Sentença de Julgado de Paz
E
Sentença
(nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Arrendamento urbano.
(alínea g), do nº 1, do artº 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
Demandantes: A, e mulher, B, residentes na Rua ...................., Oliveira do Bairro.
Demandados: C, casado, reparador fabril, e mulher, D, desempregada, residentes na Rua ...., Bustos, Oliveira do Bairro.
Valor da Acção: € 1.022,50 (mil e vinte e dois euros e cinquenta cêntimos).
Requerimento inicial
Os demandantes intentam a presente acção pedindo a condenação dos demandados no pagamento da quantia de € 1.022,50 (mil e vinte e dois euros e cinquenta cêntimos), tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 5 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Alegam, em síntese, que em 1 de Setembro de 2005, celebraram com os demandados um contrato de arrendamento da fracção autónoma “121”, correspondente ao 1º andar do prédio sito na Rua .........., Oliveira do Bairro, pelo prazo de 5 anos, com início em 01/09/2005, mediante a renda mensal de € 275. Os demandados pagaram a renda referente a Setembro, mas só pagaram €200 referentes à renda de Outubro, embora tenham em seu poder o recibo de quitação desse mês de renda. Em 13 de Dezembro de 2005 o demandando marido entrega as chaves do locado na GNR de Bustos, data em que a dívida dos demandados, referente a rendas, ascendia a € 625, sendo que pretendem receber também uma indemnização de montante igual a 50% desse valor. Por último, alegam que os demandantes tiveram de proceder a reparações (janelas e estores, cortinados) e limpeza do locado, tendo dispendido € 85.
Juntam: 1 (um) documento e procuração forense.
Contestação
O demandado apresentou a contestação de fls.14 a fls. 16 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, aceitando que não procedeu ao pagamento de €75 referente à renda de Outubro de 2005, e de €275 referente à renda de Novembro de 2005, valor que em Novembro de 2005 o demandante aceitou que lhe fosse pago, no âmbito de uma rescisão do contrato de arrendamento celebrado. Assim, e tendo em consideração o acordado entre demandantes e demandados aceita que deve aos demandantes somente a quantia de €350, nada mais. Nada deve quanta a despesas com limpeza e reparação do locado porque deixaram o locado limpo e as janelas referidas no requerimento inicial já se encontravam danificadas, no início do contrato.
Junta: 1 (um) documento.
Tramitação
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 6 de Fevereiro de 2006, pela mediadora Srª Drª E, durante a qual as partes chegaram a um acordo parcial, o qual, nessa data, me foi apresentado pela referida mediadora, e junto aos autos a fls. 22 e 23. Consequentemente manteve-se a data de Audiência de Julgamento, anteriormente notificada às partes.
Por requerimento de 8 de Fevereiro de 2006, a folhas 24 dos autos, os demandantes requereram a redução do pedido para € 672,50 (seiscentos e setenta e dois euros e cinquenta cêntimos), por os demandados terem pago aos demandantes o montante de € 350 (trezentos e cinquenta euros). Por despacho, a fls. 26 dos autos, foi admitida a redução de pedido nos termos requeridos (artigo 273º, nº 2, do Código de Processo Civil, aplicável por força do artigo 63º, da Lei nº 78/2001, citada).
Audiência de Julgamento
Iniciada a audiência, na presença do demandante e demandado, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1, do artº 26º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Audição das partes
Advertidas e ajuramentadas nos termos e para os efeitos do disposto no artº 559º do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
Os demandantes confirmaram todo o conteúdo do requerimento inicial, tendo a instâncias do Julgado de Paz esclarecido que os € 350 pagos pelos demandados referem-se à parte remanescente da renda referente a Outubro de 2005 (€ 75) e à renda referente ao mês de Novembro de 2005 (€ 275), aliás como acordado pagar em sede de mediação. Deste modo, continua em dívida a renda referente ao mês de Dezembro, a indemnização no montante de 50% do valor das rendas e despesas no montante de €85. Esclareceram que é verdade que em Novembro o demandado se tenha dirigido a casa dos demandantes, comunicando que iria deixar a casa em finais desse mês, pois não tinha possibilidades de pagar o montante da renda, que os demandantes aceitaram, mas a verdade é que os demandados só entregaram a casa em 13 de Dezembro. Que nessa data pediram aos demandados o pagamento da renda referente ao mês de Dezembro. Quanto a danos existentes no locado, após a entrega pelos demandados: 2 fitas de estores danificadas (tendo o demandante aceitado que uma delas já estava danificada no início do arrendamento); as cortinas da casa estavam sem grampos e algumas danificadas; os quartos estavam limpos, no chão da sala havia pastilha elástica colada e a lareira da sala estava suja.
