Sentença de Julgado de Paz
Sentença
Relatório
A demandante A, melhor identificada a fls. 4 e 11, intentou, em 17/05/2011, contra a demandada B, melhor identificada a fls. 4 e 34 dos autos, acção declarativa nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea g) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando o seguinte pedido:
- Ser a demandada condenada a pagar a quantia de €4.824,36, acrescida de juros de mora vincendos à taxa legal de 4% desde 17/05/2011, até integral e efectivo pagamento, além de custas.
Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 4 a 6 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 2 (dois) documentos. Em audiências de julgamento juntou 7 (sete) documentos, sendo que um deles é fotografias (fls. 71 a 75).
Não houve lugar a sessão de pré-mediação, por recusa da mesma (fls. 12).
Regularmente citada a demandada apresentou a contestação de fls. 19 a 21 dos autos, que se dá por integralmente reproduzida, impugnando os factos constantes do requerimento inicial. Juntou 1 (um) documento. Em audiências de julgamento juntou 2 (dois) documentos, sendo que um deles é fotografias (fls. 113 a 159).
Foram realizadas audiências de julgamento nos dias 04/07/2011 (em segunda marcação), 28/07/2011 e 03/08/2011.
Cumpre apreciar e decidir
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fundamentação da matéria de facto
Factos provados
Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – A demandante é usufrutuária do prédio urbano, sito no concelho da Trofa, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo x.
2 - Em .../.../..., foi dado de arrendamento à demandada para fim não habitacional o armazém com cerca de 1.000 m2 do prédio identificado em 1.
3 - O prazo de duração do arrendamento é de um ano, renovável por igual período de tempo, com início em .../.../... e termo em .../.../... .
4 - O valor da renda mensal era de €1.600,00 (mil e seiscentos euros), a qual devia ser paga na residência do senhorio ou em local a indicar, no primeiro dia útil do mês a que respeitar.
5 – Sucede que a demandada não pagou as rendas vencidas em 01/03/2011, 01/04/2011 e 01/05/2011, cujo montante global ascende à quantia de €4.800,00.
6 – Pelo que, deve a demandada deve à demandante o valor de €4.800,00.
Para a fixação da matéria fáctica dada como provada, foi tida em consideração a audição das partes, nomeadamente do representante legal da demandada, os factos admitidos, a prova documental de fls. 7 a 10, 29 a 31, 67 a 93, 107 a 159 e 162 dos autos e a prova testemunhal apresentada pela demandante, C, genro da demandante que acompanhou todo o processo relativo ao arrendamento, D, filho da demandante, com conhecimento parcial do mesmo processo e E, autor do projecto do armazém locado, além das testemunhas da demandada F, e G, funcionários da demandada e relativamente conhecedores do arrendamento dos autos e cujos cinco depoimentos se consideram relativamente credíveis no seu conjunto, por demonstrarem conhecimento directo de parte dos factos em discussão. O acima exposto, devidamente conjugado com as regras de experiência comum, alicerçou a convicção do tribunal.
Factos não provados
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência.
O Direito
A demandante intentou a presente acção peticionando a condenação da demandada no pagamento das rendas em atraso que ascendem ao valor total de €4.800,00, alegando em sustentação desse pedido a celebração de um contrato de arrendamento com a demandada.
A locação é o arrendamento de uma coisa imóvel nos termos do disposto nos artigos 1023º e 1022º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”), e, como negócio bilateral, emergem desse contrato direitos e obrigações para ambas as partes, nos termos dos artigos 1031º e 1038º ambos do código Civil.
Com efeito, preceitua o artigo 1038º daquele código que é obrigação do locatário pagar a renda, sendo a contraprestação do locador a entrega da coisa e as diligências indispensáveis a garantir o gozo dela, como preceitua o artigo 1031º mencionado.
Ora, alega a demandante que, em .../.../..., outorgou com a demandada um contrato de arrendamento do prédio objecto dos autos e que a demandada não pagou três meses de renda do locado, referentes aos meses de Março, Abril e Maio de 2011, sendo o valor de renda mensal €1.600,00, pelo que peticiona a demandante, a esse titulo, o valor de €4.800,00.
Por sua vez, na contestação apresentada, a demandada vem alegar não existir licenciamento do locado, deixando por tal facto de liquidar os valores peticionados pela demandante, referindo ainda o direito a compensação por benfeitorias realizadas no locado, sendo que tal referência não levou a qualquer quantificação e pedido reconvencional.
Aprovado o Novo Regime de Arrendamento Urbano, pela Lei nº 6/2006, de 27/02 e para completa aplicação do mesmo foi publicado o Decreto-lei nº 160/2006 de 8/8 que regula todos os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração, nos termos do artigo 1070º do Código Civil.
Assim, o artigo 2º, alínea d) do DL 160/2006, preceitua que do contrato de arrendamento deve constar a existência de licença de utilização, se o prédio em causa é posterior a 1951, o que se presume ser o caso.
Daí que a demandada tenha alegado ter tomado a posição de não pagar as rendas peticionadas dada não existir a licença de utilização, invocando portanto a excepção de não cumprimento do contrato por parte do locador, constante do artigo 428º do Código Civil.
Esta excepção de não cumprimento contém o incumprimento de um contraente e a recusa de cumprir por parte do outro contraente, sendo este que invoca a excepção. Esta relação deverá ser de sucessão, causalidade e proporcionalidade.
Ou seja, o incumprimento por parte do locador que não entrega a coisa locada ou que não garante o respectivo gozo ao locatário deve ser prévio à recusa de cumprimento por parte de quem invoca a excepção, neste caso o locatário. Ora, não há dúvidas da entrega da coisa locada. E quanto ao gozo do locado?
Da prova produzida nos autos resulta que não houve perda ou restrição do uso da coisa locada. Assistirá então razão à demandada quando suspende o pagamento da renda do locado por falta de licença do locado?
Nos termos do disposto no artigo 342º do Código Civil a quem alega um direito, compete fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado, sendo que a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado competem àquele contra quem a invocação é feita, considerando-se, em caso de dúvida, os factos como constitutivos do direito.
No caso dos autos, a prova de inexistência de licença compete à demandada.
Por conseguinte, veio a demandada juntar aos autos um documento emitido pela Câmara Municipal (fls. 162) onde consta que o prédio dos autos, com o registo nº 519/05 de alteração de funções, não possui alvará de autorização de utilização, sendo o último movimento foi realizado em 27/01/2009, o que leva a concluir que não obstante a existência de uma certidão de localização de indústria (a fls. 92 e 93) e de um pedido de instalação destinado a estabelecimento industrial (fls. 108 a 111), anteriores à locação dos autos, além de um registo do ano de 1995 para alteração de funções e um último movimento de Janeiro de 2009, nada mais consta a nível camarário, concluindo-se pela inexistência de licença de utilização do locado.
Como decorre ainda do artigo 5º do Decreto-lei 160/2006, nos seus nºs. 5, 6 e 7, a inobservância do preceituado relativamente a licença de utilização, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição a uma coima que é receita do município, podendo nesse caso o arrendatário resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais; considerando-se inaplicável o nº 8 do artigo 5º relativo a nulidade do arrendamento, aplicável no caso do arrendamento ser para fim diverso do licenciado, o que não acontece no caso destes autos, por não existir sequer licenciamento.
A demandada veio ainda alegar em contestação ter sido interpelada pelas autoridades municipais com a ameaça de encerramento do prédio, caso não existisse a respectiva licença de utilização, além de pesadas coimas.
Não obstante o alegado, não foi feita prova da existência de um processo de contra-ordenação camarário ou outro similar.
Face ao exposto, constata-se que a demandada não viu restringido o gozo do locado, continuando a usufruir do mesmo.
A verdade é que, é com a interposição da presente acção, em 27 Maio de 2011, que a demandada refere a recusa do pagamento de rendas por falta de licença de utilização, sendo certo que as rendas em débito são relativas aos meses de Março, Abril e Maio de 2011 e devidas no primeiro dia útil do mês a que a renda diz respeito (artigo 2º do contrato de arrendamento junto aos autos a fls. 7 e 8), ou seja, as rendas são devidas em data anterior à recusa do seu pagamento. A propósito, diga-se ainda que a carta datada 12/05/2011, que a demandada juntou aos autos a fls. 29 a 31, relativa a falta de licença camarária, não foi recepcionada pela demandante, pelo que dela não teve conhecimento.
Considera-se, assim, não existir fundamento bastante que alicerce o direito da arrendatária no sentido de recusar o pagamento da renda do locado, invocando a excepção de não cumprimento do contrato por parte do locador, constante do artigo 428º do Código Civil.
Por seu lado, como já decorre do anteriormente referido no mencionado DL 160/2006, perante a falta de licença, o arrendatário pode resolver o contrato e ter direito a indemnização nos termos gerais, se tal for legalmente admissível, dada a junção aos autos de notificação judicial avulsa da locadora relativa a resolução do contrato de arrendamento (fls. 76 a 91), matéria que não se discute no âmbito do presente processo.
Face ao acima exposto, assiste, assim, à demandante o direito de pedir o pagamento das rendas em atraso no valor total de €4.800,00, respeitantes aos meses de Março a Maio de 2011.
Quanto aos juros peticionados, verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, a ora demandante (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, tendo sido contabilizados os juros vencidos no valor de €24,36, devem os juros vincendos ser contabilizados desde a entrada da presente acção até integral pagamento. Deste modo, tem a demandante direito a receber juros de mora vencidos no valor de €24,36, além dos vincendos sobre a quantia em divida de €4.800,00, à taxa legal de 4% (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/2003, de 8 de Abril), contabilizados até efectivo e integral pagamento.
Assim sendo, é da responsabilidade da demandada o pagamento à demandante da quantia total de €4.824,36, além dos juros vincendos.
Decisão
Em face do exposto, julgo a acção totalmente procedente, por provada e, consequentemente, condeno a demandada a pagar à demandante a quantia de €4.824,36 (quatro mil oitocentos e vinte e quatro euros e trinta e seis cêntimos), além dos juros vincendos à taxa legal de 4%, sobre a quantia de €4.800,00, até efectivo e integral pagamento.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno a demandada no pagamento de custas no valor de €70,00 (setenta euros), devendo proceder ao pagamento dos €35,00 em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no nº 9 da referida Portaria, em relação à demandante.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida nos termos do artigo 60º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho. Estando presente a parte demandante, fica pessoalmente notificada. Proceda-se a notificação da parte demandada e mandatários.
Julgado de Paz da Trofa, em 5 de Agosto de 2011
A Juíza de Paz,
(Iria Pinto)
A Juíza de Paz,
(Iria Pinto)