Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 928/2023-JPLSB-------------------------------------------
Demandantes: [PES – 1] (NIF 1) e [PES – 2] (NIF 2) -----------------
Mandatário: Sr. Dr. [PES – 3] ------------------------
Demandado: [ORG – 1] CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA Cidade [Localização – 1], N.º 3, EM LISBOA (NIPC 9) ----------------
Mandatária: Srª. Drª. [PES – 4] -----------------
RELATÓRIO: ------------------------------------------------------------------
Os demandantes, devidamente identificados nos autos, intentaram contra o condomínio demandado, também devidamente identificado nos autos, a presente ação declarativa peticionando que seja declarada nula a deliberação tomada no ponto 2 da ordem de trabalhos da deliberação da assembleia de condóminos realizada em 17 de maio de 2022 e, consequentemente, declarado nulo o contrato de arrendamento posteriormente celebrado, com início em 1 de setembro de 2023. Para tanto, alegaram os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 10 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que são proprietários das frações autónomas correspondentes ao 3.º andar direito e esquerdo do prédio sito na Rua Cidade [Localização – 1], n.º 3, em Lisboa, prédio com vinte frações autónomas e com uma habitação da porteira, no terraço superior do edifício, que é parte comum do mesmo. Alegam que na assembleia de condóminos realizada em 17 de maio de 2022, no ponto 2 da ordem de trabalhos, foi aprovado, por maioria, o arrendamento da casa da porteira, tendo, posteriormente, sido celebrado o respetivo contrato de arrendamento, com início em 1 de setembro de 2023, cuja cópia os administradores nunca lhes facultaram, apesar dos seus pedidos. Alegam que a deliberação é nula, por a afetação da casa da porteira a quem não desempenha as funções de porteira corresponde a uma afetação da mesma a uma finalidade diversa da estabelecida no título constitutivo da propriedade horizontal, desafetando o espaço comum do seu fim - “casa da porteira” – o que se traduz numa modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, a qual depende, como prescrito no art.º 1.419.º, do Código Civil, do acordo de todos os condóminos, o que não se verificou. Alegam também que, ao contrário do constante da ata, a deliberação não foi tomada por uma maioria de 55,56%, correspondente a 454,52 de permilagem, já que os condóminos que votaram favoravelmente a deliberação não detêm, no seu conjunto, metade da permilagem do prédio. Juntaram duas procurações forenses e 12 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos. --------------------------------------
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Regularmente citado, o condomínio demandado apresentou a contestação de fls. 62 a 65 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, na qual pugnam pela caducidade do direito dos demandantes intentarem a presente ação, uma vez que estiveram presentes na assembleia (que reuniu em segunda convocatória) e votaram a deliberação que vêm agora pôr em causa pelo que tinham o prazo de 60 (sessenta) dias para impugnar a deliberação (que não viola nenhuma norma imperativa) e não o fizeram. No demais impugna a factualidade alegada no requerimento inicial. Juntou procuração forense e 3 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos. ---------------------------------***
As partes realizaram uma sessão de mediação, durante a qual não lograram obter um acordo. Consequentemente, foi marcada data para realização da audiência de julgamento, tendo as partes, e mandatários, sido devidamente notificados. ----------------***
Foi realizada a audiência de discussão e julgamento, na presença das partes e dos seus mandatários, tendo a Juíza de Paz procurado conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do art.º 26.º, da LJP, diligência que não foi bem-sucedida. –--------------------------------------------------------Foram ouvidas as partes presentes, nos termos do disposto no art.º 57.º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respetiva ata, tendo sido ouvida a testemunha apresentada pelos demandantes. --
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Nos termos do n.º 1 do art.º 306.º do Código de Processo Civil, fixa-se à causa o valor de € 10.080 (dez mil e oitenta euros). --------O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. ------------
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas. ----------
Não existem nulidades que cumpra conhecer. --------------------
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO -------------------------Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que: -------
1 – O 1.ª demandante é proprietário da fração autónoma designada pela letra “T”, correspondente ao 3.º andar direito, do prédio sito na Rua Cidade [Localização – 1], n.º 3, em Lisboa - (cfr.Doc. a fls. 13 dos autos). ------------------------------------------------------------
2 – A 2.ª demandante é proprietária da fração autónoma designada pela letra “U”, correspondente ao 3.º andar esquerdo, do mesmo prédio - (cfr.Doc. a fls. 16 dos autos). ------------------------------
3 – O prédio acima identificado tem vinte frações autónomas, com as permilagens constantes do documento de fls. 19 a 21 dos autos, e tem uma casa da porteira, no terraço superior do edifício, que é parte comum do edifício - (cfr. Docs. a fls. 19 a 24). ----
4 – Na assembleia de condóminos realizada em 17 de maio de 2022 foi deliberado, no ponto dois da ordem de trabalhos, por maioria, o arrendamento da casa da porteira, constando da ata que a deliberação foi tomada por uma maioria de 55,56%, correspondente a 454,52 de permilagem - (Doc. de fls. 25 a 31 dos autos). -------------------
5 – Os demandantes estiveram presentes nessa assembleia e votaram contra essa deliberação - (Doc. de fls. 25 a 31 dos autos). ---
6 – Os demandantes intentaram a presente ação em 10 de novembro de 2023. ---------
Não ficou provado: ----------------------------------------------
Com interesse para a decisão da causa, não se provaram mais factos alegados. --------
Motivação da matéria de facto: --------------------------------
Em cumprimento do disposto na alínea c) do n.º 1 do art.º 60.º da Lei nº 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi atribuída pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, que prescreve que deve constar da sentença uma “sucinta fundamentação”, importa referir que para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitido, os documentos juntos aos autos e o depoimento da testemunha apresentada, que confirmou todos os factos acima dados como provados. ----------------
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO ------------------------O caso em apreço é revelador do espírito de litigância que ainda impera nas relações sociais, avessas à conciliação como modo de resolução amigável dos conflitos. Cientes desta factualidade e da missão pacificadora do Julgado de Paz, tudo fizemos para apaziguar o conflito e encontrar um acordo justo que permitisse um saudável relacionamento de todos os condóminos, com vista à proteção dos interesses realmente relevantes em situações semelhantes à presente: os interesses do condomínio e como alcançar o equilibro entre os interesses do condomínio e os de cada um dos condóminos. Tal não foi possível, o que se lamenta. Um típico caso de situação em que se houvesse maior espírito de compreensão e tolerância, o litígio teria sido resolvido. Assim as partes não quiseram, quiçá não estavam preparadas para tal, quiçá não quiseram. Porém, e uma vez que as partes não perfilharam esse caminho há que apreciar a questão que nos é colocada sob o prisma da legalidade. E, neste prisma, não basta alegar: é preciso provar. -------------------------------------------------
Antes de mais, importa esclarecer que quando é proposta uma ação judicial de declaração de nulidade, ou de anulação, de uma deliberação da assembleia de condóminos, o tribunal limita-se a verificar se há violação da lei ou dos regulamentos em vigor. Não lhe compete aferir sobre a conveniência, mérito ou oportunidade da deliberação relativamente aos interesses dos condóminos e, muito menos, impor à assembleia determinada prática administrativa. Os condóminos não podem querer ver declarada nula, ou anulada, em tribunal uma deliberação de que discordam, mas aprovada pela maioria dos condóminos. Apenas podem legitimamente aspirar a uma tal anulação quando tal deliberação seja contrária à lei. --------
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Por outro lado, atenta a questão controvertida, e a postura das partes no decorrer da audiência de julgamento, consideramos ser útil esclarecer o prescrito no Código Civil quanto aos direitos e obrigações dos condóminos, designadamente, no que a esta ação interessa: ---------------------------------------------------------------- a assembleia de condóminos é convocada por meio de carta registada, aviso convocatório ou correio eletrónico (no caso de acordo), enviados com dez dias de antecedência – (cfr. art.º 1432.º, n.ºs 1 e 2); --------------------------------------------
- as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido – (cfr. art.º 1432.º, n.º 5); ---------------------------
- se não comparecer o número de condóminos suficiente, a assembleia reunirá numa outra data (se não for dito na convocatória, na semana seguinte, no mesmo dia e hora), podendo então deliberar por maioria de votos de condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio – (cfr. art.º 1432.º, n.º 6); -----------------------------------------------------------------
- se comparecerem condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a assembleia pode reunir trinta minutos depois – (cfr. art.º 1432.º, n.º 7); -
- as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção ou correio eletrónico, no prazo máximo de 30 dias – (cfr. art.º 1432.º, n.º 9); ----
- as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis – no prazo constante do n.º 4 do art.º 1433.º – a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado – (cfr. art.º 1433.º, n.º 1). Neste âmbito importa esclarecer que, quando é proposta uma ação judicial de anulação de deliberação de assembleia, o tribunal limita-se a verificar se há violação da lei ou dos regulamentos em vigor. Não lhe compete aferir sobre a conveniência, mérito ou oportunidade da deliberação relativamente aos interesses dos condóminos e, muito menos, impor à assembleia determinada prática administrativa. Os condóminos não podem querer ver anulada em tribunal uma deliberação de que discordam, mas aprovada pela maioria (reitere-se por maioria, salvo disposição legal em contrário) dos condóminos. Apenas podem legitimamente aspirar a uma tal anulação quando tal deliberação seja contrária à lei. ---------------------------
- se as deliberações não forem impugnadas, na forma e prazo legais, passam a vincular o condómino. ---------------------------
As deliberações devidamente consignadas em ata, impõem-se aos condóminos, tenham-nas aprovado ou não, a não ser que as mesmas sejam impugnadas com êxito (art.ºs 1433º e 286º do Código Civil). E é pacífico, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que esta impugnação é judicial. --------------------------------------------
Porém, no âmbito das deliberações inválidas, cumpre analisar as suas duas vertentes: a anulabilidade e a nulidade. ------------------
As deliberações anuláveis são impugnadas por meio da ação de anulação, no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. E a falta de impugnação de uma deliberação suscetível de ser anulada determina a sua convalidação, tornando-a válida e inabalável. -----
Por seu turno, as deliberações nulas não produzem efeitos ab initio, sendo impugnáveis a todo o tempo, por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal (cfr. 286º do Código Civil). São suscetíveis de serem declaradas nulas as deliberações “que contrariam as normas que tutelam diretamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros” (cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2ª Edição, p. 252). ------------------------------
E é face a esta distinção entre deliberações nulas e anuláveis que se entende que no art.º 1433º do Código Civil não estão compreendidas as deliberações da assembleia que violem preceitos de natureza imperativa (v. g. quando a assembleia infrinja normas inderrogáveis, de interesse e ordem pública) ou as que tenham por objeto assuntos que exorbitam da sua esfera de competência (cfr. P. Lima e A Varela, CC Anotado, III, 2ª edição, pág. 447/8. Nesta linha de defesa, cfr. também Ac. do STJ de 06-06-2002, Proc. 02B1479, in www.dgsi.pt). ------------------------------------------------------------
Analisemos, então o caso em apreço: -------------------------------
No caso em apreço é incontroverso que a casa da porteira é parte comum do edifício e está destinada ao fim de habitação/casa da porteira. Importa, então, apurar se a vontade da maioria dos condóminos quanto ao arrendamento dessa casa – ou seja quanto ao desvio ao fim específico da fração – viola, ou não, uma norma imperativa, e consequentemente, é nula. -----------------------
Ao caso tem aplicação o disposto no art.º 1419.º, do Código Civil, que contempla a possibilidade de «modificação do título» constitutivo da propriedade horizontal por escritura pública ou documento particular havendo acordo de todos os condóminos. Ou seja, o próprio artigo, ao permitir que a assembleia de condóminos delibere sobre a questão retira-lhe a sua natureza “imperativa” e de tutela de interesses públicos, já que permite que livremente a assembleia delibere sobre a questão. Não está em causa a defesa de interesses de ordem pública. --------------------------------
Por outro lado, se se pensar acerca da razão de ser de uma casa de porteiro, ligada ao conforto dos moradores e até ao prestígio acrescido dos edifícios, temos que concluir que a sua existência não constitui, por certo, um valor de equidade tão forte para toda a sociedade, que não permita, a contendo da vontade dos condóminos do prédio, a alteração da sua inicial afetação para outro fim. Trata-se de uma parte comum do prédio, mas, a casa da porteira, não está por isso fora do comércio jurídico e da vontade das partes interessadas, leia-se dos condóminos, seus proprietários. E a realização dos negócios jurídicos sobre ela estão condicionados ao regime legal da propriedade horizontal. -----------------------------------------------
E, ainda por outro lado, o facto da casa de porteira, cujo fim é a habitação, ter sido dada em arrendamento para habitação de terceiros não altera, em última análise, a sua definição e a sua condição de parte comum do edifício e não exclui a fração do regime de compropriedade de todos os condóminos. ---------
Refira-se ainda, em abono relativo do defendido, que o fim a que se destina a fração não sofre alteração: mantem-se o seu fim habitacional. Não habitação da porteira, é verdade. Mas mantém-se o seu fim habitacional, em contraposição com o comercial. Como se sabe o fim das frações é, usualmente, "habitação" ou "comércio". O fim "habitação" está relacionado com a sua função económico-social, a de servir de residência para pessoas e agregados familiares, proporcionando-lhes o sossego, a tranquilidade, a segurança e o conforto requeridos por qualquer economia doméstica, em contraposição com o fim “comercial” onde já se exerce uma profissão ou industria na fração, com todas as consequências daí advenientes. Ora, no caso, o fim habitacional da parte comum não é posto em causa. -----------------------
E, aqui aportados, temos para nós que a deliberação tomada na assembleia de condóminos realizada em 17 de maio de 2022 recai sobre matéria que está na disponibilidade de deliberação por parte da assembleia de condóminos, pelo que não viola qualquer disposição legal imperativa, designadamente jurídico-civil. -----------
Os fundamentos invocados pelos demandantes, geram a anulabilidade da deliberação, passível de se convalidar, tornando-a válida e inabalável (cfr. também no n.º 8, do art.º 1432.º, do Código Civil, que prescreve que o silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação). Trata-se, como dissemos, de matéria da disponibilidade de deliberação por parte da assembleia de condóminos, que não viola qualquer disposição legal imperativa, designadamente jurídico-civil. ----------------------------------
Ora, da factualidade provada resulta que no dia 17 de maio de 2022 realizou-se a assembleia de condóminos em causa, na qual os demandantes estiveram presentes. Os demandantes intentaram a presente ação em 10 de novembro de 2023, ou seja, em momento em que o prazo previsto no n.º 4 do artigo 1433.º, do Código Civil – 60 (sessenta) dias – há muito estava ultrapassado, pelo que o seu direito de intentarem a presente ação já havia caducado. ------------
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A caducidade é uma exceção perentória que importa a absolvição do pedido (cfr. art. ºs 576.º, n.º 1 e 3, e 579.º, do Código de Processo Civil). -------------------------------------------------***
DECISÃO ----------------------------------------------------------------Em face do exposto, julgo a exceção de caducidade procedente, por provada e, consequentemente, absolvo o condomínio demandado dos pedidos. ------------------------
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CUSTAS ----------------------------------------------------------------Nos termos da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro, condeno os demandantes no pagamento das custas do processo, pelo que deverão proceder ao pagamento de € 70 (setenta euros), através de terminal de pagamento automático, multibanco e homebanking, após emissão do documento único de cobrança (DUC) pelo Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de € 10 (dez euros) por cada dia de atraso e até um máximo de € 140 (cento e quarenta euros). -------------------------------------------------------
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Transitada em julgado a presente decisão, sem que se mostre efetuado o pagamento das custas, emita-se a respetiva certidão para efeitos de execução por falta de pagamento de custas, e remeta-se aos Serviços da Autoridade Tributária e Aduaneira competente, pelo valor das custas em dívida, acrescidas da respetiva multa, com o limite previsto no n.º 4 do art.º 3.º da Portaria n.º 342/2019, de 1 de outubro. -------------***
Remeta-se cópia da presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - art.º 18.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho) às partes e mandatários. --------------------***
Registe. ------------------------------------------------------------***
Após trânsito, encontrando-se integralmente pagas as custas processuais, arquivem-se os autos. --------------------------------***
Julgado de Paz de Lisboa, em 28 de maio de 2024
A Juíza de Paz,
_________________________
(Sofia Campos Coelho)
DEPÓSITO NA SECRETARIA:Julgado de Paz de Lisboa, em 28 de maio de 2024
A Juíza de Paz,
_________________________
(Sofia Campos Coelho)
Em: 28/05/2024
Recebido por: _____________