Sentença de Julgado de Paz
Data: 26 de Maio de 2008
Hora de Início: 17.45h Hora de encerramento: 18h05
Demandante: A
Demandados: 1 - B, 2 - C, 3 - D e 4 - E
Juíza de Paz: Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnico de Apoio Administrativo: Paulo Oliveira
Feita a chamada verificou-se estar presente:
- O representante legal da Demandante, F
- O Ilustre mandatário dos 1º e 2º Demandados, G
Aberta a audiência, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte:
SENTENÇA
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A, ora Demandante, veio propor contra (1) B, (2) C, (3) D e (4) E, aqui Demandados, todos melhor identificados nos autos, a presente acção, relativa a incumprimento de contrato de arrendamento (alínea i) do nº1 do artº. 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho), pedindo a condenação destes no pagamento de €2.910 a título de rendas em atraso e respectivas indemnizações.
Em síntese, alega que arrendou aos 1º e 2ª Demandados uma fracção de sua propriedade, mediante contrato no qual são fiadores os 3º e 4ª Demandados. Os arrendatários comunicaram à senhoria a cessação do contrato com efeitos a 30 de Junho de 2006 mas não entregaram a casa e solicitaram informalmente a continuação do mesmo, o que lhes foi concedido. Sucede que as rendas deixaram de ser pagas a partir de Junho de 2007 e que, em Fevereiro de 2008, foram enviadas à Demandante, por correio e por pessoa diferente dos arrendatários, as chaves da fracção, ignorando-se o significado desta atitude. Estão em dívida €2.910 por rendas e indemnizações legais.
Com o requerimento inicial junta 10 documentos (fls. 4 a 21).
Regularmente citados, os 1º e 2ª Demandados apresentaram contestação e os 3º e 4ª declararam aderir a esta (fls. 35 a 43 e fls. 88), alegando que denunciaram validamente o contrato e que pagaram as rendas até ao termo do mesmo. Os Demandados inquilinos deixaram a fracção no final do contrato e, por indicação expressa da Demandante, entregaram a chave do locado à pessoa que o iria habitar e com a qual a senhoria, segundo comunicou, iria celebrar contrato de arrendamento. Concluem pela improcedência da acção.
Juntam 5 documentos (fls. 44 a 48).
As partes efectuaram sessão de pré-mediação seguida de mediação sem acordo.
Realizou-se a primeira sessão de julgamento, com audição das partes e tentativa de conciliação, a que se seguiu inquirição de testemunhas. A Demandante juntou dois documentos e os 1º e 2ª Demandados fizeram-se acompanhar por mandatário forense, tendo junto procuração. A audiência foi suspensa para continuar na presente data com leitura de sentença.
Verifica-se a competência do Julgado de Paz para apreciar a presente acção tendo em conta que o respectivo valor é inferior a €5.000; que está em discussão matéria atinente a arrendamento urbano e, bem assim, que o imóvel objecto desse contrato se situa no concelho de Lisboa (artigos 7º, 8º, 9º,nº1 alínea g) e artigo 11º, nº1, todos da Lei 78/2001, de 13 de Julho), o qual corresponde à sua área de jurisdição territorial.
Não existem impedimentos processuais que obstem ao prosseguimento dos autos.
As questões a decidir são, no essencial, a de saber se o contrato de arrendamento celebrado entre a Demandante e os Demandados cessou, ou não, por denúncia destes.
Cumpre apreciar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Em face da prova produzida, incluindo os documentos juntos aos autos, que se enunciam e, salvo expressa ressalva, se dão por reproduzidos, resultaram provados os seguintes factos com interesse para a decisão da causa:
A) A Demandante é titular do prédio urbano inscrito na matriz predial sob o artigo x, da freguesia de Prazeres, concelho de Lisboa, nºs 60, 62, 64 e 66 correspondente a “ Prédio de 1 pavimento. Renque de barracas. Beirado. Frente caiada virada ao Poente. Construção pobre regularmente conservada.” ( certidão matricial de fls. 4 a 6);
B) A Demandante arrendou ao 1º e 2ª Demandados, a fracção autónoma, correspondente ao nº 64 do prédio identificado supra, nos termos do contrato de fls. 7 a 9 celebrado em .../.../...;
C) Os 2º e 4ª Demandados intervieram no contrato de arrendamento na qualidade de fiadores declarando assumir solidariamente com os inquilinos a obrigação de cumprimento integral do contrato;
D) Os Demandados inquilinos enviaram à Demandante, que a recebeu em 23.Fevereiro.2006, por correio registado com aviso de recepção, a comunicação de fls. 10 dos autos, com data de 17.Fevereiro.2006, cujo teor é :
“ … Eu, B e a minha esposa, C, vimos por este meio comunicar a cessação do contrato de arrendamento celebrado a .../.../... . O presente contrato teve início no dia .../.../... e tem o seu termo no dia .../.../... . A cessação do contrato está conforme a cláusula décima primeira do mesmo contrato, Atentamente (seguem-se duas assinaturas). “ ;
E) Após o envio da carta de cessação, a Demandante continuou a emitir os recibos de renda em nome do 1º Demandado;
F) A Demandante enviou a carta de fls. 11, datada de 08.04.2007, em nome do 1º Demandado, para o locado e aí recebida, através da qual comunicava a actualização da renda mensal para €312;
G) A Demandante enviou aos 1º e 2º Demandados, para o locado e aí recebida, a carta de fls. 13 dos autos, datada de 16.01.2008, solicitando o pagamento da quantia de €1.974, correspondente à actualização não paga das rendas de Julho/2007 a Janeiro/2008 (€17x 6) e penalização de 50% pelo atraso;
H) Os 1º e 2ª Demandados responderam à Demandante através da carta de fls. 15 e 16 dos autos, recusando ser-lhe devedores de qualquer renda por força de denúncia do contrato de arrendamento com efeitos a 30.Junho.2006;
I) A Demandante solicitou aos fiadores, 3º e 4ª Demandados, o pagamento de €1.974 nos termos da carta de fls. 14, datada de 16.01.2008;
J) Em Fevereiro de 2008, a Demandante recebeu por via postal, uma chave do locado, acompanhada do bilhete de fls. 17, do qual consta a assinatura de H;
K) A H, foi a pessoa que passou a residir na fracção dos autos após Junho de 2006 e a quem o 1º Demandado entregou as chaves do locado por expressa indicação do gerente da Demandante;
L) A H e a Demandante pretendiam celebrar entre si um contrato de arrendamento relativo à fracção dos autos;
M) A H recebeu no locado a carta de fls. 13 dos autos, destinada ao 1º Demandado, após o que a reenviou para a residência deste.
Com interesse, ficou ainda provado que:
N) O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, podendo ser denunciada pelo inquilino mediante envio de carta registada com aviso de recepção e com uma antecedência não inferior a 60 dias;
O) A renda mensal foi fixada em €295, a ser paga no primeiro dia do mês anterior àquele a que respeita na sede da Demandante.
Com interesse para a decisão da causa não ficou provado:
1. Os inquilinos não entregaram a casa na data da cessação do contrato e solicitaram informalmente a continuação do mesmo, o que lhes foi concedido;
2. Após o envio da carta de cessação do contrato os Demandados continuaram a pagar rendas meses a fio e a receber correspondência nessa morada;
3. Desde Junho de 2006, as rendas não estão a ser regularmente pagas.
Motivação dos factos provados e não provados:
Para considerar provados os factos supra enunciados, foi ponderada a prova documental e testemunhal e, também, as declarações das próprias partes. A primeira testemunha, H, permitiu ao tribunal apurar que foi habitar a fracção da Demandante após os Demandados terem saído, com conhecimento e consentimento da Demandante pois iriam celebrar contrato de arrendamento. Foi esta testemunha quem começou a pagar a renda à Demandante, a insistir com ela para ser celebrado o contrato de arrendamento – até porque a sua situação de imigrante lhe exige uma residência fixa – e, até, a solicitar obras para evitar a entrada de água quando chovia. Mais disse que enviou as chaves por correio porque não viu escritório nenhum na morada que a Demandante lhe havia fornecido, que não deve qualquer renda (embora tenha atrasado o pagamento de algumas e o aumento) porque saiu no final de Janeiro e pagou, pela última vez, em Dezembro.2007. As testemunhas I e J, pessoas que já têm colaborado com a Demandante na angariação de clientes, disseram não ter conhecimento directo dos factos em análise, tendo o primeiro dito que a Demandante jamais permitiria que morasse num locado seu quem não fosse seu arrendatário. As testemunhas K e L, referiram, por conhecimento directo dos factos, que quem passou a residir no locado em Maio/Junho de 2006 e a pagar a renda foi a H (irmã da ultima testemunha que também aí residia); que foi tudo combinado com a Demandante, através do F, e que esta ia fazer o contrato de arrendamento com a H mas nada fez nem sequer o arranjo da casa que ficou de ir ver; que avisaram que iam sair. Também a testemunha K referiu ter visto o gerente da Demandante, F a falar com a H porque esta ficou com a casa depois do B (1º Demandado) e mulher terem saído.
Quanto aos factos não provados, resultam eles da ausência de prova que permita ao tribunal formar convicção, com razoável grau de certeza, sobre a sua verificação.
Da Apreciação de Facto e de Direito
A relação contratual dos autos reconduz-se à figura do contrato de locação, na modalidade de arrendamento, encontrando-se, à data da sua celebração, regulado pelo Dec. Lei 321-B/90, de 15.Outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano e pelos artigos 1031º e seguintes do Código Civil.
Nos termos do artigo 68º do RAU, o arrendatário podia impedir a renovação do contrato desde que procedesse à denúncia regulada no artigo 1055º do Código Civil, isto é, mediante comunicação dirigida por um dos contraentes ao outro com a antecedência de sessenta dias quando o prazo do arrendamento fosse de um a seis anos.
Nos presentes autos, a Demandante vem reclamar dos Demandados o pagamento de rendas que diz estar em atraso - o que não logrou provar –; opõem estes que nada devem porque o período a que se reporta a invocada dívida é posterior à cessação do contrato de arrendamento por denúncia.
Sendo a questão essencial a decidir nos autos a de saber se o contrato havia cessado, ou não, os seus efeitos, cabe desde já dizer que assiste razão aos Demandados.
Pegando na factualidade provada vemos que os Demandados escreveram uma carta à Demandante, que a recebeu em 23 de Fevereiro de 2006, através de correio registado com aviso de recepção, comunicando que não pretendiam a renovação do contrato e que este cessaria no final de Junho de 2006, o que corresponde ao termo do prazo contratual estabelecido (cláusula 1ª do contrato de fls. 7 a 9). A Demandante, por sua vez, recebeu esta comunicação e conformou-se com ela tornando eficaz a declaração de denúncia (artigos 224º, 219º a 223º do Código Civil).
Posteriormente não se verificou a ocorrência de qualquer facto que tenha alterado o circunstancialismo descrito, mormente qualquer prorrogação do prazo de arrendamento que possa consubstanciar revogação da vontade declarada pelos Demandados, adiantando-se, apenas, que esta, a existir, só poderia produzir efeitos se revestisse, tal como o contrato e a sua denúncia, a forma escrita ( artigo 221º nº 2 do Código Civil).
III – DECISÃO
Nos termos expostos, julgo a acção improcedente e, em consequência, absolvo os Demandados do pedido.
Declaro parte vencida e responsável pelas custas do processo a Demandante.
Custas do processo: € 70,00.
A Demandante deverá proceder ao pagamento da parcela em falta (€35), no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente decisão sob pena de aplicação de uma penalização de €10, por cada dia de atraso, nos termos do nº 10 da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro. Decorridos 10 dias sobre o termo do prazo sem que se mostre efectuado o pagamento, data em que a quantia em dívida, pela Demandada, será de €135, será extraída certidão da presente sentença e remetida ao Ministério Público junto dos Juízos Cíveis para efeitos de execução por custas.
Devolva-se aos Demandados a quantia de €35,00.
Registe e notifique os Demandados que não compareceram.
Da sentença, supra, ficaram os presentes presencialmente notificados, tendo-lhes sido entregue cópia da mesma.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 26 de Maio de 2008
A Juíza de Paz
Ascensão Arriaga
O Técnico
Paulo Oliveira