Sentença de Julgado de Paz
Aos 24 de Outubro de 2008, pelas 15.15h, no Julgado de Paz do Porto, teve lugar a leitura de sentença em que são partes:
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Demandado:C
Feita a chamada encontravam-se presentes, o Demandado e o seu ilustre mandatário, D.
Reaberta a audiência, foi pela Mtª Juíza proferida a seguinte:
SENTENÇA
Os Demandantes vieram propor contra o Demandado a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação deste:- a reconhecer que o estado de conservação do imóvel se deve única e exclusivamente à actuação lícita dos Demandantes;
- a reconhecer que ao proceder à actualização de renda actua de forma abusiva;
- a dar sem efeito tal actualização;
Subsidiariamente,
- deve o Demandado ser condenado a reconhecer que devendo-se o estado de conservação do imóvel à actuação lícita dos Demandantes, o coeficiente de conservação a aplicar para efeitos de actualização de renda não pode ser superior a 0,7.
O Demandado, devidamente citado, apresentou contestação, nos termos plasmados a fls. 27 a 31.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo como da respectiva acta se alcança.
FACTOS PROVADOS
A. Os Demandantes são, desde 1963, arrendatários do imóvel sito no Porto.
B. Aí têm mantido, desde essa data, a sua casa de morada de família.
C. O contrato de arrendamento foi celebrado com o então proprietário do prédio, o E.
D. Desde Junho de .../ que é proprietário do imóvel o Demandado.
E. A renda actual é de € 82,00.
F. Em 31 de Julho de .../, o Demandante marido recebeu carta do Demandado, na qual este manifestava a intenção de proceder à actualização da renda.
G. O valor da renda actualizada foi fixado em € 172,00.
H. Teve como base o valor patrimonial do imóvel que foi fixado em € 64 490,00 e o coeficiente de conservação de 0,8 atribuído pela Câmara Municipal do Porto.
I. Foi também atribuído pela Câmara Municipal ao locado o nível de conservação 3 (médio).
J. Os Demandantes, ao longo dos 44 anos que habitam a casa, efectuaram obras no arrendado, designadamente:
a. colocaram novos armários na cozinha e repararam o chão;
b. puseram azulejo nas paredes do WC.
c. arranjaram o corrimão das escadas que estava deteriorado;
d. pintaram a porta da casa;
e. repararam o tecto da sala de jantar;
f. reparação do telhado (substituição de algumas telhas);
K. O anterior proprietário e senhorio do prédio, F, aderiu ao programa RECRIA, tendo sido realizadas obras no prédio em causa em 1997, no montante global de 2.996.028$00, a que corresponde actualmente o valor de € 14.944,12.
L. Por sua vez, o Demandado após ter adquirido o prédio urbano onde se situa o locado, em .../, celebrou com os Demandantes uma adenda ao contrato de arrendamento, tendo -se comprometido a realizar obras no locado.
M. Em troca do logradouro que fazia parte do objecto arrendado.
N. Face a tal acordo, o Demandado realizou as seguintes obras no locado:
a. Reparação do telhado e substituição dos guieiros podres;
b. Substituição de seis janelas e uma porta;
c. Reparação dos tectos das águas furtadas e algum reboco da parede de pladur;
d. Reparação dos tectos das escadas;
e. Reparação do tecto da sala da frente e anexo;
f. Lavar e pintar sala de jantar;
g. Substituir tecto da retrete por pladur e reparação de paredes do mesmo assim como casa de banho e cozinha;
h. Reparação de portas e janelas da frente incluindo pintar;
i. Tapar juntas da porta de entrada do andar.
O. Além disso, o Demandado realizou outras obras no locado:
a. Foi substituída a canalização de água;
b. Foi coberta a escadaria e corredor nas traseiras do locado para secagem de roupas e lazer.
P. As últimas obras que o Demandado efectuou, foram em Outubro de 2007, no telhado.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
O Tribunal formou a sua convicção com base na conjugação dos documentos constantes dos autos e no depoimento testemunhal prestado em sede da audiência final, sendo que os factos constantes de A., B., C., D., E., F., G, H. e I., se consideram admitidos por acordo - artº 490º nº2 do C.P.C..
Teve-se em conta o depoimento das testemunhas G, H e I, filho e filha dos Demandantes, J e K, estes últimos que realizaram obras por conta do Demandado no prédio onde se integra a habitação arrendada, cujos depoimentos se revelaram isentos e credíveis.
A testemunha L, não tinha conhecimento directo sobre o que se discute nos presentes autos, dizendo mesmo que era raro ir lá a casa, pelo que o seu depoimento não teve relevância.
Quanto aos factos não provados, eles resultaram da ausência de prova ou de prova convincente sobre os mesmos.
O DIREITO
A questão controvertida nos presentes autos, centra-se na actualização de renda por parte do Demandado na qualidade de senhorio da fracção arrendada aos Demandantes, sita no Porto, actualização esta com a qual os Demandantes não concordam.
Para tal alegam, em síntese, que o valor da renda actualizada, fixada em € 172,00, foi calculada nos termos do disposto no artigo 31° da Lei n° 6/2006 de 27 de Fevereiro, tendo como base o valor patrimonial do imóvel que foi fixado em € 64 490,00 e o coeficiente de conservação de 0,8 atribuído pela Câmara Municipal do Porto, tendo sido por esta atribuído ao locado o nível de conservação 3 (médio). Mais alegam que o facto de a casa se encontrar no nível de conservação 3 se deve única e exclusivamente à acção dos Demandantes que, face à inércia dos sucessivos locadores, se viram obrigados a efectuar a expensas suas as diversas obras de conservação de que a casa foi necessitando. Assim, entendem que o Demandado ao proceder à actualização da renda não respeita os limites impostos pela boa fé, consubstanciando um abuso do direito.
Por sua vez, o Demandado contesta esta versão, impugnando a realização de obras pelos Demandados e que o anterior proprietário e senhorio do prédio, E, aderiu ao programa RECRIA, tendo sido realizadas obras no prédio em causa em 1997, no montante global de 2.996.028$00, a que corresponde actualmente o valor de € 4.944,12. Por sua vez, o Demandado após ter adquirido o prédio urbano onde se situa o locado, em .../ celebrou com os Demandantes uma adenda ao contrato de arrendamento, tendo-se comprometido a realizar determinadas obras no locado. Além dessas, alegou ainda ter realizado outras obras no locado, tendo sido substituída a canalização de água e coberta a escadaria e corredor nas traseiras do locado para secagem de roupas e lazer, tendo as últimas sido efectuadas em Outubro de 2007, no telhado.
O contrato de arrendamento em questão, foi celebrado antes da vigência do RAU – aprovado pelo DL 321-B/90 de 15.09. Nos termos do disposto na Lei 6/2006 de 27/2, nas normas transitórias, designadamente o artº 27º, estes contratos passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades aí previstas.
No que concerne à actualização das rendas, rege então 31º, 32º, 33º, 34º e 35º da supra citada Lei.
Ora, peticionaram os Demandantes que o Demandado fosse condenado a reconhecer que o estado de conservação do imóvel se deve única e exclusivamente à actuação lícita dos Demandantes, a reconhecer que ao proceder à actualização de renda actua de forma abusiva e a dar sem efeito tal actualização.
Vejamos então.
O valor da renda actualizada foi calculada nos termos do disposto no artigo 31° da Lei n° 6/2006 de 27 de Fevereiro, tendo como base o valor patrimonial do imóvel que foi fixado em € 64 490,00 e o coeficiente de conservação de 0,8 atribuído pela Câmara Municipal do Porto. Foi também por esta atribuído ao locado o nível de conservação 3 (médio).
No artº 33º da supra citada Lei, estão previstos os coeficientes de conservação, sendo que ao nível 3 – médio, é aplicável o coeficiente 0,9 e para o nível 2 - mau, é aplicável o coeficiente 0,7.
De acordo com o disposto no artigo 33° n°4 da Lei 6/2006 “ao locado aplica-se o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao seu estado de conservação quando o arrendatário demonstre que o estado do prédio se deve a obras por si realizadas, sendo aplicado um coeficiente intermédio, determinado de acordo com a equidade, caso o senhorio demonstre ter também efectuado obras de conservação.”
Assim, não está em causa nos presentes autos, apurar se o locado necessita de obras de conservação, mas se a actualização da renda por iniciativa do senhorio, obedece ao prescrito no NRAU, nessa matéria e se por outro lado, ainda que obedeça, tal aumento consubstancie um abuso do direito.
Por um lado, os arrendatários entendem que o coeficiente a aplicar será o de 0,7, porquanto, o estado do prédio se deve a obras por si realizadas. Diferente é o entendimento do senhorio, uma vez que, segundo refere, foram feitas obras quer por ele, após a aquisição da fracção, quer pelos anteriores proprietários, pelo que será de aplicar o coeficiente de 0,8, nos termos prescritos no já citado nº4 do artº 33.
Provou-se, efectivamente, que os arrendatários foram fazendo ao longo dos anos, determinadas obras, a expensas suas, mas também resultou provado que o prédio onde se integra o locado, foi objecto de obras por parte dos locadores, inclusive pelo Demandado, sem serem consideradas as obras constantes de N. dos factos provados, uma vez que essas, foram realizadas como contrapartida do logradouro, que até então era objecto do contrato de arrendamento.
Assim sendo, tem que improceder o pedido de condenação dos Demandados a reconhecer que o estado de conservação do imóvel se deve única e exclusivamente à actuação lícita dos Demandantes;
Analisemos agora o pedido do reconhecimento que ao proceder à actualização de renda actua de forma abusiva:
Nesta matéria prescreve o artº 334º do Cód. Civil que: “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Face à matéria alegada pelas partes e do que resultou provado, não se vislumbra que o Demandado tenha, ao actualizar a renda, excedido manifestamente aqueles limites.
Terá pois este pedido também que improceder.
Quanto ao pedido de que seja dada sem efeito tal actualização, obviamente que, face à improcedência dos dois primeiros, terá este de improceder.
Vejamos agora o pedido subsidiário, uma vez que os pedidos principais foram julgados improcedentes: ser o Demandado condenado a reconhecer que devendo-se o estado de conservação do imóvel à actuação lícita dos Demandantes, o coeficiente de conservação a aplicar para efeitos de actualização de renda não pode ser superior a 0,7.
Já supra se referiu que, consoante resulta dos factos provados, o estado de conservação do local arrendado e o nível atribuído – 3 (médio), se deveu, conjuntamente, às obras realizadas quer pelos arrendatários, quer pelos locadores, que obviamente, todas melhoraram o arrendado.
Nesta situação, será aplicado um coeficiente intermédio, determinado de acordo com a equidade – artº 33° n°4 da Lei 6/2006.
Equidade não significa discricionariedade, antes exige uma particular ponderação e de igualdade; ora face aos elementos que constam dos autos e que resultaram provados, entende-se justo considerar aplicável, o coeficiente intermédio entre 0,9 e 0,7 – que é 0,8, que foi, aliás, o coeficiente aplicado pela Câmara Municipal do Porto.
Assim, terá também que improceder este pedido.
DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção e, em consequência, absolvo o Demandado de todo o peticionado.
Declaro os Demandantes parte vencida, em conformidade com os Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário concedido.
Registe e notifique.
Da antecedente sentença, foram os presentes pessoalmente notificados.
Para constar se lavrou a presente acta, que vai ser assinada.
Porto, 24 de Outubro de 2008
A Juíza de Paz
(Cristina Mora Moraes)
A Técnica do Apoio Administrativo
( Luísa Pinheiro)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto