Proc. n.º 36/2006
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: Laura Martins de Sá e José Mário Amaral Dias Costa, residentes na Avenida Major Botelho Moniz, n.ºs 362/366 – Entrada 4, 2º Esquerdo, 4405 Gulpilhares, Vila Nova de Gaia;
Demandado: Condomínio do Prédio sito na Avenida Major Botelho Moniz, n.ºs 360/366, 4405 Gulpilhares, Vila Nova de Gaia.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes vieram propor contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação deste a pagar o valor da reparação dos danos existentes dentro da sua habitação, estimado em € 3.700,00; e ainda a suportar as custas do processo.
Alegaram, para tanto e em síntese, que são donos e legítimos proprietários de uma fracção autónoma destinada a habitação designada pelas letras “AI”, D correspondente ao 2º Andar Esquerdo do Prédio Urbano sito na , em Gulpilhares, Vila Nova de Gaia, a qual foi adquirida para os Demandantes nele instalarem, como de facto instalaram, a sua residência permanente; que no seu prédio se verificam anomalias que resultam de infiltrações e consequente humidificação e degradação dos materiais, o que acontece em várias divisões da sua casa; que as infiltrações são de tal forma graves que afectam as condições de habitabilidade da habitação e a durabilidade dos materiais da mesma, uma vez que, na cozinha, no seu peitoril e parede por baixo do peitoril da janela, existem fendas, escorrimento de sais e manchas de humidade no revestimento de granito da parede e a madeira do peitoril encontra-se ensopada em água e apodrecida e na lavandaria, no seu peitoril e parede por baixo do mesmo existem manchas de humidade no revestimento de granito da parede e na madeira, tendo no relatório de peritagem sido diagnosticadas como causas prováveis a infiltração de águas pluviais por deficiência de estanquecidade da parede exterior da fachada voltada a sul e falha de vedação dos elementos que formam o peitoril; que no quarto do meio, no seu tecto e paredes existem manchas de humidade com evidência de gotejamento e degradação do revestimento de acabamento, tendo sido diagnosticadas como causas prováveis a infiltração de águas pluviais por deficiência de estanquecidade da cobertura e da parede exterior da fachada, em zona pontual, deficiente execução das pendentes da cobertura e das saídas para os tubos de queda, originando grandes empoçamentos de águas e consequentes infiltrações; que no quarto da direita, na sua parede, entre radiador de aquecimento e janela, existe uma mancha de humidade e tinta empolada, tendo sido diagnosticadas como causas prováveis a fuga em tubagem do aquecimento central e/ou deficiente estanquecidade da parede exterior junto à janela; que na varanda da sala, no seu tecto, existem fendas, manchas de humidade e escorrimento pela parede, tendo sido diagnosticadas como causas prováveis infiltrações de águas pluviais devido a deficiente estanquecidade da cobertura, nomeadamente na ligação ao tubo da queda; que a empresa que realizou a peritagem à habitação concluiu que as causas mais graves para as anomalias detectadas são as deficiências existentes no sistema de escoamento de águas pluviais da cobertura, consubstanciadas nas deficientes execuções das pendentes e das ligações aos tubos de queda, originando empoçamentos de águas, a degradação das impermeabilizações e consequentes infiltrações, assim como a deficiente estanquecidade das paredes exteriores, nomeadamente nas zonas de perímetro dos vãos exteriores, por vezes acompanhadas por fissuração, provocando também infiltrações de águas; que os Demandantes vivem em casa de forma incómoda, tendo em Janeiro de 2005 nascido um filho do casal que deveria ficar no quarto da direita, o que agrava ainda mais os incómodos causados pelas deficiências descritas; que para a reparação dos danos é estimado um custo de obras que rondará os € 3.700,00.
Juntaram documentos.
O Demandado, devidamente citado, apresentou Contestação, pugnando pela improcedência da presente acção, alegando que correu termos na 2ª Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, com o n.º 1042, uma acção judicial contra a empresa construtora do prédio em causa, com vista a que fossem eliminados os defeitos construtivos que este apresenta, entre eles os descritos pelo relatório de peritagem junto aos autos, tendo por Sentença proferida em 02.02.2005 e já transitada em julgado, sido a empresa construtora condenada a proceder à eliminação e reparação das anomalias, entre elas, as existentes na habitação dos aqui Demandantes; que transitada em julgado a referida Sentença, deveria a empresa construtora proceder à execução dos trabalhos no prazo de 60 dias, o que não aconteceu até hoje, tendo a administração do condomínio efectuado diversas diligências no sentido de apurar da viabilidade de execução da referida sentença; que não cabe ao Condomínio a responsabilidade na reparação das anomalias encontradas na habitação dos Demandantes pois que as mesmas resultam de defeitos de construção já devidamente demonstrados e reconhecidos na referida sentença; que também outros condóminos se deparam com os mesmos problemas e não é com a reparação dos danos existentes dentro da habitação dos Demandantes que se vão eliminar as causas desses danos, sendo necessário avançar ou com a execução daquela sentença ou diligenciar pela eliminação e reparação generalizada dos defeitos; que não cabe à administração do condomínio a decisão de unilateralmente avançar com as reparações, carecendo de aprovação em Assembleia Geral de Condóminos; que tendo em conta a sentença já emitida e o facto de estarem em causa danos causados por deficiência de construção, não é o Condomínio parte legítima na presente acção, podendo aproximar-se esta situação da do caso julgado, tanto mais que não estão em causa encargos de conservação e fruição e está em tempo a exequibilidade da referida sentença.
Juntou documentos.
Em Audiência de Julgamento foi pelos Demandantes, através do seu ilustre mandatário, requerida a ampliação do pedido de forma a que o Demandado fosse também condenado na reparação dos danos existentes nas zonas comuns, quer dizer na cobertura e parede exterior, conforme decorre do alegado na presente acção, bem como no relatório junto como doc. n.º 2.
O Demandado nada opôs à requerida ampliação.
Cumpre decidir.
Nos termos do n.º 2 do art.º 273º do Código de Processo Civil, ex vi art.º 63º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pode o Autor ampliar o pedido até ao encerramento da discussão em primeira instância se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido permitido.
Vejamos.
Os Demandantes pediram no seu requerimento inicial a condenação do Demandado a pagar-lhes a reparação dos danos existentes dentro da sua habitação, os quais estimam em € 3.700,00.
Vieram posteriormente requerer que a condenação do Demandado abranja a reparação dos danos existentes nas zonas comuns, quer dizer na cobertura e parede exterior.
Ora, salvo melhor opinião e na esteira do Ac. RC, de 20.12.1994: BMJ, 442º - 265, não é admissível, por não corresponder ao desenvolvimento ou a uma consequência do pedido primitivo, a ampliação na qual se formula um pedido que podia e devia ter constado da petição inicial.
Assim sendo, indefiro a requerida ampliação.
Questões a resolver:
Basicamente importa aferir se incorre o Demandado em responsabilidade civil geradora da obrigação de indemnizar os danos pelos Demandantes sofridos na sua fracção.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Consideram-se provados os seguintes factos:
A) Os Demandantes são proprietários de uma fracção autónoma destinada a habitação designada pelas letras “AI”, D correspondente ao 2º Andar Esquerdo do Prédio Urbano sito na , em Gulpilhares, Vila Nova de Gaia;
B) No prédio dos Demandantes verificam-se anomalias que resultam de infiltrações e consequente humidificação e degradação dos materiais, o que acontece em várias divisões da sua casa;
C) Tais infiltrações afectam as condições de habitabilidade da habitação e a durabilidade dos seus materiais;
D) Na cozinha, no seu peitoril e parede por baixo do peitoril da janela existem fendas, escorrimento de sais e manchas de humidade no revestimento de granito da parede e a madeira do peitoril encontra-se ensopada em água e apodrecida, tendo como causas prováveis, a infiltração de águas pluviais por deficiência de estanquecidade da parede exterior da fachada voltada a sul e falha de vedação dos elementos que formam o peitoril;
E) Na lavandaria, o seu peitoril e parede por baixo do mesmo existem manchas de humidade no revestimento de granito da parede e na madeira, tendo sido diagnosticadas como causas prováveis a infiltração de águas pluviais por deficiência de estanquecidade da parede exterior da fachada voltada a sul e falha de vedação dos elementos que formam o peitoril;
F) No quarto do meio, no seu tecto e paredes existem manchas de humidade com evidência de gotejamento e degradação do revestimento de acabamento, tendo sido diagnosticadas como causas prováveis a infiltração de águas pluviais por deficiência de estanquecidade da cobertura e da parede exterior da fachada, em zona pontual; deficiente execução das pendentes da cobertura e das saídas para os tubos de queda, originando grandes empoçamentos de águas e consequentes infiltrações;
G) Na varanda da sala, no seu tecto, existem fendas, manchas de humidade e escorrimento pela parede, tendo sido diagnosticadas como causas prováveis infiltrações de águas pluviais devido a deficiente estanquecidade da cobertura, nomeadamente na ligação ao tubo da queda;
H) A empresa que realizou a peritagem à habitação concluiu que as causas mais graves para as anomalias detectadas são as deficiências existentes no sistema de escoamento de águas pluviais da cobertura, consubstanciadas nas deficientes execuções das pendentes e das ligações aos tubos de queda, originando empoçamentos de águas, a degradação das impermeabilizações e consequentes infiltrações, assim como a deficiente estanquecidade das paredes exteriores, nomeadamente nas zonas de perímetro dos vãos exteriores, por vezes acompanhadas por fissuração, provocando também infiltrações de águas;
I) Os Demandantes vivem em casa de forma incómoda, tendo em Janeiro de 2005 nascido um filho do casal que deveria ficar no quarto da direita, o que agrava ainda mais os incómodos causados pelas deficiências descritas;
J) Correu termos na 2ª Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, sob o n.º 1042/2002, uma acção judicial contra a empresa construtora do prédio em causa, com vista a que fossem eliminados os defeitos construtivos que este apresenta, entre eles os descritos pelo relatório de peritagem junto aos autos, tendo por Sentença proferida em 02.02.2005 e já transitada em julgado, sido a empresa construtora condenada a proceder à eliminação e reparação das anomalias, entre elas, as existentes na habitação dos aqui Demandantes.
Não foi provado que:
I. No quarto da direita, na sua parede, entre radiador de aquecimento e janela, existe uma mancha de humidade e tinta empolada, devido a fuga em tubagem do aquecimento central e/ou deficiente estanquecidade da parede exterior junto à janela;
II. Para a reparação dos supra referidos danos é estimado um custo de obras que rondará os € 3.700,00.
Motivação dos factos provados:
Para o facto A) atendeu-se ao documento de fls. 6 a 12 e para o J) o de fls. 38 a 45.
Para os demais factos, para além do documento de fls. 13 a 22 e da Sentença junta a fls. 38 a 45, relevou o depoimento das testemunhas.
E, engenheiro civil de profissão, o qual elaborou o relatório de peritagem junto aos autos e que já havia instruído a acção que correu termos no Tribunal Judicial contra o construtor do prédio, pelos seus especiais conhecimentos sobre a matéria em causa, tendo declarado que ao diagnosticar as causas prováveis das anomalias detectadas o grau de certeza é elevadíssimo, à excepção das verificadas no quarto da direita relacionadas com a tubagem, sendo necessário para esclarecer as dúvidas, fazer um teste ao aquecimento central.
Não soube contudo quantificar com segurança o montante necessário para reparar os danos verificados na fracção dos Demandantes.
F, irmão da Demandante, por ser frequentador da casa desta, tendo declarado num depoimento coerente e credível, que a casa tem sempre humidades o que obriga a que esteja constantemente ligado um aquecedor sobretudo porque os Demandantes têm um bebé nascido em Dezembro de 2005, o qual deveria ter ficado num dos quartos e teve que mudar para outro por causa das anomalias, sendo desagradável viver numa habitação com aquelas condições.
Estes os factos.
IV - O DIREITO
Resulta provado que as anomalias detectadas na fracção dos Demandantes têm origem na presença de água devido a infiltrações e na consequente humidificação e degradação dos materiais, as quais terão como causas as deficiências existentes no sistema de escoamento de águas pluviais da cobertura, consubstanciadas nas deficientes execuções das pendentes e das ligações aos tubos de queda, originando empoçamentos de águas, a degradação das impermeabilizações e consequentes infiltrações, bem como a deficiente estanquecidade das paredes exteriores, nomeadamente nas zonas de perímetro dos vãos exteriores (janelas ou portas), por vezes acompanhadas por fissuração, provocando também infiltrações de águas. Como tal, as infiltrações causadoras dos danos na fracção dos Demandantes têm origem em vícios construtivos, tendo sido apurada a responsabilidade do construtor, o qual foi condenado em acção judicial que correu termos na 2ª Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, por Sentença proferida em 02.02.2005 e já transitada em julgado, na qual foi a empresa construtora condenada a proceder à eliminação e reparação das anomalias encontradas, entre as quais, as existentes na fracção dos aqui Demandantes.
Ora,
A posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por seu lado,
O Art.º 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, ao impor a constituição de um Fundo Comum de Reserva destinado a solver as despesas de conservação do prédio, vem facilitar a realização dessas obras, sobretudo quando de carácter urgente, e permitir o seu rápido pagamento, sem necessidade de promover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino.
