Sentença de Julgado de Paz
(Leitura de Sentença)
Aos 18 dias de setembro de 2023, pelas 14 horas, realizou-se no Julgado de Paz da Trofa a audiência de julgamento do Processo n.º 32/2023-JPTRF, em que são partes:
Demandante: [PES-1]. ---
Demandados: Condóminos do Edifício Manaus. ---
Representante: [PES-2]. ---
Mandatário: Dr. [PES-3], advogado, com procuração junta a fls. 57. --
A Diligência foi presidida pela M.ª Juíza de Paz, Dr.ª Perpétua Pereira. ---
Técnico de Apoio Administrativo: João Antunes. ---
No início da audiência, não se encontrava ninguém presente. ---
Pela Senhora Juíza de Paz foi depositada na secretaria e inserida nesta acta a seguinte:
“Sentença
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: José Flores dos Santos, NIF [NIF-1], com domicílio na [...], n.º 10, [Cód. Postal-1] [...], representado por [PES-5], residente na [...], n.º 32, 1.º Esq., [Cód. Postal-2] [...].
Demandados: Condóminos do [ORG-1], sito na [...], [...], [Cód. Postal-3] [...], representados por [PES-6], Gestão de Condomínios” de [PES-2], com domicílio na [...], [...], [...].
II - OBJECTO DO LITÍGIO
No seu requerimento inicial, o Demandante propôs contra os Condóminos do Edifício Manaus que “aprovaram a acta” da assembleia de condóminos realizada no dia 13/02/2023, a presente acção declarativa, enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, alterada e republicada pela Lei 54/2013 de 31/07, pedindo que sejam “considerados nulos os pontos 4 e 5 da acta da reunião”.
Alega que é proprietário da fracção autónoma designada pelas letras “DE” que faz parte do Edifício Manaus, constituído em propriedade horizontal; na assembleia de condóminos desse edifício realizada no dia 13/02/2023, na qual o Demandante não esteve presente ou representado, foi aprovado o pagamento de obras no prédio, em montante que não teve em consideração a permilagem total da propriedade horizontal, mas apenas fracções/condóminos desse edifício; alega que os condóminos do edifício decidiram que a administração seria autónoma relativamente aos demais edifícios que compõem o Complexo Tropical, em data que não consegue precisar, o que tem vindo a suceder relativamente à gestão corrente; contudo relativamente a obras, entende que a fachada e telhado do edifício constituem uma parte comum de todo o Complexo, pelo que não aceita pagar o valor aprovado para a realização das obras nos mesmos.
Juntou 4 documentos e procuração, emitida pelo Consulado Geral de Portugal em Paris.
Remetida citação, foi apresentada contestação.
Nesta peça e em suma, a administração do condomínio alega a sua ilegitimidade passiva porquanto quem deveria figurar na acção seria o Condomínio e não os Condóminos que “aprovaram a acta”; alega ainda a caducidade e extinção do direito, uma vez que a acção foi intentada após o prazo de 60 dias constante do disposto no artigo 1433.º n.º 4 do Código Civil (CC); no mais, defende que o Demandante tem perfeito conhecimento que cada um dos blocos que compõe o Completo Tropical e no qual o Edifício Manaus se insere, possui uma administração autónoma, por decisão de todos os condóminos, nunca tendo o mesmo comparticipado na realização de obras nas fachadas de outros blocos e/ou telhado, não lhe assistindo razão na pretensão deduzida.
Notificado para se pronunciar quanto às referidas excepções, o Demandante nada veio dizer.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor, que se fixa em de €9.804,48 – art.º 297.º, n.º 1 do CPC.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
Não há outras excepções, para além das referidas e que infra se apreciará, ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Designada data para a realização da audiência de julgamento, foi tentada a conciliação das partes, o que não foi logrado, decorrendo a mesma de acordo com o formalismo legal, conforme se afere da acta de fls. 73 e 74.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
De acordo com a prova carreada para os autos e com relevância para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
a) No dia 13 de fevereiro de 2023 reuniu-se a assembleia de condóminos do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, sito na [...], [...], [Cód. Postal-3] [...].
b) O Demandante é proprietário da fracção autónoma identificada pelas letras “DE”, correspondente à [...] n.º 21, sita no rés-do-chão do referido prédio.
c) O Demandante não esteve presente, nem se fez representar na dita assembleia.
d) De acordo com a acta dessa reunião, no Ponto 4 da Ordem de Trabalhos foi aprovado o seguinte: “foram informados os condóminos do estado de degradação da fachada lateral do edifício, com bastantes fissuras, que provocam infiltrações nas fracções, sendo que a administração (como já tinha ficado decidido na assembleia anterior) apresentou um orçamento (que se anexa á presente ata) de colocação de capôto em toda a fachada e eliminação de fissuras existentes. Após informar os condóminos que o valor deve ser pago na totalidade até final de maio de 2023, para que se possa dar início ás obras no verão, sendo que a data de início vai depender das condições climáticas e dos valores recebidos até à data. Posto a votação, foi aprovado por unanimidade dos condóminos presentes.”
e) No Ponto 5 da mesma acta lê-se “foram informados os condóminos do estado de degradação dos telhados, caleiros e rufos do complexo tropical, sendo que a administração (como já tinha ficado decidido na assembleia anterior) apresentou um orçamento (que se anexa á presente ata) de colocação de telhado de “sanduiche”, colocação de caleiros novos e respectivos rufos em todo o complexo tropical, sendo os valores distribuídos pelas permilagens de cada edifício e fracções, após informar os condóminos que o valor deve ser pago na totalidade até final de maio de 203, para que se possa dar inicio ás obras no verão, sendo que a data de inicio vai depender das condições climáticas, posto a votação, foi aprovado por unanimidade dos condóminos presentes. Sendo que os condóminos presentes decidiram que essa obra deverá ser feita só em 2024, e o pagamento da mesma deve ser prolongado até maio de 2024, dando prioridade á obra do ponto 4.”
f) Na folha de presenças da assembleia é referido que a permilagem total do Edifício Manaus é de 63,75.
g) O Complexo Tropical é composto por 10 edifícios/blocos.
h) O [ORG-1]é parte integrante do Complexo Tropical, que constitui a totalidade da propriedade horizontal, juntamente com os [ORG-2], Belém, [...], João Pessoa, [...], [...], [...] e [...].
i) Os condóminos do Edifício Manaus deliberaram que a administração desse edifício seria feita de forma autónoma, relativamente aos demais.
j) Para obras de reabilitação da fachada foi atribuída à fracção “DE” uma quota no valor de €4.232,65.
k) Para obras de reparação no telhado e caleiros, foi atribuída à fracção “DE” a quota de €5.480,00.
l) Na assembleia realizada no dia 19/11/2019, consta que “Sobre o ponto 4, ficou definido que a administração deverá efetuar uma assembleia com todos os edifícios do Complexo Tropical, de forma a discutir-se a realização de obras nos edifícios.”
m) Outros edifícios já realizaram obras de reparação na fachada, nada tendo pago o Demandante para contribuição dessas obras.
Motivação fáctica:
O Tribunal formou a sua convicção na apreciação crítica e articulada da prova produzida em sede de julgamento, nomeadamente, os documentos juntos e as declarações do representante do Demandante e do administrador do condomínio.
Pelo representante do Demandante foi reconhecido nunca ter efectuado o pagamento de quaisquer obras já realizadas na fachada dos demais edifícios que compõe o Complexo Tropical.
IV - O DIREITO
É o Código Civil que, nos seus artigos 1414º a 1438º-A, desenha o regime jurídico da propriedade horizontal.
Mas antes de passarmos a esta questão, cumpre apreciar as questões formais levantadas, designadamente quanto à alegada ilegitimidade passiva e caducidade.
Nos termos do art.º 12.º, al. e) do CPC, tem personalidade judiciária “O condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”.
Esta disposição remete para o art.º 1437.º do CC que, com a redacção introduzida pela Lei n.º 8/2022 de 10/01, prevê a “legitimidade do administrador” para agir em juízo activa e passivamente, ou seja, o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele; já as suas diversas funções vêm discriminadas no art.º 1436.º do mesmo Código, nas quais na sua alínea h) inclui a execução das deliberações da assembleia.
Assim, a legitimidade passiva na acção de impugnação de deliberação da assembleia de condóminos, compete ao condomínio, representado pelo seu administrador.
In casu, o Demandante propôs a presente acção de anulação das deliberações contra os condóminos que “aprovaram a acta”.
Ora, as actas não se aprovam (ou desaprovam), mas apenas as deliberações dela constantes, pelo que parece haver aqui alguma confusão do Demandante.
Por outro lado, e embora não os identificando concretamente, porque os considera representados pela administração do condomínio, depreende-se do conjunto do requerimento inicial que identifica como parte Demandada na acção os condóminos que aprovaram as delibações com as quais não concorda.
Conforme suprarreferido, e embora estando junta com a Contestação procuração emitida pelo Condomínio representado pela administração, também nesta peça está identificada como parte Demandada/contrária os condóminos que “aprovaram a acta”.
Destarte, não se pode considerar que foi citado o Condomínio ou que foi este quem contestou os autos, até porque alegou a ilegitimidade passiva daqueles.
Termos em que,
Se entende serem os condóminos que aprovaram as deliberações constantes da acta da assembleia realizada no dia 13/02/2023 – parte ilegítima nos presentes autos, procedendo a excepção dilatória invocada.
Esta excepção dilatória conduz à absolvição da instância dos condóminos demandados– cfr. art. ºs n. os 577.º, al. e) e al. d) do n.º 1 do art.º 278.º, todos do CPC.
Embora a antecedente decisão constitua o inevitável desfecho da acção, não podemos deixar de, embora brevemente, aflorar a alegada caducidade do direito.
O Demandante alega e reconhece que o Edifício onde se insere a sua fracção tem administração autónoma, desde data que não consegue precisar (cfr. artigo 9.º e 10.º); no artigo 40.º do requerimento inicial requer “que se considerem nulos os pontos 4 e 5 da acta da reunião da assembleia de condóminos do Edifício Manaus, que se realizou a 13 de Fevereiro de 2023” e que aprovaram o pagamento de obras a realizar no prédio.
Nos termos do art.º 1433º, nº 1 do C.C. “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
Nos termos deste preceito legal a sanção cominada é a anulabilidade das deliberações.
Todavia, não se referindo a lei às deliberações nulas nem às ineficazes, as mesmas seguem o regime geral e, como tal, são impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do art.º 286º do CC.
São nulas as deliberações da Assembleia de Condóminos que infrinjam normas de interesse e ordem pública e as que violem normas gerais imperativas, que não se afigura ser o caso.
Estabelece o art.º 1433º, nº4 do CC que “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação”.
In casu, o Demandante não esteve presente nem se fez representar na assembleia realizada a 13 de Fevereiro de 2023 e propôs a presente acção em 16 de Abril de 2023. Ora, o prazo de 60 dias para impugnar a deliberação é um prazo de caducidade (cfr. o nº 2 do art.º 298º do CC) e tem natureza substantiva.
Conclui-se assim, que o prazo de caducidade de 60 dias a que alude o nº4 do artigo 1433 do Código Civil se conta a partir da data da deliberação, mesmo para os condóminos ausentes, pelo que se considera caducado o direito do Demandante de propor a presente a acção, o que também levaria à absolvição do pedido.
Finalmente,
Não pode deixar de se reter que o Demandante alega e reconhece que há uma administração autónoma, desde tempos que não sabe precisar e também admite nunca ter contribuído para obras de fachada realizadas noutros edifícios.
Assim, não pode deixar de se considerar que reconhece que nunca contribuiu para obras realizadas nas fachadas dos outros edifícios, o que até se afigura contrário aos argumentos que carreou para justificar o não pagamento das despesas apuradas na assembleia em crise.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo os Demandados Condóminos parte ilegítima, absolvendo-os da instância, nos termos do disposto nos artigos 577.º, al. e) e al. d) do n.º 1 do art.º 278.º, todos do CPC.
O Demandante deverá pagar as custas de sua responsabilidade, no valor de €70,00, num dos três dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, incorrendo numa sobretaxa de €10 (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação, até um máximo de €140. Decorridos 15 dias sobre o termo do prazo, sem que se mostre efetuado o pagamento, será extraída certidão da presente sentença e remetida à Autoridade Tributária, para eventual execução, pelo valor então em dívida, que será de €210,00.
Registe e notifique.
Arquive após trânsito.”
Para se constar se lavrou esta ata, que vai ser assinada. --
Trofa, 18 de setembro de 2023.
A Juíza de Paz
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Dr.ª Perpétua Pereira
O Técnico,
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João Antunes