Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Valor da Acção: 4.000€ (quatro mil euros)
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Mandatário: B
Demandado: C
Mandatário: D
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou a presente acção pedindo a anulação das deliberações correspondentes aos pontos dois, três e quatro da ordem de trabalhos da Assembleia de condóminos extraordinária realizada a 22.07.2010, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Santa Maria da Feira, com fundamento na sua invalidade. Juntou aos autos dois documentos e procuração forense.
Procedeu-se à citação do Demandado, que contestou alegando ilegitimidade passiva dado que não se trata de quaisquer actos integráveis no âmbito dos poderes de representação passiva conferidos ao Administrador do condomínio. Bem como impugnando os factos alegados pelo Demandante, dizendo que a Assembleia de Condóminos teve lugar nos estritos termos da convocatória, previamente remetida ao Demandante, na observação dos formalismos legais, carecendo de fundamento de facto e de direito enquadrável no artigo 1433º CC. Juntou aos autos um documento e procuração forense.
O Demandante prescindiu da mediação, tendo-se procedido à Audiência de Julgamento, previamente à qual houve lugar a tentativa de conciliação das partes nos termos do disposto no artigo 26º/1 da citada lei (LJP), momento em que, apesar da estimulação à justa composição do litígio por acordo das partes, também não foi possível conciliar as mesmas.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
III - DA LEGITIMIDADE DAS PARTES
O Demandado vem defender-se por excepção, alegando a existência de uma situação de ilegitimidade passiva, porquanto não tem nenhum interesse directo em contradizer uma vez que não é sujeito da relação material controvertida, o qual seria dos condóminos que intervieram na assembleia de condóminos em causa que teriam de ser demandados nos presentes autos.
Com a reforma processual de 1995/96, o legislador ao conceder personalidade judiciária ao condomínio, na qualidade de conjunto organizado dos condóminos, deixou de haver qualquer justificação para demandar os condóminos votantes, nomeadamente, em acção de impugnação das deliberações em Assembleia de Condomínio.
Resulta nos termos do disposto no artigo 6º CPC que o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, tem personalidade judiciária. No que diz respeito ao conceito de legitimidade processual dispõe o artigo 26º CPC que o Demandado é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha, ou na falta de indicação da lei em contrário, os sujeitos da relação controvertida tal como é configurado pelo Demandante.
No que diz respeito ao administrador de condomínio resulta claro da lei que a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito (1433º/6 CC). Legitimidade esta também prevista no artigo 1437º/1 e 2 CC que esclarece que o administrador tem legitimidade para agir em juízo e pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
Verifica-se como que uma substituição processual em que o administrador age como representação do condomínio em nome próprio, na defesa de interesses alheios dos condóminos. Entendendo-se por condomínio o conjunto organizado dos condóminos, sendo o administrador do condomínio quem processualmente o representa, tem este interesse directo em contradizer a acção judicial proposta contra o condomínio representado pelo seu administrador, conforme é o caso dos presentes autos.
Concluindo assim que, a acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador que intervém como representante judiciário sendo Demandado o Condomínio representado pelo seu administrador.
No mesmo sentido defendem, nomeadamente, os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 14.5.98; de 28.03.2006; e 25.06.2009, termos em que improcede a excepção de ilegitimidade passiva invocada.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
IV – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova produzida (documental e de conhecimento oficioso), constatou-se o seguinte:
1. Em acordo judicial parcial, no processo que correu termos neste Julgado de Paz com o número x, consta que as partes acordaram que em virtude do Demandante ter escriturado a aquisição da fracção de que é proprietário em .../.../..., assume este as quotas correspondentes ao período de Agosto de ... a Julho de ... na importância total de € 325,44 que o demandante se compromete a regularizar até ao final da corrente semana pelos meios ao seu dispor.“ (fls. 65 do processo x).
2. O Demandante é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente a uma loja comercial, do prédio urbano referido e melhor identificado nos autos (fls. 6, 6v e 59 a 61).
