Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
A, com os demais sinais identificativos nos autos, propôs a presente acção declarativa resultante de direitos e deveres dos condóminos contra B, na qualidade de administradora do condomínio do prédio urbano sito na cidade do Porto, melhor identificada a fls. 3, pedindo que a demandada seja exonerada do cargo de administradora do condomínio; que seja nomeada uma nova administração pelo período de um ano ou seja dada hipótese de escolha aos condóminos de outra administradora de condomínios externa; que, neste último caso, falhando o consenso, seja nomeada uma das empresas identificadas pela demandante; que seja considerado que não existem nem contas de 2011 nem orçamento de 2012 aprovados; que seja feita pela nova administradora do condomínio, eleita ou nomeada, uma nova apresentação das contas de 2011 e um novo orçamento para 2012; que sejam anuladas as deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 30/05/2007; que, não sendo exonerada a demandada, seja permitido à demandante descontar à sua quota-parte das despesas comuns, no ano de 2011, a quantia de 203,38 €; e que a demandada lhe faculte uma cópia do original dos documentos que serviram de base à execução da obra feita pela firma C, bem como uma cópia das cadernetas da D do condomínio, relativas aos anos de 2010 e 2011.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 3 a 9, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo sete documentos.
Regularmente citada, a demandada apresentou a contestação de fls. 38 a 41, que aqui se dá por reproduzida, arguindo as excepções de litispendência e caso julgado e pugnando pela improcedência da acção.
Não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que a demandada afastou expressamente essa possibilidade.
Posto isso, foi ordenada a apensação a estes autos do processo nº x, com as mesmas demandante e demandada.
Neste outro processo, a demandante pediu que fosse anulada qualquer deliberação que valide a responsabilização do condomínio pela obra efectuada pela firma E, por ser contra a lei e regulamento anteriormente aprovado; que a demandada seja responsabilizada pela dívida que contraiu com a citada empresa em nome do condomínio e sem a autorização deste; que a demandada seja obrigada a dar cópias das facturas e comprovativos de pagamento em formato “x”, a informar as datas de início e de fim da obra, e sobre quem fiscalizou a mesma; e, no caso da demandada ser absolvida do segundo pedido, que a mesma seja obrigada a apresentar a declaração original de todos os condóminos de que perceberam claramente a situação e foram informados de que a dívida à firma C se manterá, podendo esta desresponsabilizar-se sobre futuros prejuízos decorrentes da obra feita e de que assumirão mais esta nova dívida com a firma E e que a demandada seja obrigada a apresentar cópia em formato “x” do documento da x que serviu de base à realização da obra, por queixa do F.
Para tanto, a demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 3 a 8, que aqui se dá por reproduzido, tendo juntado ao mesmo três documentos.
Regularmente citada, a demandada apresentou a contestação de fls. 19 a 20 verso, que aqui se dá por reproduzida, arguindo a excepção de litispendência e pugnando pela improcedência da acção.
Neste caso, também não se realizou a sessão de pré-mediação, dado que a demandada afastou igualmente essa possibilidade.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com a observância do formalismo legal.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, exceções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
Fixo o valor da causa principal em 1.433,65 € e do processo apenso em 3.281,64 € (cfr. artigo 315º, nº 1 do CPC).
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. Em 29/12/2011, foi enviada através de carta registada a convocatória para a assembleia de condóminos anual, marcada para o dia 13/01/2012, com a seguinte ordem de trabalhos:
a) Apresentação, análise e votação do relatório e contas do ano de 2011;
b) Eleição da administração do condomínio para o ano de 2012;
c) Apresentação, análise e votação do orçamento previsional do condomínio para o ano de 2012;
d) Apresentação, discussão e deliberação do orçamento para uma revisão geral ao telhado do edifício, com pintura das telhas em fibrocimento, bem como a pintura das caleiras; e
e) Outros assuntos de interesse geral.
2. Na referida carta não seguiu nenhuma informação que contivesse quer as contas de 2011 quer os extractos bancários de 2011 ou qualquer outra que permitisse um conhecimento prévio dos assuntos a tratar.
3. Estes documentos foram solicitados à demandada em 02/01/2012 pelo procurador da demandante.
4. Na assembleia de condóminos de 13/01/2012 não compareceu pessoalmente nenhum condómino, tendo-se sete deles feito representar pela legal representante da demandada e a demandante pelo seu procurador.
5. Os documentos solicitados pelo procurador da demandante só lhe foram entregues nesse dia, tendo-se o mesmo oposto à realização da assembleia de condóminos por esse facto.
6. Por carta da demandante de 19/01/2012, foi impugnada a assembleia de condóminos de 13/01/2012, tendo sido solicitada a convocação de nova assembleia para deliberar sobre as contas do ano de 2011 e o orçamento do ano de 2012.
7. A 17/02/2012, foi expedida uma convocatória para uma nova assembleia de condóminos para o dia 29/02/2012, com a mesma ordem de trabalhos da anterior, à qual foram juntos diversos documentos.
8. Na acta nº 85, respeitante à assembleia de condóminos de 13/01/2012 e constante de fls. 13 destes autos, cujo se teor dá aqui por reproduzido, nada consta em relação à impugnação da demandante.
9. No dia 29/02/2012, além da legal representante da demandada, em representação de quatro condóminos, e do procurador da demandante, compareceu pessoalmente mais um condómino apenas, representando todos 322,662%o do valor total do prédio, cabendo à demandante e ao outro condómino presente o total de 157,579%o.
10. As cartas de delegação de poderes de representação enviadas à demandada não fazem referência à ordem de trabalhos da assembleia de condóminos, mas apenas à data desta.
11. A demandada foi reeleita para exercer o cargo de administradora do condomínio no ano de 2012, com os votos favoráveis dos condóminos presentes e representados e o voto contra do procurador da demandante.
12. A 30/05/2007, os condóminos reuniram-se numa assembleia extraordinária e foi aprovado um orçamento de 42.271,95 €, acrescido de IVA, apresentado pela sociedade C, para fazer obras nas fachadas e empenas do edifício, com os votos favoráveis de 590/1000 do valor total do prédio.
13. A 27/07/2007, a demandante recebeu da demandada um aviso de cobrança, solicitando o pagamento da sua quota-parte de 30% do preço da obra.
14. Após as obras levadas a cabo pela C, foi alterada a estética e a cor da fachada e esta tornou-se num elemento de insegurança, principalmente para quem vive no edifício e tem terraços, atendendo à queda de pedras da mesma.
15. Em data indeterminada de 2010, parte da fachada poente do edifício caiu no terraço da demandante, danificando o respectivo toldo.
16. Na assembleia de condóminos realizada em 03/10/2011, foram dadas explicações pela legal representante da demandada sobre a diferença de 3.120,47 € entre o valor da dívida do condomínio à empresa C apresentado por esta (= 16.211,84 €) e aquele reconhecido pelo condomínio (= 13.091,37 €).
17. A demandante enviou à demandada a comunicação de fls. 216 a 221, que aqui se dá por reproduzida, intitulada “Impugnação da acta 83 e deliberações”, com data de 03/11/2011.
18. Uma das verbas apresentadas para justificar a citada diferença de 3.120,47 € respeitava a licenças camarárias obtidas aquando da execução da obra.
19. Em 26/01/2012, a X verificou que havia elementos do revestimento cerâmico do edifício em risco de queda.
20. Em 08/03/2012, realizou-se a assembleia de condóminos destinada a apreciar e votar as contas do ano de 2011 e o orçamento do ano de 2012, tendo sido lavrada da mesma a acta nº 86.
21. A demandada adjudicou à sociedade E o arranjo da x do condomínio, que havia sido antes arranjada pela C.
22. Esta adjudicação foi comunicada à demandante por carta não registada que lhe chegou a 30/03/2012 e que marcava uma reunião para o dia 29/03/2012.
23. Nenhum condómino esteve presente naquela reunião do dia 29/03/2012.
24. Na mesma carta, a demandada colocou à consideração dos condóminos dois orçamentos, um com tijoleira, no valor de 3.628,50 €, e outro sem tijoleira, no valor de 3.281,64 €, pedindo-lhes que respondessem por escrito.
25. Além disso, a demandada colocou um aviso que dava conta da obra se ter iniciado em 26/03/2012, tendo juntado ao mesmo um orçamento datado de 22/03/2012, no valor de 2.590,00 € + IVA.
