Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º x (n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Direitos e deveres dos condóminos
(alínea c), do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: indemnização por danos causados com a realização de obras.
Valor da Acção: € 1.476,00 (mil quatrocentos e setenta e seis euros) reduzido para €1353,60 (mil trezentos e cinquenta e três euros e sessenta cêntimos).
Demandante: A, sito em Lisboa, representado pela sua administração B, representada pelo C e pelo seu director D.
Mandatário: E, advogada com escritório na Rua x em Lisboa
Demandado F, com moradas conhecidas na Rua x em Lisboa e x em Lisboa.
Mandatário: G.
Do requerimento inicial: fls. 1 a 2.
Pedido: fls. 2 Face ao exposto, deve a demandada ser condenada a pagar ao demandante a quantia de: € 1.476,00 (mil quatrocentos e setenta e seis euros), acrescida de juros à taxa legal em vigor.
Junta: 11 documentos
Contestação: Na sua contestação (fls.53/57) alega o demandado a ilegitimidade do condomínio demandante para propor a presente acção.
Tramitação:
Foi realizada sessão de mediação, não tendo as partes logrado obtenção de acordo suscetível de pôr fim ao litígio, pelo que foi marcada audiência de julgamento para o dia 16 de Dezembro de 2011, pelas 10:00h, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito. Nesta data, faltou o demandante, que justificou a falta, tendo sido marcada nova data, para 27 de Fevereiro de 2012, pelas 12h, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito.
A fls. 105, ao abrigo do disposto no artigo 265°, nº 3 do CPC, o qual compromete o juiz com o princípio do inquisitório em matéria de provas, princípio que traduz um poder-dever e um indeclinável compromisso do juiz com a verdade material, mais acentuado ainda nos procedimentos de proximidade pelos quais se deve pautar o julgado de paz, foi a demandante convidada a juntar documento probatório da despesa efectuada.
A fls. 125 a 126 veio o demandante responder ao solicitado e requerer a redução do pedido para a quantia de €1353,60. Foi notificada a parte demandada para se pronunciar, a mesma nada disse.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 91 e 103 e 104.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 - O condomínio tem como administrador a B;
2 - Em 2005 a empresa demandada, representada pelo H, no âmbito da construção de dois prédios, construiu uma escada a ligar a x à Av.ª x, junto da parede da empena do prédio sito na Av. x em Lisboa, na qual foi aberto um rasgo ou roço;
3 - Esse rasgo ou roço causou danos na empena, parte comum do prédio sito em Lisboa, que se por sua vez se refletiram pelo menos no R/C esq.º e no 1,º andar direito;
4 - Em Março de 2010 a administração deu conta à demandada das providencias que tomou face às queixas dos condóminos R/C esq.º e no 1,º andar direito;
5 - Essas providencias traduziram-se num parecer técnico que concluiu que o roço na supra referida escada deixava passar infiltração pela parede da empena do prédio sito em Lisboa (doc 3 de fls. 18 e 19);
6 - Em 12 de Maio ocorreu uma reunião entre os condóminos do R/C esq.º e 1,º andar direito, a administração do A e o H, ficando este de apresentar uma proposta para reparação dos (crf. Doc.fls. 20);
7 - Em 04 de Junho de 2010, o arquiteto responde dizendo que o assunto está a ser tratado entre os advogados que estiveram presentes na reunião de 12 de Maio de 2010 (crf. Doc 5 de fls. 22);
8 - Em 08 de Setembro de 2010, a administração do A deu conta ao H da reunião havida no local da obra nesse mesmo dia;
9 - Nesta reunião ficou decidido a prévia intervenção no exterior do prédio e só depois atuar no interior das frações;
10 - Em 30 de Março de 2011, a administração do condomínio enviou ao H orçamento e planta referente às obras a realizar no R/C Esq., bem como uma minuta relativa às queixas dos condóminos que se diziam lesados pela obra da demandada;
11 -O H responde a esta carta em 05 de Abril de 2011, dizendo estar pronto para fazer as obras nas frações logo que se confirme que as obras no exterior foram eficazes;
12 - Em 09 de Maio de 2011 a administração do condomínio confirma a eficácia da obra e solicita ao H marcação de reunião para agendar as obras no R/C esq.º e no 1,º andar direito, dando prazo de trinta dias para resposta;
13 - O H respondeu em 16 de Maio de 2011, marcando reunião para 19 de Maio no R/C esq., a fim de agendar a obra nesta fração; quanto à obra no 1.º andar direito disse que “o comportamento desabrido e incorreto da proprietária inviabilizava qualquer entendimento enquanto a mesma não se retratar das acusações injustas que me dirigiu”;
14 - O H assumiu a responsabilidade pelos danos quer na parte comum quer nas frações;
15 - Foram resolvidos os problemas na empena e no r/c esq.;
16 – A dada altura o H e a condómina do 1.º andar dt.º incompatibilizaram-se e aquele recusou-se a fazer as obras nesta fração;
17 - A administração do A tentou mediar o conflito instalado entre a condómina do 1.º andar direito e o H;
18 - A dada altura o H respondeu por escrito à administração que sem um pedido de desculpas da condómina não faria as obras.
