Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
Realizada a chamada, encontrava-se presente o ilustre mandatário da Demandada.
Reaberta a audiência, pela Mª Juíza, foi proferida a seguinte:
SENTENÇA
O Demandante propôs contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrável na alínea h) do nº1 do artº 9º, da Lei nº78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 3.225,42, correspondentes às despesas por si suportadas com as reparações da sua fracção, na quantia de € 500,00, a título de compensação por danos morais, e na quantia de € 50,00, a título de indemnização por danos causados a documentação profissional do Demandante e respectivos juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral pagamento, devendo ainda ser a Demandada condenada no pagamento das respectivas custas.
A Demandada, devidamente citada, apresentou contestação, conforme plasmado a fls. 33 a 41, defendendo-se por excepção, arguindo a ilegitimidade passiva e por impugnação, contrariando a versão dos factos alegados pelo Demandante.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo como da respectiva Acta se alcança.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do valor e do território.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias.
Da arguida excepção de ilegitimidade passiva:
Alega para tal, a Demandante que, nos presentes autos é Demandada a B, quando o deveria ser o condomínio sito no Porto, o qual detém personalidade judiciária ou, lato sensu, a administração do referido condomínio, na qualidade de sua representante. Desse modo, o interesse em contradizer – Artº 26º e seguintes do C.P.Civil – não será da sociedade demandada, mas sim da administração do condomínio e na qualidade de representante dos condóminos que fazem parte do citado edifício. A demandada apenas teria interesse directo em contradizer se entre ambas as partes dos autos existisse algum contrato ou vinculação, que não fosse apenas o de mandato com representação que lhe foi conferido pelos condóminos, aquando da sua eleição para entidade administradora do referido edifício.
Mais alega que, na qualidade em que é demandada a B nunca poderia responder pelos alegados danos peticionados pelo Autor, porquanto, na qualidade em que é demandada, não é a administradora do condomínio do qual faz parte o Autor, pelo que deve ser absolvida da instância.
Cumpre apreciar.
Sabe-se que o interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção e o interesse em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha – artº 26º nº 2 do CPC.
Na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante, para o efeito da legitimidade, os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor – nº 3 do citado artº 26º do CC – redacção dada pelo DL 180/96, de 25/9 visando solucionar uma querela relativa ao critério de determinação da legitimidade, a favor da tese de Barbosa Magalhães/tal como a acção é delineada pelo A. – legitimação meramente processual – e, em desfavor, do defendido por Alberto dos Reis/em função da relação jurídica subjacente – legitimação substantiva.
No que respeita, à questão sub Júdice, dispõe, concretamente, o art. 1437º do C.C.:
1 – O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2 – O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3 – Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
O Legislador distinguiu, situações de administração, consubstanciadas na mera gestão e conservação do condomínio e as que tinham a ver com a posse ou a propriedade dos bens comuns, sendo que, nestas, exige que os próprios condóminos sejam demandados – nº3 do artº1437° CC -.
Ora, in casu, estão em causa, alegados danos verificados na fracção de que o Demandante é proprietário, os quais são atribuídos a uma deficiente impermeabilização do terraço, parte comum do prédio.
Estamos, deste modo, na presença dum caso paradigmático, de legitimidade passiva do administrador, nos termos do artº 1432º nº2 do CC - neste sentido, Sandra Passinhas, Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina / 2° edição / 2002, pags.338 a 347, em especial. fls.339 (" ex. dado: o administrador é demandado numa acção por condóminos, para obter o ressarcimento de danos causados alegadamente pelas partes comuns do edifício, como por exemplo, as infiltrações de água provenientes do terraço da cobertura. ")
Não se compreende também qual a razão da Demandada vir dizer que “a administradora foi aqui demandada em nome próprio a B, e não como representante dos condóminos, pelo que é parte ilegítima” quando o Demandante instaurou a presente acção, imputando-lhe a qualidade de administradora do condomínio (crf. artigos 1º, 2º e 3º, e 45ºº do requerimento inicial).”
No articulado inicial da acção, o Demandante sempre que se referiu à pessoa da Demandada, fê-lo na qualidade de administradora do condomínio e nunca em nome próprio.
Com relevo para a apreciação da questão da excepção da ilegitimidade foram pelo Demandante alegados no requerimento inicial os seguintes factos:
- É a B administradora do condomínio, no qual reside o A;
-No caso em apreço, essa Administração está a cabo por uma entidade, não condómina, ou seja; uma empresa externa ao condomínio; a B.
- Atendendo ao agravar das situações supra descritas, que atempadamente e formalmente foram comunicadas à Administração de Condomínio, aqui Demandada, viu-se o Demandante na obrigação de a ultimar no sentido de que esta levasse a cabo as diligências precisas e urgentes, sob pena de o próprio Demandante proceder à sua reparação, por sua conta, de todos os danos que a sua fracção estava a sofrer.
Face ao exposto, julgo improcedente a excepção invocada e considero a Demandada, parte legítima na presente acção.
Não há outras excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS
A. É a Demandada, Administradora do Condomínio do prédio sito no Porto, no qual reside o Demandante.
B. Nos meses de Agosto/ Setembro do ano de 2002, deparou-se o Demandante. com problemas na sua habitação, fracção L, da qual é proprietário, designadamente, no tecto da sua sala.
C. Contactada que foi a Demandada, de imediato, se prontificou a deslocar-se ao local, com vista ao apuramento do problema comunicado.
D. Detectada que foi humidade, o Demandante procedeu posteriormente a obras de pintura na sua sala.
E. Tendo sido, apenas, muito mais tarde, ressarcido no valor total dos gastos, na monta de, aproximadamente, € 90 (noventa euros) e após várias e insistentes interpelações nesse sentido.
F. Em data não concretamente apurada, mas anterior a 10/10/2002, o Demandante detectou podridão no tecto da cozinha da fracção do Demandante.
G. Face a tais problemas, o Demandante, contactou, novamente, a Demandada.
H. No decurso do ano de 1998, teve lugar uma obra de impermeabilização do terraço do edifício.
I. Em 17 de Janeiro de 2004, o Demandante comunicou, via fax, à Demandada a existência, no tecto do quarto de casal, de uma mancha de água, tendo aparecido algumas gotas no chão, assim como a existência de humidade nos cantos do lado da rua/debaixo do terraço.
J. Mais tarde, no dia 28 de Janeiro de 2004, o Demandante comunica à Demandada, via correio electrónico, a existência de humidade no compartimento contíguo à cozinha, ou seja, no escritório.
K. Na reunião de Assembleia de Condóminos, ocorrida no dia 25 de Novembro de 2004, o Demandante pretendeu efectuar uma compensação entre o encargo de comparticipações de condomínio da sua responsabilidade e o valor do orçamento apresentado para a reparação do problema existente na cozinha, o que não foi aceite pela assembleia.
L. O Demandante ficou de fornecer à assembleia de condóminos, informação técnica sobre o sucedido no tecto da cozinha e quanto ao problema da humidade no escritório, ficou o Demandante de assim que se verificasse o aparecimento da humidade reclamada, avisar a Administração, para que esta, confrontasse a empresa que procedeu à reparação da cobertura.
M. A Administração de Condomínio enviou ao Demandante, carta registada em 18.03.2005, com aviso de recepção, a fim de ser efectuada a necessária peritagem à habitação do Demandante.
N. Em Abril de 2005, houve uma reunião em que esteve presente a filha do Demandante, o seu mandatário e o empreiteiro encarregado da obra de impermeabilização do terraço.
O. A peritagem à habitação do Demandante foi efectuada no ano de 2005, não se podendo aquilatar da origem das humidades, em virtude de qualquer humidade ou fissuras existentes no escritório do Demandante, já terem sido reparadas por iniciativa exclusiva daquele.
P. O empreiteiro que realizou as obras de impermeabilização do terraço, afirmou que se houvesse alguma deficiência relacionada com essas obras, que os danos seriam reparados.
Q. Tendo ficado o Demandante de lhe comunicar se, quando chovesse, havia alguma entrada de água, para ser resolvido o problema, detectando-se a sua origem.
R. O Demandante efectuou as reparações nas divisões afectadas da sua fracção, designadamente, na cozinha e no escritório, com excepção do quarto, pois tratando-se de um local apenas reservado à intimidade do Demandante, não obstante encontrar-se com problemas, estes não são passíveis de visualização, quer por visitas, seja por clientes do Demandante.
S. Tendo suportado o respectivo custo.
T. Dá-se por reproduzido o teor dos documentos juntos a fls. 84 e 85.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, depoimento testemunhal prestado em sede de audiência final, sendo que os factos constantes das alíneas A), B), C), D) e E) se consideram admitidos por acordo – artº 490º nº2 do C.P.C..
Teve-se em conta os depoimentos das testemunha C, amigo da filha do Demandante e visita de sua casa e D, gestor, responsável pelas obras da impermeabilização do terraço, realizadas em 1998, tendo ambos deposto de uma forma clara e isenta, sendo credíveis.
Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova ou de prova convincente sobre os mesmos.
O DIREITO
O Demandante deduziu a presente acção, requerendo a condenação da Demandada, na qualidade de Administradora do Edifício do prédio onde se situa a fracção “L”, da qual é proprietário, no pagamento da quantia de € 3.225,42, correspondentes às despesas por si suportadas com as reparações da sua fracção, na quantia de € 500,00, a título de compensação por danos morais, e na quantia de € 50,00, a título de indemnização por danos causados a documentação profissional do Demandante, e respectivos juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Fundamentou tal pretensão no facto de ter sofrido danos na sua fracção, nomeadamente, humidades na cozinha e no quarto e ainda infiltrações de água, no escritório, provenientes de uma má impermeabilização do terraço.
A Demandada impugnou, na generalidade, a versão apresentada pelo Demandante.
Atenta a tese do Demandante, importa tecer breves considerações, no que concerne às funções do Administrador na Propriedade Horizontal.
A administração das coisas comuns na propriedade horizontal compete ao administrador e à assembleia dos condóminos, art.1430 a 1438 A do C.C.
Quer o administrador, quer a assembleia são órgãos da colectividade, com carácter obrigatório e necessário, cujas funções estão ligadas à sua função como expressão do grupo condominial.
Os condóminos formam uma vontade e o administrador executa essa vontade. Os órgãos são a expressão de um interesse colectivo, sendo-lhes atribuídos ex lege poderes representativos, na medida em que sejam instrumentos necessários para realizar tal interesse.
Na vontade manifestada pelos titulares dos órgãos, dentro dos limites da sua competência, é vinculante para todos os membros do grupo.
Na propriedade horizontal, a assembleia é o órgão deliberativo, o administrador é o órgão executivo e representativo.
O administrador é, simultaneamente, gestor e representante do condomínio. Estas funções estão interligadas, e não lhe podem ser retiradas pela assembleia. “Se não há qualquer actividade decisória da assembleia, e a regulação da coisa comum se torna necessária, o administrador pode, legitimamente, providenciá-la” (In “A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal”, Sandra Passinhas, Almedina, 2ª ed., a pág. 306).
Diferente será, no entanto, a responsabilidade que, por inércia da assembleia de condóminos, na decisão de reparar as partes comuns do prédio, venham as mesmas, provocar danos na fracção de um condómino ou de um terceiro.
É, pois, importante referir que a omissão na prática de determinados actos, poderá ter como consequência o pagamento de uma indemnização, resultado da falta de obras de conservação e restauro nas partes comuns do prédio, que prejudique qualquer condómino.
Mas aqui, já estaremos no âmbito da responsabilidade civil.
Apresentando-se como uma das principais fontes de obrigações, a responsabilidade civil verifica-se “quando uma pessoa deve reparar um dano sofrido por outra”.
Na nossa ordem jurídica, o princípio basilar do regime da responsabilidade civil extracontratual decorrente da prática de factos ilícitos encontra-se prescrito no art. 483º nº1 do C.Civil: “aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação”.
São pressupostos da responsabilidade civil subjectiva, de acordo com o disposto no art. 483º do citado Código., a verificar cumulativamente: o facto, que se analisa numa conduta humana dominável pela vontade; a ilicitude, traduzida na violação de direitos subjectivos absolutos ou de normas destinadas a tutelar interesses privados; a imputação psicológica do facto ao lesante, sob a forma de dolo ou de mera culpa; e o nexo de causalidade entre o facto e o dano, a acção; o dano; o nexo de causalidade entre a acção e o dano, a ilicitude e a imputação do facto ao agente (a culpa).
Assim, caberia ao Demandante, nos termos do artº342º nº1, do Cód. Civil, a prova dos factos constitutivos do seu direito, Será que o fez?
O Demandante alega que todos os danos ocorridos na sua fracção, são decorrentes de uma má impermeabilização do terraço. É certo que, efectivamente, decorreram, no ano de 1998, obras de impermeabilização no terraço do prédio, onde se situa a fracção “L”, propriedade do Demandante. Também, resultou provado que na fracção do Demandante, nomeadamente, na cozinha, escritório e quarto, apareceram manchas de infiltrações e condensações. Foram juntos, em audiência de Julgamento, dois pareceres técnicos, o de fls. 84, junto pelo Demandante e o de fls. 85, junto pela Demandada, que são, em certa medida coincidentes. Nesses relatórios, realizados no mesmo dia e na presença de ambas as partes, consta ter sido feita uma vistoria aos apartamentos 5º e 6º do prédio em questão, nos presentes autos.
No que concerne ao 5º andar, a vistoria teve lugar no quarto, único aposento onde o Demandante ainda não realizou as respectivas obras de reparação. Então, foi apurado existirem manchas resultantes de infiltrações no tecto desse quarto, aproximadamente na prumada da parede do recuado (6º andar), existindo ainda, junto à parede da fachada, manchas características de condensação. Haverá assim dois tipos de manchas: resultantes de infiltrações de água e de condensação.
Atribuem os peritos as manchas resultantes das infiltrações, à existência de fixações mal vedadas de uma grelha de protecção ao ar condicionado, que se encontra fixo à parede do apartamento de cima, no acesso ao terraço. Quanto às manchas originadas por condensações, coincidem com a caleira das águas pluviais existente no terraço, ao nível do 6º andar. Refere ainda um dos relatórios (fls. 84), a necessidade de rectificação de alguns pontos possíveis de infiltrações de água, sendo possível, anteriormente, terem existido infiltrações em outros locais da habitação.
Por estes relatórios, apenas foi possível apurar as causas prováveis das humidades existentes no quarto do Demandante, sendo certo que apenas quanto às humidades resultantes de condensações, será provável terem as mesmas tido origem nas partes comuns do edifício, não sendo possível aferir das causas das humidades nos outros aposentos, uma vez que já se encontram efectuadas as respectivas reparações.
Salienta-se ainda que, o Demandante apenas peticiona as despesas suportadas com as outras duas divisões da sua fracção: a cozinha e o escritório. Não peticiona qualquer valor, para a reparação das manchas existentes no quarto.
Entende-se, pois, face à prova produzida, não se verificarem os pressupostos exigidos pelo instituto da responsabilidade civil extracontratual, uma vez que, não resultou provado, desde logo, que as humidades tivessem tido origem nas partes comuns do edifício.
Quanto aos danos morais, além de não terem sido alegados quaisquer factos, que justificassem tal pedido, nos termos do artº 496º do C.Civil, também, tal questão, sempre ficaria prejudicada, face à improcedência do primeiro pedido. O mesmo se diz quanto ao pedido de indemnização por danos causados a documentação profissional do Demandante, ainda que tivesse sido feita prova desses danos, o que não sucedeu, ficaria também prejudicado, face à improcedência do primeiro pedido.
Face ao que antecede, não impende sobre a Demandada a obrigação de indemnizar o Demandante, já que não se encontram preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual.
DECISÃO:
Pelo exposto e nos termos dos fundamentos de Direito invocados, julgo a acção improcedente e, em consequência, absolvo a Demandada dos pedidos contra si formulados.
Declaro o Demandante como parte vencida, correndo as custas por sua conta, em conformidade com os Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Porto, 27 de Novembro de 2006
A Juíza de Paz
(Dra. Cristina Mora Moraes)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto