Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A e B, identificados a fls. 1, intentaram, em 26 de Dezembro de 2007, a presente acção declarativa de condenação, contra C, melhor identificada a fls. 2, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 1.050,00 € (Mil e cinquenta euros), relativa ao valor das rendas vencidas e não pagas nos meses de Novembro e Dezembro de .../, acrescido da indemnização de 50%. Mais pediram a condenação da Demandada no pagamento das quotas de condomínio que se vencerem até ao final do ano de .../.
Para tanto, alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que aqui se dá por reproduzido. Juntaram 5 documentos (fls. 5 a 18) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada, nada disse, tendo em Audiência de Julgamento contestado a obrigatoriedade de pagar a indemnização pedida pelos Demandantes.
As questões a decidir por este tribunal são as seguintes:
a) Existência do contrato e sua qualificação;
b) Existência da situação de incumprimento e suas consequências.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo os Demandantes aceite o recurso à Mediação para resolução do litígio foi agendado o dia 4 de Janeiro de 2008 para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 22), a qual se realizou, seguida de Mediação, processo em que as partes não lograram chegar a acordo (fls. 28, 29, 31, 32 e 33), pelo que, tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, sem que tal se tivesse verificado, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 34).
Aberta a Audiência e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta melhor se alcança.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomado em consideração o acordo das partes nos suas declarações em Audiência de Julgamento e os documentos juntos a fls. 5 a 18.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. Os Demandantes são legítimos proprietários e possuidores da fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente à loja, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal, sob o número x, inscrito na respectiva matriz sob o artigo x;
2. Entre os Demandantes e a Demandada foi, celebrado um contrato de arrendamento, tendo por objecto a referida fracção;
3. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por igual período, salvo denúncia de qualquer das partes;
4. A renda mensal foi fixada em 350,00 €, pagável no primeiro dia útil de cada mês;
5. A Demandada, nos termos do contrato celebrado, ficou também responsável pelo pagamento das quotas de condomínio;
6. Cuja quota mensal se cifra em 38,00 €;
7. A partir de certa altura, que não foi possível apurar, a Demandada passou a pagaras rendas de forma irregular;
8. Por tal facto, o primeiro Demandante instou-a a entregar a loja, caso não pudesse pagar, porque a situação não se podia manter;
9. No início do mês de Novembro de .../, a Demandada comunicou ao primeiro Demandante que lhe entregaria as chaves da loja, no dia 15 de Novembro de .../, terminando, assim, o contrato entre eles;
10. Os Demandantes aceitaram a proposta da Demandada, tendo ficado acordado entre ambos que a Demandada pagaria as rendas até final do ano de .../;
11. A Demandada não pagou as rendas dos meses de Novembro e Dezembro de .../, estando em dívida o valor de 700,00 €;
12. A Demandada não entregou as chaves no dia acordado, pelo que o primeiro Demandante a procurou, tendo aí sido entregue a segunda chave, visto que a primeira tinha sido entregue numa loja, do referido prédio, conforme combinado entre ambos;
13. Em 26 de Novembro de .../, o primeiro Demandante enviou à Demandada a carta de fls. 16, na qual lhe dá um prazo, até ao dia 20 de Dezembro de .../ para lhe pagar a quantia de 700,00 €, relativa às rendas dos meses de Novembro e Dezembro de .../, sob pena de agir judicialmente e pedir a indemnização de 50%;
14. A Demandada recebeu a referida carta;
15. A Demandada deixou de pagar as quotas de condomínio da sua responsabilidade.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes e ao incumprimento por parte da Demandada da sua obrigação de pagar a renda e bem assim as quotas de condomínio da sua responsabilidade, nos termos do contrato celebrado.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º).
O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional (art.º 1067.º, n.º 1, do Código Civil, com a redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro – NRAU).
Sendo uma das obrigações principais do locatário-inquilino o pagamento da renda (Art.º 1038.º do C.C.).
Nos termos do disposto no Art.º 1041.º do C.C., a mora do locatário no pagamento das rendas confere ao locador-senhorio o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Feito que está o enquadramento legal da questão, vejamos a dinâmica do presente caso:
Resulta provado que os Demandantes são legítimos proprietários e possuidores da fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente à loja, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal, sob o número x, inscrito na respectiva matriz sob o artigo x;
E que, em 15 de Janeiro de .../, celebraram um contrato de arrendamento com a Demandada, tendo por objecto a referida fracção, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Fevereiro de .../, renovável por igual período, salvo denúncia de qualquer das partes;
Mais resulta provado que a renda mensal foi fixada em 350,00 €, pagáveis no primeiro dia útil de cada mês, ficando a Demandada, nos termos do contrato celebrado, também responsável pelo pagamento das quotas de condomínio, no valor mensal de 38,00 €;
Ora, a partir de certa altura, que não foi possível apurar, a Demandada passou a pagar as rendas de forma irregular, pelo que o primeiro Demandante a instou a entregar a loja, caso não pudesse pagar, porque a situação não se podia manter.
A Demandada, embora com dificuldades em pagar a renda acordada, sempre foi dizendo que necessitava da loja, até que, no início do mês de Novembro de .../, comunicou ao primeiro Demandante que lhe entregaria a loja, no dia 15 de Novembro de .../, terminando, assim, o contrato entre eles celebrado.
Os Demandantes aceitaram a proposta da Demandada, pelo que o contrato se tem por revogado por acordo entre as partes contraentes, não tendo, neste caso porque foi imediatamente executado, de ser reduzido a escrito (Art.ºs 1079.º e 1082.º, do Código Civil).
Todavia, a Demandada não entregou as chaves aos Demandantes, no dia acordado, por deficiente comunicação entre eles, pelo que o primeiro Demandante a procurou, tendo aí sido entregue a segunda chave, visto que a primeira tinha sido entregue na loja do referido prédio, conforme combinado entre ambos.
Os Demandantes alegam que acordaram com a Demandada que esta ficaria responsável pelo pagamento das rendas e das quotas de condomínio até ao final do ano de .../, o que esta aceitou.
A Demandada aceita pagar ambas as rendas e bem assim as quotas condominiais, apenas se insurgindo contra o pagamento da indemnização.
Assim, a relação material controvertida circunscreve-se ao pedido de pagamento da indemnização de 50% de duas rendas, que os Demandantes declaram em falta.
Dizemos declaram em falta porque entendemos que, resolvido o contrato, por acordo entre as partes, em meados de Novembro de .../, deixou este de produzir os seus efeitos, nomeadamente quanto à obrigação de pagamento da renda convencionada, pelo que não pode, em bom rigor, falar-se em rendas em atraso.
Os contraentes no contrato celebrado declaram que a renda é paga no primeiro dia útil de cada mês, mas nada dizem se a renda a pagar naquela data se refere ao mês a que disser respeito ou ao mês seguinte.
Nos termos do disposto no n.º2, do Art.º 20.º do R.A.U., aplicável ao presente caso, por força do disposto no Art.º 59.º da supra citada lei, na falta de convenção em contrário e nos caso de as rendas estarem em correspondência com o calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Mas se o contrato terminou em Novembro de .../, por acordo das partes, a única renda em atraso, face aos elementos constantes dos autos era a renda de Novembro de .../ e não já a relativa ao mês de Dezembro de .../, a qual, a nosso ver, representaria uma indemnização prestada aos Demandantes pela Demandada devido à incerteza quanto à data em que poderiam voltar a arrendar a loja de que são proprietários.
Ora, a disposição do n.º 1 do Art.º 1041.º, do Código Civil, ao prever a possibilidade de o locador-senhorio, em caso de mora do locatário-inquilino poder exigir, além do pagamento das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, se o contrato não for resolvido com base no incumprimento, tem subjacente a faculdade que este último tem de evitar o despejo, mediante o pagamento ou depósito das rendas em dívida, acrescidas da referida indemnização (purgação da mora).
Trata-se, assim, de um estímulo ao pagamento pontual, sob pena de o locatário-inquilino se ver confrontado com uma acção de despejo por falta de pagamento das rendas.
A referida disposição tem em vista, portanto, a subsistência do contrato, não tendo aplicação quando este cessa por falta de pagamento das rendas.
Neste caso, conquanto não houvesse falta de pagamento das rendas, em sentido técnico, havia irregularidade no pagamento das mesmas, situação que prejudicava os Demandantes, tanto que instaram a Demandada a entregar-lhes o locado, o que esta veio a fazer em meados de Novembro de .../.
Ora, tendo o contrato cessado os seus efeitos e não havendo rendas em atraso, no sentido técnico do termo, não têm os Demandantes direito a receber a referida indemnização, sendo apenas devido o valor relativo às rendas dos meses de Novembro e Dezembro de .../, conforme acordo verbal celebrado entre as partes.
Por último, cumpre-nos apreciar e decidir o pedido de condenação da Demandada no pagamento das quotas de condomínio em dívida, nos termos contratuais. Vejamos:
Antes de mais, importa realçar que a responsabilidade pelas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções, nos termos do disposto no Art.º 1424.º, do Código Civil.
Sendo condóminos todos os proprietários das fracções que compõem o edifício.
Assim, a responsabilidade pelas quotas de condomínio cabe aos Demandantes, valendo o contrato celebrado apenas nas relações entre as partes.
Ora, à luz do contrato celebrado, a Demandada responsabilizou-se por esse pagamento, pelo que têm os Demandantes o direito de lho exigir.
Explicando, para que não restem dúvidas, os Demandantes têm de satisfazer a sua obrigação perante o condomínio e a Demandada tem de a satisfazer perante eles.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada – C - a pagar aos Demandantes – A e B - a quantia de 700,00 € ( Setecentos euros), correspondente às rendas dos meses de Novembro e Dezembro de .../.Mais decido condenar a Demandada no pagamento das quotas de condomínio da sua responsabilidade até ao mês de Dezembro de .../, inclusive.
Mais decido, ainda, absolver a Demandada do pedido de pagamento da quantia de 350,00 € (Trezentos e cinquenta euros), relativa à indemnização de 50% sobre as referidas rendas.
As custas serão suportadas pelos Demandantes e pela Demandada, na razão do decaimento e na proporção respectiva de 26% e 74%, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e n.º 2 do Art.º 446.º, do Código de Processo Civil).
Registe.
Seixal, 31 de Janeiro de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2008-01-31