Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Proc. nº 82/2016
I. RELATÓRIO:
A – Administração de Condomínios, Lda., na qualidade de administradora do condomínio do prédio urbano sito na Rua B, na cidade do Porto, intentou a presente acção declarativa resultante de direitos e deveres de condóminos contra C, Lda., melhor identificada a fls. 3, pedindo a condenação da mesma a prolongar o tubo de exaustão acima da quota máxima do telhado, orientando a sua saída na vertical; retirar a unidade de ar condicionado e efectuar a respectiva reparação da parede perfurada aquando da sua fixação; implementar as alterações adequadas para minimizar as vibrações e ruídos provenientes do funcionamento de algumas máquinas; retirar a esplanada.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 3 e 4, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo um documento.
Regularmente citada, a demandada apresentou a contestação de fls. 20 a 28, que aqui se dá por reproduzida, defendendo-se por excepção e por impugnação e pugnando pela improcedência da acção.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, mas as partes não lograram chegar a acordo.
Foi, por isso, marcada e realizada a audiência de julgamento, segundo as regras legais.
II. SANEAMENTO DO PROCESSO:
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas, atendendo à autorização conferida à demandante pela assembleia de condóminos de 08/04/2015, salvo no que respeita ao 3º pedido formulado pela mesma, pelas razões que se passam a expor:
A demandante alegou que a demandada se comprometeu a implementar as alterações tidas como adequadas para minimizar as queixas resultantes de vibrações e ruídos provenientes do funcionamento de algumas máquinas, nomeadamente da sua amassadora. Inquirida sobre esta matéria, a testemunha D, funcionário da demandante, referiu que a mesma tem recebido reclamações dos condóminos dos andares inferiores desde 2012/2013 sobre o ruído das máquinas de produção de pão. Deste modo, como bem salienta a demandada, não está em causa matéria que diga respeito à administração das partes comuns do edifício, mas sim à tutela dos direitos de personalidade dos condóminos alegadamente afectados pelos ruídos e as vibrações emanados pela máquina da demandada. Ora, a legitimidade da administradora do condomínio resulta do disposto no artigo 1437º, nº 1 do Código Civil, em articulação com o artigo 1436º do mesmo código. Neste caso, não se trata de situação subsumível a nenhuma das hipóteses enunciadas neste último preceito legal, pelo que a demandante carecia de autorização da assembleia de condóminos para propor a presente acção contra a demandada. Porém, como é evidente, a assembleia de condóminos só pode deliberar sobre matérias que se incluam na sua competência, designadamente quando esteja em causa a administração das partes comuns (cfr. artigo 1430º, nº 1 do Código Civil). Deste modo, a deliberação que autorizou a demandante a propor a presente acção, nomeadamente para exigir da demandada a implementação das alterações adequadas para minimizar as queixas existentes de vibrações e ruídos provenientes do funcionamento de algumas máquinas, nomeadamente da sua amassadora, é manifestamente ineficaz.
Pelo exposto, julgo procedente e provada a excepção de ilegitimidade activa invocada pela demandada e, consequentemente, absolvo esta da instância, no que respeita ao 3º pedido formulado pela demandante.
Não há outras nulidades, excepções ou questões prévias de que cumpra conhecer, pelo que se fixa o valor da acção em 5.000,01 €.
Assim, cabe apreciar e decidir:
III. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. A demandante é uma sociedade cuja actividade compreende a administração de propriedades, bens e direitos imobiliários, direitos de propriedade, de compropriedade, de propriedade horizontal e de usufruto.
2. Mediante deliberação da assembleia de condóminos do prédio urbano sito na Rua B, na cidade do Porto, a demandante foi eleita administradora do respectivo condomínio em 08/04/2015.
3. A demandada é arrendatária da fracção autónoma “AC” do referido prédio urbano desde 01/08/2014, aí explorando um estabelecimento similar de hotelaria, concretamente uma confeitaria.
4. Na assembleia de condóminos de 08/04/2015, foi recordado pelo legal representante da demandante que os compromissos e trabalhos assumidos na assembleia de 2013 tinham sido: prolongar o tubo da exaustão acima da quota máxima do telhado, bem como orientar a sua saída na vertical, em conformidade com projecto de arquitectura elaborado em Novembro de 2004; retirar a unidade de ar condicionado que provocava infiltrações de humidades na garagem e respectiva reparação da parede perfurada aquando da sua fixação; implementar alterações julgadas adequadas para minimizar as queixas existentes de vibrações e ruídos provenientes do funcionamento de algumas máquinas, nomeadamente da sua amassadora.
5. Até à data, a demandada ainda não solucionou nenhum dos problemas acima indicados.
6. A demandada, sem qualquer autorização prévia do condomínio, decidiu instalar uma esplanada num terraço das traseiras do edifício, que fica situado abaixo das habitações do mesmo.
7. Esta situação tem vindo a desagradar a alguns dos condóminos que se queixam do ruído e da sujidade provocada pelos clientes.
8. Nos termos do contrato de arrendamento celebrado com a proprietária da referida fracção autónoma, a demandada obrigou-se a executar à sua custa as obras correspondentes à legalização da altura da chaminé, nos precisos termos já assumidos pela anterior arrendatária perante o condomínio do prédio.
9. A demandada teve entretanto conhecimento que toda a chaminé terá sido construída sem o necessário controlo prévio da operação urbanística.
10. O aparelho de ar condicionado e eventuais deteriorações causadas pela sua instalação já se encontram na fracção autónoma desde 2004, pelo menos.
11. Correu termos no extinto 3º Juízo Cível do Porto, 2ª Secção, a acção de processo sumário com o nº 19088/03.6TJPRT, em que foi Autora a Administração do Condomínio do prédio sito na Rua B, n.os 587 a 609, Porto e Rés as sociedades comerciais E, Lda. e F, Lda., o qual terminou por transacção, na qual a Autora desistiu dos pedidos de condenação das demandadas a retirar os equipamentos de ar condicionado e as botijas de gás do terraço de cobertura da garagens e a 2ª Ré se comprometeu a fazer instalar uma conduta para extracção de cheiros nos termos acima aludidos no nº 4.
12. A demandada dispõe de todas as autorizações necessárias para o exercício da sua actividade económica na fracção autónoma acima identificada, nomeadamente licença de construção nº 72/86, licença de utilização nº 21, de 1988, para estabelecimento (confeitaria) e do alvará sanitário nº 9574 com autorização de laboração nº 945, de 05/06/1995.
13. O terraço onde está instalada a referida esplanada é de uso exclusivo da fracção autónoma de que a demandada é arrendatária.
Os factos provados assentam, por um lado, no acordo das partes (n.os 1 a 3, 5 e 6), bem como nos documentos constantes dos autos, nomeadamente acta da assembleia de condóminos de 08/04/2015 (n.os 2 e 4), certidão do registo predial (nº 13), contrato de arrendamento (n.os 3 e 8), certidão judicial (n.os 10 e 11), procedimento administrativo tendente à modificação de estabelecimento (nº 12) e procedimento administrativo para obtenção de licença de obras (nº 9), e ainda no depoimento das testemunhas D, funcionário administrativo da demandante, que confirmou as situações ainda por resolver, bem como as queixas dos condóminos quanto ao barulho e sujidade provenientes da esplanada e aos ruídos e vibrações emanados das máquinas da demandada e, já antes, da antecessora desta no locado, além de se referir à falta de concessão de autorização da esplanada.
Foi também valorado criticamente o depoimento da testemunha G, cliente da confeitaria e amigo do gerente da demandada, o qual relatou ser seu frequentador habitual, indo à esplanada por ser fumador, nunca lá tendo visto nada de especial, referindo ainda que a esplanada fecha às 20h ou 20.30h.
Não se provaram outros factos com interesse para a decisão da causa, nomeadamente que a demandada se tivesse comprometido a prestar os factos acima descritos no nº 4, tanto mais que a mesma não era ainda arrendatária da fracção em 2013, nem que o condomínio tivesse obstado à elevação e legalização da chaminé de extracção de cheiros, uma vez que não foi oferecida qualquer prova de tais factos.
IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
As questões a decidir nestes autos são se a demandada deve ou não ser condenada a prolongar o tubo da exaustão acima da quota máxima do telhado, orientando a sua saída na vertical; a retirar a unidade de ar condicionado e a efectuar a reparação da parede perfurada aquando da sua fixação; e a retirar a esplanada.
Começando por esta última, é necessário ter em conta que a referida esplanada está instalada num terraço de cobertura das garagens do edifício e que o mesmo está afectado ao uso exclusivo da fracção autónoma de que a demandada é arrendatária, tal como resulta do título constitutivo da propriedade horizontal.
Por outro lado, essa fracção autónoma consiste num estabelecimento ao nível do rés-do-chão e a actividade económica da demandada nesse local foi licenciada pelas autoridades administrativas competentes.
De resto, não há dúvida de que o terraço em causa constitui uma parte comum (cfr. artigo 1421º, nº 1 b) do Código Civil), ainda que o seu uso esteja afectado ao uso exclusivo de um condómino.
Porém, na medida em que a demandada está a fazer um uso do terraço compatível com o destino da fracção autónoma arrendada, funcionando aquele como uma extensão desta, não se vê por que razão carecia a mesma de autorização do condomínio para o efeito. De facto, não se pode entender que exista neste caso qualquer inovação, dependente de aprovação de maioria qualificada dos condóminos (cfr. artigo 1425º do Código Civil). Por outro lado, no que respeita às queixas dos condóminos sobre as condições de funcionamento da esplanada, valem aqui as mesmas considerações acima tecidas a propósito da ilegitimidade da demandante em relação ao 3º pedido por si formulado.
Deste modo, não se encontra fundamento para deferir o pedido deduzida pela demandante no sentido da condenação da demandada a retirar a esplanada do referido terraço.
Por seu turno, no que respeita ao segundo pedido formulado pela demandante, esta não logrou provar os fundamentos do mesmo, nomeadamente que tivesse sido a demandada a proceder à instalação do aparelho de ar condicionado e à furação da parede para tal efeito, uma vez que o mesmo se encontra na fracção arrendada desde 2004, pelo menos. É certo que não existe aqui caso julgado, uma vez que a acção judicial acima identificada teve como Réus pessoas jurídicas distintas da demandada, nomeadamente a sua senhoria e a anterior arrendatária da fracção, não havendo, por isso, identidade quanto aos sujeitos (cfr. artigos 580 e 581º do CPC). Nessa medida, a desistência do pedido referente a estes itens apresentada pelos antecessores da demandante no quadro da transacção então formalizada, no âmbito daqueles autos, extingue o direito que se pretendia fazer valer em relação àqueles Réus, mas não em absoluto. Por outro lado, a demandante não alegou que o ar condicionado esteja fixado em parede comum, embora se possa presumir que assim seja, considerando o objecto da causa e as regras de experiência comum. Porém, como é evidente, não tendo sido a demandada a instalar o ar condicionado e não tendo recebido o estabelecimento de trespasse, não tem a mesma de responder pelos actos praticados por outrem nem pelos danos causados por terceiro. Deste modo, tem a demandada de ser absolvida do pedido (e não da instância, considerando a forma como a demandante configurou a relação material controvertida, sucumbindo, porém, na prova dos fundamentos do pedido).
Por último, no que respeita ao primeiro pedido, na prática ocorreu a confissão tácita do mesmo por parte da demandada. Esta comprometeu-se contratualmente a fazer a obra de elevação da chaminé e já requereu o respectivo licenciamento à Câmara Municipal do Porto, não tendo sido possível apurar qual o estado do respectivo procedimento administrativo. Em qualquer caso, a demandada não logrou provar a sua alegação de abuso de direito por parte do condomínio, já que não demonstrou que tivesse solicitado ao mesmo autorização para a realização da referida obra e que a mesma lhe tivesse sido negada expressa ou tacitamente ou que estivesse pendente de uma deliberação nesse sentido. Por outro lado, o facto da demandada já ter iniciado o procedimento tendente à realização da referida obra não esgota o interesse processual da demandante, uma vez que a mesma ainda não foi executada. Assim sendo, na medida em que é a titular do estabelecimento similar de hotelaria instalado na fracção autónoma acima identificada e que a conduta de extracção de cheiros de que a mesma se serve e que se apoia na fachada do edifício, não tem altura suficiente, pode a demandada ser interpelada judicialmente para efeitos de ser compelida a elevar a mesma, bem como ser condenada nesse sentido. De facto, na prática, a cláusula do contrato de arrendamento mediante a qual a demandada se obrigou a fazer a referida obra configura uma espécie de assunção de dívida (em sentido lato), já que essa obrigação é originariamente do seu senhorio, condómino do edifício, tendo o tratamento previsto no artigo 595º e ss. do Código Civil, interpretado extensivamente. E, nessa medida, a demandante pode demandá-la directamente para o efeito em vista.
V. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, consequentemente, condeno a demandada a prolongar o tubo de exaustão acima da quota máxima do telhado, orientando a sua saída na vertical, absolvendo-a do demais peticionado.
Custas por demandante e demandada na proporção do respectivo decaimento, fixando as mesmas em 75% para a primeira e 25% para a segunda (cfr. artigos 607º, nº 6 do CPC e 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 23 de Janeiro de 2017
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)