Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 216/2013-JP
Objecto: Arrendamento urbano
(alínea g), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho)
Demandante: A
Demandada: B
Mandatária: C
RELATÓRIO:
A demandante, devidamente identificada nos autos, intentou contra a demandada, também devidamente identificada nos autos, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 1.800 (mil e oitocentos euros), acrescida de juros de mora. Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, a folhas 1 e 2 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que é proprietária da fração autónoma designada pelas letras “AH”, correspondente ao 9.º andar frente do prédio X, de Sintra, o qual deu de arrendamento à demandada, por contrato de arrendamento que junta aos autos. Alega que o contrato teve início em 27 de março de 2012 e que as partes convencionaram a renda mensal de € 450 (quatrocentos e cinquenta euros), a qual a demandada sempre pagou; contudo, por carta de rececionada em 4 de julho de 2012, a demandada denunciou o contrato e procedeu à entrega do locado em 31 de julho de 2012, ou seja incumprindo o pré aviso legal. Juntou 10 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
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Regularmente citada, a demandada contestou (de fls. 35 a 41 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidas), alegando ser sua prática celebrar contratos de arrendamento providenciando alojamento temporário para os seus funcionários deslocados da sua zona de residência, contratos estes sempre transitórios, por dependentes da duração da obra a que o trabalhador está afecto – e que esta foi, também a situação ocorrida no caso em apreço. E foi discutido nas negociações e na formação do contrato, tendo a demandada comunicado à demandante que pretendia celebrar um contrato de arrendamento que pudesse a todo o tempo, ser por si denunciado, o que a demandante aceitou. Foi a demandante que remeteu o contrato à demandada que, quando o assinou, fê-lo na convicção que estava a celebrar um contrato de arrendamento nessas condições, tanto que no contrato não se encontravam previstos prazos de denúncia; como sempre o fez em todas as situações semelhantes anteriores. Juntou procuração forense e 2 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.***
A demandante afastou a mediação, pelo que foi marcada data para realização da audiência de julgamento, tendo as partes, e mandatária, sido devidamente notificados para o efeito. ***
Iniciada a audiência, na presença da demandante, demandada e sua mandatária, a Juíza de Paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do artº 26.º, da LJP, não tendo esta diligência sido bem-sucedida.Foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no art.º 57.º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respectiva ata, tendo sido ouvidas a testemunha apresentada pela demandada.
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O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTOCom interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – Em 27 de abril de 2012, demandante e demandada celebraram o contrato de arrendamento de fls. 5 a 7 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual a demandante deu de arrendamento à demandada a fração autónoma designada pelas letras “AH”, correspondente ao 9.º andar X, Sintra, pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de abril de 2012 e termo em 31 de março de 2017, renovando-se por períodos iguais e sucessivos de um ano, se não for validamente denunciado por qualquer das partes.
2 – Mediante o pagamento da renda mensal de € 450 (quatrocentos e cinquenta euros cêntimos), a ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
3 – As partes previram que o locado arrendado destinava-se exclusivamente a habitação permanente de colaborador da arrendatária.
3 – Em 27 de março de 2012 a demandada entrou na posse da referida fração.
4 – A demandada pagou à demandante as rendas referentes aos meses de abril a julho de 2012, inclusive.
5 – A demandada remeteu à demandante a carta a fls. 8 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, datada de 26 de junho de 2012, pela qual procedeu à denúncia do contrato “a partir do dia 31 de julho de 2012”.
6 – A carta referida no número anterior foi expedida pela demandada em 26 de junho de 2012 e rececionada pela demandante em 4 de julho de 2012.
7 – Em resposta à carta referida em 5 a demandante remeteu à demandada a carta a fls. 11 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, datada de 9 de julho de 2012, alertando a demandada da obrigação de pagamento das rendas referentes ao período de pré aviso em falta.
8 – Demandante e demandada trocaram os emails a fls. 13 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, acordando a entrega das chaves do locado.
9 – Em 31 de julho de 2012 a demandada entregou à demandante as chaves do locado.
10 – A demandante remeteu à demandada a carta a fls. 14 dos autos, datada de 4 de setembro de 2012, que aqui se dá por integralmente reproduzida, solicitando o pagamento das rendas referentes aos meses de agosto, setembro de outubro de 2012, correspondentes ao período de pré aviso em falta.
11 – A demandada remeteu à demandada a carta a fls. 47 dos autos, datada de 27 de dezembro de 2012, que aqui se dá por integralmente reproduzida, alegando que o contrato é transitório, “não ficando sujeito ao regime de prazos de denuncia que menciona”.
12– A demandada é uma empresa que se dedica à atividade de construção civil e obras públicas, conforme seu objeto social, constante da respetiva certidão a fls. 43 e seguintes dos autos.
13 – A demandada celebra contratos de arrendamento em várias zonas do país, providenciando alojamento temporário aos seus funcionários que se encontram deslocados da sua zona de residência.