Sendo ao Fundo Comum de Reserva que se vai buscar o valor relativo às obras de conservação que se mostre necessário realizar, o mesmo é dizer que tais obras são pagas por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Por outro lado,
a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia de Condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.), sendo função do administrador, nos termos do Art.º 1436.º do C.C., entre outras, a de “realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns” e “executar as deliberações da assembleia” , sendo certo que a Assembleia de Condóminos é o órgão deliberativo, a quem compete decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia de condóminos, a qual pode ser convocada pelo condómino recorrente (Art.º 1438.º do C.C.).
A lei vigente coloca, assim, à disposição dos condóminos várias formas de reagir contra os actos do administrador, indo até mais longe quando estabelece formas de reagir contra as próprias deliberações da assembleia de condóminos (Art.ºs 1432.º e 1433.º do C.C.).
A responsabilidade pelo bom estado de conservação das fracções é dos seus respectivos proprietários não cabendo, nem sendo mesmo admitida, ao condomínio qualquer intervenção.
No caso sub judice os Demandantes imputam ao condomínio a responsabilidade dos danos provocados na sua fracção por via das infiltrações decorrentes de deficiências de construção.
Move-se, portanto, no âmbito da responsabilidade civil.
Nos termos do Art.º 483º do C. Civil, “aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação”.
A simples leitura do preceito mostra que vários pressupostos condicionam, no caso geral da responsabilidade por factos ilícitos, a obrigação de indemnizar imposta ao lesante: é necessário, desde logo, que haja um facto voluntário do agente (que se analisa numa conduta humana dominável pela vontade, não um mero facto material produtor de danos); é preciso que o facto seja ilícito (a ilicitude, traduzida na violação de direitos subjectivos absolutos, ou de normas destinadas a tutelar interesses privados); importa, depois, que haja um nexo de imputação do acto ao lesante, sob a forma de dolo ou de mera culpa [a culpa pode definir-se como o juízo de censura ou reprovação que o Direito faz ao lesante por este ter agido ilicitamente, quando podia (por para tanto ter capacidade) e devia ter agido com observância formal e material do preceituado pela norma]; é indispensável que à violação do direito subjectivo do lesado sobrevenha um dano; por último exige a lei que haja um nexo de causalidade entre o facto praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima, de modo a poder afirmar-se, à luz do direito, que o dano é resultante da violação, só surgindo o dever de indemnizar, tanto no campo da responsabilidade contratual, como no da extracontratual, quando, cumulativamente, se verifiquem tais requisitos
.Os Demandantes sustentam o seu pedido no facto de as infiltrações terem a sua origem numa parte comum.
Dispõe o Art.º 1421.º do Cód. Civil, que são partes comuns do edifício, “ o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio" (al. a)), bem como “o telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção” (al. b)).
Todavia,
resulta provado que as infiltrações de água se ficaram a dever a deficiências de construção nos termos já expostos.
Tanto é que foi condenada judicialmente a empresa construtora, tendo sido assim apurado o lesante, pelo que, na medida em que na base de tais infiltrações estarão deficiências na própria construção do edifício, nenhuma responsabilidade poderá ser assacada ao condomínio, uma vez que desde logo não existe culpa da sua parte, ficando assim prejudicada a análise dos restantes pressupostos da responsabilidade de indemnizar, não podendo o condomínio, ora Demandado, ser responsabilizado pelos danos sofridos pelos Demandantes, por facto que não lhe é imputável.
Aliás o Condomínio e os condóminos lesados encetaram as diligências devidas junto do construtor, ao intentar a já referida acção no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, obtendo Sentença condenatória, a qual poderão executar em ordem a sanar o problema.
Caso tal não seja conseguido, não resta outra solução que não seja a do condomínio suportar os custos das obras necessárias nas partes comuns e cada condómino suportar os danos da sua fracção, mas tal decisão deverá ser sempre objecto de deliberação da assembleia de condóminos, à qual o Tribunal não poderá nestes termos se substituir.
Refira-se, a propósito, que o administrador, em cumprimento de deliberação da assembleia tem a obrigação de zelar pelo bom estado de conservação do edifício. Mas para que se constitua nessa obrigação terá o problema de ser discutido e decidido pelos condóminos, Demandantes incluídos, em assembleia.
Como tal a pretensão dos Demandantes não poderá proceder.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção, e, por consequência, absolvo do pedido o Demandado “C -4405 Gulpilhares, Vila Nova de Gaia”.
Custas pelos Demandantes.
Cumpra-se o disposto nos art.ºs 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 19 de Junho de 2006
A Juiza de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia