Sentença de Julgado de Paz
Relatório
O demandante A, sito no Porto, melhor identificada a fls. 2 e 6, intentou a presente acção declarativa contra os demandados B e C, melhor identificados a fls. 2 e 57, nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando o seguinte pedido:
Serem os demandados condenados no pagamento da quantia de €3.151,46 (entretanto reduzido para a quantia de €1.552,17), acrescida dos juros vencidos e vincendos à taxa legal, além das prestações de condomínio vincendas que entretanto se vencerem. Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 2 a 5 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 11 (onze) documentos.
Regularmente citados, os demandados apresentaram a contestação de fls. 53 a 60, que se dá por integralmente reproduzida, invocando a prescrição das prestações de condomínio desde 2000 a 2004 e impugnando, em suma, a restante matéria constante do requerimento inicial. Juntou 3 (três) documentos.
Da Redução do Pedido
Em audiência de julgamento, o demandante condomínio veio reduzir o pedido para o valor de €1.525,02, relativo a prestações vencidas até 28 de Dezembro de 2005 e peticionados no artigo 8º, nº 1 a 6 e 11 a 16 do requerimento inicial.
Em consequência, operou-se a redução do pedido para o valor de €1.552,17 (não para o valor de €1.525,02 como por lapso de cálculo aritmético foi peticionado), a qual é admissível nos termos do disposto no artigo 273º, nº 2 do Código de Processo Civil.
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fundamentação da Matéria de Facto
Factos Provados:
1 – O A foi constituído em propriedade horizontal por escritura de .../.../..., tendo a respectiva administração legitimidade para agir em juízo, em nome do condomínio e no âmbito das funções que legalmente lhe competem.
2 – Os demandados são proprietários da fracção autónoma designada por “x” correspondente à loja x, sita na parte do edifício denominada “D” a que corresponde no título constitutivo da propriedade horizontal à permilagem de 1,24.
3 – Não obstante os demandados, dada a qualidade de condóminos, estarem obrigados a contribuir para as despesas comuns, estão em dívida as seguintes contribuições ao condomínio:
- condomínio de Janeiro a Dezembro de 2006, no valor de €201,48,
- condomínio de Janeiro a Dezembro de 2007, no valor de €201,48,
- condomínio de Janeiro a Dezembro de 2008, no valor de €189,92,
- condomínio de Janeiro a Junho de 2009, no valor de €91,46,
- fundo de reserva relativo ao ano de 2006, no montante de €20,15,
- fundo de reserva relativo ao ano de 2007, no montante de €20,15,
- fundo de reserva relativo ao ano de 2008, no montante de €18,29,
4 – As contribuições indicadas somam a quantia de €742,93.
5 – Os orçamentos das despesas, bem como as contas dos anos em causa foram validamente aprovados em Assembleia de Condóminos.
6 – Os demandados foram interpelados pelo demandante, por diversas vezes, para proceder ao seu pagamento, o que não veio a acontecer.
7 – Dão-se por reproduzidos os documentos de fls. 7 a 35 dos autos.
A matéria fáctica dada como provada resultou da audição das partes, dos factos admitidos, da prova testemunhal, nomeadamente do demandante condomínio, a qual resultou isenta e credível, com conhecimento dos factos em discussão e dos documentos juntos aos autos constantes do ponto 7. de factos provados.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência. Nomeadamente a prova testemunhal produzida pelos demandados, na pessoa da sua procuradora, embora credível, não se mostrou relevante para a boa decisão da causa.
Fundamentação da Matéria de Direito
A presente relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente ao incumprimento por parte dos demandados das suas obrigações de condóminos, por falta de pagamento de despesas de condomínio da sua responsabilidade, nomeadamente de quotizações de condomínio, comparticipação de outras despesas e fundos de reserva.
A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil).
Os demandados defenderam-se invocando a prescrição das dívidas de condomínio desde o ano 2000 a 2004. Entretanto, dado que o condomínio demandante reduziu o pedido, contabilizando as prestações de condomínio a partir de 28/12/2005, além do valor de orçamento extraordinário relativo a 2003, terá somente que se analisar se o valor deste orçamento extraordinário cabe ou não na excepção de prescrição das prestações condominiais vencidas há mais de 5 anos (artigo 310º, alínea g) do Código Civil).
Perfilhando o entendimento de que tais prestações devem reger-se pelo direito das obrigações, sendo-lhes aplicável o regime da prescrição tratando-se de despesas que integram prestações periodicamente renováveis, o respectivo prazo de prescrição é igualmente de 5 anos, pelo que se encontram extintas por prescrição as quotas de condomínio relativas a orçamento extraordinário do ano de 2003, no montante de €809,24.
Assim sendo, ao valor de €1.552,17 do pedido deve ser deduzido o montante de €809,24, considerado prescrito, estando os demandados em divida para com o condomínio no montante de €742,93.
No caso dos autos, ficou, assim, provado que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, aprovadas em Assembleias de Condóminos, constantes dos factos provados, inerentes à fracção do referido prédio de que os demandados são proprietários, somam o valor de €742,93, relativo a prestações de condomínio de Janeiro de 2006 até Junho de 2009, além de fundos de reserva dos anos de 2006, 2007 e 2008, quantias que não foram pagas pelos demandados, situação que se mantém até à presente data.
Assim, a partir da aprovação nas Assembleias de Condóminos dos orçamentos é calculada a comparticipação da fracção dos demandados para as despesas comuns do prédio, a qual constitui uma obrigação “propter rem”, obrigação que tem a ver com a titularidade da “coisa”, a qual decorre do estatuto da propriedade horizontal e impende sobre os respectivos titulares, pelo que o facto de terem tentado negociar a fracção em causa, não os inibe do pagamento a que os condóminos estão vinculados.