19 - Dado que os danos na fração provinham de parte comum o A decidiu assumir as despesas com a reparação dos danos sofridos na fração do correspondente ao 1.º andar dt.º;
20 – O A despendeu a quantia de €1353,60 com a reparação dos danos da fração correspondente ao 1.º andar dt.º;
Com relevância para a decisão da causa não se consideram não provados quaisquer factos.
Para tanto concorreram as declarações das partes proferidas em audiência, e os documentos junto aos autos.
Do Direito.
Alega o demandante e em síntese que o prédio em causa confronta a Sul com a escada que dá acesso à x, a Oeste com logradouro e a Norte o n.º 53 x.
No ano de 2005, ao edificar dois novos prédios de habitação, a ora demandada procedeu à construção de uma escada em betão armado, contigua à parede Sul do edifício, que “liga “ a x à x, sendo que dessas obras resultaram danos nas partes comuns que por sua vez se refletiram nas frações correspondentes ao R/C esq. e primeiro andar direito. A demandada procedeu às devidas reparações no R/C esq., mas não na fração do 1.º andar dt.º.
O A intenta a presente ação alegando que, face à recusa da demandada em providenciar as obras no 1.º andar Dt.º, teve esta condómina que as realizar imputando a despesa das mesmas ao A, pelo facto de a causa do seu prejuízo consistir em anomalia da parede do prédio e esta ser parte comum.
Contesta a demandada, suscitando a excepção da ilegitimidade, argumentando que, tratando-se de dano em fração autónoma carece a administração de legitimidade para a presente ação.
Cumpre apreciar e decidir:
As excepções dilatórias, como resulta do disposto nos artigos 510º, n.ºs 1, al. a), e 4, e 660º, n.º 1, do Código de Processo Civil, aplicáveis ex vi do artigo 63.º da LJP, devem ser conhecidas no despacho saneador ou na sentença quando, por falta de elementos, o seu conhecimento tenha sido relegado para esse momento. No caso, nem há despacho saneador nos procedimentos do julgado de paz, nem constava do processo elementos suficientes para apreciar a invocada ilegitimidade, pelas razões que a seguir se explanarão.
A ilegitimidade, conforme disposto nos artigos 288º, n.º 1, al. d), 493º, n.º 2, 494º, al. e), e 495º do Código de Processo Civil, constitui precisamente uma excepção dilatória, de conhecimento oficioso, que obsta ao conhecimento do mérito da causa e determina a absolvição da instância.
Resulta do artigo 26º do Código de Processo Civil que o autor, é parte legítima quando tem interesse directo em demandar; este interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção; nada indicando a lei em contrário, o titular do interesse relevante, como autor, leia-se Demandante, para o efeito da legitimidade é o sujeito, do lado activo, da relação controvertida tal como é configurada pelo autor.
É consabido que, por regra, não cabe ao administrador reclamar de terceiros indemnização por prejuízos por estes causados em fração autónoma. Contudo, se esses prejuízos causados na fração autónoma decorrerem de danos causados por esse terceiro nas partes comuns do edifício, a questão não é tão linear quanto ao primeiro olhar possa parecer. É que, constitui dever do Condomínio proceder, através do seu administrador, à vigilância das partes comuns, componentes e integrantes do condomínio. Neste dever de vigilância integram-se não só os deveres de manutenção e de observação regular das coisas comuns, quanto protegê-las de intervenções lesivas de terceiros.
Em síntese, a disciplina legal relativamente à administração das partes comuns de edifício submetido ao regime da Propriedade Horizontal é a seguinte:
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos, com funções deliberativas, e a um administrador, com funções executivas (cfr. arts. 1430.º e ss. do C.C.). Ao administrador aplicam-se por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987.º do C.C., na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal (cfr. J. Aragão Seia, “Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios”, 2001, pág. 186).
Por outro lado, o administrador será civilmente responsável pelos danos que cause aos condóminos e a terceiros no exercício da sua actividade, estando sujeito às normas que regem o cumprimento e incumprimento das obrigações em geral. Assim, “O administrador que falta culposamente ao cumprimento das suas obrigações, excede os seus limites ou usa indevidamente os poderes-deveres que a lei lhe confere torna-se responsável pelos prejuízos que causa ao condomínio – art. 798º.” (cfr. J. Aragão Seia, ob. cit., pág. 202).
Em conformidade, entendemos não ser de rejeitar que, face à posição que a demandada assumiu, de não fazer as obras na referida fração, o condomínio se responsabilizasse pelos prejuízos do condómino vindo depois a reclamar essa indemnização do terceiro causador dos danos nas partes comuns, tanto mais que esse terceiro sempre aceitou a intervenção da administração durante todo o processo de regularização dos danos nas frações autónomas. Porém, para afirmar a sua legitimidade, necessário se torna provar que o condomínio fez a despesa que agora reclama.
No caso, o demandante afirma que “a condómina do 1.º Dt.º, face à inércia da demandada, optou por realizar as obras no interior da sua fração, imputando o respetivo custo ao condomínio”.
Para prova do afirmado juntou, como doc 11, a fls. 32, um orçamento emitido em 06 de Julho de 2011.
Convidada pelo julgado de paz a juntar documento comprovativo do pagamento da despesa em causa, veio a fls. 109, juntar um recibo no valor de €1353,60. Notificada para justificar a diferença entre o valor constante do orçamento e o constante do recibo, veio prestar esclarecimentos, a fls. 125 e 126 que convenceram este tribunal.
Conclui-se assim pela improcedência da alegada excepção de ilegitimidade.
Do mérito da causa.
No caso, acresce ao já expendido supra em relação à apreciação da questão prévia, que aqui se considera reproduzido, com interesse para a apreciação da causa, cabe referir que o condomínio, através da sua administração, manteve conversações com a demandada na tentativa de ser ela diretamente a realizar as obras necessárias a remover os danos provocados na fração correspondente ao 1.º Dt.º, como sucedeu relativamente à fração correspondente ao R/C Esq. Contudo, tendo a demandada tomado a posição de não fazer tais obras, estava a condómina legitimada a providenciá-las, de forma a evitar outros prejuízos. Assim como legitimada estava a imputar tais prejuízos ao condomínio, na medida em que a origem da infiltração residia na parede da empena e esta é parte comum. È que, competindo ao administrador a administração das partes comuns do edifício, nela se englobando O dever de vigilância sobre as partes comuns, zelando pelo bom funcionamento e a prática de todos os actos de conservação e manutenção das mesmas (Art.º 1.436.º, al. f), do CC), o que pressupõe que da parte do administrador haja, também, o dever de vigilância das mesmas a fim de prevenir ou minorar quaisquer danos que por elas possam ser provocados, independentemente da causa. Ou seja, ocorrendo danos nas frações autónomas, com origem nas partes comuns, cabe ao A responder perante o condómino lesado, ainda que a causa deva ser imputada a um terceiro, relativamente ao qual o A terá direito de regresso.
Decisão.
O Julgado de Paz é competente, não foram suscitadas quaisquer excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto:
a) Defere-se a solicitada redução do pedido para a quantia de €1353,60, conforme artigo 273.º, n.º 2, do CPC;
b) Considero a presente ação procedente por provada e em consequência condeno a demandada a pagar ao demandante quantia de €1353,60;
Custas. Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero a demandada parte vencida, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de €35,00, correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação ao demandante
Esta sentença foi proferida na presença do demandante e ao mesmo notificada nos termos do artigo 60.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Notifique-se a demandada.
Julgado de Paz de Lisboa, em 16 de Março de 2011
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
Demandado: F
Mandatário: G
DESPACHO
Requerida que foi por este tribunal a junção aos autos, à parte demandante, de documento comprovativo da despesa cujo ressarcimento reclama da parte demandada, veio a mesma juntar documento a fls. 109 e 110, cuja junção foi notificada à parte contrária, a qual exerceu o devido direito ao contraditório, conforme fls. 113 e 114.Não coincidindo o valor reclamado com o valor constante do referido documento, determino, com amparo no disposto nos artigos 265.º e 265. – A, do Cód de Proc. Civil, aplicável ex vi do artigo 63.º, da Lei n.º 78/2001, de 2001 e ainda nos princípios decorrentes do disposto no artigo 2,º desta Lei, que na continuação da audiência já agendada para o dia 16 de Março de 2012, às 12h, a demandante esclareça a referida desconformidade.
Notifique pelo meio mais expedito e envie-se à demandante cópia da pronúncia da demandada junta a fls. 113 e 114.
Julgado de Paz de Lisboa, em 12 de Março de 2012
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias