Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A e B, identificados a fls. 1 e 2, intentaram, em 27 de Julho de 2010, contra C, melhor identificada a fls. 3 a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros), relativa ao sinal prestado com a celebração do contrato promessa de compra e venda de um imóvel de que é proprietária e a facultar-lhe a entrada no referido imóvel para retirada de um roupeiro que ali colocaram e que adquiriram com quantias exclusivamente suas. Para tanto alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 12, que se dá por reproduzido.
Juntaram 6 documentos (fls. 13 a 28) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada, veio apresentar douta Contestação impugnando a versão dos factos trazida aos autos pelos Demandantes, referindo que tinha despesas cujo ressarcimento era da responsabilidade dos Demandantes. Para tanto alegou os factos constantes da Contestação a fls. 35 a 37, que se dá por reproduzida. Não juntou documentos.
Por dificuldades em juntar aos autos o documento da avaliação do imóvel, vieram os Demandantes requerer que o D para juntar aos autos o referido relatório. Face à importância que tal documento tem para a decisão, por despacho de fls.62, foi o requerimento deferido e ordenado que se oficiasse o referido banco nos termos do disposto nos art.ºs 531.º e 532.º do Código de Processo Civil. O documento foi junto aos autos a fls. 72 a 80, tendo sido notificado a todos os intervenientes processuais, concedendo-se-lhes prazo para sobre o mesmo se pronunciarem. Ambas as partes se pronunciaram, tendo as respostas sido reciprocamente notificadas.
Cabe a este tribunal decidir se os Demandantes cumpriram o Contrato promessa de compra e venda celebrado com a Demandada e, em consequência, se esta tem a obrigação de os reembolsar do montante pago como sinal. Mais temos de decidir se a Demandada tem a obrigação de facultar aos Demandantes o acesso ao imóvel para que estes retirem o roupeiro que ali colocaram.
Tendo os Demandantes recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio e tendo sido apresentada a Contestação, foi designado o dia 14 de Setembro de 2010 para a realização da Audiência de Julgamento (Fls. 41).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta melhor se alcança (fls. 58 a 60).
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes em Audiência de Julgamento, na parte em que lhes foram desfavoráveis, e os documentos juntos a fls. 13 a 28 e 72 a 80.
Foram ainda ponderados os depoimentos das testemunhas apresentadas pela Demandada, as quais prestaram depoimento com credibilidade e isenção, na medida do adequado, revelando conhecimento directo sobre os factos a que foram inquiridas. Assim:
1.ª – E, que, aos costumes, declarou conhecer ambas as partes por ser prestadora de serviços da Demandada e ter acompanhado o negócio objecto dos presentes autos junto dos Demandados. A sua especial qualidade de prestadora de serviços da Demandada não retirou credibilidade ao seu depoimento;
2.ª – F, que, aos costumes, declarou conhecer ambas as partes por ser mediador na agência de mediação imobiliária “G” e, por isso ter acompanhado as negociações entre Demandantes e Demandada.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. Em meados de Março de 2010, os Demandantes foram ver um imóvel de que, alegadamente, a Demandada é proprietária, sito na Rua x, n.º x, rés-do-chão esquerdo, acompanhados pelo agente da mediadora “G”;
2. Por não estarem interessados num imóvel de tipologia T3, propuseram que fosse deitada abaixo a parede que dividia a sala e um dos quartos, obtendo, assim, de duas assoalhadas uma sala de maiores dimensões;
3. A demandada acedeu ao solicitado, com a condição de ser prestado um sinal no valor de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros);
4. A alteração não implicava qualquer oscilação para mais no preço do imóvel;
5. Foi celebrado entre as partes Contrato Promessa de Compra e venda, na qual a Demandada prometeu vender aos Demandantes e estes prometeram comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, o referido imóvel;
6. Para os devidos efeitos os Demandantes entregaram à Demandada, na data da celebração do contrato promessa de compra e venda, a título de sinal, a quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros);
7. Ficando o remanescente do preço, no montante de 122.500,00 € (Cento e vinte e dois mil e quinhentos euros), de ser pago pelos Demandantes à Demandada no acto da outorga da escritura definitiva de compra e venda;
8. O imóvel estava a ser remodelado, conforme a memória descritiva anexa ao Contrato promessa de compra e venda e só podia ser avaliado quando as obras de remodelação estivessem prontas;
9. Só após a avaliação poderiam os Demandantes saber se o crédito habitação lhes seria concedido por algumas das instituições bancárias com que trabalhavam;
10. A avaliação do imóvel ocorreu em 21 de Maio de 2010;
11. O imóvel foi avaliado no montante de 112.800,00 € (Cento e doze mil e oitocentos euros), pelo que o crédito a conceder aos Demandantes pelo D seria apenas de 101.520,00 € (Cento e um mil quinhentos e vinte euros), ou seja 90% do valor da avaliação, como é prática corrente das entidades bancárias;
12. Valor manifestamente inferior ao remanescente do valor do imóvel, não permitindo a aquisição do imóvel pelos Demandantes;
13. Os Demandantes ao tomarem conhecimento do valor da avaliação do imóvel propuseram, em 14 de Junho de 2010, por intermédio da mediadora “G”, que o preço fosse reduzido para que pudessem, efectivamente, adquirir o imóvel;
14. A resposta da Demandada foi peremptoriamente negativa;
15. Os Demandantes desistiram, então, do pedido de empréstimo efectuado junto do D, por falta de condições de viabilidade;
16. A par da tentativa de concessão de crédito habitação junto do D, os Demandantes tentaram também a concessão de crédito junto da H;
17. Esta última entidade bancária informou os Demandantes que não reuniam as condições necessárias para a concessão do empréstimo;
18. Por não terem condições para a obtenção do empréstimo na H e terem desistido da concessão do empréstimo junto do D, por falta de condições de viabilidade, os Demandantes contactaram a mediadora desistindo do negócio e pedindo-lhe que a Demandada lhes devolvesse a quantia paga a título de sinal;
19. A mediadora informou os Demandantes que teriam de entregar declarações comprovativas de que não reuniam condições para a concessão do crédito habitação que viabilizasse a aquisição do imóvel;
20. O que estes fizeram entregando cópia das declarações de ambas as entidades bancárias;
21. A demandada recusou-se a devolver aos Demandantes a quantia paga a título de sinal;
22. A Demandada foi ainda interpelada, em 12 de Julho, pela advogada dos Demandantes, para que procedesse à devolução do sinal pago, no prazo de 10 dias, sob pena de instaurar a competente acção judicial;
23. Da cláusula terceira do contrato promessa de compra e venda do imóvel consta que o mesmo se encontrava em fase de remodelação, estando as obras a ser realizadas naquela data pela Demandada, que se obrigava a concluí-las de acordo com a memória descritiva anexa ao contrato, comprometendo-se, ainda, a entregar o imóvel pronto a habitar;
24. De acordo com a referida memória descritiva, a única obra que os Demandantes solicitaram foi deitar abaixo a parede que dividia a sala e um dos quartos;
25. Tal alteração não implicava qualquer custo para os Demandantes, uma vez que, após a aceitação da Demandada em a fazer, o preço do imóvel não sofreu qualquer alteração;
26. Na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes prevê-se que “No pressuposto de os PROMITENTES-COMPRADORES recorrerem a crédito bancário para a efectivação da prometida compra, e caso o mesmo não lhe seja concedido para tal por mais de uma instituição habilitada, prova que terá que efectuar documentalmente perante a PROMITENTE-VENDEDORA, ser-lhes-á, por esta devolvido em singelo o sinal anteriormente pago, ficando o presente contrato promessa sem qualquer efeito e/ou consequência.”;
27. Os Demandantes colocaram no imóvel objecto do contrato promessa, com quantias suas e autorização da Demandada, um roupeiro de valor não apurado;
28. A demandada recusa-se a entregar o referido roupeiro aos Demandantes;
29. A Demandada aceitou deitar a parede abaixo porque, na sua opinião, com um sinal de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros) os Demandantes não iriam desistir do negócio;
30. O pagamento do sinal funcionou para a Demandada como um vínculo ao negócio;
31. Os demandantes, num encontro com a prestadora de serviços da Demandada, E, referiram que o negócio estava preso por cerca de 6.000,00 € (seis mil euros), propondo que o negócio deixasse de ser feito através da imobiliária;
32. A Demandada não aceitou;
33. A mediadora chegou a fazer algumas simulações de empréstimo para os Demandantes;
34. A demandada disponibilizou-se para tratar do empréstimo no I, mas a própria mediadora, na pessoa do F, não aconselhou que tal fosse feito;
35. Os Demandantes alegaram junto da Mediadora “G” que tinham capitais próprios no valor de 6.000,00 € (Seis mil euros), o que vieram a negar no mail enviado para redução do preço do negócio;
36. Nem a Demandada, nem a Mediadora “G” tiveram acesso ao relatório de avaliação do imóvel;
37. Para voltar a repor o imóvel em tipologia T3, a Demandada terá de efectuar despesas;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com relevância para a decisão. Nomeadamente não resultou provado:
a) A demandada é proprietária do imóvel objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado pelas partes;
b) A demandada respondeu à carta que os Demandantes, através da sua advogada, lhe enviaram pedindo a devolução do sinal no prazo de 10 dias;
c) Os Demandantes sempre se recusaram a fornecer a documentação à mediadora “G” para o processo ser carregado nas diversas instituições bancárias;
d) Era condição que os Demandantes pedissem a concessão de crédito em instituições bancárias determinadas;
e) O roupeiro que os Demandantes colocaram no imóvel tem o valor de 666,00 € (Seiscentos e sessenta e seis euros);
f) Que existia a garantia de os Demandantes celebrarem o negócio definitivo, quando aceitaram prestar sinal;
g) Os Demandantes quando informaram que não tinham condições para adquirir o imóvel, pediram para visitar imóveis no valor de 200.000,00 € (Duzentos mil euros);
h) Que o processo de pedido de empréstimo junto da H nunca foi carregado nesta entidade bancária;
i) Que a demora na conclusão das obras de remodelação, tivesse tido influência no prosseguimento das negociações.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida apresenta-se complicada, face às posições adoptadas pelas partes e que radicam no facto de, quando se negoceia se deixarem muitos pontos implícitos, deixando margem para se ouvir o que se quer ouvir e interiorizar aquilo que mais nos convém.
De facto, apresentando-se inicialmente muito complicada, a questão é simples de resolver.
Na verdade, a decisão terá de ter em conta aquilo que as partes contrataram e a que, em consequência se obrigaram e, assim, decidir em conformidade com a lei vigente.
Demandantes e Demandada celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, o qual se rege pelas disposições do art.ºs 410.º e seguintes do Código Civil.
No âmbito desse contrato a Demandada prometeu vender e os Demandantes prometeram comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, um imóvel, alegadamente, propriedade da primeira, pelo preço de 125.000,00 € (Cento e Vinte e cinco mil euros).
O imóvel seria todo remodelado, por não ser novo, conforme memória descritiva anexa ao contrato.
Acontece que os Demandantes propuseram que fosse destruída a parede que separava a sala de um dos quartos que lhe era contíguo, alterando, assim, a tipologia de T3 para T2. A proposta foi aceite pela Demandada, contra o pagamento de um sinal no montante de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros), o que estes aceitaram.
O pagamento do sinal gerou na Demandada a certeza de que o negócio definitivo se realizaria e, por conseguinte, procedeu em conformidade com o proposto pelos Demandantes, destruindo a parede.
Os Demandantes tentaram a concessão de crédito para a aquisição da fracção autónoma e, na H, foi-lhes de imediato dito que não tinham condições para lhe ser concedido o crédito que pretendiam e, no D, conquanto lhes concedessem o crédito, este apenas atingiria um valor bastante abaixo do necessário devido à avaliação levada a efeito, pelo que os Demandantes, tendo proposto que o preço fosse reduzido sem sucesso, desistiram do processo de empréstimo junto daquela entidade bancária, por falta de condições de viabilidade, leia-se por falta de dinheiro para cobrir a diferença entre o valor que lhes seria emprestado e aquele que teriam de pagar à Demandada.
Por isso pedem que a Demandada lhes devolva o sinal pago, uma vez que cumpriram o contrato e o negócio não pode concretizar-se por causas que não lhes são imputáveis.
A demandada, por seu turno, nega-se a proceder à requerida devolução do sinal por entender que os Demandantes deveriam ter tentado a concessão de crédito junto de outras instituições bancárias, o que não fizeram, e porque, tendo alterado a tipologia da fracção autónoma, despenderam quantia não apurada a que acrescerá quantia também não apurada para repor aquela tipologia.
Acresce que é sua convicção que os Demandantes se precipitaram na compra da casa e que posteriormente terão mudado de ideias.
Ora o tribunal para decidir tem de contar com o que foi acordado entre as partes e resulta provado que a quantia entregue pelos Demandantes à Demandada o foi a título de sinal. E que, no âmbito da liberdade contratual concedida legalmente às partes, estas convencionaram que, no pressuposto de que os Demandantes recorreriam ao crédito bancário para a aquisição, caso não conseguissem o crédito em mais do que uma instituição bancária, o sinal lhes seria devolvido em singelo.
