INCUMPRIMENTO CONTRATUAL
RENDAS
DANOS NO ARRENDADO
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: A e B, residentes na Praceta X, Vila Nova de Gaia.
Demandados: C e D, residentes na Rua X, Vila Nova de Gaia
II – OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na alínea g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagarem a renda de Dezembro de 2015 no montante de €280,00 e o valor de €355,57 relativo aos danos causados no locado discriminados no Requerimento Inicial, tudo no valor global de €635,57 (seiscentos e trinta e cinco euros e cinquenta e sete cêntimos), acrescido dos juros de mora, à taxa máxima em vigor, desde a citação até efectivo embolso; bem como a pagarem as custas, procuradoria condigna e o que mais legal for.
Alegaram, para tanto e em síntese, que, por contrato de arrendamento para habitação, de duração limitada, pelo prazo de um ano, reduzido a escrito e celebrado no dia 21 de Abril de 2014, os Demandantes deram de arrendamento a E, a fracção autónoma designada pelas letras “AA”, correspondente ao 6º Andar Direito, com entrada pelo n.º 76, do prédio sito na Rua X, Vila Nova de Gaia, com início em 01.05.2014; foi estipulada a renda mensal de €280,00 que deveria ser paga até ao termo do contrato; a referida inquilina obrigou-se ainda a conservar o locado em bom estado, como se encontrava no início do arrendamento, ressalvadas as deteriorações normais e inerentes a uma prudente utilização; os ora Demandados constituíram-se fiadores e, solidariamente, entre si, principais pagadores com renúncia expressa ao benefício da excussão prévia, respondendo solidariamente com a arrendatária pelo cumprimento de todas as cláusulas do contrato até efectiva restituição do locado; em 16.11.2015, a arrendatária enviou carta aos Demandantes a denunciar o contrato de arrendamento habitacional; sucede que, entregou o locado no final do mês de Dezembro de 2015 mas, ao contrário do que havia sido acordado, não liquidou a totalidade das rendas a que se havia obrigado nem entregou as chaves do correio; assim, ficou por liquidar a renda relativa ao último mês de Dezembro de 2015, no valor de €280,00, que, até à presente data, não foi paga; acresce que o arrendado foi devolvido aos Demandantes com uma porta de entrada sem qualquer segurança, tipo xxx, colocada pela arrendatária no lugar da pré-existente que foi destruída na vigência do contrato em apreço; pelo que, os Demandantes viram-se obrigados a suportar os custos de re-colocação de nova porta no locado, tendo sido o pai do Demandante, carpinteiro de profissão, a executar esse serviço; a nova porta de entrada importou num custo de €167,90 em madeira, €34,87 em vernizes e diluentes, €12,79 em cola para colar os marcos das portas, €1,27 na fechadura para a caixa do correio, €118,08 na fechadura de segurança e €20,66 no canhão da porta, ascendendo assim os custos suportados pelos Demandantes ao montante de €355,57; por terem outorgado como fiadores da arrendatária no contrato de arrendamento em apreço, os Demandados são responsáveis pelos valores devidos atrás reclamados.
Juntaram documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação onde alega que em 16.11.2015, a arrendatária procedeu ao envio de carta aos Demandantes, procedendo à denúncia do contrato de arrendamento habitacional; dando cumprimento ao prazo previsto na lei, no dia 16.12.2015 procedeu à entrega do locado livre de pessoas e bens e nas condições em que o recebeu por parte dos senhorios aquando do início do contrato; em relação ao valor da renda reclamada pelos Demandantes, a mesma não é devida; na verdade, o imóvel foi entregue em 16.12.2015 e não no final do mês de Dezembro, conforme alegado pelos Demandantes, pelo que o mês de Dezembro não seria devido na totalidade; e mesmo que o imóvel tivesse sido entregue no final desse mês, a renda não seria devida; a arrendatária procedia ao pagamento das rendas até ao dia 8 do mês anterior ao que diziam respeito; ora, a renda do mês de Dezembro foi totalmente paga até ao dia 08 de Novembro de 2015, pelo que o valor de €280,00, cujo pagamento é reclamado pelos Demandantes relativamente às alegadas despesas efectuadas com re-colocação de nova porta do locado, não é devido pela Demandada; na verdade, a porta do imóvel foi alvo de danos provocados durante o período em que o contrato se encontrava em vigor; no entanto, de imediato, a inquilina contratou os serviços de técnico especializado para o efeito e procedeu à substituição da porta danificada, tendo inclusive colocado uma porta com mais qualidade e segurança do que aquela que se encontrava no imóvel locado; na verdade, aquando da celebração do contrato de arrendamento, a porta que se encontrava no locado nem sequer era apropriada para exercer a função de porta de entrada do imóvel, não tendo qualquer segurança; aquando dos danos provocados na porta, a inquilina tomou a iniciativa de proceder à substituição da porta exterior e respectiva fechadura, tendo pago a quantia de €248,00, para o efeito, a F, fabricante de móveis, sendo que, a porta colocada é inclusive de qualidade e segurança superior à porta existente no locado aquando da celebração do contrato.
Juntou documentos.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Por contrato de arrendamento para habitação, de duração limitada, pelo prazo de um ano, reduzido a escrito e celebrado no dia 21 de Abril de 2014, os Demandantes deram de arrendamento a E, a fracção autónoma designada pelas letras “AA”, correspondente ao 6º Andar Direito, com entrada pelo n.º 76, do prédio sito na Rua X, Vila Nova de Gaia, com início em 01.05.2014;
B) Foi estipulada a renda mensal de €280,00 que deveria ser paga no primeiro dia do mês anterior a que dissesse respeito e mais tardar até ao dia 08 desse mês (Cláusula Terceira);
C) Nos termos da Cláusula Sexta, a inquilina obriga-se a conservar, no estado em que actualmente se encontram, as instalações e canalizações de água, electricidade, esgotos, paredes, pavimentos, pinturas e vidros, bem como o equipamento que possa existir no locado e a fazer um uso prudente do mesmo, que deverá ser restituído em bom estado, ressalvadas as deteriorações normais e inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato;
D) Os ora Demandados constituíram-se fiadores e, solidariamente, entre si, principais pagadores com renúncia expressa ao benefício da excussão prévia, respondendo solidariamente com a arrendatária pelo cumprimento de todas as cláusulas do contrato, seus aditamentos e renovações, até à efectiva restituição do locado;
E) Em 16.11.2015, a arrendatária enviou carta aos Demandantes a denunciar o contrato de arrendamento habitacional;
F) A arrendatária entregou o locado no dia 20 de Dezembro de 2015 mas não liquidou a totalidade das rendas nem entregou as chaves da caixa do correio;
G) Ficou por liquidar a renda relativa ao mês de Dezembro de 2015, no valor de €280,00;
H) O arrendado foi devolvido aos Demandantes com uma porta de entrada que a arrendatária mandou colocar no lugar da original, destruída na vigência do contrato em apreço;
I) A porta que a arrendatária mandou colocar era lisa, feita num material tipo xxx, com as medidas desadequadas, de tal forma que se via de fora para dentro e vice-versa do lado da fechadura, não oferecendo qualquer segurança;
J) Findo o arrendamento em apreço, os Demandantes procederam à re-colocação de nova porta no locado, tendo sido o pai do Demandante, carpinteiro de profissão, a executar esse serviço;
K) Os Demandantes gastaram na porta nova €167,90 em madeira, €34,87 em vernizes e diluentes, €12,79 em cola para colar os marcos das portas e € 20,66 no canhão da porta;
L) Colocaram também uma fechadura de segurança no valor de €118,08.
Motivação da matéria de facto provada:
Atenderam-se aos documentos de fls. 7 a 15 (contrato de arrendamento; missiva enviada pela arrendatária ao senhorio para denúncia do contrato e facturas/recibos dos materiais adquiridos para instalação da porta de entrada pelos Demandantes); 52 (fotos da porta original do arrendado); e 79 (declaração subscrita pela arrendatária, comprometendo-se a entregar a chave da fracção arrendada, a chave da caixa do correio e a renda do mês de Dezembro no dia trinta e um desse mesmo mês), conjugados com o depoimento das testemunhas como segue:
- G, pai do Demandante, por ser o procurador do filho que se encontra fora do país, o qual declarou que a fracção foi arrendada em Maio de 2014; não foi pago qualquer mês adiantado; a primeira renda foi paga em Maio, já depois do dia 8 porque a arrendatária só recebia o rendimento mais tarde; o valor da renda era de €280,00; a arrendatária deixou a casa no dia 20.12.2015; no mês de Outubro de 2015 tinha havido um incidente, tendo a Polícia ido ao local e arrombado a porta do apartamento; cedo ou tarde, a arrendatária sempre foi cumpridora; a porta de entrada que existia no apartamento era a mesma que já existia quanto a testemunha negociou a compra da casa; quando a arrendatária entregou a casa, aquela porta havia sido substituída por um painel mal pousado, fora das medidas e sem qualquer segurança, via-se o Sol de um lado para o outro do lado da fechadura; ninguém queria arrendar a casa porque a porta não tinha segurança; os Demandantes viram-se então obrigados a colocar lá uma porta onde gastaram em material cerca de €332,00; a mão-de-obra foi oferecida pela testemunha que é carpinteiro e que contou com a ajuda de um sobrinho; a porta nova colocada a expensas dos Demandantes tem, além do canhão, dois ferros, um em cima e outro em baixo, para reforçar a segurança.
- H, por morar em frente à fracção arrendada, tendo sido contactada em Dezembro de 2014 pela anterior testemunha, pessoa muito conhecida na zona na área de compra e venda de imóveis, para ir à fracção quando a arrendatária comunicou que lhe assaltaram a casa, deparando-se com a porta de alumínio estroncada e com a porta de entrada estragada junto da fechadura; sabe que em 2015 rebentaram a porta de entrada mas não chegou a ver; quando, em Dezembro de 2015, viu que a casa estava vazia, foi ter com a anterior testemunha para lhe arrendar o imóvel para uma filha mas acabou por não querer a casa porque via-se de fora para dentro; a casa esteve vazia cerca de um mês; a porta que lá havia anteriormente tinha uma almofada em baixo, a que viu posteriormente, quando foi lá ver o espaço para arrendar, era toda lisa.
- I, carpinteiro de profissão, primo do Demandante, por, a pedido do tio, ter ido colocar uma porta no apartamento em apreço; foi lá tirar as medidas para fazer a porta; a porta que lá se encontrava era uma porta lisa, fraca, de características inferiores à da porta original que aparece nas fotografias juntas aos autos, do género das portas interiores, do lado da fechadura via-se de um lado para o outro; o material utilizado foi mogno Sapelli e a fechadura foi uma de três pontos que é mais segura; levou também dobradiças novas porque as que lá estavam eram mais fraquitas; foi preciso comprar trinchas para envernizar a porta, as quais, muitas das vezes, acabam por não servir para outras tarefas.
- E, arrendatária da fracção e filha dos ora Demandados, a qual declarou que em Novembro de 2015 enviou carta ao Demandante a comunicar que ia sair; entregou a casa no dia 20.12.2015; a última renda que pagou foi em Novembro de 2015; a porta original da casa só tinha um trinco na fechadura. Não logrou esta testemunha convencer o Tribunal de que havia pago antes de assinar o contrato um mês de renda em mão, como referiu, nem tão pouco que a porta que mandou colocar no arrendado, após a original ter sido danificada, fosse de qualidade e características similares a esta (refira-se que o carpinteiro que terá contratado para a substituição da porta não foi arrolado como testemunha nem sequer foram juntas fotografias da porta que colocou).
Não foi provado que:
I. No dia 16.12.2015, a arrendatária procedeu à entrega do locado livre de pessoas e bens e nas condições em que o recebeu por parte dos senhorios aquando do início do contrato;
II. A renda do mês de Dezembro foi totalmente paga até ao dia 08 de Novembro de 2015;
III. A inquilina contratou os serviços de técnico especializado para proceder à substituição da porta danificada, o qual veio a colocar uma porta com mais qualidade e segurança do que aquela que se encontrava no imóvel locado;
IV. A inquilina pagou para o efeito a quantia de €248,00 a F, fabricante de móveis.
Motivação da matéria de facto não provada:
Por falta de mobilização probatória credível que atestasse a veracidade dos factos.
IV - O DIREITO
Perante os factos articulados e dados como assentes, é inequívoco que entre os Demandantes e a arrendatária se celebrou um típico contrato de arrendamento.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na al. a) do art.º 1038º, do C. Civil, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Essa obrigação provém da natureza onerosa e sinalagmática do contrato (art.º 1022º C. C.), e deve ser cumprida no tempo e lugar devidos (art.º 1039º C. C.), sob pena de constituir o locatário em mora (art.º 1041º C.C.).
