Sentença de Julgado de Paz
Relatório
O demandante X melhor identificado a fls. 2, intentou a presente ação declarativa contra os demandados X e CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO X, melhor identificados a fls. 2, com vista a obter o ressarcimento de prejuízos derivados de infiltrações provenientes do telhado de cobertura do prédio, formulando o seguinte pedido:
- Serem os demandados condenados a ressarcir o demandante no valor global de €5.100,00, sendo €750,00 de reparações na fração, €75,00 de valor dispendido para pequenos restauros e €4.275,00 referente a prejuízos pela não utilização do bilhar e palystation, que rendiam €4,00/hora o bilhar e €3,75/hora a playstation, bem como em rendimentos vincendos, desde a data da propositura da ação até resolução do problema.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 2 a 4 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 5 (cinco) documentos.
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O demandante declarou não aceitar a submissão do litígio a mediação (fls. 17)
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Regularmente citado o demandado X (fls. 32) apresentou a contestação de fls. 47 a 50 dos autos, invocando a exceção de ilegitimidade por não ter responsabilidade nas infiltrações alegadas, impugnando parcialmente o alegado e aceitando a existência de mau isolamento dos terraços do prédio, imputáveis ao condomínio por serem partes comuns. Juntou 1 (um) documento.*
Regularmente citado o demandado CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO X (fls. 31) apresentou a contestação de fls. 38 a 41 dos autos, impugnando parcialmente o alegado, invocando a prescrição devido a confissão do demandante, expondo que a origem das infiltrações não está determinada e concluindo pela absolvição do demandado condomínio. Juntou em audiência 9 (nove) fotografias.*
QUESTÃO PRÉVIA
Da ILEGITIMIDADE PASSIVA do demandado X
O demandado veio invocar a sua ilegitimidade, tendo por Despacho de fls. 67, que ora se reproduz na íntegra, sido considerada improcedente a exceção invocada e considerando-se o demandado X como parte legítima na presente ação.
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O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras exceções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fixo à causa o valor de 5.100,00 (cinco mil e cem euros).
Reunidos os pressupostos de estabilidade da instância, cumpre proferir sentença.
A alínea c) do nº 1 do artigo 60º da Lei nº 78/2001, de 13/7, alterada pela Lei 54/2013, 31/7, estatui que, nas sentenças proferidas, deve constar (entre outros) uma “sucinta fundamentação”.
Fundamentação da Matéria de Facto
Factos Provados
1 – O Demandante, na qualidade de arrendatário, celebrou um contrato de arrendamento para comércio com o Demandado, X, referente à fração “I”, correspondente à loja nº xxx., sita no R/C do prédio urbano sito na Avenida da xxx, na Trofa.
2 - O Demandante informou o Demandado Proprietário de que a fração, objeto do contrato de arrendamento, padece de várias infiltrações de água, devido a mau isolamento da cobertura das traseiras da mesma e que danificaram mobiliário diverso, criando um ambiente de pouca salubridade e que a situação se alastra desde o final de 2011, impedindo a utilização e respetiva rentabilização de um bilhar e uma playstation.
3 - Em meados de 2013 e na sequência do exposto anteriormente, o Demandado Proprietário informa o Demandado Condomínio, dando conta de que as infiltrações, se devem ao mau isolamento dos terraços do prédio e que cabe ao Condomínio proceder à respetiva reparação.
4 - Decorrido certo lapso de tempo sem que a situação fosse resolvida, o Demandante deu conhecimento do sucedido aos Demandados, em abril de 2015.
5 – O Demandante encontra-se impedido de utilizar a totalidade da fração, devido às infiltrações.
6 - Desde abril do corrente ano, o Demandante não recebeu qualquer resposta dos Demandados, mantendo-se a situação das infiltrações.
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Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreu a audição das partes, os factos admitidos, a prova testemunhal, além dos documentos juntos aos autos a fls. 5 a 15, 80 a 88, 92 a 96, factores que conjugados com critérios de razoabilidade e regras de experiência comum ajudaram a alicerçar a convicção do tribunal.
A prova testemunhal apresentada pelo demandante, limitou-se a confirmar a existência de infiltrações numa sala do estabelecimento comercial, expondo ainda a transformação da sala de jogos do café que tinha bilhar e palystation, para armazém e arrumos, devido às infiltrações, que são visíveis ao nível do teto e parede. Entende-se que apesar de credível, entende-se ser esta prova limitada, já que não define a causa das infiltrações e não é de modo algum consistente a nível técnico.
Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa, dada a inexistência ou insuficiência de prova nesse sentido. Nomeadamente, não foi feita prova da origem das infiltrações no estabelecimento comercial objeto dos autos.
Fundamentação da Matéria de Direito
O objeto da presente ação insere-se nas ações resultantes de direitos e deveres de condóminos, nomeadamente, resolução de litígios entre condóminos e a Administração de condomínio, além de se inserir igualmente em ações que respeitem ao direito de uso e administração da compropriedade, bem como ao arrendamento urbano.
A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil).
Dispõe ainda o artigo 1420 º do Código Civil, que a qualidade de proprietário de uma fração autónoma, independente, confere ao respetivo titular, também, uma parcela na compropriedade das partes comuns do edifício, tornando-se os dois direitos indissociáveis, donde decorre a obrigação de contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e para o pagamento de serviços de interesse comum.
E consideram-se imperativamente partes comuns do prédio, não podendo os interessados acordar em sentido diferente, todas as enunciadas no nº 1 do artigo 1421º do Código Civil, onde se insere expressamente na alínea b) “O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.
Também dispõe a lei citada que presumem-se comuns as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos (artigo 1421º n.º 2, alínea e) do código).
Ainda determina o artigo 483º do Código Civil que “Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.”
Para que se conclua pela existência de responsabilidade civil por factos ilícitos é, então, necessário um comportamento voluntário do agente; a ilicitude, ou seja, a violação de direitos subjetivos absolutos ou normas que visem tutelar interesses privados; a imputação do facto ao agente ou um nexo causal que una o facto ao lesante, com a apreciação da culpa como regra em abstrato, segundo a diligência de “um bom pai de família”; o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
Considerando o que dispõem os artigos 562º e seguintes do Código Civil, a obrigação de indemnizar, exigindo um nexo de causalidade adequada entre o facto ilícito e os danos, obrigam o lesante a reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação.
Analisando o caso dos autos, veremos se estão preenchidos os pressupostos de responsabilidade civil acima mencionados.
Da factualidade provada, resulta como aceite a existência de vestígios de infiltrações localizados no teto e parede da sala do estabelecimento comercial de café arrendado ao demandante objeto dos autos, sendo que a localização precisa da respetiva origem, nomeadamente na cobertura ou parede ou murete de provêm tais infiltrações se encontra por esclarecer, nomeadamente a nível técnico.
Preceitua o artigo 342º, nº 1 do Código Civil, que àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado. Pelo que, cabe ao lesado a prova da culpa do autor da lesão (artigo 487º do Código Civil).
Ora, tal prova dos factos incumbiria ao demandante, o que este efetivamente não fez, nomeadamente não existe nos autos um relatório técnico ou outro parecer técnico e especializado sobre a origem das infiltrações, nem foi dada nenhuma explicação técnica no que concerne às mencionadas patologias, o que se revelaria manifestamente relevante e pertinente.
Não estão pois preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil que geram a obrigação de indemnizar, nomeadamente o nexo de causalidade entre o facto e o dano, ou seja, a ligação entre o acontecimento e o dano em si.
Assim, veio o demandante alegar a existência de infiltrações no estabelecimento comercial arrendado e solicitar a reparação de prejuízos ao demandado proprietário do estabelecimento, bem como ao condomínio do prédio onde se insere a fração que padece de infiltrações de água.
Face a tal alegação, o demandado proprietário do estabelecimento veio expor que a origem as infiltrações se encontra nas partes comuns do edifício, devido ao mau isolamento, nomeadamente dos terraços de cobertura, pelo que é ao condomínio que incumbe as reparações das infiltrações.
E na perspetiva do condomínio demandado, como o demandante alega o conhecimento de infiltrações desde o ano de 2011 e tendo a presente ação sido intentada em julho de 2015, considera, face a confissão de demandante, ter existido prescrição face ao decurso do prazo de três anos entre a verificação da infiltração e a propositura da ação, expondo ainda não saber a origem das infiltrações.
Ora, relativamente a prescrição não poderia a mesma ser atendida, porquanto em 2011 o demandante terá tido conhecimento informal das infiltrações, de que só tomou conhecimento formal e que só o afetaram diretamente após a posse da fração, em 1 de dezembro de 2014, data do início do contrato de arrendamento ou na altura do trepasse em agosto de 2013 ou ainda em momento anterior, o que se revela indiferente, não podendo atender-se à prescrição invocada.
Além de que sempre se dirá que, no contrato de arrendamento junto aos autos (cláusula SEGUNDA, alínea e)) consta o bom estado de conservação da fração reportada à data do arrendamento.
Ora no caso dos autos, resulta da prova produzida que se verificam as infiltrações numa sala do estabelecimento comercial arrendado ao demandante e segundo o demandante a origem das infiltrações está no mau isolamento dos terraços do prédio, tal como o demandado proprietário X aceita, o que equivale a assacar, em abstrato, responsabilidades ao condomínio demandado, por serem os terraços de cobertura parte comum.
E visualizando as fotografias juntas aos autos dos terraços de cobertura é visível que, por um lado, terão existido algumas obras nesses terraços, desconhecendo-se em que altura e, por outro, encontram-se destinados ao uso, devido ou indevido, de alguns condóminos, sendo que em determinados locais estão depositados objetos, lixos e resíduos, o que leva a deficiente escoamento de águas e ao desgaste de materiais, existindo ainda orifícios, nomeadamente de cano de extração de fumos, bem como de ventilação, além da corrosão normal dos materiais face ao decurso do tempo, podendo ser vários, isolados ou em conjunto, os fatores que potenciam ou não certas patologias.
Assim, considerando que a matéria em causa de infiltrações de água é técnica e complexa, face a ausência de relatório técnico para verificação de patologias ou de parecer de técnico especializado sobre a matéria, não dispõe este Tribunal de elementos suficientes para avaliar e declarar que a origem das infiltrações de água está nas partes comuns, ou noutra estrutura, comum ou própria, do edifício, nomeadamente ao nível de canalizações, paredes, muretes ou muros de separação, entre outros.
Não sendo apurada a causa concreta das infiltrações invocadas pelo demandante, a fim de responsabilizar uma ou mais entidades, não é possível apreciar nem quantificar os prejuízos alegados.
Assim sendo, terá de improceder na totalidade o peticionado.
Decisão
Em face do exposto, julgo a ação improcedente, por não provada, absolvendo os demandados X e CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO X, do peticionado.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de dezembro, condeno o demandante X no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), pelo que tendo pago a taxa de €35,00, deve o demandante proceder ao pagamento do valor restante de €35,00 (trinta e cinco euros), no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia atraso, comprovando o pagamento no Julgado de Paz.
Devolva-se a cada um dos demandados o valor de €35,00 (trinta e cinco euros).
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A Sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária) foi proferida nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13/7, alterada pela Lei 54/2013, de 31/7.No dia e hora agendados para a leitura de sentença – 29/10/2015, 16H30 - não estiveram presentes partes e mandatários.
Notifique e Registe.
Julgado de Paz da Trofa, em 29 de outubro de 2015
A Juíza de Paz,
(Iria Pinto)