Por outro lado, refira-se que da prova produzida resulta ainda ser distinta a empresa gestora do condomínio e a E, que não se confundem, ao contrário do que os demandados referem em contestação.
Vêm ainda os demandados na sua contestação referir que não foram convocados para as assembleias de condóminos constantes das actas juntas aos autos, nem foram notificados de tais deliberações (embora afirmem a transmissão aos condóminos, pelos representantes legais da empresa que gere o condomínio, reflectida nas actas, da existência de interessados na aquisição do espaço), não obstante não vêm requerer a anulabilidade das mesmas.
Na verdade, tais circunstâncias seriam aptas a instruir uma eventual acção de anulação de deliberações, prevista no artigo 1433º do Código Civil.
Porém, dos autos não consta que as deliberações de aprovação dos orçamentos tivessem sido impugnadas pelos Demandados em acção própria, que sempre teriam conhecimento das mesmas com a citação para esta acção, pelo que não violando preceitos de natureza imperativa (que as tornariam nulas), as deliberações impõem-se aos condóminos, tenham-nas aqueles aprovado ou não (artigo 1.º, nº 2 do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10).
Conclui-se, assim, que tais deliberações vinculam os Demandados.
Ainda alegam os demandados que o centro comercial onde se integra a sua loja está encerrado, assim como as respectivas lojas e o prédio não tem licença de habitabilidade.
Efectivamente, compete ao administrador do condomínio realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. Em virtude do nexo de reciprocidade que pode existir entre as obrigações do condomínio e a obrigação do condómino de concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifico, é de admitir a invocabilidade da excepção de não cumprimento do contrato, desde que se verifiquem os demais requisitos do artigo 428.º do Código Civil.
A excepção do não cumprimento aparece fundamentalmente como um afloramento de um princípio de boa fé, segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade.
Reportando-nos ao caso dos autos, após análise sumária das actas juntas aos autos e da análise da restante prova, constata-se que a galeria comercial onde se integra a fracção dos demandados foi encerrada e tem vindo a sofrer um processo de deterioração. A administração do condomínio não tem tido a possibilidade de zelar, em condições de normalidade, pela conservação das partes comuns do prédio, tendo os condóminos da galeria comercial, reunidos em assembleia, deliberado no sentido de reduzir o escopo da administração ao mínimo possível.
Nestas circunstâncias é aceitável que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício sejam reduzidas ao mínimo, na medida em que os condóminos estão legalmente impedidos de utilizarem o prédio para o fim a que 0estava destinado. Pelo que, não podem os demandados recusar as contribuições que lhe cabem nos orçamentos aprovados, porquanto não se verifica entre tais obrigações o nexo de reciprocidade que permitiria invocar a excepção de não cumprimento.
Por último, tomando posição quanto à declaração, datada de 28 de Dezembro de 2005, junta aos autos a fls. 63 em que, em nome da Administração de Condomínio, é dada quitação de débitos condominiais vencidos e vincendos relativamente à fracção objecto dos autos, considera-se que relativamente a prestações de condomínio vencidas a declaração seria admissível (o que não releva, dada a redução do pedido), o que não acontece relativamente a prestações vincendas, uma vez que o administrador excede manifestamente as funções constantes do artigo 1436º do Código Civil, não estando mandatado pela assembleia de condóminos para dar quitação “futura” aos condóminos ora demandados, só o fazendo dada a declaração de assumpção da responsabilidade por terceiro (fls. 76). Prescreve o artigo 239º do Código Civil que, a declaração negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam caso tivessem previsto o ponto omisso ou segundo as regras da boa fé. Assim sendo, considera-se que a administração extravasou as funções que lhe competiam quando assinou a mencionada declaração, a qual não pode obrigar os condóminos.
Ora, de acordo com o já atrás referido, o incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício e valores daí decorrentes, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do disposto no artigo 798º do Código Civil.
No que concerne a prestações de condomínio vincendas peticionadas a partir do 3º trimestre do ano de 2009, ao abrigo do disposto no artigo 472º do Código de Processo Civil, o demandante, não logrou fazer prova do valor de quotizações constantes de orçamento aprovado relativamente ao 3º e 4º trimestres de 2009 e 2010, ao contrário dos 1º e 2º trimestre de 2009, os quais constam de nota de débito devidamente discriminada (a fls. 33). Pelo que, relativamente ao 3º, 4º trimestre de 2009 e ano de 2010, não é possível condenar os demandados em termos de prestações vincendas, donde improcede o peticionado.
Quantos aos juros peticionados e verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros legais a contar do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil).
Prescreve o artigo 805º do Código Civil, que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, a não ser que a obrigação tenha prazo certo, o que é, nomeadamente, o caso das prestações de condomínio. Contudo, da matéria de facto alegada, não consta a data da interpelação. Assim sendo, serão devidos juros de mora, sobre a quantia de €742,93, apenas a partir da citação, à taxa legal de 4% até integral e efectivo cumprimento (Portaria nº 291/2003, de 08.04).
Decisão
Em face do exposto, julgo a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno os demandados a pagar ao Condomínio demandante a quantia de €742,93 (setecentos e quarenta e dois euros e noventa e três cêntimos), além de juros à taxa legal de 4%, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento, indo no mais absolvidos.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandante e demandada no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), na proporção de 1/2 da responsabilidade do condomínio demandante (face ao decaimento) e de 1/2 a cargo dos demandados, valores esses que já se encontram liquidados.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Notifique e registe.
Arquive (após trâmites legais).
Julgado de Paz do Porto, em 29 de Novembro de 2010
A Juíza de Paz
(Iria Pinto)