emergentes e lucros cessantes, podendo atender-se a danos futuros previsíveis que se não forem determináveis serão fixados em decisão ulterior, sendo possível a indemnização ser fixada em dinheiro, nos termos do art.º 566.º, tendo como medida a diferença entre a situação patrimonial actual do lesado e a que teria se não se tivessem verificado os danos. No n.º 3, deste artigo, dispõe-se que se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal, dentro dos limites dados como provados, julgará equitativamente.
No caso presente, enquadram-se nesta obrigação de indemnizar os danos de reparação do locado provados acima, verificando-se todos os pressupostos relativos à responsabilidade contratual.
Não se considera que a pintura do locado esteja deteriorada para além de um uso normal, com excepção da casa de banho grande, como se referiu acima, sendo do conhecimento do demandante as condições favoráveis a infiltrações do prédio. As condensações são normais na utilização do locado e obrigam a intervenções mais frequentes na pintura, em função das condições de humidade do local do prédio.
Não se pode aceitar como prejuízo ainda indemnizável o orçamento de limpeza de paredes e tectos, janelas e higienização das casas de banho, no valor de 221,40 €, na medida em que o locado é submetido a obras, a suportar pelos demandados, que implicam necessariamente a limpeza e absorvem o seu custo, tendo em conta que a pintura, que não se deu como sendo da responsabilidade dos demandados, também implica, no seu custo, a limpeza das paredes.
A acção procede parcialmente por provada, impendendo sobre os demandados a obrigação do pagamento da quantia de 1 626,38€, referente às despesas gás suportadas pelo demandante e à indemnização pelos danos dados como provados no locado.
Decisão
Em face do exposto, condeno os demandados C e D a pagar ao demandante a quantia de 1 626,38 € (mil seiscentos e vinte e seis euros e trinta e oito cêntimos), referente às despesas de gás suportadas pelo demandante e à indemnização pelos danos no locado.
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, o demandante e demandados, C e D, são declarados parte vencida para efeitos de custas, na proporção de 37% e de 63%, respectivamente, pelo que os demandados devem, caso o requerido apoio judiciário não venha a ser deferido, efectuar o pagamento de 44,00 €, referente às custas, neste julgado de paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 € por cada dia de atraso.
Reembolse-se o demandante, nos termos do disposto no n.º 9.º daquela portaria, no montante de 9,00€.
Notifique-se.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 28-02-2014
O Juiz de Paz António Carreiro