14 – Foi a demandante que elaborou o contrato e remeteu-o à demandada, via e-mail, para apreciação e assinatura desta.
15 – A demandada solicitou que a demandante procedesse a alterações no contrato.
16 – O que a demandante fez.
17 – Tendo, de seguida, a demandada outorgado o contrato.
Não ficou provado:
Não se provaram mais factos com interesse para a decisão da causa, designadamente:
1 – Nas negociações e na formação do contrato, a demandada comunicou à demandante que pretendia celebrar um contrato de arrendamento que pudesse a todo o tempo, ser por si denunciado, o que a demandante aceitou.
2 – A demandada assinou o contrato na convicção que estava a celebrar um contrato de arrendamento que a todo o tempo podia por si ser denunciado.
Motivação da matéria de facto:
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos, os documentos juntos aos autos e o depoimento da testemunha apresentada pela demandada.
Quanto ao depoimento da testemunha apresentada pela demandada (trabalhadora da demandada, que residiu no locado) cumpre referir que a mesma efetivamente visitou o locado, em conjunto com outra funcionária da demandada (de nome Y), tendo referido não se recordar por quanto tempo era o arrendamento, mas sabendo ser temporário; acrescentando que desconhece os termos em que o contrato (escrito) foi negociado e/ou formalizado e com quem (ou seja quem representou a demandada).
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O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO Da matéria fáctica provada resulta que, em 27 de abril de 2012, demandante, na qualidade de senhoria, e demandada, na qualidade de inquilina, celebraram o contrato de arrendamento de fls. 5 a 7 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual a demandante deu de arrendamento à demandada a fração autónoma designada pelas letras “AH”, correspondente ao 9.º andar X ,Sintra, pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de abril de 2012 e termo em 31 de março de 2017, renovando-se por períodos iguais e sucessivos de um ano, se não for validamente denunciado por qualquer das partes, os quais estão submetidos às disposições previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado e anexo pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no artigo 1022.º do Código Civil (“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.”). Como negócio bilateral que é, emergem do referido contrato direitos e obrigações para ambas as partes, consistindo uma dessas obrigações, a cargo do locatário (a aqui demandada), pagar a renda no montante e demais termos acordados, conforme estipulam a alínea a), do artigo 1038.º, e artigo 1039.º, ambos do Código Civil. Por outro lado, prescreve o nº 2 do artigo 1098º, do Código Civil, que “Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano”, acrescentando o nº 3 desse artigo que “A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta”. Tal comunicação tem, nos termos do artigo 6º da Lei nº 6/2006, citada, de ser realizada “mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção”.
Por outro lado, um dos princípios basilares do ordenamento jurídico português, além do princípio geral da liberdade contratual (cfr. art.º 405.º do Código Civil) é o princípio da força vinculativa ou obrigatoriedade dos contratos, ou seja, uma vez celebrados os contratos devem ser “(…) pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.” (cfr. nº 1 do artigo 406º do Código Civil), assim como o é o principio da boa fé, previsto tanto no nº 2 do artigo 762º, nº 2, do Código Civil, (“no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”); ou seja, os contraentes têm o dever de agir de boa-fé, agir com diligência, zelo e lealdade, correspondendo aos legítimos interesses da contraparte, devem ter uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, não prejudicando os legítimos interesses da outra parte, no cumprimento ou execução do contrato, até ao termo da sua vigência. E, no âmbito do dever de boa-fé no cumprimento das obrigações encontram-se variadíssimos deveres acessórios de conduta, tais como deveres de protecção, de esclarecimento, de informação, de cooperação e de lealdade.
Por outro lado, e na sequência do acima referido, no negócio jurídico, como manifestação da autonomia privada, a declaração de vontade (ou vontade declarada) e a vontade real têm que coincidir. Porém, excepcionalmente, admite-se existir divergência entre a vontade declarada e a vontade real: são as situações de falta e vícios da vontade, em que o processo de formação da vontade de contratar pode ser determinado por motivos anómalos, valorados pelo direito como ilegítimos – são os designados vícios da vontade, a que se reportam os artigos 240º a 257º do Código Civil (C.C.). Nestes preceitos podemos distinguir vários tipos de erro na formação da vontade: o erro-vício ou erro-motivo, e o erro na declaração, figura de divergência entre a vontade real e a vontade declarada, prevista fundamentalmente no artigo 247º e a que se chama correspondentemente erro obstativo ou erro-obstáculo. No direito chama-se erro à ignorância ou falsa representação de uma realidade que poderia ter intervindo ou que interveio entre os motivos da declaração negocial; sendo a declaração uma decisão volitiva, precedida no plano psicológico de uma deliberação, rápida ou demorada, em que o possível autor se representa o possível negócio e o seu circunstancialismo; nessa representação, podem faltar elementos, ou pode haver elementos que não correspondam à realidade. No erro vício – que ao caso nos interessa – há coincidência entre o querido e o declarado; porém, a declaração é consequência de uma errónea representação da realidade: ocorre uma “ignorância (falta de representação exacta) ou uma falsa ideia (representação inexacta) por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado de coisas não teria querido o negócio, ou, pelo menos, não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu” (Prof. Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, II, Reimpressão, 1992, 233). Assim, o erro enquanto vício na formação da vontade só existe quando falta um elemento, ou a representação mental está em desacordo com um elemento, da realidade existente no momento da formação do negócio jurídico. – Eis o que, de acordo com a versão fática apresentada pela demandada se verificou no caso em apreço.
Porém, outro lado, prescreve o n.º 1 do artigo 342.º, do Código Civil, que “Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”, ou seja, é sobre a demandante que recai o ónus da prova, competindo-lhe provar os factos constitutivos do direito que alega ter; no caso concreto, que a denuncia do contrato não foi efetuada com o pré-aviso legal. E, por outro lado, prescreve o n.º 2 do mesmo artigo que “A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita”, ou seja, que o contrato celebrado é anulável, por existir erro na formação da sua vontade, por ter assinado o contrato na convicção que estava a celebrar um contrato de arrendamento que a todo o tempo podia por si ser denunciado.
Olhemos, então, ao caso em apreço.
A demandante logrou provar que: a) em 26 de junho de 2012, a demandada remeteu à demandante a carta a fls. 8 dos autos, procedendo à denúncia do contrato “a partir do dia 30 de julho de 2012”; b) a referida carta foi por si rececionada em 4 de julho de 2012; c) o locado foi entregue à demandante em 31 de julho de 2012; e d) a demandada pagou à demandante as rendas referentes aos meses de abril a julho de 2012, inclusive. Por outro lado, a demandada não logrou provar a este tribunal, como lhe competia, o alegado erro na formação da sua vontade, ou seja, ter assinado o contrato na convicção que estava a celebrar um contrato de arrendamento que a todo o tempo podia, por si, ser denunciado.
Assim sendo, perante a factualidade provada, dúvidas não temos que a denúncia unilateral do contrato, por parte da inquilina, ou seja a aqui demandada, por ser uma declaração receptícia, apenas se tornou eficaz em 4 de julho de 2012, data em que a carta foi recebida pela senhoria, aqui demandante (cfr art. 224º nº 1 do Código Civil). E, tendo a denúncia sido comunicada à demandante em 4 de julho de 2012, de harmonia com o disposto nos n.ºs 2 e 3 do art.º 1098.º, do C.C,. o contrato cessou nesse dia: 4 de julho de 2012, estando a demandada obrigada a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, considerando-se que a denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano. Assim, como o dia 4 de julho de 2012 – data da comunicação da denúncia – corresponde ao 120º dia anterior ao dia 31 de outubro de 2012, significa isso que a senhoria tem direito à renda referente ao mês de julho – que a demanda pagou – e bem assim às rendas referentes aos meses de agosto, setembro e outubro. Não sendo devida – como peticiona a demandante – a renda referente ao mês de novembro, por a denúncia ter sido comunicada à senhoria a 4 de julho de 2012 – data em que o contrato efetivamente cessou – e este ser o 120º dia anterior ao dia 31 de outubro de 2012. Assim sendo, vai a demandada condenada a proceder ao pagamento das rendas referentes aos meses de agosto, setembro e outubro de 2012, no montante global de € 1.350 (mil trezentos e cinquenta euros).
Por último, quanto à condenação do demandada no pagamento de juros legais desde a citação até efectivo e integral pagamento: verificando-se existir um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ao demandante (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar a partir do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Nos termos do nº 1 do artigo 805º do Código Civil, o devedor fica constituído em mora, nomeadamente, após ter sido judicialmente interpolado ao pagamento. Deste modo, tem o demandante direito a juros de mora, à taxa de 4%, (nos termos do artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/03, de 8 de Abril) desde a data da citação (1 de março de 2013, cfr. documento a fls. 36 dos autos), conforme pedido, até efectivo e integral pagamento.
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DECISÃO Em face do exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno a demandada a pagar à demandante a quantia de € 1.350 (mil trezentos e cinquenta euros), acrescida de juros de mora, à taxa de 4%, desde 1 de março de 2013, até efetivo e integral pagamento, indo no demais absolvida.
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CUSTAS Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandante e demandada no pagamento das custas, na proporção de ¼ para a primeira e ¾ para a segunda, devendo a demandada proceder ao pagamento dos € 17,50 (dezassete euros e cinquenta cêntimos) em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10 (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação à demandante, procedendo-se à devolução de € 17,50 (dezassete euros e cinquenta cêntimos)
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A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária – art.º 18.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada às partes, nos termos do artigo 60.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede. Notifique a mandatária da demandada. Registe.
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Julgado de Paz de Sintra, 5 de abril de 2013
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)
Julgado de Paz de Sintra, 5 de abril de 2013
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)