Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propôr contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na alínea c) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem a quantia de € 1.811,97 (mil oitocentos e onze euros e noventa e sete cêntimos), correspondente a 5% de actualização do orçamento para a realização de obras (€ 1.776,97), os juros legais vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento e ainda, as custas com a entrada do presente pleito (€ 35,00).
Alegou, para tanto e em síntese, que se encontra representado por D que age no exercício das funções de administradora do condomínio, eleita na Assembleia-Geral de Condóminos de Janeiro de 2006, que os Demandados são proprietários das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B”, correspondente a um estabelecimento no rés-do-chão direito e um outro no rés-do-chão esquerdo, não pagaram a sua quota-parte nas obras, no prazo estipulado, pelo que têm em dívida o montante de € 1.776,97, relativo a 5% de actualização do orçamento aprovado para a realização de obras.
Juntou documentos.
Os Demandados, devidamente citados, contestaram, impugnando toda a matéria vertida no requerimento inicial.
Os Demandados faltaram à sessão de Pré-Mediação, pelo que se determinou a realização da Audiência de Julgamento.
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) O Demandante é administrado por D, eleita em Assembleia-Geral de Condóminos de 14 de Janeiro de 2006;
B) Os Demandados foram proprietários da fracção “A”, correspondente a um estabelecimento comercial no rés-do-chão direito, do Corpo um, com entrada pelo nº x, no concelho de Vila Nova de Gaia;
C) Os Demandados são proprietários da fracção “B”, correspondente a um estabelecimento comercial no rés-do-chão esquerdo, do Corpo um, com entrada pelo nº x, no concelho de Vila Nova de Gaia;
D) Em Assembleia de Condóminos de 11 de Outubro de 2002, na qual os Demandados não estiveram presentes, mas fizeram-se representar, foi discutido, deliberado e aprovado o orçamento da Empresa E, para obras de recuperação da fachada e terraços de cobertura, tendo votado contra aquele, a representante das fracções A e B, alegando que deviam ser apresentados mais orçamentos;
E) Na Assembleia supra referida ficou aprovado que a data limite de pagamento para as obras era o dia 15 de Janeiro de 2003;
F) A quota-parte nas obras pertencente aos Demandados era no montante de
€ 3.795,26
G) Em Assembleia de Condóminos de 21 de Junho de 2003, na qual os Demandados não estiveram presentes ou representados, foi discutido, deliberado e aprovado por todos os condóminos presentes responsabilizar os proprietários das fracções “A” e “B”, aqui Demandados, pelo atraso das obras e pela actualização do orçamento no valor de 5%, no montante de € 1.776,97;
H) Por cheque com o nº x, sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, datado de 10 de Setembro de 2003, no montante de € 3.795,26, os Demandados liquidaram a sua quota-parte nas obras de recuperação da fachada e terraços de cobertura;
I) Pelos menos a 04.08.2006 – data da citação – os Demandados tiveram conhecimento das actas das supra referidas assembleias;
J) Os Demandados, até à data, não liquidaram o montante de € 1.776,97, referente à actualização de 5% do valor do orçamento.
Motivação dos factos provados:
Para dar como provado o facto descrito em A) teve-se em conta o documento de fls. 19 a 21.
Para os factos B) e C) os documentos de fls. 6 a 9 e para os factos D) e E) o documento de fls. 10 a 11.
Para o facto F) os documentos de fls 14, 52 e 52 verso, para o facto G) o de fls. 12 a 13 e H) o de fls. 52 verso.
O facto I) resulta de uma presunção natural.
Para o facto J) teve-se em conta os depoimentos das testemunhas F e G que num depoimento coerente e credível referiram que, como os Demandados não pagaram atempadamente a sua quota-parte nas obras e como não havia dinheiro, não iniciaram as obras no tempo acordado, pelo que houve lugar a uma actualização do orçamento em 5%. As mesmas testemunhas referiram, também, que por deliberação da assembleia de condóminos os Demandados foram responsabilizados por essa penalização e que tal montante ainda não foi liquidado.
IV – O DIREITO
Nos termos do nº 1 do art. 1424º do Código Civil “Salvo disposições em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Incluem-se aqui todas as que sejam indispensáveis para manter essas partes em condições de poderem servir para o uso a que se destinam.
O princípio geral aplicável à repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é o do recurso à estipulação das partes. Valerá para o efeito o critério que tiver sido estabelecido pelos interessados, no título constitutivo ou em estipulação adequada. Na falta de disposição negocial, vigora como primeira regra supletiva o critério da proporcionalidade, isto é, cada condómino paga em proporção do valor da sua fracção, sendo este valor o que resulta da aplicação do disposto no nº 1 do artº 1418º do C.C. Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, C.C. Anotado, 2ª Ed, Volume III, p. 431.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos Condóminos e a um administrador – cfr. art. 1430º do Código Civil.
A Assembleia de Condóminos é o órgão deliberativo e é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim, ao seu estado de conservação e manutenção. Uma vez aprovadas as deliberações da assembleia, elas vinculam todos os condóminos, mesmo os que não compareceram, ou aqueles que tendo participado se abstiveram ou votaram contra e ainda aqueles que ingressem no condomínio, após a sua aprovação.
Por sua vez, o administrador é o órgão executivo que tem por função executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta e por conseguinte compete-lhe, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas
Posto isto e face à matéria dada como provada, os Demandados pagaram a sua quota-parte nas obras em 10 de Setembro de 2003, para além do prazo estipulado, que era o dia 15 de Janeiro de 2003. Em virtude do seu atraso, as obras não iniciaram dentro do prazo previsto, havendo lugar a uma actualização do orçamento em 5%, no montante de € 1.776,97, da responsabilidade dos Demandados, conforme ficou aprovado em Assembleia. Os Demandados, na qualidade de condóminos, não podem negar-se a cumprir.
Aliás, apesar de ter sido referido pela administradora do Demandante, e registado em acta, que o advogado do condomínio aquando da entrega do cheque do valor das obras, ter referido que os Demandados não pagariam mais nada, tendo-a aconselhado a receber, tal decisão não vincula os restantes condóminos.
Em assembleia de condóminos foi tomada a deliberação de levar a efeito as obras, de adjudicar a obra, de estabelecer as quotas extraordinárias de cada condómino e o prazo de pagamento das mesmas, pelo que os Demandados na qualidade de proprietários das fracções “A” e “B” são responsáveis pelo seu pagamento. Como não cumpriram o prazo estipulado, também em assembleia de condóminos foi deliberado responsabilizá-los pelo atraso do início das obras e pela actualização do orçamento em 5%. Detendo, os Demandados, à data a qualidade de condóminos, ficam obrigados ao cumprimento das deliberações que forem tomadas.
Por outro lado, apesar dos autos não constar que a acta da assembleia de condóminos em que a deliberação de responsabilizar os Demandados pela actualização do orçamento em 5% lhes tenha sido notificada, já que não participaram na referida deliberação, dúvidas não há que tiveram conhecimento da mesma, pelo menos a 04.08.2006 e como tal possibilidade de a impugnar. Para além disto e face ao teor da carta junta a fls. 17 e 18, datada de 23 de Fevereiro de 2004 e dirigida à administração de condomínio o Demandado refere que acordou com o advogado do Demandante que “pagaria as verbas de condomínio em atraso mas nada mais lhe poderia ser exigido a qualquer título designadamente qualquer agravamento de orçamento” (o sublinhado é nosso), o que vem reforçar a ideia de que o Demandado tinha conhecimento da referida deliberação.
Tendo os Demandados conhecimento da referida deliberação e ao não a impugnar judicialmente, ela produziu efeitos em relação àqueles.
Pelo exposto, os Demandados são devedores do montante de € 1.776,97, correspondente aos 5% de actualização do orçamento aprovado para realização de obras.
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um incumprimento imputável ao devedor, ora Demandados, constituem-se estes em mora logo, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – art. 804º do Código Civil.
Sendo obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – art. 806º do Código Civil.
O devedor fica constituído em mora, nomeadamente, depois de ter sido judicialmente interpelado para cumprir – art. 805, nº 1 do Código Civil
V – DISPOSITIVO
Face ao que antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados a pagarem ao Demandante, a quantia de € 1.776,97 (mil setecentos e setenta e seis euros e noventa e sete cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Declaro os Demandados como parte vencida, correndo as custas por conta deles com o correspondente reembolso ao Demandante, em conformidade com os arts. 8º e 9º da Portaria nº 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 30 de Abril de 2007
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)
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Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO. |
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