Sentença de Julgado de Paz
I – Identificação das partes
Demandante: A
Demandado: B
II – Objecto do litígio
O Demandante veio propor contra o Demandado, a presente acção declarativa enquadrada na alínea g) do n.º 1 do artigo 9º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de € 2.775, acrescida de juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tal e em síntese, que em Janeiro de .../, na qualidade de senhorio, celebrou com o Demandado (inquilino) um contrato de arrendamento para comércio, com a duração de 5 anos, o qual tinha por objecto uma fracção autónoma, que identifica, estipulando-se a renda mensal de €500.
Sucede que o Demandado não pagou as rendas referentes aos meses de Setembro e Outubro de .../ e Janeiro e Fevereiro de .../, no total de €2.000.
Em .../.../..., o Demandado enviou uma carta ao Demandante, considerando cessado o contrato de arrendamento, com efeitos imediatos.
O Demandante, após inspecção ao local arrendado, verificou que este se encontrava deteriorado, obrigando-o a despender a quantia de €775 em reparações, que também reclama ao Demandado.
O Demandado, regularmente citado, apresentou contestação, onde alega, em síntese, ter liquidado as rendas dos meses de Setembro e Outubro em prestações, ao longo dos respectivos meses, por dificuldades económicas, e que o Demandante lhe perdoou as rendas de Janeiro e Fevereiro, por ter desocupado o imóvel. Mais impugna a existência de quaisquer deteriorações no locado, deixado em perfeito estado de conservação.
Procedeu-se à Audiência de Julgamento, com a observância do formalismo legal, conforme resulta da Acta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor.
O processo não enferma nulidades que o invalidem totalmente.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias.
Não há excepções ou nulidades que obstam ao conhecimento do mérito da causa.
Cumpre apreciar e decidir.
III – Fundamentação fáctica
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
a) O Demandante é legítimo proprietário de um prédio urbano que constitui uma fracção autónoma, designada pela letra “A”, sito no concelho da Trofa, inscrito matricialmente sob o n.º x e descrito no registo predial sob o nº x (cfr. certidão matricial de fls. 5 e 6).
b) Através de contrato escrito, celebrado em Janeiro de .../, o Demandante deu de arrendamento ao Demandado o prédio identificado na alínea anterior, por um período de 5 anos, com início em .../.../... (cfr. contrato de arrendamento de fls. 7, rectificado por aditamento de fls. 8).
c) No contrato foi estipulada a renda mensal de € 500 (cfr. cláusula segunda do doc. identificado em b)).
d) O Demandado não procedeu ao pagamento das rendas de Setembro e Outubro de .../ e Janeiro e Fevereiro de .../, no valor total de €2.000 (cfr. Doc. Fls. 63).
e) Em .../.../... , o Demandado enviou uma carta ao Demandante, considerando cessado o contrato de arrendamento, com efeitos imediatos (cfr. Doc. Fls. 9).
f) O Demandante, após inspecção ao local arrendado, verificou que este se encontrava deteriorado: casa de banho porca, paredes quase todas esburacadas e cheias de buchas, falta de 4 tomadas de corrente e de 1 tomada de telefone (cfr. Fotografias de fls. 64 a 68).
g) Por carta enviada em 15 de Março de 2007, o Demandante interpelou o Demandado para proceder às obras de reparação no prazo de 8 dias (cfr. Doc. Fls. 10).
h) Perante a inércia do Demandado, o Demandante mandou efectuar as reparações, despendendo o valor de €605, em serviços de pintura (cfr. Doc. Fls. 11).
i) O Demandante gastou €170 em serviços de pichelaria (cfr. Doc. Fls. 12).
Motivação dos factos provados:
Porquanto não foram especificadamente impugnados, consideram-se admitidos por acordo os factos descritos de a) a c), e) e g), tendo-se ainda em conta os documentos supra identificados.
Para o facto d) relevou o depoimento de C, filho do Demandante, que não obstante o laço de parentesco, depôs serena e convictamente, afirmando que as referidas rendas não foram pagas, tendo acompanhado o pai à loja para exigir o pagamento das mesmas. Foi, ainda, determinante a carta de fls. 63, com data de 24/11/2006, na qual o Demandado reconhece a existência de dois meses de rendas em atraso, em contradição com o alegado na contestação. Por se pautar por flagrante falta de isenção (atento o nervosismo e inconsistência reveladas), não foi considerado o depoimento de D, mulher do Demandante (separada judicialmente de pessoas e bens).
O facto f) resultou provado pela conjugação das fotografias juntas aos autos, supra identificadas, com os depoimentos isentos e credíveis das testemunhas C, que acompanhou o pai na inspecção ao locado, E, pintor da construção civil que realizou os trabalhos de reparação e F, concunhado do Demandante, que visitou a loja quando se procedia à sua limpeza, relatando, de forma coincidente, os referidos danos. Não se atendeu, por falta de credibilidade, ao depoimento da testemunha D. A segunda testemunha do Demandado, G, construtor civil reformado, que vive no mesmo prédio, referiu, igualmente, a existência de furos e alguma sujidade nas paredes da loja.
A demonstração dos factos g) e h), para além dos documentos aí identificados, assentou nos depoimentos das testemunhas C, E e H, picheleiro contratado pelo Demandante para reparar a casa de banho.
Não foi provado que:
1. O Demandante perdoou ao Demandado as rendas de Janeiro e Fevereiro de .../ .
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, porquanto o depoimento de D não pode ser considerado, pelas razões supra expostas.
IV – Do Direito
Resulta da matéria de facto acima descrita que entre o Demandante, na qualidade de senhorio e o Demandado, na qualidade de arrendatário, foi celebrado um contrato de arrendamento urbano para comércio, de duração limitada, ao abrigo ainda, do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15.09.
Nos termos do disposto no artigo 26º da Lei 6/2006 de 27/2, os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades aí previstas.
Nos contratos de arrendamento de duração não habitacionais, prescreve o artigo 1110º do Código Civil que as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação, são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
No presente contrato, estabelece-se que o “arrendamento é feito pelo prazo de 5 (cinco) anos, renovável por períodos de um ano, se não for denunciado por qualquer das partes, através de comunicação enviada por carta registada com aviso de recepção, com antecedência de 90 dias em relação ao termo do contrato (…)” (Cláusula 1.ª).
A inobservância da antecedência prevista obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
No entanto, o Demandante peticiona apenas as rendas de Setembro e Outubro de .../ e Janeiro e Fevereiro de .../, ou seja, correspondentes ao período de vigência do contrato e que são devidas nos termos da alínea a) do artigo 1038º do Código Civil: “São obrigações do locatário: pagar a renda ou aluguer”.
Não tendo o Demandado demonstrado o pagamento das referidas rendas nem a sua remissão, como lhe competia nos termos do artigo 342º, nº 2 do Código Civil, deve ser condenado a pagar ao Demandante a quantia peticionada de €2.000,00, a título de rendas em dívida.
Alegou ainda o Demandante que o Demandado deixou o imóvel em mau estado de conservação: casa de banho porca, paredes quase todas esburacadas e cheias de buchas, falta de 4 tomadas de corrente e de 1 tomada de telefone.
Tais factos resultaram provados, impondo-se a sua apreciação à luz do disposto no nº1 do artigo 1043º do C. Civil: “na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”, presumindo-se nos termos do nº2 que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.
A cláusula oitava do contrato, refere que o Demandado deverá manter o locado em perfeito estado de conservação e limpeza, nomeadamente vidros, canalização e instalação eléctrica.
Por outro lado, quando se tornem necessárias pequenas deteriorações lícitas, tais como a realização de pequenos furos na parede, as mesmas devem ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, conforme dispõe o artigo 1073º do mesmo Código.
Conclui-se, assim, que o Demandado deverá ser responsabilizado pelas deteriorações ocorridas, nos termos do artigo 1044º do C.Civil, havendo que apurar o montante indemnizatório.
O Demandante peticiona a quantia de € 605,00 relativamente à pintura e €170 de serviços de pichelaria. Relativamente a estes não se verifica qualquer nexo de causalidade com os factos alegados, sendo, consequentemente de improceder tal pedido.
O mesmo não acontece com a quantia despendida na pintura da loja, para reparar os buracos e a sujidade das paredes, prejuízo imputável à conduta do Demandado, o qual deve ser condenado a repará-lo.
As quantias em dívida deverão ser acrescidas de juros de mora, à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento, conforme o peticionado.
V. DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, condeno o Demandado a pagar ao Demandante a quantia de €2.605,00 (dois mil seiscentos e cinco euros), a título de rendas em dívida e indemnização por danos no locado, acrescida de juros (à taxa de 4%) desde a citação (16.10.2007) até integral pagamento, absolvendo-o do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento, que se fixam em 10% para o Demandante e 90% para o Demandado, em conformidade com os Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Trofa, 11 de Dezembro de 2007
A Juíza de Paz
(Ângela Cerdeira)
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