26. Na referida carta é ainda mencionado que “uma vez que não optaram pela solução via tribunal, o resto das anomalias deixadas pela C não vão estar eternamente à espera do valor dos condóminos que ainda não pagaram o resto da obra”.
27. Em 30/03/2012, a demandada envia outra carta, desta feita registada, a convocar para uma assembleia extraordinária, a realizar em 11/04/2012, em cuja ordem de trabalhos consta o seguinte ponto: Apresentação, discussão e votação da adjudicação por parte da administração do condomínio do orçamento nº 634, no valor de 2.959,00 € + IVA, da empresa E, face ao requerimento apresentado à x pelo F, proprietário do andar cave esq. Frente “A” do Edifício sito no Porto, pelo motivo de começar a cair no seu terraço a cerâmica da x mal colocada pela empresa C.
28. A demandada optou pela realização da referida obra com tijoleira.
29. O F não é condómino do prédio urbano administrado pela demandada, mas sim de outro contíguo a este.
30. O artigo 9º, nº 4 do regulamento do condomínio estabelece que qualquer obra que se revele urgente e cujo valor não ultrapasse os PTE 200.000,00 pode ser ordenada pelo administrador do condomínio, sem carecer de prévia aprovação pela assembleia.
31. Na assembleia de condóminos de 11/04/2012 foi aprovado o orçamento para o ano de 2012.
32. Além disso, foram submetidos a votação outros orçamentos apresentados pela sociedade E para suprir as anomalias das obras realizadas pela C, nomeadamente para reparação das humidades da fachada, do telhado e da garagem, tendo os mesmos sido rejeitados.
Os factos provados resultam grandemente dos documentos constantes dos autos, bem como do depoimento da testemunha G, condómina do mesmo prédio, que deu conta do seu cansaço por todo este conflito, mas confirmando os problemas com a obra realizada pela C, bem como as suas consequências ao nível da instabilidade da fachada, com a queda de pedras e a danificação do toldo da demandante, e a falta de acordo sobre a resposta a dar a esta situação, tendo vindo a suscitar uma queixa de um vizinho e a subsequente entrega da obra à firma E para fazer as obras necessárias.
Além disso, no que respeita aos factos documentados nos autos, houve ainda acordo das partes.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
Pese embora a prolixidade da demandante nos seus articulados, misturando alegação fáctica com considerações diversas, nomeadamente jurídicas, as questões a decidir nestas acções são somente as que resultam dos pedidos por si formulados.
No que respeita à primeira acção e começando pelo primeiro pedido, é evidente que, sendo o mandato da demandada anual, a eventual destituição tem que ocorrer até ao final do mesmo. Com efeito, a destituição do administrador do seu cargo configura uma justa causa de resolução do seu mandato atípico, pelo que tem que ser exercida antes de ocorrer a caducidade do mesmo. Ora, a demandada foi reeleita para o cargo em 13/01/2012, mas os factos em que a demandante se ampara para pedir a sua exoneração são todos anteriores a essa data. Assim, havendo irregularidades no exercício das funções de administradora do condomínio no período anterior a Janeiro de 2012, estas poderão dar lugar a responsabilidade civil contratual e, por tabela, a uma indemnização por perdas e danos, mas já não à destituição do cargo cujo termo já se verificou. Ora, a demandante não pede a condenação da demandada a pagar a si ou ao condomínio qualquer indemnização por efeito dos factos por si alegados, mas apenas a sua exoneração do cargo. Por outro lado, já após a realização da audiência de julgamento, a demandante veio juntar aos autos acta de assembleia de condóminos 04/02/2013, na qual se deliberou não reconduzir a demandada no cargo, tendo, além disso, deliberado vir a escolher uma de três empresas de administração do condomínio aí identificadas.
Assim sendo, os pedidos formulados pela demandante nas alíneas A) a C) ficam claramente prejudicados, verificando-se, além do mais, a inutilidade superveniente da lide em relação aos mesmos, sem prejuízo do acima explanado. Em todo o caso, o pedido C) não pode ser conhecido, desde logo por faltar um dos pressupostos da sua apreciação, a saber: a falta de consenso dos condóminos para nomearem uma nova administradora do condomínio, já que a demandante não juntou aos autos a acta da assembleia de condóminos prevista para o dia 20/02/2013.
No que respeita ao pedido formulado em D), constata-se, por um lado, mediante a consulta da acta nº 86, respeitante à assembleia de condóminos de 29/02/2012, que não houve deliberação de aprovação das contas do ano de 2011. Efectivamente, a administradora do condomínio apresentou as contas do ano de 2011, mas sobre as mesmas não incidiu qualquer deliberação, sendo a referida acta omissa quanto à realização de qualquer votação a esse respeito. Assim sendo, não tendo havido deliberação dos condóminos a esse respeito, é evidente que, ainda que por motivos diversos, tem a demandante razão neste ponto, sendo de considerar que não foram (ainda) aprovadas as contas do ano de 2011.
Por seu turno, o orçamento do ano de 2012 não foi tão-pouco objecto de qualquer deliberação naquela assembleia de condóminos de 29/02/2012, como também resulta da mesma acta, que dá apenas conta da sua apresentação pela demandada, mas não da realização de qualquer votação a esse respeito. Porém, neste caso, o orçamento do ano de 2012 veio a ser aprovado na assembleia de condóminos de 11/04/2012, como resulta da respectiva acta, já após a propositura da primeira acção. Deste modo, nesta parte do pedido, não tem a demandante razão, dado que não é possível declarar a inexistência do orçamento do ano de 2012, atendendo à superveniência da sua aprovação.
No que respeita ao pedido E), não tem o mesmo qualquer autonomia relativamente aos pedidos anteriores. Na verdade, declarada a inexistência de aprovação das contas do ano de 2011, carecem as mesmas de vir a ser novamente apresentadas à assembleia de condóminos para sua votação, cabendo essa função à administradora do condomínio actualmente em exercício, que, como já se viu, já não é a demandada. Porém, não sendo a actual administradora do condomínio parte neste processo, não é possível a este tribunal impor-lhe qualquer injunção, sem prejuízo das suas obrigações legais. Quanto ao orçamento do ano de 2012, foi o mesmo aprovado, pelo que não pode o respectivo pedido proceder, salvo na hipótese da sua anulação.
Por sua vez, o pedido formulado sob a alínea F) não pode deixar de improceder. A acta nº 62 refere-se à assembleia de condóminos realizada em 30/05/2007, na qual a demandante se fez representar. Assim, o direito de anulação das deliberações tomadas naquela assembleia de condóminos há muito que caducou, visto ter de ser exercido nos sessenta dias posteriores à realização da mesma (cfr. artigo 1433º, nº 4 do Código Civil). De resto, apesar da demandante não a especificar no pedido, estando em causa a deliberação que aprovou a realização de obras a cargo da empresa C, a mesma seria anulável e não nula, dado que a norma do artigo 1425º, nº 2 do Código Civil invocada pela demandante, destina-se a proteger interesses privados e não públicos, não sendo de cominar com a nulidade a sua eventual violação. Por outro lado, pese embora os problemas que a referida obra veio a dar, não se vislumbra que a referida deliberação enferme de nulidade. Tratar-se-ia, antes, de uma questão a ser decidida com base no disposto nos artigos 1220º a 1225º do Código Civil, por se enquadrar na responsabilidade do empreiteiro perante o dono da obra. Contudo, como é óbvio, não é isso que a demandante submeteu a julgamento, tanto mais que a empreiteira não é aqui parte, pelo que não pode o tribunal conhecer de tal questão.
Quanto ao pedido G), na medida em que não foram ainda aprovadas as contas do ano de 2011, não é possível atender à pretensão da demandante, da qual aquelas constituem pressuposto. De facto, só após a aprovação das contas do ano de 2011 será possível apreciar se a demandante contribuiu ou não com mais do que devia para as despesas comuns. Até lá, não tendo sido judicialmente impugnada a deliberação que aprovou o orçamento do ano de 2011, continua o mesmo válido e a vincular a demandante, pelo que é a mesma devedora da sua quota-parte aí prevista. Em qualquer caso, é evidente que a demandante terá que comparticipar, na respectiva proporção, os honorários suportados pela administradora do condomínio em acção por si intentada contra esta, por motivo do exercício das respectivas funções, uma vez que aqueles constituem um encargo do condomínio e, portanto, uma despesa comum (cr. artigo 1424º, nº 1 do Código Civil). Quanto aos ascensores, vale aqui o disposto no artigo 1424º, nº 4 do Código Civil, pelo que a demandada só terá que comparticipar a respectiva despesa de manutenção se a sua fracção por eles for servida.
Por fim, os pedidos formulados sob as alíneas H) e I) já foram satisfeitos, pelo que se verifica a inutilidade superveniente dos mesmos. Já a responsabilidade pelas custas depende da sucumbência na causa, pelo que só a final se pode apreciar.
Por seu turno, em relação aos pedidos formulados na acção apensada, não há dúvida que a demandada, não atendeu ao disposto no artigo 9º do regulamento do condomínio no que respeita à adjudicação da obra à firma E. De facto, este preceito regulamentar impõe um procedimento a seguir no caso de obras urgentes, cujo valor ultrapasse 1.000,00 €: realização de assembleia de condóminos prévia e comunicação aos condóminos não residentes e aos ausentes sobre a natureza das obras e os respectivos orçamentos, com a cominação de ser o seu silêncio interpretado pela positiva ao fim de trinta dias.
Ora, a demandada tomou a iniciativa de adjudicar a obra à empreiteira acima identificada sem cuidar de obter a prévia aprovação da assembleia de condóminos. A demandada correu, assim, o risco de não ver a sua gestão aprovada pelos condóminos e ter que responder pela dívida contraída perante a empreiteira. Porém, como é bom de ver, a deliberação tomada pela assembleia de condóminos de 11/04/2012 a este propósito não é em si mesma inválida, uma vez que o regulamento do condomínio a impunha, ainda antes da adjudicação e realização da obra. Porém, em face do artigo 9º deste, o processo de aprovação de tais obras urgentes não está completo, porque não foi efectuada a comunicação aos condóminos não residentes e aos ausentes para efeitos de estes se pronunciarem no prazo de trinta dias. Ou seja, nesta fase, não foi ainda aprovada a adjudicação da obra em causa por parte da demandada, sendo a deliberação tomada a esse respeito ineficaz para tal efeito, sem estar cumprida aquela condição regulamentar posterior. Até que esse processo esteja completo, não se pode haver por aprovada a referida obra urgente, não sendo o condomínio responsável pela mesma. Deste modo, até haver aprovação eficaz da referida obra, a demandada não podia ter procedido ao pagamento do respectivo preço. Tendo-o feito e caso a referida adjudicação não venha a ser eficazmente aprovada, a demandada poderá ser responsabilizada pelo condomínio por essa despesa não autorizada. Porém, não tendo sido a sua destituição pedida por efeito desta atitude e tendo a mesma sido entretanto afastada do cargo, resta ao condomínio pedir-lhe uma indemnização por perdas e danos nos termos gerais. Para tanto, carece o condomínio de demonstrar que prejuízos sofreu por efeito desta iniciativa da demandada, sob pena de enriquecimento sem causa.
Em qualquer caso, neste momento, não só a demandante não alegou que prejuízos sofreu o condomínio com a atitude da demandada como, além disso, não se verificou a reprovação (nem a aprovação) da adjudicação e realização da referida obra por parte dos condóminos, em face do disposto no artigo 9º do regulamento do condomínio.
Pelo seu lado, os pedidos formulados em C) e em D2) desta segunda acção já foram entretanto satisfeitos, pelo que se verifica a sua inutilidade superveniente. Já o pedido deduzido em D1), não pode o mesmo proceder, atendendo, desde logo, ao facto dos demais condóminos não serem aqui partes, não podendo a demandada ser condenada a praticar facto que implica a emissão de uma declaração por parte dos mesmos. De resto, os condóminos têm capacidade de exercício de direitos e não estão inibidos do seu gozo, pelo que não pode o tribunal presumir que os mesmos não tenham votado de forma informada nas assembleias de condóminos, ainda que por representação.
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, declaro a falta de aprovação das contas do ano de 2011 pela assembleia de condóminos e a ineficácia da deliberação da assembleia de condóminos de 11/04/2012 que aprovou a adjudicação de obra por parte da demandada a E, absolvendo a demandada dos demais pedidos, sem prejuízo da inutilidade superveniente da instância na parte acima declarada.
Custas por demandante e demandada, na proporção do respectivo decaimento, fixando as mesmas em 75% para a primeira e 25% para a segunda (cfr. artigos 446º, n.os 1 e 2 do CPC e artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe e notifique.
Porto, 29 de Julho de 2013
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)