Sentença de Julgado de Paz
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Matéria: Arrendamento urbano.
(alínea g) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de julho).
Objeto: Reembolso das rendas e indemnização por privação do uso do locado.
Valor da ação: € 3.600,00 (três mil e seiscentos euros).
Demandante: A, casado, morador na Rua x, x, x, xxxx-xxx ALTO ESTANQUEIRO, portador do Cartão de Cidadão n.º x, válido até x de x de 2018, NIF x.
Demandado: B, Lda. com morada na Av. x, x – x, xxxx-xxx LISBOA, NIPC x, representado por C, viúvo, portador do bilhete de identidade n.º x emitido em x de x de 2005 e com o NIF x.
Do requerimento inicial: Fls. 1 a 9.
Pedido: Fls. 8 a 9.
Pede-se:
- a condenação da demandada no reembolso das rendas pagas no período em que esteve privado do uso do locado no montante de €900,00;
- a condenação da demandada a pagar a quantia de €2.700,00 a título privação de uso do locado.
Junta: 8 (oito) documentos.
Contestação: A fls. 43 a 45.
Reconvenção
No final da sua contestação a Demandado invoca factos, concluindo em jeito de reconvenção.
Alega que é credora do demandante no montante €500,00, correspondentes ao diferencial do valor das rendas em vigor a partir de Setembro de 2013 e montante efetivamente pago que, alega, continuou a ser €250,00.
A reconvenção representa uma ação distinta que, nos casos em que é admissível, cruza-se com a proposta pelo Demandante. Porém, nos Julgados de Paz só é possível a dedução de reconvenção nas situações previstas no artº 48º, 1 da Lei 78/2001, isto é, quando o Demandado se propõe obter a compensação (cfr artº 847º do Código civil) ou tornar efetivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida.
Para tanto, deveria o demandado declarar a vontade de compensar, o que não fez, pelo que improcede a reconvenção.
Tramitação:
A demandada recusou a mediação.
Foi marcado o dia 20 de janeiro de 2016, pelas 14h, para a audiência de julgamento, sendo as partes devidamente notificadas para o efeito.
Audiência de Julgamento
A audiência decorreu conforme ata de fls. 67 e 68.
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Fundamentação fácticaCom relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 - Em 03 de agosto de 2012, o demandante, na qualidade de arrendatário, e a demandada, na qualidade de senhoria, celebraram um contrato de arrendamento, cuja finalidade, entre outras era prestação de serviços de psicologia clínica (cfr. doc 1, fls. 10 e sgs., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido);
2 - A renda mensal a pagar pelo inquilino aqui demandante é de €250,00 entre 1 de outubro de 2012 e 31 de agosto de 2013, a pagar adiantadamente, até ao quinto dia do mês anterior ao que respeita; aumentando em Setembro de 2013, inclusive, para €300,00 (cfr. cláusula 4.ª do doc 1);
3 – Em 09 de outubro de 2013 a demandada acordou em manter a renda em €250,00 até Setembro de 2014 (cfr. doc de fls. 62);
4 – Em agosto de 2014 a demandada senhoria solicitou ao demandante inquilino, permissão para usar o locado como acesso ao terraço adjacente para realização de obras neste espaço (admitido);
5 – A senhoria indicou que as obras teriam uma duração estimada de duas semanas;
6 – O demandante inquilino acedeu, disponibilizou o uso solicitado e entregou as chaves ao senhorio (admitido);
7 - Em 15 de agosto de 2014 o demandante reclamou das delongas das obras que havia dois meses o impediam de usar plenamente o espaço arrendado (doc 2, fls. 16);
8 – Em 30 de agosto de 2014 o inquilino procedeu ao respetivo pagamento da renda (admitido);
9 - Em 30 de agosto de 2014 face redução do gozo do imóvel o demandante propôs ao senhoria uma redução da renda no mês de novembro de 2014 (doc 2, fls. 2);
10 - A Em 30 de agosto de 2014 senhoria respondeu dizendo que concordava com a redução do valor da renda mas nada ficou definido (doc 2, fls 15);
11 - Em 03 de novembro o demandante comunicou à senhoria que o locado continuava a servir a obra e que não pagaria as rendas de Setembro e outubro para compensar dezembro de 2014 e janeiro de 2015, lembrando que desde 11 de agosto que estava impossibilitado de usar o locado (doc 2, fls. 17);
12 - Em 17 de dezembro de 2014 a senhoria explicou ao inquilino as vicissitudes da obra e disse que estaria o locado desafetado em de janeiro de 2015 (doc 2, fls. 18 e 19);
13 - O demandante responde na mesma data dizendo que aguardava a entrega da chave (doc 2, fls. 19);
14 - Em 09 de março de 2015 o demandante comunica que o locado continuava por limpar e que as chaves não tinham ainda sido devolvidas e propõe a resolução contratual com devolução das rendas pagas a partir de agosto de 2014, que reiterou em 16 de março de 2015 (cfr. doc 2, fls. 19 e 20);
15 - Em 04 de maio de 2015 o demandante solicita resposta à sua proposta de resolução do contrato (cfr. doc 2, fls. 20);
16 - A senhoria não respondeu às comunicações eletrónicas a propor a resolução do contrato com devolução das rendas pagas a partir de 11 de agosto de 2014 (doc 2, não impugnado);
17 - O demandante pagou à senhoria as seguintes quantias, relativas a rendas, conforme Docs 3 a 6 c fls. 22 a 29), cujo teor se dá por reproduzido:
Em 01 de julho, 2014, €300,00 referentes ao mês de agosto de 2014;
Em 01 de agosto, €300,00 referente ao mês de Setembro de 2014;
Em 01 de Setembro, €300,00 referente ao mês de outubro de 2014;
Em 01 de outubro, €100,00 referente ao mês de novembro de 2014; 18 - Em 10 de abril de 2015 o demandante envia à demandada uma carta a declarar a resolução do contrato (cfr. doc 7, fls. 30 a 33).
Factos não provados
Não se considera provado.
- Que o demandante tenha perdido clientes devido as obras;
- Que o demandante nos meses de Setembro a dezembro de 2013 e janeiro a junho de 2014 tenha pago €250,00 de renda;
- Que o demandante seja devedor da demandada da quantia de €500,00;
Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respetivos factos e não impugnados, complementados pelos esclarecimentos das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual, sendo que não foram ouvidas quaisquer testemunhas.
Do direito
Estamos perante um contrato de arrendamento urbano, que é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um imóvel, no todo ou em parte, mediante retribuição, tendo o arrendamento em apreço fins não habitacionais. O contrato de arrendamento é configurável como um contrato bilateral ou sinalagmático, uma vez que dele decorre, entre outras obrigações acessórias, a obrigação para o senhorio de entregar e assegurar ao arrendatário o gozo temporário da coisa arrendada para os fins a que se destina (cfr. art. 1031º do Código Civil), mediante a obrigação deste de lhe pagar a renda (art. 1038º, al. a) do mesmo Código). Na vertente das obrigações a cargo do arrendatário, pagar a renda configura a principal obrigação deste, a qual deve ser paga no tempo e no lugar próprio, ou seja, no tempo e no lugar convencionados entre senhorio e arrendatário. Se o arrendatário não pagar a renda no dia que para tanto foi convencionado (ou na falta de convenção, no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita), aquele constitui-se em mora, fazendo-a, porém, cessar se proceder ao pagamento da renda no prazo de oito dias a contar da constituição em mora (art. 1041º, n.º 2 do Cód. Civil), sendo que, decorrido o prazo de oito dias sobre a constituição da mora, o senhorio tem direito a exigir do arrendatário, além da renda em falta, uma indemnização igual a 50% do que for devido – cfr. art. 1041º do Cód. Civil. Resulta deste regime que o legislador foi bastante severo na punição do arrendatário relativamente ao incumprimento de pagamento da renda. Por seu turno a obrigação do senhorio em ceder ao arrendatário o local arrendado em condições de ser plenamente fruído em vista do fim a que se destina (art.º 1931º, alínea b)) constitui o correspetivo da obrigação de pagar a renda, ficando assim ambos os contraentes sujeitos a obrigações recíprocas. Resta saber agora qual a sanção para o incumprimento desta, para que não haja desequilíbrio na relação contratual. A correspetividade de obrigação dá lugar à qualificação do arrendamento como contrato sinalagmático, donde decorre a aplicação de vários institutos jurídicos, entre os quais, a exceção de não cumprimento do contrato (art.ºs 428º e seguintes), que se encontra de algum modo presente ou aflorada no art.º 1040º, quando se prevê que, se o locatário, por motivos que lhe sejam estranhos, sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, poderá ocorrer uma redução da renda proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta. Ou seja, no caso de privação parcial do gozo do locado, por causa não imputável ao locatário, tem este o direito de ver reduzida a parte proporcional da renda, o que constitui uma afloração do princípio de exceção de não cumprimento do contrato. O caso em apreço não tem previsão específica. Assim, a solução tem de ser encontrada nos normativos supra referidos, analogicamente, e nas regras gerais que regem as consequências do incumprimento contratual. O caso em apreço é bem mais grave do que uma mera redução do gozo do imóvel, pouco importando que o arrendatário continuasse com uma chave. Na realidade, o imóvel esteve sem condições de cumprir o fim que lhe estava destinado, e por isso o senhorio incumpriu a supra referida obrigação. Assim, quanto à resolução do contrato dúvidas não existem de que o demandante tinha tal direito nos termos do artigo 1083º, do Código Civil. Este preceito legal, prescreve um fundamento genérico de resolução do contrato que assenta no conceito indeterminado de “justa causa”, entendida esta como “o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequência, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”, aplicável a ambos os contraentes, ou seja, quer ao senhorio, quer ao arrendatário; lê-se no seu n.º 1:"qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte”. Porém, o que importa determinar é se o senhorio, que dispôs no seu interesse próprio o locado, em detrimento do gozo normal que assiste ao inquilino, ainda assim tem direito a exigir deste o pagamento das rendas. A verdade é que o inquilino demandante esteve privado de usar o locado durante oito meses, por razões que só ao senhorio dizem respeito, o que significa que durante esse período o locado esteve ao serviço do senhorio. Será razoável exigir que o inquilino pague renda durante esse período? Uma vez aqui aportados, lembramos o que dissemos a propósito da sanção do inquilino por falta de pagamento das rendas e do equilíbrio que deve estar presente nas relações contratuais. Assim, entendemos que constitui abuso de direito da parte do senhorio perceber as rendas relativas aos meses em que dispôs do locado, além de constituir enriquecimento sem causa, por falta de cumprimento da prestação correspetiva. Assim como também constitui abuso de direito o demandante pedir simultaneamente, dado o enquadramento factual, a devolução das rendas e indemnização por privação de uso. Ora, a situação não andará longe da duplicação de pedidos. É que, o demandante, podia ter resolvido o contrato logo que decorridas as duas semanas previstas para a realização das obras foram ultrapassadas. Ao invés, deixou que a situação se arrastasse sem justificação plausível. Assim, deste modo, entendemos que assiste ao demandante direito à devolução dos montantes por si pagos a título de rendas e aqui peticionados. Quanto ao restante pedido não logrou o demandante provar factos que, no plano da responsabilidade civil, preencham os pressupostos da obrigação de indemnizar.
Decisão
Em face do que antecede:
1 - Condeno a demandada a pagar ao demandante a quantia de €900,00 (novecentos euros), ficando absolvida do restante pedido.
2 - Fica o demandante absolvido do pedido de pagamento da quantia de €500,00.
Custas
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, determino custas em igual proporção já satisfeitas.
Julgado de Paz de Lisboa, em 31 de março de 2016
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias