Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º x
Matéria: Acção respeitante a arrendamento urbano
(Alínea g ) do n.º do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto: Rendas em falta do pré-aviso e encargos devidos à má e imprudente utilização do locado
Valor da Acção: €5.000,00 (Cinco mil euros ).
Demandante: A
Mandatária: 1 - B e 2 - C
Demandados:
1 - D
Mandatária: E
2 - F
Do requerimento inicial: de fls. 1 a 7
Pedido: fls. 6
O demandante requer que se considere esta acção procedente por provada e que os demandados sejam condenados no pagamento das rendas referentes a 120 dias de pré aviso no montante de €3.680,00 e na quantia de €1.320,00 relativos ao pagamento de danos resultantes de má e imprudente utilização do locado.
Junta: 3 documentos de fls. 8 a 20.
Contestação: a fls. 51, apresentada pelo demandado.
Tramitação:
Não tendo sido possível citar o demandado por ausente, nomeou-se defensora oficiosa, nos termos do artigo 15.º do Código de Processo Civil, que apresentou contestação a fls. 51.
Foi agendada sessão de pré mediação para o dia 02 de Outubro de 2012, que não se realizou por falta dos demandados.
Foi marcada audiência de julgamento para o dia 06 de Junho de 2013, pelas 11h, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito, à qual compareceu a defensora oficiosa do demandado tendo-se verificado a falta da demandada, a qual não justificou a falta.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 70 a 73.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – A demandante possui inscrito a seu favor no registo Predial o direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra I, correspondente ao 3.º andar Esq., do prédio sito em Lisboa;
2 – Em .../.../..., a demandante, na qualidade de senhoria, e o demandado na qualidade de inquilino, celebraram um contrato de arrendamento para fins habitacionais, da fração autónoma identificada supra ponto 1, conforme doc 2, fls. 10 a 15, cujo teor se considera aqui por integralmente reproduzido;
3 – O arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos com inicio na data da celebração e términos a .../.../...;
4 - O demandado obrigou-se ao pagamento da renda mensal no montante de €920,00, com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito;
5 – O contrato de arrendamento foi subscrito pela demandada na qualidade de fiadora;
6 – A senhoria autorizou o inquilino a alojar no locado nove hóspedes;
7 - Em finais de Agosto o demandado avisou que ia sair (testemunha G);
8 – O demandado manteve-se no locado até Agosto de 2011, tendo devolvido as chaves via CTT;
9 – No mês de Setembro o demandado já não pagou a renda;
10 – O locado foi entregue com o soalho riscado e tacos levantados;
11 - As portas e ombreiras estavam danificadas;
12 - Pelo menos numa porta havia um cadeado;
13 - A banheira tinha um buraco;
14 - Os móveis da cozinha estavam danificados;
15 - As paredes estavam esburacadas;
16 – Na adenda ao contrato de arrendamento os demandados atestam que o “andar é entregue no estado de impecável (chão paredes instalações sanitárias) e deverá ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue” (crf. Doc fls. 14);
17 – O contrato não prevê a sua renovação automática;
18 – O contrato não prevê cláusula de pré aviso;
19 – A fiadora assumiu solidariamente com o demandado o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, aditamentos e renovações até efetiva restituição do locado (Crf. Doc. 2, cláusula 12.º, fls. 12).
Factos não provados.
Que o soalho fosse totalmente substituído;
Que a demandante tenha despendido a quantia de €1320,00 com reparação de danos provocados no locado pelo demandado.
Motivação.
Para tanto concorreram o depoimento das testemunhas apresentadas pela demandante e os documentos junto aos autos. Quanto à prova testemunhal, a
1.ª testemunha é sobrinho da Demandante e a 2.ª já foi inquilino dela, tendo ambos respondido com clareza e objectividade à matéria a que foram interrogados, pelo que mereceram credibilidade, tendo contribuído para a fixação dos factos constantes dos números 7 a 15; quanto aos factos 1 a 6 resultam dos documentos juntos aos autos e indicados relativamente a cada um.
Do Direito.
A demandante alega que, arrendou ao demandado a fracção autónoma, designada pela letra I, correspondente ao 3.º andar Esq., do prédio sito em Lisboa pelo prazo de cinco anos, com inicio na data da celebração e términos a .../.../..., pela renda mensal no montante de €920,00, com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito. Mais alega que, em Agosto de 2011 o demandado saiu do imóvel sem dar qualquer aviso prévio, tendo abandonado o locado “num elevado estado de destruição”. Tendo a demandada outorgado o contrato na qualidade de fiadora, requer a demandante a condenação de ambos no pagamento de €3680,00 relativos aos 120 dias de pré aviso e €1320,00 relativos a danos que, em seu entender, foram causados por má e imprudente utilização do locado (crf. 41.º do r.i.), no montante global de €5000,00.
A presente ação funda-se, assim, no incumprimento de uma obrigação dos arrendatários, enquadrando-se na previsão da alínea g), do n.º 1, do art. 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho (LJP).
Face ao pedido formulado há que apreciar:
1 – Se há lugar ao pagamento das rendas correspondentes ao pré aviso reclamado;
2 – Se há direito à indemnização por danos conforme formulado;
3 – E, em caso afirmativo, se tais obrigações são extensivas ao fiador, aqui segunda demandada.
O contrato foi celebrado com prazo certo, por cinco anos, com inicio a .../.../... e termo a .../.../..., sem previsão quaisquer
períodos de renovação nem pré aviso de denúncia. Deste modo, as regras quanto a renovação e pré aviso de denúncia são as que constam dos artigos 1096.º a 1098.º do Código Civil. Concretamente quanto ao pré aviso, este será de 120 dias, conforme disposto no n.º 1 do artigo 1098.º.
Ou seja, a partir da data da denúncia, o senhorio tem direito a perceber o montante correspondente a quatro meses de renda (120 dias). No caso vertente, dado que a renda era paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, significa que, no primeiro dia útil de Agosto foi paga a renda relativa ao mês de Setembro, estando em falta apenas o equivalente aos restantes três meses, ou seja a quantia de €2760,00, e não os €3680,00 pedidos a este título.
Quanto aos danos apresentados no locado no momento da entrega. Na verdade, nenhuma das testemunhas viu o estado do locado no momento da entrega. No entanto, o demandado reconhece, na adenda ao contrato de arrendamento e constante de fls. 14, que o “andar é entregue no estado de impecável (chão paredes instalações sanitárias) e deverá ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue”. Resulta dos factos supra dados por provados que esta cláusula contratual não foi cumprida. Contudo, não logrou a demandante fazer prova do montante despendido com a “reposição do locado no estado em que se encontrava”. O orçamento junto aos autos a fls. 70, no montante de €1320,00, não faz prova de que tal montante tenha sido efetivamente despendido. Por outro lado, fala-se em colocação de materiais novos, sem que se tivesse provado que os mesmos também foram entregues no estado de “novos”. É que, substituir usado por novo, pode significar enriquecimento sem causa; por outro lado, refere o orçamento o “assentamento de chão flutuante em 7 compartimentos da casa”, sem que se tivesse feito prova, nem da necessidade de “substituir por novo o soalho de todas as divisões”, nem que o material antes lá existente fosse o mesmo. Por outro lado, a demandante, através da sua mandatária, interpelou a demandada, na qualidade de fiadora, de um contrato que indica ter sido celebrado em “.../.../..." crf. Doc de fls. 19”, para pagamento da quantia de “€7.680,00, estimando
para obras a quantia de €4000,00 e o restante, no montante de €3680,00, relativo ao pré aviso de 120 dias”. Podemos admitir ter havido uma gralha na alusão à data do contrato, tanto mais que o contrato em causa nos autos, celebrado em ..., foi assinado pela demandada na qualidade de fiadora, e a mesma, apesar de devidamente citada e notificada, não contestou nem compareceu a nenhuma das diligências efetuadas nos presentes autos. Contudo, sendo certo que o demandado entregou o locado com danos não existentes à data em que o contrato foi celebrado, crescem as dúvidas quanto à extensão e valor dos mesmos. Assim, há que recorrer aos critérios estabelecidos no n.º 3 do artigo 566.º, e, de acordo com os mesmos, entendemos como justo e equitativo a quantia de €1000,00, relativamente aos danos patrimoniais.
Relativamente à responsabilidade do fiador, a aqui demandada, sendo naturalmente válida a convenção expressa das partes no sentido da fiança abranger o período das suas renovações. A demandada fiadora obrigou-se pessoal e solidariamente pelo cumprimento das obrigações decorrentes do contrato em apreço. Assim, nos termos, das disposições legais aplicáveis (artigo 627º e seguintes do Código Civil), a sua responsabilidade é moldada na responsabilidade do devedor principal e abrangendo todo o conteúdo dessa responsabilidade.
Decisão.
Em face do exposto, considero a presente ação parcialmente procedente por parcialmente provada e em consequência condeno os demandados a pagar à demandante, solidariamente, a quantia de €3.760,00 (três mil setecentos e sessenta euros), ficando absolvido do restante.
Custas.
Custas em partes iguais, cabendo ao demandado pagar a quantia de €35,00, dos quais declaro isento nos termos do Despacho Autónomo n.º 64/2006, do Conselho de Acompanhamento.
Julgado de Paz de Lisboa, em 20 de Junho de 2013
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias