I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandado: B
II- OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante propôs contra o Demandado a presente ação declarativa, pedindo, em suma, que a seja o demandado B condenado a pagar ao Demandante A a quantia de € 1.250,00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da entrega das chaves (19/4/2017) até integral pagamento.
Para tanto, alegou, em síntese, os factos constantes do Requerimento Inicial (fls. 1 a 6), que se dá por reproduzido), juntando documentos.
Realizou-se a mediação, mas as partes não chegaram a acordo.
Regularmente citado, o Demandado não apresentou contestação.
No dia designado para a audiência de julgamento estavam presentes Demandante e Demandado, ambos acompanhados pelos seus ilustres mandatários, a qual se realizou com obediência às formalidades legais, como da ata se infere.
No dia designado para a leitura da sentença, e preparando-me para proferir sentença, verificou-se ser necessário esclarecer alguns aspetos relacionados com o alegado contrato de arrendamento celebrado entre as partes, pelo que, de harmonia com o artigo 607º do CPC, ex vi artigo 63º da LJP, se determinou a reabertura da audiência de julgamento, a qual se realizou como resulta da respetiva ata.
Valor da causa em € 1250,00 ( mil duzentos e cinquenta euros).
Cumpre apreciar e decidir
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
A - Factos provados:
A) O Demandante A é dono e legitimo proprietário de um prédio urbano composto de casa destinada a comércio sito na Rua XXX, 7, XX, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo XXXX da freguesia de … e concelho de Cantanhede e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº XXXX;
B) Em Setembro de 2016, o Demandante e o Demandado acordaram celebrar contrato de arrendamento sobre o imóvel referido em A), destinado a armazém, mediante o pagamento por este de uma renda mensal de € 300,00 (trezentos euros) no primeiro ano do contrato e de € 400,00 (quatrocentos euros) no segundo ano e seguintes de vigência do contrato;
C) Mais acordaram que o Demandado passaria a usufruir do espaço logo naquele mês, sendo que, neste caso, pagaria de renda o montante de € 250,00 (duzentos e cinquenta euros) por mês até à celebração, formalização e assinatura do contrato de arrendamento;
D) Tendo o Demandado recebido as chaves do espaço e entrado no gozo e fruição plena do mesmo, nele colocando todo o material relacionado com a sua atividade;
E) O Demandado pagou a renda mensal de € 250,00 (duzentos e cinquenta euros), correspondente aos meses de Setembro a Novembro de 2016, em numerário, no montante global de €750,00;
F) O Demandado não pagou o valor mensal acordado entre este e o Demandante, correspondente aos meses de Janeiro a Abril de 2017;
G) Por carta datada de 19.10.2016, O Demandante interpelou o Demandado, por intermédio da sua advogada, para desocupar o imóvel descrito em A);
H) O Demandado desocupou o espaço no início de janeiro de 2017.
I) O Demandado só entregou as chaves do locado, em 19.04.2017, no escritório da Mandatária do Demandante.
J) O contrato de arrendamento nunca foi reduzido a escrito.
B - Factos não provados:
Com interesse para a causa, não resultou provado:
Que o Demandado não tenha pago o valor o mensal acordado pelo uso do imóvel descrito em A) correspondente ao mês de dezembro de 2016
C- Convicção:
Dos Factos provados
A convicção do Tribunal para a factualidade dada como provada resultou do teor documental junto aos autos e das declarações das partes.
Assim, o factos assente sob a alínea A), resulta do teor da certidão matricial e predial do mesmo. O facto assente sob a alínea G), resulta do teor da carta junta aos autos a fls., conjugado com as declarações do demandante.
Para restante factualidade dada como provada, a convicção do tribunal baseou-se nas declarações das partes, que nessa parte se mostraram coincidentes.
Foram tidos em conta, nos termos das alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 5º do Código de Processo Civil, factos instrumentais e factos que complementam ou concretizam os que as partes alegaram e resultaram da instrução e discussão da causa, em virtude das declarações das partes que, como referido, nesses segmentos se mostraram coincidentes.
Quanto à testemunha do demandante T, a mesma não demonstrou ter qualquer conhecimento direto dos factos sobre os quais depôs, sendo que não conseguiu concretizar nada, limitando-se, no essencial, a transmitir o que o demandante lhe terá dito.
Dos Factos não provados
A convicção do tribunal resulta da ausência de prova quanto aos mesmos.
Na verdade não logrou provar o Demandante que o Demandado não tenha pago a renda pelo gozo e fruição do imóvel, correspondente ao mês de dezembro 2016, cujo ónus lhe competia, dado ser este facto constitutivo do seu direito
As declarações do Demandante, nessa parte, não foram suficientemente convincentes e tendo as mesmas sido contraditadas pelo Demandado, não logrou o demandante provar que a renda do mês de dezembro não lhe tenha sido paga.
Nas hipóteses em que a prova produzida não permite resolver alguma questão de facto, isto é, no caso de dúvida insanável sobre a sua verificação – no caso concreto, pagamento versus não pagamento - , deve decidir contra a parte a quem o facto aproveita, nos termos dos artigos 414º do CPC e 346º do Cód. Civil.
IV - FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
O contrato de arrendamento comercial consubstancia-se na convenção pela qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio para fins diretamente relacionados com uma atividade comercial ou industrial, mediante retribuição a prestar pela última.
Ora, dos factos dados como provados não há dúvidas de que entre o Demandante e o Demandado foi celebrado um contrato verbal de arrendamento urbano, com início em setembro de 2016, que se destinava ao exercício da atividade comercial do demandado, tendo por objeto o prédio identificado em A) dos factos provados da propriedade do demandante (cf. artigos 1022º, 1023º e n º1 do 1067.º, todos do CC.
Para os arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, o artigo 1110º do CC, dispõe que na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
Embora fosse intenção das partes reduzir o mesmo a escrito, tal nunca aconteceu.
Ora, artigo 1069º do CC, estabelece a obrigatoriedade da forma escrita para a celebração de qualquer contrato de arrendamento urbano.
Não obstante o princípio geral do nosso ordenamento jurídico, no que tange às relações jurídicas contratuais, ser o da liberdade de forma, tal como decorre do art.º 219.º do CC, o certo é que o artigo 220º do mesmo código estabelece que a inobservância da forma legalmente prescrita implica nulidade.
Na falta de contrato escrito, o arrendamento é nulo, nulidade que pode ser declarada oficiosamente pelo Tribunal (cf. artigos 220º e 285º do CC).
A regra geral relativa aos efeitos da declaração de nulidade está contida no n.º1 do artigo 289.º do CC, tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado, ou se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente de modo a que as partes sejam colocadas na situação objetiva que tinham antes da celebração do contrato ou como se este não tivesse sido realizado.
Como refere MOTA PINTO (Teoria Geral, pág.475) , a propósito da nulidade do contrato de arrendamento, o senhorio deve restituir as rendas recebidas e o inquilino deve o valor objetivo do uso e fruição do prédio, compensando-se nesta medida os deveres de restituição.
Com efeito, um contrato nulo não o torna inexistente, já que o negócio existe como ato realizado, fundando-se, assim, uma “ relação de liquidação “.
Ora, o Demandado, entrou no gozo e fruição do imóvel em setembro de 2016 e saiu do mesmo em inícios de janeiro de 2017, entregando apenas as chaves do imóvel em 19.04.2017.
Provando-se apenas que o Demandado não pagou o valor das rendas de janeiro até á entrega das chaves.
No caso concreto, uma vez que o gozo e fruição já operada pelo Demandado não se pode devolver, o Demandado terá de ser condenado no valor correspondente às rendas contratadas, vencidas e não pagas até à efetiva entrega do locado.
Com efeito, uma das obrigações do locatário, consiste, efetivamente, na restituição da coisa locada, findo o contrato, art.º 1038, i), do CC, estando legalmente estabelecido que se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, n.º1, do art.º 1045, igualmente do CC.
Estamos, assim, perante uma obrigação, que nascendo da lei, não está dependente da prova da possível utilização lucrativa do imóvel que o proprietário lhe poderia dar, bastando-se, tão só, com a falta de cumprimento do dever de proceder a restituição.
Por outro lado, também é sabido que a entrega das chaves se traduz da manifestação de vontade deste em pôr termo ao contrato de locação, consubstanciando-se na tradição simbólica da posse do locado para o locador, constituindo a recepção das mesmas por este último, a aceitação da proposta de distrate do contrato de arrendamento.
Compreende-se que até a entrega das chaves ser realizada, não se possa considerar que o locado foi efetivamente restituído, porquanto, estando as chaves em poder do locatário, não fica este impossibilitado de continuar a gozá-lo ou frui-lo, ainda que já tenha procedido à desocupação, ou até que possa haver a possibilidade de o senhorio entrar no locado sem as respetivas chaves.
Pelo que impende sobre o Demandado a obrigação de satisfazer o pagamento, mensal, do montante correspondente à renda estipulada correspondente aos meses de janeiro a 19 de abril de 2017, data da entrega do locado, que se contabiliza em € 908,00, nos termos do supra citado artigo 289º do CC.
Nos termos do artigo 406º do CC o contrato deverá ser pontualmente cumprido por ambos os contraentes e o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, devendo as partes regerem-se pelo princípio da boa-fé (cf. artigos 762º e 763º do mesmo Código).
E, de acordo com o disposto nos artigos 798º e 799º do Código Civil, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, incumbindo-lhe provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua, o que aqui não aconteceu.
Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora, ou seja, da data da interpelação judicial ou extrajudicial, pelo que, no caso em apreço, é desde a citação, 09.06.2017 (cf. n.º 1 do artigo 805º, CC, até efetivo e integral pagamento.
V - DECISÃO:
Em face do exposto, julgo a ação parcialmente procedente, e em consequência:
1. Declarar a nulidade, por falta de forma, do contrato de arrendamento celebrado verbalmente entre o Demandante e o Demandado e tendo por objeto prédio urbano composto de casa destinada a comércio sito na Rua XXX, 7, …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo XXXX da freguesia de … e concelho de Cantanhede e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº XXXX;
2. Condenar o Demandado a pagar ao Demandante, a título de indemnização pela ocupação do imóvel, a quantia de € 908,00 ( novecentos e oito euros ), correspondente ao valor das rendas vencidas e não pagas relativamente aos meses de janeiro a 19 de abril de 2017, acrescida de juros civis, à taxa legal, desde 09.06.2017, até efetivo e integral pagamento;
3. Absolvo-o do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento, que se fixam em 27,36% para o demandante e 72,64% para o demandado (cf. artigo 8º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de dezembro, artigo 527º, nº 2 do CPC, aplicável aos Julgados de Paz por força do disposto no artigo 63º da Lei nº 78/2001, de 13 de julho, nova redação).
Registe e notifique, sendo o demandado ainda para proceder ao pagamento das custas a que foi condenada, no prazo de três dias úteis imediatamente subsequentes ao do conhecimento da presente decisão, sob pena de lhe ser aplicada uma sobretaxa no valor de € 10,00 por cada dia de atraso até perfazer o valor de € 140,00 (cf. artigos 1º, 8º e 10º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de dezembro).
A sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do artigo 60º nº 2, da LJP, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede, tendo-lhes sido entregue cópia.
Considerando a falta do Demandante, do Demandado e do seu ilustre mandatário, que na última audiência de julgamento declararam expressamente que não estariam presentes na leitura, envie-se aos mesmos cópia da sentença.
Cantanhede, 24 de outubro de 2017
A Juíza de Paz Coordenadora
(Processado por meios informáticos e
revisto pela signatária.
(Artigo 18º LJP)
_____________________
(Isabel Belém)