Sentença de Julgado de Paz
A, com os demais sinais nos autos, intentou a presente acção declarativa contra B, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 3.749,00 €, acrescida de juros moratórios desde a citação até efectivo pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que deu de arrendamento à demandada, em .../.../..., o rés-do-chão do prédio sito no Porto, a fim de esta desenvolver aí a sua actividade de fabrico e exposição de stands, pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, contra a renda mensal de 1.079,00 €.
Mais alegou que a demandada, pretendendo pôr termo ao contrato, lhe enviou uma carta em 28/12/2008, com data de 1 de Novembro, comunicando-lhe a denúncia do contrato, e entregou as chaves do locado mediante depósito na caixa de correio do irmão da demandada, não respeitando o prazo legal de denúncia; além disso, a demandada deixou o locado em mau estado de conservação, com o soalho danificado, as paredes pintadas ou riscadas, a instalação eléctrica danificada, os tectos deteriorados e as instalações sanitárias estragadas, pelo que lhe terá que pagar a renda do mês de Dezembro e a reparação do locado.
Para prova dos factos por si alegados, a demandante juntou vinte documentos (fls. 5 a 15), entre os quais dezasseis fotografias.
Regularmente citada (cfr. fls. 19, 20 e 23), a demandada não apresentou contestação.
Efectuou-se a sessão de pré-mediação, a que se seguiu de imediato a mediação, não tendo, porém, as partes chegado a acordo.
Assim, realizou-se a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do valor e do território.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há incidentes processuais, excepções ou questões prévias de que cumpra conhecer e que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
FACTOS PROVADOS:
1. C, na qualidade de usufrutuária, deu de arrendamento à demandada o rés-do-chão do prédio sito na cidade do Porto.
2. O locado foi destinado ao fabrico e exposição de stands, não lhe podendo ser dado outro fim.
3. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovando-se por iguais períodos no caso de não haver denúncia das partes.
4. A renda anual acordada foi de 12.000,00 €, a pagar em duodécimos de 1.000,00 €, mas actualmente a demandada estava a pagar à demandante o montante mensal de 1.079,00 €.
5. Em data indeterminada do mês de Novembro de 2007, a demandada comunicou à demandante que pretendia pôr termo ao respectivo contrato de arrendamento.
6. A demandante e a legal representante da demandada encontraram-se no locado no dia .../.../... para ser feita a restituição do mesmo, tendo acordado no pagamento do montante de 500,00 € por conta da renda do mês de Dezembro e no diferimento da entrega de um jogo de chaves do locado por mais uns dias, a fim de ser retirado do mesmo o material da arrendatária que ainda lá se encontrava.
7. A demandada procedeu depois ao depósito das chaves do locado na caixa de correio do irmão da demandante, sem prévia concertação ou aviso nem posterior notificação, em data indeterminada anterior ao dia .../.../... .
8. Em 28 de Dezembro de 2007, a demandada expediu para a demandante uma carta a pedir a marcação de data para ir repor no locado os extintores e os sinais de saída de emergência, tendo-a feito acompanhar da carta, datada de 01/11/2007, a comunicar a denúncia do contrato de arrendamento, cujo conteúdo já era do conhecimento da demandante.
9. Quando recebeu o locado, a demandante encontrou o respectivo soalho com manchas de tinta e coberto de serrim, as paredes riscadas e manchadas, a instalação eléctrica, instalada pela demandada, danificada e uma das instalações sanitárias com as paredes e as louças pintalgadas de cores diversas.
10. A demandante precisa de gastar a quantia de 2.670,00 € para a recuperação do locado, incluindo as deteriorações imputáveis à demandada.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos provados resultam, por um lado, dos documentos juntos com a petição inicial e por outro, dos depoimentos conjugados das testemunhas. Assim, os factos 1 a 4 resultam directamente do teor do contrato de arrendamento junto aos autos, bem como da confirmação do seu teor por parte da testemunha D, que outorgou o mesmo em representação da locadora, e ainda do recibo de fls. 8. O seu depoimento foi ainda valorado para efeitos da prova do facto nº 7. Os factos 5 e 6 resultaram dos depoimentos conjugados das testemunhas E e F, que confirmaram o encontro havido e o acordo estabelecido. O facto 8 está documentado nos autos a fls. 47 a 50. Os factos 9 e 10 emergem, em primeira mão, dos depoimentos das testemunhas G e E, que foram ao locado depois que a demandante recebeu a respectiva chave, tendo este último tirado as fotografias juntas aos autos com a petição inicial, bem como dos depoimentos das testemunhas H e I, funcionários da demandada, que descreveram o estado do locado da última vez que o tinham visto, admitindo algumas das deteriorações alegadas pela demandante, designadamente na casa de banho.
DO DIREITO:
Como se pôde apurar no decurso da audiência de julgamento e resulta do contrato de arrendamento junto aos autos, foi a mãe da demandante, na qualidade de usufrutuária, que deu de arrendamento à demandada o locado acima identificado. Posteriormente, em momento e por causa indeterminada (provavelmente a morte da usufrutuária), a demandante tornou-se a dona e legítima possuidora do bem imóvel dado de arrendamento à demandada, passando a ser a senhoria desta.
Estamos, pois, no domínio da relação locatícia, regida pelas normas do artigo 1022º e segs. do Código Civil. Porém, atendendo a que a primitiva locadora era a usufrutuária do imóvel, ao tempo da celebração do contrato de arrendamento, é evidente que este terá caducado com a cessação do respectivo direito de usufruto (cfr. artigo 1051º c) do Código Civil), salvo se tivesse ocorrido algum dos factos exceptivos previstos no artigo 1052º do Código Civil ou tivesse havido uma transmissão da posição contratual do locador. Porém, nenhuma destas excepções foi invocada pela demandante. Aliás, não parece que tenha sido esse o caso, pelo menos no que respeita às hipóteses previstas no citado artigo 1052º do Código Civil. E, no que respeita à hipotética transmissão da posição contratual do locador, estaria a mesma sujeita à forma escrita, por aplicação do disposto nos artigos 425º e 1069º do Código Civil. Assim, não obstante ter havido um consentimento, ao menos tácito, da locatária numa eventual cessão da posição contratual da locadora, a verdade é que a mesma se teria que considerar nula (cfr. artigo 220º do Código Civil).
Ora, neste caso, a caducidade é de conhecimento oficioso (cfr. artigo 333º do Código Civil), já que a norma do artigo 1051º c) do Código Civil é imperativa. Tendo caducado o contrato de arrendamento, a permanência da demandada no locado, mediante o pagamento de renda à demandante, configura um novo contrato de arrendamento celebrado sob a forma verbal. Porém, atendendo a que a forma escrita é obrigatória (cfr. artigo 1069º do Código Civil), este novo contrato de arrendamento estabelecido entre a demandante e a demandada é nulo (cfr. artigo 220º do Código Civil), sendo certo que a nulidade é de conhecimento oficioso (cfr. artigo 286º do Código Civil).
A declaração de nulidade tem efeito retroactivo e implica a restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (cfr. 289º, nº 1 do Código Civil). No caso do arrendamento, porém, é evidente que se justifica a aplicação analógica da norma do artigo 434º do Código Civil, dada a pertinência desse regime legal aos casos de nulidade do referido contrato. Assim sendo, a nulidade não prejudica as prestações já efectuadas, quer quanto ao pagamento da renda quer quanto à cessão do gozo do locado, pelo que as partes nada têm que restituir uma à outra a esse respeito.
Em todo o caso, a nulidade do contrato de arrendamento implica que a relação jurídica entre demandante e demandada deixe de se reger pelas normas da locação urbana e que o presente litígio se tenha que resolver por aplicação das normas do artigo 1269º e seguintes, por remissão expressa do nº 3 do artigo 289º do Código Civil.
Assim, em primeiro lugar, a demandada não estava adstrita a nenhum prazo de denúncia, pelo que não poderá ser onerada com o pagamento da renda do mês de Dezembro, tal como a demandante peticionara. De resto, ficou, na verdade, provado que esta convencionou com a demandada a cessação do contrato de arrendamento ou, pelo menos, que aceitou a antecipação do respectivo prazo de denúncia, contra o pagamento de uma compensação de 500,00 €. Ora, ainda que o contrato de arrendamento fosse nulo, este acordo (chamemos-lhe de restituição da posse) não é prejudicado por esse facto, já que isso contrariaria a vontade das partes e o mesmo não está sujeito a forma legal. Deste modo, a demandada terá que pagar à demandante a quantia de 500,00 € acordada.
Por outro lado, no que respeita às deteriorações alegadamente causadas no locado pela demandada, importa determinar, em face dos factos provados, quais aquelas que serão imputáveis a esta a título de culpa, de acordo com o disposto no artigo 1269º do Código Civil. Com efeito, a demandada detinha a posse do imóvel em apreço de boa fé, já que estava no mesmo com o consentimento da sua proprietária e com a convicção de que o fazia no exercício de um direito pessoal de gozo.
A culpa tem de ser aferida pelo critério definido no artigo 487º, nº 2 do Código Civil, sendo certo que competia à demandante provar a mesma. E, de acordo com a regra do artigo 483º do mesmo código, a culpa tanto é relevante na modalidade de dolo como de negligência, desde que esta seja censurável.
Em face dos factos provados, o imóvel da demandante apresentava as seguintes deteriorações, após ter-lhe sido restituído pela demandada: o respectivo soalho tinha manchas de tinta e estava coberto de serrim, as paredes estavam riscadas e manchadas, a instalação eléctrica estava danificada e uma das instalações sanitárias tinha as paredes e as louças pintadas de cores diversas. No que respeita ao soalho, não há dúvidas de que a demandada é responsável pela sua limpeza e reparação, dado que o estado em que o mesmo ficou decorreu directa e necessariamente da sua acção, primeiro, e da sua omissão, depois. De resto, fazendo o paralelismo com o regime da locação, essas deteriorações sempre ultrapassariam aquelas decorrentes de uma prudente utilização em conformidade com os fins do contrato (cfr. artigo 1043º, nº 1 do Código Civil), mesmo se a demandada fora autorizada a exercer uma actividade industrial naquele imóvel, envolvendo o uso de tintas e o armazenamento de madeiras, já que lhe competia proteger o soalho do imóvel dos efeitos de umas e outras ou, na falta disso, remover os mesmos. Quanto às paredes, é necessário distinguir os riscos das manchas, já que só estes são da responsabilidade da demandada, por terem sido feitos por mão humana enquanto a mesma ainda mantinha a posse do imóvel, com a obrigação da sua guarda e conservação; por outro lado, daquilo que foi possível apurar na audiência de julgamento, as paredes mostravam-se manchadas numa extensão considerável por efeito da escorrência de águas a partir do telhado, sendo certo que esse facto não é imputável à demandada. Deste modo, a responsabilidade pela limpeza e pintura das paredes só cabe em parte à demandada, na exacta medida em que sejam necessárias para eliminar os riscos a lápis e pincel existentes nas mesmas. Em relação à instalação eléctrica, somos de opinião de que a mesma constituiu benfeitoria útil, pelo que assistia à demandada o direito de a retirar, desde que o pudesse fazer sem detrimento do imóvel na sua posse (cfr. artigo 1273º, nº 1 do Código Civil). Não a tendo levantado, apesar de ter deixado a mesma danificada, não tem a demandada que indemnizar a demandante desse facto, salvo se o imóvel tivesse ficado desprovido de energia eléctrica, o que não se provou. Obviamente, como não contestou nem reconveio, não tem a demandada tão-pouco direito a ser indemnizada segundo as regras do enriquecimento sem causa de tais benfeitorias (cfr. artigo 1273º, nº 2 do Código Civil), mormente para compensar o valor das mesmas com o das deteriorações, tal como previsto no artigo 1274º do Código Civil. Finalmente, é evidente que a demandada tem que suportar a reparação da instalação sanitária que deixou pincelada de cores diversas, dado que o estado em que a mesma ficou decorre directa e necessariamente da sua acção, aliás como foi reconhecido pelas testemunhas por si oferecidas e que eram seus funcionários.
Contudo, atendendo a que o orçamento apresentado pela demandante e que constitui fls. 9 dos autos, não discrimina suficientemente o valor de cada uma das tarefas a desempenhar, não tem o tribunal meios de fixar a quantia indemnizatória correspondente à responsabilidade da demandada. Assim sendo, por aplicação do disposto no artigo 661º, nº 2 do Código de Processo Civil, a demandada será condenada a pagar à demandante a quantia já liquidada de 500,00 €, acrescida do montante indemnizatório que se vier a liquidar oportunamente, na proporção da responsabilidade daquela, tal como a mesma se encontra acima delimitada.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno a demandada a pagar à demandante o montante de 500,00 € (quinhentos euros), acrescida da quantia indemnizatória que vier a ser liquidada oportunamente, correspondente ao custo da reparação das deteriorações imputáveis à demandada, com os limites acima definidos, bem como dos juros moratórios computados desde a citação até ao efectivo e integral pagamento.
Custas por demandante e demandada, na proporção da respectiva sucumbência, que se fixam em 70% para esta e 30% para a primeira.
Porto, 30 de Dezembro de 2008
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)