Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Valor da Acção: 1.425€ (mil quatrocentos e vinte e cinco euros)
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante:A
Demandado: B
Mandatário: C
II – OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante intentou a presente acção pedindo a condenação do Demandado a pagar a quantia de 1.000€ (mil euros) referente ao custo das obras que foram necessárias à reparação dos danos causados na fracção autónoma propriedade do Demandante pelas infiltrações de água que tiveram a sua origem no terraço da fracção situada no quinto andar recuado do prédio. Juntou aos autos treze documentos.
O Demandado, uma vez citado, contestou esclarecendo que o demandante adquiriu a fracção em leilão e que aquando da aquisição já sabia que os defeitos que o imóvel tinha, além disso nunca a demandada se recusou a resolver a questão, tendo inclusivamente solicitado um orçamento de reparação para reparar as anomalias na fracção do demandante, cujo valor ascende a 300€ e que a demandada se dispõe a pagar. Juntou aos autos dois documentos e procuração forense.
Foi marcada a audiência de julgamento, tendo no inicio da mesma sido requerido e deferido sem oposição da parte contrária a alteração do valor peticionado de 1.000€ (mil euros) para 1.425€ (mil quatrocentos e vinte e cinco euros), invocando o Demandante para o efeito prejuízos tidos com o contrato de arrendamento já alegado no requerimento inicial e cujo contrato já constava dos autos, juntando para o efeito um documento da autoria e com a assinatura do próprio Demandante.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Por acordo das partes, resulta provado que:
O Demandante é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “M” do prédio sito no de concelho de Santa Maria da Feira (fls. 4 a 9), cuja aquisição por natureza se encontra registada com data de .../.../..., tendo a mesma em 02.05.2008 sido dada de arrendamento a D (fls. 10 a 13).
Em Assembleia-Geral de Condóminos realizada em 29/01/2010 (fls. 22 a 27), bem como pessoalmente por diversas vezes e por carta (fls. 14 a 19 e 28 a 34), o Demandante tentou resolver a questão.
A companhia de seguros do Demandante alertou o condomínio para a sua responsabilidade pelos danos causados àquele (fls. 37 a 39).
Da prova produzida (documental e testemunhal), com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
O imóvel do Demandante esteve arrendado de Maio de 2008 a Abril de 2009, com uma renda mensal de 425€ (fls. 10 a 13), não tendo o contrato de arrendamento sido renovado, nomeadamente, face à situação de infiltrações de água nos tectos da fracção, detectadas e reclamadas ao Demandante em Novembro/Dezembro de 2009.
O Demandante denunciou o sinistro à sua companhia de seguro, tendo em 22.01.2010 os peritos desta se deslocado ao imóvel para realizar a vistoria (fls. 28), verificando danos na fracção, nos tectos de dois quartos de dormir, quarto de banho e sala, provocados por infiltrações através dos terraços que servem de cobertura, em consequência de deficiências de isolamento (fls. 37 a 39).
De acordo com as instruções da sua companhia de seguros, por carta datada de 26.01.2010, o Demandante procedeu ao envio de carta de responsabilização à Demandada apresentando um orçamento descriminado no valor de 2.340€ para reparação dos danos causados (fls. 28 a 34).
Em 29.01.2010 realizou-se Assembleia de Condóminos, com a presença do Demandante, tendo no ponto quatro da ordem de trabalhos (outros assuntos de interesse geral) encontrando-se na correspondente acta mencionado que “o proprietário da fracção Ao A, foi transmitido no decorrer da assembleia, que esta administração irá efectuar obras de reparação de humidades do terraço do 5º andar recuado, no âmbito da reclamação de garantia de construção alvo de processo judicial contra a firma construtora e que culminou em 16/12/2009 no recebimento do valor acordado de 6.000€ para colmatar defeitos de construção nas fracções que reclamaram os respectivos defeitos, mas das quais a sua fracção “M” não faz parte por não ter reclamado em devido tempo as anomalias. Assim a fracção “M” irá beneficiar da erradicação das infiltrações de humidade, mas as obras no interior da sua fracção serão da sua responsabilidade ou ainda da companhia de seguros multirriscos referente à sua fracção à qual deverá accionar o sinistro.” (fls. 22 a 27).
Da acta da Assembleia de Condóminos de 29.01.2010 não consta a existência de qualquer ponto apresentado, discutido ou aprovado por deliberação em Assembleia de Condóminos em relativamente aos custos de pintura e restauração da fracção “M”, nem à pretensão reivindicada à Administração da Demandada por carta registada, lida em Assembleia.
Por carta (datada de 26.02.2010) a Demandada reafirmou ao Demandante, em resposta à anterior carta deste, que as obras no interior da fracção do Demandante serão da responsabilidade do mesmo ou das companhias de seguros envolvidas, justificando que a Administração não suportará os custos apresentados pelo Demandante de acordo com deliberação proferida em Assembleia de Condóminos de 29/01/2010 (fls. 35).
Por correspondência (datada de Abril de 2010) a companhia de seguros do Demandante informou o próprio e a Demandada de que de acordo com o relatório de vistoria elaborado pelo Gabinete de peritagem foi constatado que os danos reclamados derivam de infiltrações através dos terraços que servem de cobertura, em consequência de deficiências de isolamento, declinando a sua responsabilidade.
Por carta (datada de 20.05.2010) a Administração da Demandada mantém a rejeição de responsabilidade sobre as anomalias denunciadas pelo Demandante, informando no último parágrafo que a firma E se encontra disponível para colmatar as anomalias verificadas (fls. 36 e 50 a 51), sem esclarecer de que forma e a que título.
A firma E enviou orçamento datado de 22.05.2010 à Administração da Demandada no valor de 300€, acrescido de IVA à taxa legal, para reparar o tecto de dois quartos e localizado no tecto da sala (fl. 52), valor este reconhecido e aceite pela Demandada na sua contestação.
O Demandante procedeu à reparação dos danos no apartamento derivado das infiltrações do terraço e fachada do edifício, de acordo com a factura n.º 30 datada de 24.05.2010, no valor de 1.000€ (fl. 20), do qual deu conhecimento à administração da Demandada mantendo-se a situação até à presente data.
Para fixação dos factos provados concorreram os depoimentos testemunhais e os documentos juntos aos autos. Relativamente ao depoimento da testemunha F, sócia e companheira do Demandante, o que já de si afecta, por razões óbvias, humanas e compreensivas, a objectividade dos seus depoimentos, há que referir que a mesma esclareceu o Tribunal que esteve envolvida no processo de aquisição da fracção em Abril de 2008, e arrendamento da mesma em Maio de 2008, tendo demonstrado ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depunha, o que fez de forma credível.
No que diz respeito ao depoimento das testemunhas apresentadas pela Demandada, proprietários de fracções do mesmo condomínio, os mesmos não conheciam a fracção “M” por dentro, demonstrando não ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depunham, mas apenas deduções e juízos de valoração pessoais, nomeadamente declarando que consideraram o orçamento de 1.000€ demasiado elevado. Relativamente à testemunha G proprietário do 3º Esq. do mesmo edifício, o mesmo esclareceu que a obra de reparação dos danos no interior da sua habitação foi realizada por 300€ acrescido de IVA, pelo que tais factos foram tidos em consideração.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos e da inquirição das testemunhas apresentadas. Nomeadamente, não resultou provada que se tenha verificado Assembleia de Condóminos que tenha deliberação sobre os danos denunciados pelo Demandante relativamente à fracção “M”, ou que tenha deliberado liquidar ao Demandante o valor de 300€ acrescido de IVA. Assim como, não resultou provado que a Demandada tenha diligenciado no sentido de realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns ou que de alguma forma tenha diligenciado para evitar os danos causados na fracção do Demandante desculpando-se com a existência de um processo judicial que terá terminado em Dezembro de 2009 contra a firma construtora.
Também não resultou provado, designadamente, que o contrato de arrendamento da fracção do Demandante tenha sido revogado por justa causa no dia 30/04/2010, com um prejuízo equivalente a 2 meses, nomeadamente face ao tempo necessário para as obras, porquanto a declaração junta a fls. 59 traduz-se num documento particular assinado pelo próprio Demandante, não constando do mesmo qualquer elemento suficientemente relevante para lhe atribuir eficácia probatória relativamente à pretensão formulada pelo Demandante.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer, ou que obstem ao conhecimento do mérito da causa, cumpre apreciar e decidir:
IV – O Direito
Dos factos provados resulta que a relação material controvertida, se circunscreve às relações entre condóminos, pretendendo-se em concreto nos presentes autos apurar sobre se a Demandada é responsável pelos danos provocados na fracção do Demandante, e demais prejuízos alegados.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia de Condóminos e a um Administrador (1430º/1 CC), cumprindo a este, entre outras funções, executar as deliberações da Assembleia e realizar os actos de conservação relativamente aos bens comuns (1436º/ h) e f) CC).
Resultou provado que o Demandante na qualidade de condómino do prédio administrado pela Demandada, apresentou a sua situação por carta registada, enviada previamente à Assembleia de Condóminos realizada em 29.01.2010, tendo a mesma sido ali lida, sem que no entanto a Assembleia tenha colocado à discussão, deliberado ou aprovado decisão em qualquer sentido.
Da referida Assembleia de Condóminos, sobre o assunto objecto dos presentes autos, encontra-se registado em acta ter a Administração do Condomínio transmitido ao Demandante que as obras necessárias no interior da sua fracção serão da responsabilidade do próprio, posição esta que reforçou posteriormente por carta, sem que tenha resultado provado a existência de qualquer deliberação nesse sentido, em Assembleia de Condóminos de 29.01.2010 ou outra.
Uma deliberação para ser válida e eficaz tem de respeitar os formalismos legais exigidos. Acresce que encontra-se também jurisprudencialmente assente que o assunto a deliberar deve ser incluído na ordem de trabalhos constante da convocatória devidamente notificada (Ac. do T.R.L. de 19/12/91, in. col.jur. Ano XVI, tomo V, página 142), com menção expressa em relação aos que só podem ser aprovados por unanimidade dos votos, sendo os pontos colocados à discussão, período após o qual a deliberação pretendida será colocada à votação, devendo ser tido em consideração o tipo de matéria e o número de votos necessários à sua aprovação (1432º CC). A exigência de inclusão dos pontos a deliberar na Ordem de Trabalhos tem como justificação, nomeadamente, o facto de permitir que os condóminos possam decidir se têm ou não interesse em comparecer na Assembleia, bem como se possam preparar para a discussão e evitar que seja tratado qualquer assunto de surpresa em prejuízo dos condóminos não presentes por confiarem no texto da convocatória recebida. Quer isto dizer que em termos formais pode constar na convocatória um ponto com a indicação por exemplo de “outros assuntos de interesse geral”, e até se pode chegar a discutir certos assuntos, mas não se poderá deliberar sobre os mesmos por respeito à ordem de trabalhos (onde constam os pontos a deliberar) e aos Condóminos não presentes.
Concluindo-se pela inexistência de deliberação da Assembleia de Condóminos sobre o assunto objecto dos autos, não se analisará a situação legal de impugnação das deliberações ali tomadas com as quais qualquer condómino não concorde, e em relação às quais requeira judicialmente a sua anulabilidade.
Dispõe o artigo 1430º CC que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, exigindo-se na al. f) do artigo 1436º CC que compete ao administrador realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. Quer isto dizer que a administração do condomínio tem a obrigação de adoptar medidas adequadas a evitar a deterioração ou destruição dos bens.
Da matéria probatória, resulta confirmado que os danos verificados na fracção do Demandante tiveram origem nos terraços que servem de cobertura, em consequência de deficiências de isolamento, tendo resultado provado que a Administração diligenciou pela reparação dos danos provocados, pela mesma causa, na fracção “4º Esq.”, fracção esta imediatamente ao lado do Demandante, incluindo tal situação em acção judicial que terá corrido contra o construtor do prédio, resultando da acta da Assembleia de Condóminos de 29/01/2010 que o processo judicial contra a firma construtora iniciou em 2003 e culminou em 16/12/2009 desconhecendo-se qualquer outro dado sobre esta, designadamente a data de propositura de tal acção judicial ou mesmo o ali peticionado e por quem.
O Demandante adquiriu e requereu o registo provisório por dúvidas de aquisição da fracção objecto dos autos em .../.../..., convertido em definitivo a 13.05.2008 (fls. 6 a 9), não tendo resultado provado o estado em que a fracção se encontrava nessa data, tendo a fracção sido arrendada durante o período de .../.../... a .../.../... .
Nos termos da matéria dada como provada resulta que o direito de propriedade do Demandante (1305º CC) foi violado por infiltrações com origem numa parte comum do edifício (terraço), praticando assim o condomínio um facto ilícito, por falta de realização atempada das obras ou diligências necessárias (563º CC) para que do terraço (parte comum do edifício) não se infiltrasse água, nem humidade, na fracção autónoma do Demandante, verificando-se a existência de nexo de causalidade entre facto e dano.
Reconhecida a causa do dano, bem como verificada a aceitação de responsabilidade da Demandada, pelo menos em relação a uma das fracções do condomínio pelas mesmas causas, e na falta de qualquer deliberação da Assembleia de Condóminos sobre a situação apresentada pelo Demandante, conclui-se que nos presentes autos se configura uma situação de responsabilidade civil extracontratual por parte da Demandada em relação ao Demandante (493º CC).
O artigo 493º estabelece legalmente a inversão do ónus da prova, quer isto dizer uma situação de presunção de culpa por parte de quem tem a seu cargo a vigilância de coisas. Sucede que mesmo que se defendesse que a situação se integra no artigo 492º CC a conclusão seria a mesma. A presunção pode ser afastada mediante prova da inexistência de culpa (350º/2 CC), a qual não foi efectuada pela Demandada uma vez que em momento algum sequer alegou ter efectuado qualquer diligência ou intervenção no terraço em causa para que não se verificassem infiltrações ou humidades.
Assim como mesmo em caso de defesa de aplicação do regime geral disposto no artigo 483º, em que por força do disposto no artigo 487º/1 CC incumbe ao lesado a prova da culpa do autor da lesão, também se encontram provados todos os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual por factos ilícitos: facto; ilicitude; imputação do facto ao agente, danos e nexo de causalidade entre os factos e os danos, que geram a obrigação de indemnizar.
A matéria dada como provada resultou na convicção deste tribunal que a Demandada não procedeu a qualquer diligência em relação à fracção objecto dos autos, nem incluiu eventuais danos existentes no interior da mesma na acção judicial que terá sido colocada contra a construtora em momento anterior à aquisição da fracção pelo Demandante, apesar de ali ter considerado danos na fracção vizinha.
Face ao exposto e quanto à Demandada verificam-se os pressupostos da responsabilidade civil e consequentemente da obrigação de indemnizar dado que a previsão legal de culpa não foi afastada, uma vez que, nomeadamente, o órgão deliberativo do condomínio (assembleia de condóminos) não impôs ao órgão executivo (administração) determinações concretas para a eliminação das infiltrações verificadas na fracção do Demandante. Acresce que o condomínio reconheceu a sua responsabilidade quanto aos danos provocados na fracção vizinha “4º Esq.” devido à mesma causa (infiltrações no terraço do 5º andar recuado), nada tendo efectuado em relação à causa identificada pelo menos desde 2003, nomeadamente qualquer intervenção que permitisse que a situação não se agravasse ou os danos não evoluíssem para a fracção do Demandante.
Da extensão e valorização dos danos do Demandante:
Por dano entende-se o prejuízo real que o lesado sofreu, em forma de destruição, subtracção ou deterioração de certo bem. Nos termos do disposto no artigo 562º e seguintes do CC o princípio fundamental relativamente a danos patrimoniais é o da reposição da coisa no estado anterior à lesão, por ser a forma mais genuína de reparação, com excepções também ali consagradas.
Dos autos resulta provado que o Demandante sofreu danos efectivos na sua habitação, derivados de infiltrações através dos terraços que servem de cobertura em consequência de deficiências de isolamento e fissuras, cuja reparação foi pelo mesmo efectuada, face à recusa da Demandada, o que importou no pagamento da quantia de 1.000€ para reparação dos tectos e paredes do apartamento derivado a infiltrações do terraço e fachada do edifício.
Apesar de a Assembleia não ter deliberado em conformidade com a reparação dos danos do Demandante, o administrador do condomínio manifestou disponibilidade para proceder de igual forma em relação à fracção 4º Esq., reconhecendo-se devedor na importância de 300€ acrescida de IVA (363€).
Verifica-se uma desconformidade entre os danos verificados pelo perito da companhia de seguros (tectos de dois quartos de dormir, quarto de banho e sala), os danos orçamentados pela Demandada (tectos de dois quartos e localizado no tecto da sala), e os danos efectivamente reparados pelo Demandante (reparação dos tectos e paredes do apartamento derivado de infiltrações do terraço e fachada do edifício).
Ora assim como não pode a Demandada faltar aos seus deveres e assumir responsabilidade pelo cumprimento e incumprimento das suas obrigações. Também não pode um condómino aproveitar-se de uma situação de prejuízo efectivo para obter um benefício ilegítimo, sob pena de se verificar uma situação de enriquecimento sem causa, com as legais consequências.
Uma vez que não se encontram provado a existência de infiltrações derivadas da fachada do edifício, e resultando a convicção de que as mesmas não teriam efeitos na totalidade das paredes do apartamento, entende-se que a reparação efectuada pelo Demandante foi para alem dos factos da responsabilidade da Demandada.
Dispõe o artigo 566º/3 CC que se não poder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal, dentro dos limites dados como provados, julgará equitativamente.
Nos autos o Demandante pede a liquidação de 1.000€ e a Demandada reconhece-se devedora de 300€+IVA, sendo que se a obra fosse realizada pela Demandada tal implicaria que o Demandante facultasse a entrada da Demandada na fracção, nomeadamente para acompanhar e fiscalizar a obra, causando assim outros transtornos e incómodos.
Analisando os direitos em confronto, e encontrando-se o dano efectivamente reparado, considera-se relevante a intimidade da vida privada, prevalecendo assim a indemnização em dinheiro.
Conforme supra referido na factura apresentada pelo Demandante foi incluída a pintura das paredes do apartamento. Acresce que a realização deste tipo de trabalhos de forma isolada importa maiores custos do que se incluídos em obra de maior dimensão, conforme seria a proposta da administração do condomínio. Por outro lado no orçamento da Demandada está incluída apenas a pintura no tecto de 2 quartos e localizado no tecto da sala.
O Demandante requer ainda o pagamento de uma indemnização no valor de 425€ equivalente a um mês de renda alegando um prejuízo de dois meses de renda em virtude do contrato de arrendamento da fracção ter sido revogado por justa causa do arrendatário. Contudo, o Demandante não logrou provar outros danos senão aqueles que se encontram provados, termos em que apenas esses podem ser imputados à Demandada. Assim sendo, e uma vez que dos autos não resulta provado que o reclamado corresponda a um efectivo prejuízo do Demandante, uma vez que o contrato de arrendamento findou no seu termino, improcede o peticionado nesta parte.
Em conclusão é a Demandada civilmente responsável pelos danos verificados na fracção do Demandante, termos em que com recurso à equidade (artigo 566º/3 CC) e face ao provado, tendo em consideração para além do exposto a experiência, fixa-se o valor exacto dos danos do Demandante em 650€ (seiscentos e cinquenta euros), valor este em que a Demandada vai condenada.
V – Decisão
Em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e consequentemente condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de 650€ (seiscentos e cinquenta euros).
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, face ao decaimento parcial da presente acção condeno ambas as partes no pagamento da taxa única, que ascende a 70€ (setenta euros), fixando a responsabilidade pelo seu pagamento em 45% para a Demandada e 55% para o Demandante, devendo o Demandante proceder ao pagamento dos 3,5€ em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso.
Em conformidade com a decisão proferida e de acordo com o disposto no número 9 da mesma portaria, proceda-se à devolução de 3,5€ à Demandada.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 9 de Agosto 2010
A Juiz de Paz
(Dulce Nascimento)
A Juiz de Paz
(Dulce Nascimento)