Sentença de Julgado de Paz
Proc. nº 834/2014
I. RELATÓRIO:
A, S.A., e B, ambos com os demais sinais identificativos nos autos, intentaram a presente acção declarativa respeitante ao arrendamento urbano contra C e mulher, D, melhor identificados a fls. 4, pedindo que fosse declarada ilícita a resolução do contrato de arrendamento assente nos termos invocados pelos demandados, por inexistência e inobservância dos pressupostos legais exigidos para o efeito; e que os demandados fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 2.184,52 €, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal de 4%, desde 24/01/2014, até efectivo e integral pagamento, liquidando-se os vencidos em 68,95 €.
Para tanto, as demandantes alegaram os factos constantes do requerimento inicial de 4 a 9 verso, que aqui se dá por reproduzida, tendo juntado ao mesmo doze documentos.
Regularmente citados, os demandados apresentaram a contestação de fls. 49 a 57, que aqui se dá por reproduzida, pugnando pela improcedência da acção.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, mas as partes não lograram chegar a acordo.
Foi, por isso, marcada e realizada a audiência de julgamento, segundo as regras legais.
II. SANEAMENTO DO PROCESSO:
Verificam-se os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º nº 1 g) e h) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer, pelo que se fixa o valor da acção em 2.253,47 €.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. As demandantes são donas e legítimas possuidoras, na proporção de ¾ a primeira e de ¼ a segunda, respectivamente, do prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, três andares e quintal, sito na Rua E, n.os 450, 456 e 460, Cedofeita, Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ---- e aí inscrito a favor das mesmas pelas Ap. 2, de 1998/11/30 e Ap. --, de 2002/06/14, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ----.
2. Por documento particular de 01/11/1966, a anterior proprietária do referido bem imóvel, F, deu de arrendamento ao demandado o 3º andar esquerdo do mesmo, para habitação.
3. A renda anual foi fixada em PTE 13.200,00 (correspondente a € 65,84), a pagar em duodécimos de PTE 1.100,00 (correspondente a € 5,49), no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse, em casa do senhorio ou do seu representante.
4. O referido contrato foi-se renovando sucessiva e anualmente.
5. Até Março de 2013, a renda mensal foi sendo sucessivamente actualizada até ao valor de 154,57 €.
6. Os senhorios entregaram sempre aos demandados os respectivos recibos das rendas pagas.
7. Por cartas datadas de 07/03/2013, as demandantes comunicaram aos demandados a sua intenção de fazer transitar o contrato de arrendamento em vigor para o regime do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
8. As demandantes propuseram que o referido contrato de arrendamento passasse a ter prazo certo com a duração de cinco anos e que o valor mensal da renda passasse para 246,22 €.
9. Os demandados responderam a essas cartas, em 27/03/2013, através da sua mandatária, opondo-se à proposta apresentada pelas demandantes e alegando que ambos teriam mais de 65 anos de idade, pelo que não aceitavam a passagem do contrato para o regime do NRAU.
10. Ao mesmo tempo, os demandados deram conhecimento de que não podiam propor um novo valor de renda naquele momento, porque a Administração Fiscal demorava a emitir a certidão comprovativa do valor do RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado familiar, tendo juntado declaração comprovativa desse facto.
11. A resposta das demandantes seguiu por carta de 24/04/2013, na qual foi comunicado aos demandados que não poderiam prevalecer-se da circunstância de terem alegadamente mais de 65 anos, por falta de junção de documento comprovativo da sua idade; que as demandantes ficariam a aguardar o documento comprovativo do RABC do seu agregado familiar, para apurar o regime aplicável ao contrato de arrendamento e o valor actualizado da renda; e que, caso houvesse lugar a aumento de renda, em função do valor do RABC, não prescindiam de receber os retroactivos em relação à diferença entre a renda antiga e a renda actualizada, desde a data em que legalmente seria devido o aumento.
12. Posteriormente, por carta datada de 16/05/2013, os demandados comunicaram às demandantes, “nos termos do disposto no artigo 1083º, nº 5 do Código Civil, a resolução do contrato de arrendamento do locado sito na Rua E, nº 160 – 3º Esqº, Cedofeita, Porto, para o dia 30 de Julho de 2013”.
13. As demandantes informaram os demandados, por carta datada de 05/06/2013, que não aceitavam o fundamento invocado para a resolução contratual.
