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(A), sito na Rua Luz Soriano, 20 e 28, Cruz de Pau, 2845-120 Amora, melhor identificado a fls. 1, intentou contra (B), melhor identificada a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 3 a 6, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação desta ao pagamento de € 574,20 (Quinhentos e setenta e quatro euros e vinte cêntimos), a título de despesas condominiais, que se subdividem da seguinte forma:
- € 294,00 (Duzentos e noventa e quatro euros) relativos aos meses de Agosto de 2003 a Dezembro de 2003 (inclusive), no valor mensal de € 29,40 (Vinte e nove euros e quarenta cêntimos), respeitantes às duas lojas propriedade da Demandada;
- € 248,00 (Duzentos e quarenta e oito euros) relativos aos meses de Janeiro de 2004 a Abril de 2004 (inclusive), no valor mensal de € 31,00 (Trinta e um euros), respeitantes às duas lojas propriedade da Demandada;
- € 32,20 (Trinta e dois euros e vinte cêntimos) a título de juros de mora à taxa legal contabilizados à data de interposição da presente acção (21 de Dezembro de 2004).
Peticiona ainda os juros de mora até efectivo pagamento.
Juntou 05 (cinco) documentos (a fls. 7 a 22) que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citada para contestar (a fls. 25, 27 e 32) veio a Demandada a fazê-lo (a fls. 34 a 38, que aqui se dão por reproduzidas), excepcionando com a falta de personalidade judiciária do Demandante e impugnando os factos alegados pelo Demandante, concluindo pela absolvição do pedido.
Juntou 04 documentos (a fls. 39 a 71), que aqui se dão por reproduzidos.
DA FALTA DE PERSONALIDADE JURÍDICA DO DEMANDANTE
Veio a Demandada aos autos, em Douta Contestação (a fls. 34 a 38) alegar a falta de personalidade judiciária do (A). Fundamenta a sua posição no facto de este condomínio não resultar da constituição em propriedade horizontal, não estando de acordo com a mesma, uma vez que as lojas do Centro Comercial não pertencerem a um único edifício.
Resulta dos autos que o Prédio urbano sito na Rua (C), constituído em propriedade horizontal por escritura pública datada de 10 de Dezembro de 1998, é constituído pelas fracções A a O, que se destinam a comércio, e que se situam nos seus pisos Rés-do-Chão e 1º Andar, e pelas fracções P a V, que se destinam a habitação, e que se situam nos pisos 2º e 3º Andar. A ora Demandada é proprietária da fracção F – Loja 6, que se destina a comércio e que se situa no Rés-do-Chão. Resulta ainda dos autos que existem dois cartões de identificação de pessoa equiparada a pessoa colectiva, um correspondente à Rua (C) Casa do Povo, nº 10, Corroios, e outro correspondente à Rua (D), Corroios, correspondendo esta última ao ora Demandante, sendo certo que ambas respeitam ao mesmo prédio constituído em propriedade horizontal.
Ora, estando prevista a propriedade horizontal nos arts. 1414º e seguintes do C.C., não encontramos neste Código qualquer alusão ao conceito de Condomínio, apenas se situando no art. 1420º e 1424º, respectivamente, os direitos dos condóminos e os encargos de conservação e fruição. Assim, teremos que recorrer à Doutrina para aferir do seu sentido. Para Aragão Seia (Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios, 2ª Edição Revista e Actualizada, Almedina) é “a situação que existe quando um edifício ou conjunto de edifícios estão divididos em fracções autónomas, quer no plano horizontal quer no plano vertical, pertencentes a diversos contitulares, mas funcionalmente dependentes do uso de áreas
comuns ao serviço de outras fracções”. Já Henrique Mesquita define o conceito (A Propriedade Horizontal, no CC, RDES, XXIII, 147) como “a figura definidora da situação em uma coisa materialmente indivisa, ou com estrutura unitária, pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privados ou exclusivos de natureza dominial sobre fracções determinadas”. Ou ainda, “é a comunhão que embora recaia sobre parcelas da mesma unidade, tem por conteúdo isolada ou conjuntamente, direitos exclusivos sobre fracções individualizadas da coisa” (João Melo Franco e Herlander Antunes Martins, Dicionário de Conceitos e Princípios Jurídicos).
Por escritura pública lavrada em 13.08.1984, no 1º Cartório Notarial de Almada, a fls. x. a x do livro nº xx- (F), gerente e em representação da sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada “(G)”, declarou que “a sua representada é dona e possuidora de um prédio urbano sito na Rua (H), composto de cave para sete garagens, rés—do-chão para nove lojas, e primeiro, segundo e terceiro andares, lados direito, esquerdo e frente, para habitação, com a área coberta de trezentos e oito metros quadrados, omisso na matriz, tendo sido pedida a sua inscrição na SEGUNDA Repartição de Finanças de Seixal, em dois de Agosto corrente, cujo duplicado exibiu, e descrito na Conservatória do registo predial de Amora sob o número (I). Que a este prédio atribui o valor de dois mil seiscentos e quarenta contos. Que a sua representada decidiu constituir tal prédio sob o regime da propriedade horizontal visto se verificarem as condições legais exigidas pelo artigo mil quatrocentos e quinze do Código Civil. Que pela presente escritura, declara o dito prédio constituído naquele regime, ficando destacadas e a formar fracções autónomas as seguintes partes:
Fracções designadas pelas letras A – garagem número um; B – garagem número dois; C – Garagem número três; Garagem número quarenta e um; E – Garagem número quarenta e dois; F – Garagem número quarenta e três; G – Garagem número quarenta e quatro, cada uma composta de uma divisão ampla, com o valor correspondente de cinquenta e oito mil e oitenta escudos e a permilagem de vinte e dois.
Fracções designadas pelas letras: H –loja número um; loja número dois; J – Loja número três; K – loja número quatro; L – loja número cinco; M – Loja número quarenta e cinco; N – loja número quarenta e sete; O – loja número quarenta e oito; e P – loja número quarenta e nove, cada uma composta de um divisão ampla, com o valor correspondente de sessenta mil setecentos e vinte escudos e a permilagem de vinte e três.
Fracções designadas pelas letras: Q – primeiro andar direito: T – segundo andar direito; W – terceiro andar direito, cada uma composta de uma sala, três quartos, cozinha, duas casas de banho, uma despensa e hall, com o valor correspondente de duzentos mil seiscentos e quarenta escudos e a permilagem de setenta e seis.
Fracções designadas pelas letras: R – primeiro andar frente; U – segundo andar frente; X – terceiro andar frente, cada uma composta de uma sala, dois quartos, cozinha, casa de banho, uma despensa, hall e apenas para a R uma varanda e um terraço, com o valor correspondente de cento sessenta e um mil e quarenta escudos e a permilagem de sessenta e um, tendo a U e a X uma varanda cada uma.
Fracções designadas pelas letras: S – primeiro andar esquerdo, V – segundo andar esquerdo; e Z – terceiro andar esquerdo, cada uma composta de uma sala, três salas, cozinha, duas casas de banho, uma despensa, hall e apenas para a S uma varanda e um terraço, com o valor correspondente de duzentos mil seiscentos e quarenta escudos e a permilagem de setenta e seis, tendo a V e a X uma varanda cada uma. As fracções A, B, C, D, E, F, e G vão formar um conjunto com as garagens ou armazéns em construção e a construir nos prédios contíguos a este sitos nos lotes um, dois, três e quatro, descritos na referida Conservatória sob os números (J), tendo todos acesso à via pública por uma rampa pertencente a este prédio e por outra rampa pertencente ao prédio a construir no lote número um.
As fracções H, I, J, K, L, M, N, O e P vão formar um centro comercial com as lojas em construção ou a construir nos prédio contíguos a este sitos nos ditos lotes um, dois, três e quatro, tendo acesso à via pública por uma rampa pertencente a este prédio e por outra pertencente ao prédio a construir no lote número um”, conforme fls. 34 a 38.
Ora, no caso sub judice, há que concluir pela não pertença das lojas do (A) a um único edifício, antes a vários edífícios.
Ao que acresce concluir que, mesmo que tudo apontasse para a inclusão de todas as lojas do Centro Comercial num único edifício, ainda assim o condomínio haveria de ser constituído, não apenas pelos lojistas do supra citado centro, mas antes por todos os proprietários das diversas fracções, comerciais e habitacionais.--------Dizem-nos o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 07.01.1999 (www.dgsi.pt), bem como o Acórdão do mesmo Tribunal, de 05.02.2004 (www.dgsi.pt), que “na propriedade horizontal o condomínio tem personalidade judiciária(...), ou ainda que “o condomínio, isto é, o conjunto dos condóminos, não sendo uma pessoa jurídica, não tendo personalidade jurídica, tem personalidade judiciária”. Dispõe o art. 6º e) do C.P.C. que “o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”, tem personalidade judiciária.
No caso sub judice, resulta dos autos que existem, a partir da mesma propriedade horizontal, duas entidades equiparadas a pessoas colectivas, uma das quais, o ora Demandante, corresponderá, alegadamente, ao nº 10 D, e ao “(L)”, que agruparia as fracções destinadas a comércio, em que integraria a Demandada.
Sendo actualmente o Centro Comercial “um lugar de comércio dos tempos modernos” podemos defini-lo, na sua forma ideal, como “o lugar de comércio integrado, de dimensão relevante, devidamente licenciado, concebido, instalado, gerido e fiscalizado no seu funcionamento em obediência a uma ordem unitária, com insígnia e nome de estabelecimento próprios, dotado de parque de estacionamento de viaturas, de preferência coberto, e composto de um ou vários estabelecimentos de grande superfície e capacidade de atracção de clientela (lojas “âncora”, clientela que só deverá chegar a eles por uma ou várias alamedas (mall) cercadas de galerias compostas de lojas de artigos complementares do mesmo ramo e de estabelecimentos de prestação de serviços (tenant mixt), uns e outros sem acesso directo para a rua”. Sendo certo que nem sempre tais factores se agrupam, colocando-se a questão de se saber se estaremos perante centros comerciais ou simples galerias comerciais, não cabe aqui analisar o estatuto do ora Demandante. No entanto, “inexiste, em Portugal, um regime jurídico sistematizado tendo por objecto os denominados Centros Comerciais. Não é mesmo possível, a partir das escassas referências legais, encontrar um conceito definidor dessa realidade jurídica comercial essencialmente caracterizada pela afectação de um espaço físico, com uma área e um número de lojas mínimos, a ramos de comércio e prestação de
serviços diversificados, com serviços comuns às lojas neles instaladas e submetido a uma gestão unitária” (Acórdão do STJ, 09.07.2003, www.dgsi.pt).
Ora, e apesar da proliferação de Centros Comerciais na realidade nacional, ainda pouca produção legislativa existe sobre a matéria. Encontramos o D.L. 417/83, de 26 de Novembro, respeitante aos horários de funcionamento e a Portaria 424/85 de 5 de Julho, que avança com uma definição de Centro Comercial. Que será a realidade que reúna os requisitos de modo de gestão, período de funcionamento, forma de instalação das lojas, área mínima do respectivo espaço, bem como à diversidade de actividades que neles devem ser exploradas.
Analisando o caso sub judice, constatamos, como supra referido, que não obstante os termos da escritura de constituição de propriedade horizontal supra referida se procedeu à divisão do condomínio em duas entidades. Ora, nos termos do nº 1 do art. 1419º do C.C. “(...) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”, o que não resulta dos autos ter sido efectuado. Neste sentido, dispõe Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09.07.2003 (www.dgsi.pt) que “um centro comercial instalado num edifício submetido ao regime de propriedade horizontal não passa, por isso, a constituir um condomínio: - aquele constitui uma realidade de natureza económica e comercial não submetida a qualquer regulamentação imperativa e oponível a terceiros; o edifício, objecto de propriedade horizontal, vive sujeito a um estatuto real, consubstanciado em imperativas regras do condomínio”.
Também nesta esteira, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09.03.2004 (www.dgsi.pt), que mutatis mutandis, dispõe que “com efeito a divisão do condomínio em três entidades e a alteração das permilagens implica, necessariamente, uma alteração de pontos fundamentais do estatuto que rege o prédio em causa e, por isso, porque não foi observado o formalismo legalmente imposto - a sujeição a escritura pública – viola a norma do art. 1419º do C.C. o que, por força do art. 220º do C.C., determina a sua nulidade”.
Efectivamente, dispõe o art. 5º nº 1 do C.P.C. que “a personalidade judiciária resulta na susceptibilidade de ser parte”. Acrescenta a alínea e) do art. 6º do mesmo diploma que “têm ainda personalidade judiciária o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”. O que significa que, a contrario sensu, não terá personalidade jurídica o condomínio que não resulte da propriedade horizontal, o que configura o caso sub judice. Neste sentido, igualmente dispõe o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de , que defende que determinado Centro Comercial “não configura em si mesmo e de modo autónomo um prédio constituído sob o regime de propriedade horizontal (…)”, uma vez que “determinar da existência de um condomínio do Centro Comercial (…), enquanto património autónomo pertencente aos proprietários das fracções destinadas a comércio, passível de personalidade judiciária diversa do restante condomínio (composto pelas partes comuns referentes e pertencentes aos proprietários das fracções habitacionais), terá de ser necessariamente avaliado em face do que consta do respectivo título constitutivo da propriedade horizontal”.
Ora, conforme resulta da descrição na Conservatória do Registo Civil do prédio objecto dos presentes autos, sob o número, este é descrito da seguinte forma: Urbano,
Assim, mutatis mutandis, “decorre dos referidos elementos a ausência de qualquer restrição (e autonomia), em termos de afectação às fracções destinadas ao comércio, das partes comuns referentes à zona comercial denominada Centro Comercial (…), pelo que as mesmas são parte integrante do condomínio do prédio e, nessa medida, tal zona comercial não constitui um condomínio em sentido próprio ou mesmo um subcondomínio, destacado do restante condomínio do imóvel. Por conseguinte inexiste, em termos jurídicos, um condomínio do Centro Comercial (…), já que cada condómino do prédio em referência (quer das fracções destinadas à habitação quer das fracções com o fim comercial) é proprietário exclusivo da sua fracção e comproprietário de todas as partes comuns do prédio”. E conclui: “não só não é possível considerar a existência (jurídica) de um condomínio do centro Comercial (…) (daí a falta de personalidade judiciária da então agravante)”.
Assim sendo, dispõe a alínea c) do art. 494 do C.P.C. que “são dilatórias, entre outras, a falta de personalidade ou de capacidade judiciária de alguma das partes”, o que consubstancia, nos termos dos nºs 1 e 2 do art. 493º do mesmo diploma uma excepção dilatória, que obsta a que o tribunal conheça do mérito da causa e dê lugar à absolvição da instância.
Tal justifica que se considere, nos presentes autos, que a personalidade judiciária pertence ao Condomínio do prédio constituído em propriedade horizontal, tal como consubstanciado em escritura pública, e que engloba todas as fracções aí descritas, na razão das respectivas permilagens. Ora, tal não acontece, sendo certo que a entidade ora Demandante a tal não corresponde.
Em face do exposto e sem necessidade de maiores considerações, decido ser procedente, por provada a excepção arguida declarando-se a falta de personalidade judiciária do Demandante na presente acção, o que constitui uma excepção dilatória, nos termos do disposto no art. 494º alínea c) do C.P.C. Em consequência, não pode este Julgado de Paz conhecer do mérito da causa, pelo que decido absolver da instância a Demandada (art. 493º nºs 1 e 2 do C.P.C. e art. 63º da LJP).
DECISÃO
Seixal, em 18 de Janeiro de 2005.
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
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