3. Da escritura de compra e venda (fls. 59 a 61) não consta que a aquisição da fracção “B” pelo Demandante foi efectuada livre de quaisquer ónus ou encargos, desconhecendo-se a existência de documento com essa menção.
4. No dia 07.01.2010, reuniram em Assembleia Extraordinária e em segunda convocatória, os condóminos do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Santa Maria da Feira, tendo sido elaborada a correspondente acta, na qual o Demandante não participou, onde foi aprovado o orçamento previsional das despesas e receitas par o período de Agosto de 2009 a Julho de 2010 (processo x).
5. No dia 22.07.2010, reuniram em Assembleia Extraordinária e em segunda convocatória, os condóminos do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Santa Maria da Feira, tendo sido elaborada a correspondente acta, na qual o Demandante também não participou (fls. 4 a 5 e 19 a 25).
6. Do ponto um da acta da Assembleia de 22.07.2010 consta a apresentação e aprovação do relatório de contas referente ao período anual de Agosto de 2009 a Julho de 2010; do ponto quatro os débitos dos condóminos cujos valores serão exigidos judicialmente, multas e penalizações; e do número três a apresentação e aprovação do orçamento previsional das despesas e receitas para o período de Agosto de 2010 a Julho de 2011, bem como multas e penalizações por incumprimento (fls. 4 a 5).
7. Da análise do balanço do exercício 2009/2010 verifica-se em relação aos estabelecimentos comerciais a existência de um desvio de cerca de cerca de 100€, resultando ainda assim um saldo negativo relativamente às fracções estabelecimentos comerciais (fls. 29 e 30).
8. Do orçamento apresentado e aprovado para 2010/2011 resulta que são imputadas às fracções lojas, incluindo a fracção propriedade do Demandante, os itens: despesas diversas, despesas administrativas, fossas, jardim, fundo comum de reserva e honorários na importância total de 18,84€ (fls. 31 e 32).
9. Por acção judicial de 22.09.2010, da qual o Demandado foi citado a 24.09.2010, o Demandante requer a anulação das deliberações correspondentes ao ponto um, três e quatro, tomadas na assembleia de condóminos de 22.07.2010 com fundamento na sua invalidade.
10. Verifica-se a existência de 8 fracções propriedade da firma E que se mostram insusceptíveis de cobrança, dado tal firma ter sido declarada insolvente.
Para fixação dos factos provados concorreram os documentos juntos aos autos, bem como a matéria dada como provada e decidida no âmbito do processo x que correu termos neste Julgado de Paz entre as mesmas partes em litígio.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos. Nomeadamente, não resultou provado qualquer elemento da convocatória para a Assembleia de Condomínio Extraordinária de 22.07.2010, assim como não resultou provado em que data o Demandante foi notificado da acta da referida Assembleia uma vez que não esteve presente na mesma. Não resultou provado que o relatório e contas se encontre incompleto, ou que não reunisse condições para a sua aprovação, assim como não resulta provado que o Demandante tenha solicitado ao Demandado quaisquer documentos complementares ou mesmo a marcação de uma assembleia extraordinária para revogação de eventuais deliberações inválidas.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer, ou que obstem ao conhecimento do mérito da causa, cumpre apreciar e decidir:
V - O Direito
A relação material controvertida nos presentes autos, circunscreve-se às relações entre condóminos, em concreto à impugnação judicial pelo Demandante da deliberação que aprovou o orçamento previsional das despesas e receitas para o período de Agosto 2009 a Julho 2010.
O Demandante invoca a alegada impugnação judicial requerendo a anulação dos pontos um e quatro; e três da ordem de trabalhos, aprovados por maioria dos presentes em Assembleia de Condóminos convocada para o efeito, conforme se passa a analisar e decidir:
Relativamente aos pontos um e quatro, o Demandante alega que o relatório e contas anexo à acta, não se encontram completos, uma vez que não inclui as despesas descriminadas por entradas do edifício, lojas e garagens, não reunindo condições para a sua aprovação. Mais impugna o valor constante do relatório de contas relativo à fracção “B” a título de débitos porque é proprietário da fracção apenas desde .../.../...; e impugna as penalizações previstas para a constituição em mora, a título de multas e despesas de expediente e contencioso, considerando-as excessivas e abusivas.