14. Os demandados procederam à entrega das chaves do imóvel no dia 26/07/2013.
15. No dia 23 de Janeiro de 2014, as demandantes remeteram aos demandados novas cartas, comunicando, além do mais, não aceitar o fundamento legal alegado para a resolução contratual, designadamente por não ter sido invocado qualquer incumprimento das obrigações que legalmente recaíam sobre as locadoras por efeito do respectivo contrato de arrendamento.
16. Há já muitos anos que o locado padecia de infiltrações de águas pluviais e de humidades que foram agravando de ano para ano, com a crescente degradação das condições de habitabilidade do mesmo.
17. Os demandados foram denunciando esses factos à 1ª demandante, na pessoa do seu administrador, Dr. G, o qual, enquanto advogado, exerce a sua actividade profissional com escritório no rés-do-chão do mesmo prédio.
18. Com as condições de habitabilidade do locado a degradarem-se, os demandados acabaram por denunciar à Câmara Municipal do Porto a necessidade de obras no locado no ano de 2001 (P.V. 107/01) e no ano de 2010 (Proc. n.os 16937/10/CMP e 30134/10/CMP).
19. Na sequência da denúncia de 2010, a 1ª demandante reparou o telhado e as caleiras, mas não o apartamento.
20. O apartamento chegou ao ponto de ficar com madeiras podres, água a escorrer pela parede abaixo, bolores decorrentes da humidade infiltrada.
21. Foi nesse estado de coisas que os demandados se decidiram a resolver o referido contrato de arrendamento, quer face à falta de realização de obras no locado quer por entenderem que não se justificava o pretendido aumento de renda.
Os factos provados assentam, por um lado, no acordo das partes (n.os 1 a 14) e, por outro, no depoimento das testemunhas H, I, J e K, tendo a primeira, funcionária do Dr. G, onde a 1ª demandante está sediada e a quem já prestou serviços, confirmado a recepção da carta resolutiva enviada pelos demandados, tendo entregue a mesma ao seu patrão, o qual pegou no Código Civil para ver o preceito legal citado e disse que era por causa da falta de obras, sabendo ainda que as chaves foram entregues no final de Julho e que a respectiva renda foi paga depois, sem o valor actualizado, acrescentando ainda que os demandados apresentaram várias queixas à Câmara Municipal do Porto e que, em 2010, a 1ª demandante fez obras no prédio, tendo reparado o telhado e as caleiras, antes do que se deslocou ao locado e viu a humidade a escorrer, tendo o demandado reclamado da situação antes e depois das obras, desta feita por intermédio do seu filho, tendo sido sempre enviado alguém reparar as telhas; por seu lado, a 2ª testemunha, filho dos demandados, referiu que as condições de habitabilidade eram muito más, chovendo dentro da casa dos mesmos, ainda que depois das obras de 2010 um pouco menos, porque as obras de fundo nunca foram feitas, tendo apenas debelado o problema, sem o resolver; Por seu turno, as 3ª e 4ª testemunhas, amigas dos demandados, descreveram o estado de conservação do locado, referindo que se tratava de uma casa muito húmida, que cheirava a mofo, ostentando rachadelas e manchas de humidades nos compartimentos, tendo chegado a ver os móveis tapados porque chovia lá dentro, embora essa parte tenha melhorado, mas sem terem sido reparadas as degradações.
Além disso, todas as testemunhas fizeram ainda referência à falta de luz nas escadas do prédio, divergindo apenas quanto à duração dessa situação, a qual, aliás, não foi alegada.
Foram ainda valorados criticamente os documentos constantes dos autos, nomeadamente correspondência trocada entre as partes e autos de vistoria e notificações efectuados pela Câmara Municipal do Porto, os quais foram determinantes para considerar provados os factos n.os 15, 18 e 19.
IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
O artigo 30º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, prescreve que “A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana; d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respectivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º; e g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte”.
Por sua vez, o artigo 31º do mesmo diploma legal regula a resposta do arrendatário, fixando o prazo de trinta dias para a mesma, definindo o seu possível conteúdo e os documentos que devem ser apresentados pelo mesmo.
Ora, desde logo, a comunicação feita pelos demandantes aos demandados para efeitos de transição do respectivo contrato de arrendamento para o regime do NRAU foi ineficaz, por não ter cumprido todos os requisitos legais, designadamente os previstos nas alíneas e) a g) do artigo 30º daquele diploma legal.
Deste modo, independentemente do facto dos demandados terem ou não apresentado todos os documentos necessários para se oporem à referida transição e aumento de renda, designadamente comprovativos da sua idade, a referida comunicação não teve o efeito pretendido pelos demandantes.
Daí que, ainda que assistisse razão aos demandantes no que respeita ao motivo de cessação do contrato de arrendamento, o cálculo do valor devido pelos meses de pré-aviso em falta teria de ser efectuado de acordo com a renda em vigor ao tempo da comunicação dos demandados e não em função da nova renda pretendida.
Em qualquer caso, os demandados vieram comunicar a resolução do referido contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083º, nº 5 do Código Civil. Este preceito legal estabelece que “é fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato”. Note-se que esta disposição legal complementa o nº 1 do mesmo preceito, segundo o qual “qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”. Ou seja, o nº 5 do artigo 1083º do Código Civil especifica um caso particular em que o arrendatário pode resolver o contrato de arrendamento, mas não esgota os fundamentos de resolução do mesmo, tal como previsto no nº 1 do mesmo preceito legal. Assim sendo, remetendo para aquela norma, os demandados quiseram sem sombra de dúvida significar que entendiam que a habitabilidade do locado e a aptidão deste para o uso habitacional estavam comprometidas pela falta de obras de conservação a cargo dos senhorios. Deste modo, não colhe a argumentação dos demandantes quanto à ilicitude da resolução por falta de alegação dos factos em que se concretiza o seu incumprimento contratual. De resto, esse argumento só surge numa segunda comunicação aos demandados (23/01/2014), uma vez que na primeira resposta aos mesmos (05/06/2013), os demandantes se limitam a comunicar que não aceitam o fundamento invocado para a resolução contratual. E a prova de que os demandantes perceberam o sentido e alcance do fundamento resolutivo foi que o legal representante da 1ª demandante e ora mandatário daqueles, quando recebeu a comunicação dos demandados foi ver o que dizia o preceito legal citado por estes e comentou que era por falta de obras, como relatou a testemunha H, que com ele trabalhava. Aliás, o legal representante da 1ª demandante sabia que os demandados já reclamavam obras há muito tempo, como também sabia que tinha realizado obras no edifício, mas não no interior do locado, após as denúncias dos mesmos à Câmara Municipal do Porto. Ou seja, neste contexto, o fundamento invocado pelos demandados era suficiente para ser compreendido, como foi, pelos demandantes.
Por outro lado, não há dúvida que se verificava o fundamento invocado pelos demandados para a resolução contratual, como resultou da discussão da causa. De facto, o locado encontrava-se em mau estado de conservação e com uma atmosfera insalubre, como foi evidenciado pelas testemunhas I, J e K, sem que isso fosse imputável aos demandados. Na verdade, como se desprende dos artigos 1043º e 1044º do Código Civil, o dever de conservação do locado diz respeito a deteriorações que sejam imputáveis ao arrendatário. Ora, neste caso, as deteriorações do locado ficaram a dever-se a deficiente impermeabilização do telhado do edifício até à sua reparação por parte dos demandantes. Deste modo, a resolução foi válida e eficaz, não podendo ser qualificada como denúncia, ao contrário do que sustentam os demandantes, pelo que não há lugar a qualquer pagamento por inobservância do prazo de aviso prévio.
Isto posto, resta como fundamento da acção a questão da indemnização moratória alegadamente devida pelo atraso no pagamento da renda do mês de Julho de 2013. Porém, como resulta da compaginação do disposto nos n.os 1, 3 e 4 do artigo 1041º do Código Civil, o locador só tem o direito de exigir a referida indemnização moratória se não tiver recebido ou se tiver devolvido a renda paga com atraso. Na verdade, a lei faculta-lhe a possibilidade de receber novas rendas sem o privar do direito à referida indemnização, com base nas prestações em mora, donde se infere a contrario que não lhe permite o recebimento da prestação em mora para efeitos de conservar aquele direito.
Pelo exposto, a acção tem necessariamente que improceder.
V. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção improcedente e não provada e, consequentemente, absolvo os demandados dos pedidos.
Custas pelos demandantes (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 31 de Janeiro de 2017
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)