Salvo convenção em contrário, se as rendas tiverem sido estipuladas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (art.º 1.075º, n.º 2, C.C.).
No caso vertente, atendendo à matéria de facto dada como provada, a arrendatária do prédio urbano descrito nos autos, propriedade dos Demandantes, terá entregado o locado em finais de Dezembro de 2015, sem ter pago a renda referente a este mês - a arrendatária, em sede de depoimento, declarou que a última renda que pagou foi em Novembro de 2015, não tendo os Demandados logrado demonstrar que tivesse sido pago no inicio do contrato - em Maio de 2014 - um mês adiantado.
No que respeita aos danos…
Entre as obrigações do arrendatário em geral conta-se a de restituir a coisa locada findo o contrato de arrendamento em regra no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato – cfr. art.ºs 1038º, alínea i), e 1043º do Código Civil. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega – cfr. art.º 1043º, n.º 2, do C. C..
A prudente utilização do locado é a que é envolvida de zelo e cuidado normais na espécie de coisas em causa, a aferir pelo julgador, em função da diligência de um bónus pater familiae, considerando-se como tal, os pequenos estragos, por exemplo, a afixação de anúncios ou reclamos da actividade do locatário no prédio, a abertura de algum orifício nas paredes para instalação de ar condicionado, a colocação de suportes nas paredes para estantes, quadros, imagens ou candeeiros.
É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, as quais, salvo estipulação em contrário, devem ser reparadas antes da restituição do prédio.
Tendo em conta a factualidade invocada, verifica-se que na vigência do contrato de arrendamento, a porta de entrada do apartamento foi danificada na sequência de uma intervenção policial que levou ao seu arrombamento. E ainda anteriormente, em Dezembro de 2014, a fechadura dessa mesma porta também havia sido danificada, alegadamente, na sequência de um assalto. A arrendatária veio a proceder à substituição da porta danificada só que o serviço não foi feito nas melhores condições, terá sido colocado para o efeito um painel, com medidas desadequadas e sem qualquer segurança, segundo as testemunhas via-se de fora para dentro e vice-versa, do lado da fechadura.
O estado do locado extravasava assim do dano ou estrago correspondente a uma prudente utilização.
Tratam-se de deteriorações ilícitas e culposas imputáveis à arrendatária, pelo que responde, nos termos do artigo 1044º do Código Civil, pelos danos que causou aos Demandantes – “ O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.”.
Como tal,
têm os Demandantes o direito de exigir dos Demandados, que, na qualidade de fiadores e principais pagadores, são, solidariamente, responsáveis pelo cumprimento das obrigações emergentes do contrato, quer o pagamento da renda em débito no montante de €280,00, quer o pagamento de uma indemnização no valor da reparação dos danos verificados, de forma a restituir ao imóvel o estado inicial. Neste particular, apurou-se que os Demandantes gastaram €167,90 na aquisição da madeira para a construção da porta, €34,87 em vernizes, diluentes e trinchas para a respectiva aplicação, €12,79 em cola para colar os marcos da porta e €20,66 no canhão da porta. Gastaram ainda €1,27 na substituição da fechadura da caixa do correio uma vez que a arrendatária não procedeu à entrega da respectiva chave. Quanto à fechadura de segurança e respectivo canhão, no valor de €118,08 (IVA incluído), não se apurou que a porta pré-existente fosse dotada de um sistema de segurança similar ao que aí veio a ser instalado pelos Demandantes, que, além do canhão, consistia em dois ferros, um em cima e outro em baixo, para maior segurança, pelo que não se considerará este valor para cômputo da indemnização.
Às quantias assim apuradas acrescem os juros de mora, à taxa legal vigente, contabilizados desde a citação até efectivo e integral pagamento – cfr. art.ºs 804º e 805º, n.º 1, do C. Civil.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno os Demandados, C e D, a pagarem aos Demandantes, A e B, a quantia de € 517,49 (quinhentos e dezassete euros e quarenta e nove cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contabilizados nos termos supra expostos.
Custas na proporção do decaimento, a saber, 19% pelos Demandantes, que deverão ser reembolsados da quantia de €22,00, e 81% pelos Demandados, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário a estes concedido.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 25 de Maio de 2017
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)