No que diz respeito ao ponto três, o Demandante impugna o montante das despesas orçamentadas e imputadas às lojas do edifício, alegando o seu sobredimensionamento face a exercícios anteriores; e impugna as penalizações previstas para a constituição em mora, a título de multas e despesas de expediente e contencioso, considerando-as excessivas e abusivas.
Salvo, disposição legal especial, a regra é a de que as deliberações tomadas em Assembleia de condóminos, por maioria dos votos representativos do capital investido, ou seja 50,01% de percentagem representada, são válidas e aplicam-se a todos os condóminos, quer tenham votado contra, quer se tenham abstido, quer não tenham estado presentes naquela reunião, desde que as formalidades da mesma tenham sido cumpridas (1432º/3; 6 e 8 CC). Acresce que perante a necessidade de reunir em 2ª convocatória a Assembleia pode deliberar por maioria dos votos presentes desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (1432º/4 CC).
No instituto da propriedade horizontal (1433º CC), é facultado ao condómino um meio próprio para reagir contra deliberações da Assembleia. Com efeito, nos termos do nº 1 deste artigo, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, tendo em conta o prescrito no art. 1434º do citado Código.
Dos autos não consta documento comprovativo da convocatória da Assembleia de Condóminos de 22.07.2010, nem documento comprovativo da data em que o Demandante foi notificado da acta número doze (fls. 4 e 5 - juntas pelo próprio), uma vez que resulta que não esteve ali presente. Termos em que não tem este tribunal elementos probatórios suficientes para se pronunciar sobre a sua validade formal.
Contudo, e uma vez que tal excepção e ónus de prova correspondente competia às partes, presume-se a eficácia da deliberação, bem como a tempestividade do peticionado, pelo que cumpre apreciar e decidir sobre a validade das deliberações ali tomadas, uma vez que o próprio Demandante alega e requer a anulação das deliberações alegando apenas a invalidade destas.
Das deliberações constantes dos pontos um e quatro:
Relativamente aos pontos um e quatro, o Demandante alega que o relatório e contas anexo à acta, não se encontram completos, uma vez que não inclui as despesas descriminadas por entradas do edifício, lojas e garagens, não reunindo condições para a sua aprovação. Mais impugna o valor constante do relatório e contas relativo à fracção “B” a título de débitos porque é proprietário da fracção apenas desde .../.../...; e impugna as penalizações previstas para a constituição em mora, a título de multas e despesas de expediente e contencioso, considerando-as excessivas e abusivas.
Nos termos do disposto no artigo 1431º/1 e 1436º b) e j) do CC a apresentação de contas e orçamento é uma das obrigações reservadas ao administrador do condomínio, que deverá ser apresentado, discutido e votado na reunião de Assembleia de Condóminos agendada para o efeito. Assim sendo, o lugar e momento indicado para colocar quaisquer questões, dúvidas ou mesmo sugestões será efectivamente durante a realização da Assembleia referida. Termos em que não constitui fundamento suficiente para arguir a invalidade da deliberação de aprovação do relatório e contas a alegação de que o relatório e contas anexo à acta, não inclui as despesas descriminadas por entradas do edifício, lojas e garagens.
No que diz respeito ao valor constante do relatório e contas relativo à fracção “B” a título de débitos, com o fundamento de que o Demandante é proprietário da fracção apenas desde 20.08.2007, remete-se para o acordo parcial obtido no processo que correu termos neste Julgado de Paz com o número x, por meio do qual as partes acordaram: “No que diz respeito à deliberação do ponto 3 da ordem de trabalhos da referida Assembleia acordam as partes que em virtude do demandante ter escriturado a aquisição da fracção de que é proprietário em .../.../..., assume este as quotas correspondentes ao período de Agosto de ... a Julho de ... na importância total de € 325,44 que o demandante se compromete a regularizar até ao final da corrente semana pelos meios ao seu dispor.“ (fls. 65 do processo x).
A fls. 33 constam os valores em débito da fracção “B” à data da aludida Assembleia de Condóminos, constando ali que a fracção “B” tem valores em débito desde Agosto de 2004 até à data da mesma (Julho de 2010), na importância total de 872,16€ (fls. 33 a 35). Ora, apesar de na escritura de compra e venda junta pelo Demandante (fls. 59 a 61) não constar qualquer menção de que a compra foi feita livre de quaisquer ónus ou encargos, no documento em causa nos autos (fls. 33 a 35) verifica-se que o nome do Demandante consta apenas a fls. 34 por baixo do qual se encontra o valor que lhe será imputável de Setembro de 2007 até à data daquela Assembleia.
Da deliberação que fixa penalização por constituição em mora, na importância de 50% dos valores de quotização em débito a título de multas e 800€ (oitocentos euros) a título de despesas de expediente e contencioso, cumpre analisar e decidir:
Nos termos do disposto no artigo 1434º do Código Civil a Assembleia de Condóminos pode fixar penas pecuniárias aplicáveis face à inobservância das disposições do Código Civil, das deliberações da Assembleia de Condóminos ou das decisões do administrador, com o limite correspondente à quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento colectável anual da fracção do infractor, aferido de acordo com a taxa fixada pelas respectivas Assembleias Municipais. A este respeito competia ao Demandante o ónus da prova, ou seja, fazer prova do aludido “limite correspondente à quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento colectável anual da fracção” em causa, o que não logrou fazer. Contudo, não pode este tribunal deixar de apreciar juridicamente tal questão.
O montante da indemnização pelos danos resultantes de incumprimento é, em princípio, apurado em concreto, mas as partes podem fixar o mesmo por acordo mediante uma sanção ou pena pecuniárias, que no caso visa punir, extrajudicialmente, o condómino pela inobservância das disposições legais, das deliberações da assembleia e das decisões do administrador do condomínio, fixando antecipadamente a indemnização a pagar em caso de não cumprimento de determinada obrigação.
Nos termos do disposto nos artigos 810º e 812º do Código Civil, as partes são livres de fixar o montante da cláusula penal, contudo o mesmo para além dos limites legais referidos, está também sujeito a outros limites, sob pena de verificarmos situações manifestamente excessivas, podendo até ser classificadas como abuso de direito ou mesmo negócios usurários.
Provando-se que a cláusula penal é manifestamente excessiva, desproporcionada ou francamente exagerada, face aos danos efectivos, poderá ela ser reduzida pelo tribunal de acordo com a equidade (redutibilidade judicial da cláusula penal - cfr. artigo 812.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil). O tribunal tem, pois, o poder de reduzir, mas não o de invalidar ou suprimir a cláusula penal que seja manifestamente excessiva, devendo usar da faculdade de redução da cláusula penal, quando houver elementos que, segundo um critério de equidade e de justiça, apontem para um manifesto excesso da cláusula penal face ao caso concreto.
De acordo com a deliberação de 22.07.2010, ultrapassado o prazo de quinze dias concedido para os condóminos regularizarem os valores em débito, para alem dos montantes em débitos, aos valores de quotização acrescerá 50% da sua importância a titulo de multa e 800€ de despesas de expediente e contencioso.
Ora, no que diz respeito à multa, desde que não ultrapasse a quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento colectável anual da fracção” em causa, a mesma é válida e legal. Já no que diz respeito aos 800€, valor fixado a título de expediente e contencioso, apenas face ao caso concreto poderá esta ser ou não classificada como excessiva e desproporcionada, ou francamente exagerada.
Termos em que não resulta verificada qualquer invalidade das deliberação tomadas nos aludidos pontos um e quatro, da Assembleia de Condóminos de 22.07.2010, sendo as mesmas válidas e eficazes em relação ao Demandante.
Das deliberações constantes do ponto três:
No que diz respeito à deliberação constante do ponto três, nos termos da qual foi aprovada por maioria dos presentes a proposta de orçamento para vigorar no período de Agosto de 2010 a Julho de 2011, no valor global de 19.866,60€, que fixa a quota mensal do Demandante em 16,19€ acrescida do Fundo Comum de reserva na importância de 2,65€, perfazendo um valor total mensal de 18,84€ (fls. 31 e 32), cumpre apreciar e decidir.
O Demandante fundamenta a sua pretensão alegando que o montante das despesas imputadas às lojas do edifício apresenta-se sobredimensionado, atendendo a exercícios anteriores, em que a execução das despesas relativas às lojas em nada justificam o valor orçamentado.
Ora, da análise dos documentos juntos e disponíveis no processo constata-se que no ano transacto foi fixada a quota mensal do Demandante em 17,14€ acrescida do Fundo Comum de reserva na importância de 2,73€, perfazendo um valor total mensal de 17,14€ (fls. 58 e 58V).
Verificando-se assim um decréscimo no valor efectivamente cobrado ao Demandante, não resulta aprovado qualquer sobredimensionamento face ao ano transacto.
Na analise do mesmo documento (fls. 58 e 58v), resulta verificado que de Setembro de 2007 a Julho de 2008 a quota mensal do Demandante encontrava-se fixada em 5,83€ acrescida do Fundo Comum de reserva na importância de 1,42€, perfazendo um valor total mensal de 7,25€. Tal aumento, verificado de Julho para Agosto de 2008, implicou efectivamente um acréscimo superior a 100%. Contudo, encontra-se o mesmo justificado por parte da administração do condomínio, porquanto verificou-se após deliberação da Assembleia de Condóminos válida e eficaz em relação a todos os condóminos, tendo a mesma tido o intuído de viabilizar a administração do condomínio, de forma a fazer face às inúmeras situações de impossibilidade de promover a cobrança das comparticipações mensais do condomínio.
No que diz respeito à deliberação também neste ponto três fixa penalização por constituição em mora, na importância de 50% dos valores de quotização em débito a título de multas e 800€ (oitocentos euros) a título de despesas de expediente e contencioso, remete-se para o analisado e decidido em relação ao ponto um.
Termos em que uma vez que não se encontra verificada, nem provada, a existência de qualquer violação da lei pelas aludidas deliberações, consideram-se estas válidas e eficazes, nomeadamente em relação ao Demandante que as deve pontualmente cumprir.
Atendendo aos princípios gerais de actuação dos Julgados de Paz, bem como aos seus fins, designadamente de pacificação social, a decisão final deve conter, em si mesmo, também uma função pedagógica. Ora resulta da matéria probatória que não obstante o compromisso assumido pelo Demandante em 27.04.2010, de regularizar até ao final daquela semana do valor em dívida, por si assumido, (fls. 65 do Processo x que correu termos neste Julgado de Paz), pelo menos até à Assembleia de Condóminos de 22.07.2010 não cumpriu, nem esteve presente nesta. Assim, face ao espírito de tolerância ainda manifestado pelo Demandado nos presentes autos, bem como ao relacionamento problemático entre as partes, conclui-se por uma advertência ao Demandante sobre a sua conduta.
VI - Decisão
Em face do exposto, julgo a presente acção improcedente, por não provada, e consequentemente absolvo o Demandado do peticionado.
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, o Demandante é condenado na taxa única, que ascende a 70€ (setenta euros), devendo proceder pagamento dos 35€ em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação ao Demandado.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artigo 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada aos presentes, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Registe e notifique.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 20 de Dezembro de 2010.
A Juiz de Paz,
(Dulce Nascimento)
A Juiz de Paz,
(Dulce Nascimento)