Sentença de Julgado de Paz
Os demandantes A e marido B, melhor identificados a fls. 1 e 2, intentaram contra os demandados C e D, Administrador do citado condomínio e esposa E restantes condóminos, F e G, melhor identificados a fls. 3 e 85 dos autos, acção declarativa nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando os seguintes pedidos:
Seja determinada a invalidade das deliberações aprovadas, em assembleia de 16/03/2007 pelos condóminos, referentes às alíneas a) e c) melhor id. em nº 2, na parte referente às matérias ilustradas nos pontos 6, 7, 8 e 9 do presente pedido;
e sem prescindir, se não for junta competente procuração, declare nulo o voto da fracção “A” relativa ao R/C do edifício;
Bem como seja condenado o demandado administrador do condomínio a:
a) Assumir o pagamento de todas as despesas que não forem documentalmente fundamentadas, imputadas aos demandantes e melhor identificadas em 6, 7, 8 e 9 do presente pedido;
b) Não demonstrada a aludida documentação contabilística, à sua exoneração do cardo de administrador de condomínio por falta de idoneidade, capacidade e competência para o exercício do cargo, nos termos do artigo 1435º, nº3 do C.C.;
c) Ao pagamento de uma indemnização de €250,00 como compensação pelos transtornos e despesas desnecessariamente dispendidas pelos demandantes com todo o processo, nos termos do artigo 483º do C.C..
Ainda sem prescindir, requer que seja apurado que o administrador do condomínio viola imposições de natureza tributária, sejam extraídas as certidões necessárias e feitas as respectivas comunicações às autoridades fiscais competentes para actuarem em conformidade.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 16 a 20 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntaram 8 (oito) documentos que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citados os demandados, veio o demandado F apresentar contestação, de folhas 103 a 107 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, impugnando, em suma, os factos relatados pelos demandantes; tendo todos os demandados comparecido à audiência de julgamento. O demandado D veio juntar, em audiência, 1 (um) documento, que igualmente se dá por reproduzido.
Após, o encerramento da audiência de discussão e julgamento, o demandado D veio em requerimento juntar documentos alegando serem necessários à descoberta da verdade, dado não o ter feito anteriormente por lapso, tendo os demandantes e restantes demandados sido notificados de tal junção face ao princípio do contraditório. Nessa sequência, vieram os demandantes opor-se, por extemporâneos e intempestivos, à junção de requerimento e documentos apresentados pelo demandado D a fls. 185 a 190, os quais vieram a ser declarados extemporâneos e intempestivos, nos termos do exposto no artigo 59, nº 1 da Lei 78/2001, de 13 de Julho, pelo que se decidiu pelo respectivo desentranhamento dos autos.
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fundamentação da Matéria de Facto
Factos Provados
1. Os demandantes são proprietários e condóminos da fracção designada pela letra “E”, descrita na CRP com o nº x, do edifício descrito na CRP com o nº x e com a matriz predial x e constituído em propriedade horizontal com o nº x da mesma Conservatória e sito na cidade do Porto;
2. Os demandados são respectivamente o órgão da Administração do mesmo condomínio e o seu administrador;
3. No passado dia 4/2/2007, foram os primeiros convocados por carta registada com A/R para a assembleia-geral de condóminos ordinária a realizar no dia 23/2/2007, de cuja ordem de trabalhos consta: apresentação de contas do ano 2006, eleição do administrador, aprovação de despesa de €299,28 referente a desobstrução de condutas de exaustão, aprovação da rectificação da conduta de exaustão ao nível do 4º andar, e, assuntos de interesse geral;
4. Entretanto, por motivo de força maior, nomeadamente falta de quórum, o administrador de condomínio adiou a assembleia para o dia 16/03/2007, dirigindo carta, por correio normal postal, com esse teor aos demandantes;
5. Tendo comparecido na segunda data suficiente número de condóminos representativo do capital investido;
6. A demandante, A, esteve presente e participou na assembleia-geral ordinária, realizada em 16/03/2007.
7. Nessa assembleia foi posta à disposição da assembleia dossier com a documentação contabilística das despesas comuns do ano de 2006;
8. A condómina G, na qualidade de única proprietária da fracção “A”, do prédio em questão, participou e votou legitimamente na assembleia de condóminos.
9. A condómina da fracção A, não habitacional, não é servida pela conduta de exaustão existente no prédio, ao contrário dos condóminos das restantes fracções, B, C, D e E;
10. Em 22/03/2007, os demandantes interpelaram a administração de condomínio no sentido de ser marcada uma assembleia extraordinária;
11. A acta da assembleia ordinária foi elaborada e entregue aos condóminos, em 16/04/2007, para análise e assinatura, tendo sido recusada a assinatura por parte da demandante.
12. A assembleia extraordinária agendada para o dia 27 de Abril de 2007 não se chegou a realizar por falta de quórum.
13. Consideram-se ainda por reproduzidos os documentos a fls. 22 a 41, 67 e 68, 98 a 101, 131 a 136, 180 a 183 dos autos. Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram a audição das partes, os factos admitidos, além dos documentos junto aos autos.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e da inquirição da testemunha apresentada pelos demandantes, cujo depoimento não se revelou isento.
Fundamentação da Matéria de Direito
O objecto da presente acção insere-se na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho relativa a acções resultantes de direitos e deveres de condóminos, nomeadamente, resolução de litígios entre condóminos e a Administração de condomínio e respectivo administrador.
Antes de mais, cumpre referir que ao Julgado de Paz compete apreciar das questões formais relativamente à gestão do condomínio de acordo com os pedidos formulados nos autos, não lhe competindo aferir acerca de questões materiais, as quais competem aos condóminos.
Vieram, assim, os Demandantes alegar irregularidades ocorridas em assembleia dos condóminos de 16/03/2007, relativa à ordem de trabalhos, constante de fls. 25 dos autos, sob as alíneas a) “apresentação das contas respeitantes ao último ano” e c) “aprovação da despesa de €299,28 referente a desobstrução das condutas de exaustão”. Nomeadamente, no que respeita a deliberação que aprovou as contas do condomínio relativas ao ano de 2006, uma vez que, conforme alegado pelos demandantes, nessa assembleia: a) não foi exibida a documentação contabilística comprovativa das despesas realizadas pela administração de condomínio relativa ao ano de 2006; b) a não fundamentada imputação exclusiva de despesas com correio no montante de €8,98 à fracção dos demandantes; c) a não imputação das despesas gerais do condomínio à condómina do R/C, nomeadamente as despesas administrativas. E ainda, segundo os demandantes existiu d) a aprovação de imputação obrigatória de despesas ao condomínio relacionada com uma conduta de exaustão; além de e) a não exibição de procuração competente por parte da condómina proprietária da fracção correspondente ao R/C do prédio.
No que se refere à pretensa irregularidade na apresentação de contas respeitantes ao ano de 2006, relativa a não exibição de documentação comprovativa de despesas comuns, na assembleia de 16/03/2007, ficou provado que a Demandante-mulher esteve presente na referida assembleia, que as contas de condomínio referentes ao ano de 2006 foram apresentadas, exibidas, discutidas e aprovadas por deliberação tomada com os votos da maioria dos presentes, e, que a Demandante, por dela discordar, votou contra nessa deliberação, assim como a condómina do 1º andar, por si representada. Para tanto, invocou a demandante como fundamento a exigência de factura detalhada das chamadas efectuadas pelo Administrador, ao que este terá retorquido que as chamadas eram efectuadas do seu telefone pessoal, fixo ou móvel, não podendo fornecer tal documento.
Relativamente à apresentação e subsequente aprovação de contas, de acordo com o artigo 1436.º do Código Civil, uma das funções do Administrador é a de “prestar contas à assembleia” (alínea j).
Dispõe o n.º 1 do art. 1433.º do Código Civil que as deliberações da assembleia contrárias à lei são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Ora, interessa indagar se a deliberação que aprovou as contas de 2006 violou ou não algum dispositivo legal imperativo, designadamente no que concerne à invocada alínea j) do art. 1436.º do CC que atribui ao administrador o encargo de “prestar contas à assembleia” dentro das suas funções de gestão do condomínio.
Cumpre apreciar cada uma das “queixas” motivadoras do voto contrário dos Demandantes. Em primeiro lugar, será que a não apresentação do documento de suporte de despesas como o telefone por parte do administrador do condomínio oferece censura? Do nosso ponto de vista não, uma vez que não sendo atribuído ao administrador de condomínio um telefone e cartão respectivo para uso exclusivo do condomínio, não lhe pode ser exigido a apresentação de um documento, susceptível de violar a sua privacidade, o que não viola qualquer disposição legal nem merece qualquer censura deste tribunal. Além do mais, refira-se que o demandado D, apresentou fotocópias de uma agenda exibida em audiência, onde constam os telefonemas dirigidos a empresas de elevador, de seguro, a advogado, condóminos, entre outros, efectuados ao serviço do condomínio (a fls. 29 a 31 dos autos).
Vêm ainda os demandantes no artigo 7º do requerimento inicial fazer menção de outras despesas, de correio, serviços de limpeza, material de escritório e papelaria, cuja documentação não foi exibida em Assembleia, o que face à matéria dada como provada foi contrariado, dada a existência de uma pasta com documentos do condomínio que terá sido exibida aos condóminos, em assembleia, ressalvando a questão de que os serviços de limpeza relativos a 2006, não constarem de recibo, dado ter inexistido contrato escrito com a senhora da limpeza, como era do conhecimento de todos os condóminos; não tendo os demandantes posto em crise a efectividade dessa limpeza nas partes comuns do prédio.
Em segundo lugar há que analisar, se as despesas comuns e outras despesas administrativas devem ou não ser imputadas a todos os condóminos, em função da respectiva permilagem? Relativamente a imputação exclusiva de despesas de correio de €8,98 à fracção dos demandantes, parece não caber razão à assembleia, uma vez que nos termos do nº 1 do artigo 1434º do Código Civil, as despesas comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. Tais despesas não assentam no critério do uso ou utilização efectiva do serviço comum, mas no uso, ainda que potencial, que cada condómino possa fazer.
Porém, o nº 2 do mesmo artigo, vem referir que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, se devidamente especificadas e justificada a respectiva imputação. Parece então que cabe razão aos demandantes, pois não foi demonstrada a existência de disposição do regulamento do condomínio ou no título constitutivo de propriedade horizontal no sentido do nº 2 do artigo.
Isto é, na falta de disposição especial que regule especificamente esta matéria a regra é a da proporcionalidade em razão do valor (percentagem ou permilagem) de cada fracção.
Refira-se ainda que, nos termos dos nºs 3 e 4 do mesmo artigo 1424º as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou a partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo dos que dele se servem e quanto a despesas com elevadores só participam nelas os condóminos que deles se possam servir.
No que concerne a despesas com exaustão, designadamente “aprovação da despesa de €299,28 referente a desobstrução das condutas de exaustão”, e tendo em consideração o atrás mencionado artigo 1424º e a Sentença Homologatória de Transacção junta aos autos a fls. 32 a 35, consideram-se tais despesas com a exaustão comuns. E, de acordo com os factos dados como provados, devem tais despesas ser imputadas aos condóminos em razão da respectiva permilagem, uma vez que servem todos os condóminos, à excepção da fracção não habitacional (fracção A), que não é servida por tal conduta, tal como resulta da matéria dada como provada. Pelo que, cumpre pôr à apreciação da assembleia de condóminos tal despesa, bem como o que à mesma diz respeito.
Quanto à não exibição de procuração competente por parte da condómina proprietária da fracção A correspondente ao R/C do prédio perante a Assembleia de Condóminos de 16/03/2007, a condómina comprovou a respectiva legitimidade como proprietária da fracção, tal como consta de escritura de compra e venda outorgada no Primeiro Cartório Notarial de Santa Maria da Feira e de certidão do Registo Predial na posse dos demandantes, de fls. 24 e 98 a 101, pelo que carecem de razão os demandantes.
Quanto ao restante peticionado, carecem, de igual modo, de razão os demandantes, uma vez que a administração de condomínio, após elaboração da respectiva acta de 16/03/2007, levou-a ao conhecimento dos demandantes, que se recusaram a assina-la, conforme se constata pela informação inscrita no final da acta a fls. 68, com data de 16/04/2007.
Entretanto, os demandantes, através de mandatário, em 22/03/2007, interpelaram a administração de condomínio demandada, para que procedessem a convocação de assembleia extraordinária, nos termos do artigo 1433º, nºs. 1 e 2 do Código Civil, o que fizeram, conforme consta de fls. 40 dos autos, porém não tendo vindo a concretizar-se por falta de quórum, de acordo com os factos admitidos.
Ora, dispõe o artigo 1438º do código Civil que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode ser convocada pelo condómino recorrente, direito que os demandantes não vieram lançar mão.
Por último, os demandantes vêm peticionar indemnização a título de compensação por transtornos e despesas dispendidas com todo o processo, não lhes cabendo tal direito, uma vez que não se encontram discriminadas as despesas que peticionam, nem se considera que os transtornos peticionados mereçam a tutela do direito.
Pelo que, não se considera que o administrador de condomínio tenha violado os preceitos consignados nas alíneas a), j), i) e h) do artigo 1436º do Código Civil, não obstante a invalidade de deliberação aprovada em assembleia de condóminos, de acordo com o acima exposto.
Convém esclarecer que o condomínio é administrado por um condómino, que não é especialista em questões de condomínio, nem faz disso profissão, pelo que não lhe pode ser exigido um “saber” especifico em matéria de condomínio, por outro lado, demonstrou diligência e zelo no exercício das respectivas funções.
Nessa sequência, não ficou provado que o administrador praticou irregularidades ou foi negligente no exercício das suas funções nos termos do nº 5 do artigo 1435º do Código Civil, pelo que não tem lugar a respectiva exoneração do cargo.
Relativamente a questões tributárias levantadas pelos demandantes, não toma este Tribunal qualquer posição, dada a falta de elementos necessários a tais comunicações, podendo tal posição ser tomada por quem se considerar lesado. Além do mais, refira-se que os presentes autos se reportam ao ano de 2006. Não se esqueça ainda porém que a administração de condomínio, representa a totalidade dos condóminos na gestão do condomínio.
Assim sendo, procede parcialmente a pretensão dos demandantes.
Decisão
Face ao que antecede e às disposições legais aplicáveis, julga-se a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada, anulando-se as deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 16/03/2007 relativamente a apresentação e aprovação de contas, no que se refere a imputação exclusiva de despesas com correio no montante de €8,98 à fracção dos demandantes, a não imputação das despesas gerais do condomínio à condómina do R/C, nomeadamente de despesas administrativas; absolvendo-se os demandados dos demais pedidos.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, ascendendo o valor de custas a €70,00 (setenta euros), devem demandantes e demandados ser condenados no pagamento das custas do processo, as quais serão repartidas em proporção de ¾ para os demandantes (face ao decaimento) e de ¼ para os demandados, pelo que tendo os demandantes pago a taxa de €35,00 (trinta e cinco euros), cabe-lhes proceder ao pagamento dos restantes €17,50 (dezassete euros e cinquenta cêntimos), no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia atraso e cabendo aos demandados o pagamento de €17,50 (dezassete euros e cinquenta cêntimos), porém, uma vez que um dos demandantes já procedeu ao pagamento da taxa de justiça inicial de €35,00 (trinta e cinco euros), deve ser devolvido ao mesmo o valor de €17,50 (dezassete euros e cinquenta cêntimos).
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida, explicada e notificada ao demandado D, por si e na qualidade de representante da Administração de Condomínio, nos termos do artigo 60º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Notifique.
Registe.
Julgado de Paz do Porto, em 06 de Julho de 2009
A Juíza de Paz
(Iria Pinto)