Portanto, as partes nada convencionaram, podendo fazê-lo, quanto à responsabilidade pelos custos da alteração da tipologia do imóvel, no caso de o negócio não se concretizar.
Na verdade a Demandada quer que o tribunal veja uma convenção que não existiu e que assentou na sua convicção de que, tendo prestado sinal, os Demandantes não desistiriam do negócio.
Ora o que se constata é que, quando o contrato promessa foi celebrado já tinha sido acordado o pagamento do sinal e a única imposição que foi colocada aos Demandantes foi que teriam de consultar mais do que uma entidade bancária para a concessão do crédito, o que estes fizeram, cumprindo o contrato na sua integra, já que consultaram duas entidades bancárias com os resultados que supra se referiram.
A Demandada agarra-se ainda, para fazer valer a sua posição, ao facto de, no D ter sido concedido o crédito, mas que o mesmo não se realizou por desistência dos Demandantes. Ora, não é preciso ir muito longe para se perceber porque desistiram os Demandantes do pedido de empréstimo. De facto, para angariarem o montante que teriam de pagar à Demandada, os Demandantes teriam de contrair outro crédito e, em regra, como é consabido, esses créditos são concedidos com a denominação de multi-funções e com encargos elevadíssimos sem ter em consideração a taxa de esforço de quem os pede. Não eram, por isso, os Demandantes obrigados a endividar-se de forma que sabiam não poder suportar para, depois, irem engrossar o número de sobre-endividados do país.
Até porque a concessão de crédito em valor muito inferior ao necessário para concretizar o negócio é equivalente à não concessão de crédito, uma vez que era com esse crédito que os Demandantes iriam celebrar o negócio definitivo.
É certo que os Demandantes disseram ao mediador imobiliário que tinham capitais próprios no valor de 6.000,00 €, mas também não é menos verdade que não resultou provado – nem vinha ao caso – que os Demandantes efectivamente tinham capitais próprios, sendo certo que do contrato celebrado não consta que estes iriam pedir a concessão de crédito parcial.
Por outro lado, não pode minimizar-se o facto de o imóvel ter sido avaliado (mal ou bem, não cabe a nós nem à Demandada determinar) em valor substancialmente inferior ao valor que foi contratado. Facto que, a nosso ver, foi determinante para a decisão dos Demandantes de desistir do processo de empréstimo no D.
Isto para dizer que, tendo os Demandantes cumprido o contrato promessa, não lhes sendo imputável a não concretização do negócio definitivo, não tem a Demandada o direito de fazer seu o montante pago a título de sinal.
O que a Demandada pode e deve fazer é no futuro e em casos com as mesmas características, no âmbito da liberdade contratual, convencionar as consequências da não concretização do negócio quanto às obras realizadas.
Não foi o que aconteceu neste caso, pelo que, face ao contratado, o pedido não pode deixar de proceder.
É claro que o promitente-comprador tem também ele o dever de agir no estrito cumprimento das regras da boa fé e dos bons costumes, mas neste caso não se vê que tais deveres tenham sido incumpridos de forma a classificar-se a ruptura das negociações como culposa.
Quanto ao segundo pedido de facultar a entrada dos Demandantes no imóvel para retirarem o roupeiro de sua propriedade, não se percebe porque quer a Demandada fazer seu um bem que não lhe pertence bem sabendo que tem a obrigação de o devolver aos seus proprietários.
De facto, resulta provado que, com a autorização da Demandada, os Demandantes colocaram um roupeiro no imóvel, no pressuposto de que o negócio se concretizaria.
Como o negócio não se concretizou, têm estes o direito de retirar o referido roupeiro e tomá-lo na sua posse uma vez que lhe pertence.
Bem se percebe que a Demandada conservou o roupeiro na sua posse para fazer pressão sobre os Demandantes quanto ao negócio e para, eventualmente, se ver ressarcida das despesas que transformar a tipologia do imóvel a fizeram incorrer, mas não lhe assiste esse direito, como supra se expendeu.
Por tal facto, sem necessidade de maiores indagações, procede também este pedido.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, decido declarar a presente acção totalmente procedente, porque provada, e em consequência, condenar a Demandada a: 1. Devolver aos Demandantes a quantia de 2.500,00 € (Dois mil e quinhentos euros), relativa ao sinal pago por estes;
2. Facultar aos Demandantes a entrada no imóvel objecto dos presentes autos, para que estes retirem o roupeiro de sua propriedade que ali colocaram.
Custas a suportar pela Demandada, que se declara parte vencida (art.º. 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 29 de Outubro de 2010
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2010-10-29