Os demandados confirmaram todo o conteúdo da contestação, tendo esclarecido que o demandado marido tentou entregar a chave da casa 28 ou 29 de Novembro, mas não estava ninguém em casa e que, posteriormente, só o conseguiu (devido a compromissos profissionais e a problemas de saúde de sua mulher, que esteve hospitalizada) fazer em 13 de Dezembro. Quando entregaram a casa a mesma estava limpa (a demandada mulher varreu a lavou toda a casa), quanto aos cortinados aceitam que os tiraram das janelas para os lavarem, e que depois não tenham colocado todos os grampos, ao serem lavados, se tenham danificado um pouco, as 2 fitas de estores sempre estiveram danificadas. Que tiraram as suas coisas de casa dos demandantes no dia 26 de Novembro, e a 28 foram lá buscas as duas únicas coisas que ficaram: roupa (de uma máquina) e uma bicicleta.
Audição das testemunhas
Apresentadas pelos demandantes:
1 – F, casada, doméstica, residente ..............., Oliveira do Bairro.
Apresentadas pelos demandados:
1 – G, divorciado, serralheiro civil, ......................, Oliveira do Bairro.
2 – H, casada, doméstica, .................................., Oliveira do Bairro.
3 – I, casada, doméstica, ..................................., Oliveira do Bairro.
As testemunhas, após cumprimento do disposto nos artigos 559º, nº 1, e 635º, ambos do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
A testemunha dos demandantes diz que, em data que não consegue precisar, mas que situa há cerca de 15 dias, esteve a fazer limpeza na casa dos demandantes, na Rua .............; que a casa estava muito suja, recorda-se que havia “chiclets” no chão, que os vidros estavam sujos. Recorda-se que havia uma fita dos estores estragada. Esteve 5 horas a fazer a limpeza e os demandantes pagaram-lhe € 3,5/horas.
A primeira testemunha dos demandados refere que os demandados habitam, actualmente, uma casa que lhe arrendaram. Que foram para lá viver no final de Novembro de 2005, no dia 22 ou 23, embora tenham acordado que só iniciariam o pagamento de renda em Janeiro.
A segunda testemunha dos demandados refere que no dia 26 de Novembro o marido ajudou os demandados a fazerem a mudança da casa locada aos demandantes; recorda-se do dia porque o seu marido faz anos a 27 de Novembro. No dia 28 de Novembro a testemunha foi com a demandada, a casa dos demandantes, buscar o que tinha lá ficado (pouca roupa e uma bicicleta) acabar as limpezas. Mais disse que a casa estava limpa.
A terceira testemunha dos demandados refere que foi à casa que os demandados arrendaram aos demandantes, que ajudou a demandada a fazer as limpezas quando o arrendamento teve início e, nessa data, os cortinados foram tirados para serem lavados.
Factos provados
1 – Em 1 de Setembro de 2005, demandantes e demandados celebraram um contrato de arrendamento urbano para habitação, através do qual os primeiros deram de arrendamento aos segundos o 1º andar do prédio sito na Rua .................., concelho de Oliveira do Bairro.
2 – O contrato de arrendamento identificado no número anterior foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com início em 01 de Setembro de 2005.
3 – A renda mensal acordada foi de € 275 (duzentos e setenta e cinco euros).
4 – Em Novembro de 2005 o demandado marido deslocou-se à residência dos demandantes comunicando à demandante mulher que iria deixar a casa no final desse mês.
5 – No dia seguinte o demandante marido deslocou-se ao locado e comunica à demandada mulher que aceitava a rescisão do contrato de arrendamento, desde que os demandados procedessem ao pagamento da quantia então em dívida, € 75 referentes ao mês de Outubro e € 275 referentes ao mês de Novembro.
6 – Em 13 de Dezembro de 2005, o demandado marido telefona ao demandante comunicando-lhe que queria entregar as chaves do locado.
7 – Em 13 de Dezembro de 2005 o demandando marido entregou as chaves do locado na GNR de Bustos.
8 – duas fitas de estores estavam danificadas.
9 – Faltavam grampos nos cortinados da cozinha e da sala.
10 – Por cheque datado de 7 de Fevereiro de 2006 os demandados procederam ao pagamento da quantia de € 350 (trezentos e cinquenta euros), correspondente a € 75 de parte da renda referente ao mês de Outubro (€ 75) e à renda referente ao mês de Novembro de 2005.
Factos não provados
1 - Em três janelas, sitas na marquise do locado, os estores e as fitas estavam danificados;
2 - Os cortinados interiores tinham as fitas danificadas;
3 - O locado encontrava-se muito sujo.
4 – Para proceder ao arranjo e limpeza do locado, os demandantes tiveram despesas que ascenderam a € 85.
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos, os depoimentos, os testemunhos (as testemunhas revelaram ter conhecimento directo dos factos a que depuseram ) e os documentos junto aos autos.
Fundamentação
Em 1 de Setembro de 2005, demandantes e demandados celebraram um contrato de arrendamento para habitação, nos termos do previsto no Regime do Arrendamento Urbano, aprovado e anexo pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, ao qual se aplica, subsidiariamente, as regras do Código Civil. Demandantes e demandados acordaram rescindir o referido contrato, por mútuo acordo, com efeitos a partir de 30 de Novembro de 2005. Por força da rescisão do contrato, os demandados e arrendatários ficaram obrigados a devolver aos demandantes o locado no estado em que o receberam, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (cfr. artºs. 1038º, al. i) e 1043º, ambos do Código Civil). Posto isto, cumpre pronunciarmo-nos sobre: a) o cumprimento atempado da obrigação de devolução do locado; e b) o estado do locado na data da sua devolução.
Quanto à primeira questão cumpre referir que acordando as partes extinguir a relação jurídica de arrendamento a partir de determinada data, o arrendatário fica obrigado a restituir o locado ao senhorio nessa precisa data, sob pena de pagamento de uma indemnização, pela utilização do locado para além da data a que estava obrigado a restituir o locado, indemnização, em regra, correspondente ao montante das rendas acordadas enquanto tal utilização se mantiver (artº 1045º, nº 1, do Código Civil). No caso concreto correspondente a 13 (treze) dias de utilização do locado, ou seja, (€ 275 : 31) x 13, elevada ao dobro, nos termos do nº 2 do artigo. 1045º, do Código Civil (“Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”).
Quanto à segunda questão, sabemos que o locado foi entregue aos demandados em bom estado de manutenção (cfr. cláusula 7ª do contrato e nº 2 do artigo 1043º do Código Civil), tendo o estipulado na cláusula 9ª do contrato de arrendamento junto aos autos (“O arrendado deverá ser entregue pelo segundo outorgante aos primeiros outorgantes, findo o contrato, em bom estado de conservação, como actualmente se encontra, e conforme descrito na cláusula sétima, designadamente as instalações e canalizações de água, luz aquecimento, esgotos e respectivos acessórios, as instalações sanitárias, os pavimentos, alcatifas, forros, pinturas, vidros, etc., devendo, por isso, sob pena de indemnização, tomar as medidas necessárias para a sua conservação, pagando à sua custa as necessárias reparações se se avariarem ou danificarem, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização”), e atenta a prova produzida nesta audiência (pontos 8 e 9 de factos provados) só podemos concluir que o locado foi entregue aos demandantes no estado em que se encontrava na data de início do contrato de arrendamento, e a existir qualquer deterioração, a mesma é proveniente de uma utilização normal da coisa, conforme aos fins do contrato; e, neste caso, ao legislador isentou o locatário do dever de reparar essas deteriorações na altura da restituição da coisa locada.
Quanto à indemnização por mora do locatário, prescreve o artigo 1041º, do Código Civil, que “ 1. Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”. Esta disposição concede ao locador (e citamos o acordão do STJ, de 11-10-2005, Proc. nº 04B4383, in www.dgsi.pt) “o direito à indemnização aí referida, desde a mora, sob condição (resolutiva) de aquele não obter a resolução do contrato com base na falta de pagamento da renda, dependendo, porém, a verificação da condição da efectiva resolução com esse fundamento; não deriva, de resto, da lei que o pagamento da indemnização apenas seja obrigatório quando o locatário mantém ou pretende manter o arrendamento, pelo que o referido direito do locador se não extingue se o locatário voluntariamente, ainda que na pendência da acção de despejo, abandonar ou entregar o locado”. O mencionado direito à indemnização, existe sempre que haja situação de mora no pagamento de rendas, salvo quando o senhorio opte pela resolução do contrato com base nessa causa, e o contrato for resolvido com base em tal fundamento; ao invés, o locador mantém o referido direito à indemnização pela mora no pagamento de rendas, quando a resolução do contrato de arrendamento radica em acto eficaz de revogação unilateral da iniciativa do locatário.
Decisão
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, condeno os demandados a pagarem aos demandantes a quantia de € 520,93 (quinhentos e vinte euros e noventa e três cêntimos), correspondente: a) € 230,62, à indemnização devida pela utilização do locado dos dias 1 a 13 de Dezembro de 2005; e b) € 290,31, à indemnização prevista no nº 1 do artigo 1041º do Código Civil.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandantes e demandados no pagamento de custas em partes iguais.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Registe.
Julgado de Paz de Oliveira do Bairro, em 14 de Fevereiro de 2006
A Juíza de Paz
Sofia Campos Coelho