Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 325/2011-JP 1. - Identificação das partes
Demandante: A1 e A2.
Demandada: B.
2. - OBJECTO DO lITIGIO
Os Demandantes intentaram a presente acção com base em ‘incumprimento contratual’, tendo pedido que a Demandada seja condenada a restituir-lhes a quantia de € 2.000,00, que eles lhe entregaram aquando da celebração do contrato em causa (a título de sinal de um contrato-promessa de compra e venda de bem imóvel).
A Demandada contestou por impugnação, contra-argumentando que os Demandantes solicitaram um empréstimo bancário, junto da agência do Banco C em Pombal, para a aquisição da fracção tendo de facto o mesmo sido aprovado, tendo sido atribuído para efeitos avaliação bancária, requisito essencial, um valor superior ao valor da venda; e se eles não contrataram o empréstimo aprovado, a não pode a Demandada ser responsabilizada por tal.
Valor: € 2.000,00 (dois mil euros)
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – Os Factos Provados
Consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) A Demandada desenvolve a sua actividade no ramo da construção civil e obras públicas, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
2) Em 06-06-2011, no âmbito dessa actividade comercial, a Demandada (promitente vendedora) celebrou com os Demandantes (promitentes compradores) um contrato-promessa de compra e venda referente à fracção autónoma correspondente ao 2.º andar Dto. do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Urbanização Q, freguesia de Pereira, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o n.º 0000/Pereira, Montemor-o-Velho, pelo preço de € 119.000,00.
3) A Demandada é construtora e proprietária dessa fracção.
4) Os Demandantes pagaram no acto à Demandada a quantia de € 2.000,00, a título de sinal.
5) A parte final do n.º 2 da cláusula 3.ª do contrato-promessa estipula que: “ (...) Em caso de não financiamento bancário, o contrato ficará sem efeito, sendo restituído o valor do sinal aos promitentes comparadores.”
6) Com a inserção da cláusula 3.ª, n.º 2 no contrato, os Demandantes quiseram acautelar a hipótese de um resposta do banco apenas em data posterior à da celebração do contrato-promessa, o que a Demandada aceitou.
7) Em 02-06-2011, os Demandantes solicitaram na agência de Pombal do Banco C um crédito bancário para financiar a aquisição da fracção objecto do contrato-promessa em causa.
8) Esse pedido de financiamento foi de € 119.000,00, pressupondo um valor de avaliação real de € 150.000,00.
9) O valor real de avaliação realizada pelo C foi de € 129.890,00.
10) Os Demandantes tinham conhecimento que as condições contratuais do C para crédito à habitação própria não contemplam um financiamento de 100% do valor da avaliação, mas apenas de até 80%
11) O C declarou que aprovava a operação solicitada pelos Demandantes de financiamento do valor de € 119.000,00 na condição (“pressupondo”) uma avaliação real por si realizada de € 150.000,00.
12) Porém, a avaliação real realizada pelo C foi no valor inferior de € 129.890,00, o que conduziria a um valor de financiamento inferior ao pretendido pelos Demandantes (€ 119.000,00).
13) Face a esse valor inferior não ir de encontro às suas pretensões (financiamento de 100% do valor de aquisição = € 119.000,00), o Demandante A1 mandou cancelar a operação no C.
13) A resposta do banco a esse pedido de empréstimo apenas foi transmitida pelo banco aos Demandantes em data posterior à celebração do referido contrato-promessa.
14) Por carta registada com aviso de recepção de 25-07-2011, os promitentes-compradores Demandantes solicitaram à Demandada a devolução do valor do sinal de € 2.000,00 “pelo facto de não ter havido financiamento bancário.”
15) A Demandada não restituiu a quantia do sinal aos Demandantes.
16) Os Demandantes não consultaram nem solicitaram a outros bancos, para além do C, as condições nem a simulação do financiamento da aquisição da fracção objecto do contrato-promessa em causa.
3.2. – Os Factos Não Provados
Não se consideraram provados os factos não consignados, designadamente:
16) O empréstimo bancário solicitado pelos Demandantes ao Banco C não chegou a ser aprovado.
17) Após os Demandantes terem transmitido ao colaborador da Demandada que o banco não tinha aprovado o empréstimo solicitado, esse colaborador telefonou de imediato para a sede, e informou os Demandantes que o sinal lhes seria restituído.
Motivação
A convicção do tribunal formou-se com base nos autos, nas declarações das partes em audiência de julgamento, que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual, nos documentos juntos de fls. 4 a 15, 45 e 48 a 72. Não foi apresentada prova testemunhal. Na sequência de requerimento da Demandada, ao abrigo do art. 535.º do CPC foi oficiado o Banco C para prestar as seguintes informações relativamente ao pedido de crédito para aquisição de habitação própria relativa à fracção autónoma em causa solicitado a esse banco (agência de Pombal) pelos Demandantes: 1) o pedido de financiamento foi aprovado?; 2) qual o valor de avaliação dado à respectiva fracção autónoma? Por ofício de 21-12-2011 (fls. 45) o C respondeu inconclusivamente refugiando-se no sigilo bancário. Contudo, em audiência de julgamento os Demandantes juntaram a fls. 48 a 72 diversos documentos elaborados pelo C, designadamente, proposta de crédito à habitação, condições de financiamento, simulação e plano financeiro e, por fim, um mail de 23-01-2012 (a fls. 72) enviado pelo C /Pombal ao Demandante, que responde cabalmente às questões que importava apurar. Por este mail constata-se o seguinte (em transcrição adaptada): foi solicitado um financiamento de € 119.000,00, pressupondo um valor de avaliação real de € 150.000,00. A operação foi aprovada nestas condições pressupondo uma avaliação real de € 150.000,00. Contudo, o valor real de avaliação efectuada pelo C foi de € 129.890,00, não indo de encontro aos valores estimados pelos Demandantes. Perante esta situação, o A1 (Demandante) mandou cancelar a operação em virtude da mesma não ir de encontro às suas pretensões.
Constata-se, assim, e é dado como provado, que a operação de crédito à habitação, para financiar a aquisição da fracção objecto do contrato-promessa em causa, que os Demandantes solicitaram ao C/Pombal foi aprovada por este com base no valor de avaliação de € 129.890,00 (sendo o preço real de aquisição de € 119.000,00), mas não de acordo com as pretensões dos Demandantes de financiamento da aquisição a 100% (fora das condições contratuais do C, que apenas financiava 80%), e que pressupunha um valor de avaliação da fracção de € 150.000,00. Em resumo, o C aprovou o financiamento para aquisição da fracção autónoma em causa, mas dentro das suas condições contratuais, ou seja, 80% do valor da avaliação por si realizada, no caso, € 129.890,00, sendo o valor real de aquisição constante do contrato-promessa de € 119.000,00, e os Demandantes não contrataram esse empréstimo porque desejavam um financiamento que pressupunha um valor de avaliação (€ 150.000,00) muito superior ao valor de aquisição (€ 119.000,00); ainda assim o valor de avaliação bancária foi superior (€ 129.890,00).
Os Demandantes confinaram-se a um único banco e nem cuidaram de solicitar a outros bancos o financiamento pretendido onde, eventualmente, as condições fossem mais de acordo com as suas pretensões; vale dizer, não esgotaram, longe disso, as possibilidades de obterem um financiamento superior, de acordo com as suas pretensões.
3.3 – O Direito
Na presente ação vêm os Demandantes, ao abrigo de uma cláusula contratual constante do contrato-promessa que celebraram com a Demandada relativamente a uma fracção autónoma que pretendiam comprar a esta, pedir a restituição o sinal de € 2.000,00 que entregaram, porquanto, conforme alegam, o banco C não aprovou o empréstimo que eles lhe solicitaram.
A Demandada impugnou não concordando com essa interpretação, contra-argumentando que o banco aprovou o solicitado financiamento para os Demandantes adquirirem a fracção e respeitarem o contrato-promessa que celebraram, só não aprovou nas condições que estes pretendiam.
A diferença reside em que o preço de aquisição, conforme o contrato-promessa, era de € 119.000,00 e os Demandantes pretendiam financiar esse valor a 100% com crédito bancário, o que pressupunha um valor de avaliação da fracção de € 150.000,00. Sucede que de acordo com as condições gerais contratuais do C este banco financia a aquisição da compra de habitação própria até um valor correspondente a 80% do valor da avaliação, que as mais das vezes é inferior a 100% do valor de aquisição. No entanto, o valor da avaliação realizada pelo C foi de € 129.890,00, superior ainda assim ao valor de aquisição, mas o valor do empréstimo resultante da avaliação seria sempre inferior a 100% do de aquisição. Por isso, o Demandante ordenou ao C o cancelamento da projectada operação de financiamento e requerem da Demandada a devolução de € 2.000,00 correspondente sinal prestado, com fundamento na parte final do n.º 2 da cláusula 3.ª do contrato-promessa que estipula que: “ (...) Em caso de não financiamento bancário, o contrato ficará sem efeito, sendo restituído o valor do sinal aos promitentes comparadores.”
Ora, quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível (art. 442.º, n.º 1 do CC), e se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue (art. 442.º, n.º 2 do CC).
No caso da cláusula transcrita, convencionou-se a devolução do sinal em singelo em caso de verificação do fundamento nela consignado.
Entendem os Demandantes, interpretando o texto da cláusula, que quaisquer que fossem as condições de financiamento que solicitassem ao banco, se este não aprovasse o crédito nessas precisas condições, estariam perante uma situação de não financiamento bancário, logo ao abrigo da mencionada condição resolutiva.
Cremos que para fazer funcionar a referida cláusula, tal como ela está consignada no contrato-promessa (e não como os Demandantes a interpretam) a situação de facto deveria ser de recusa de financiamento bancário aos Demandantes, e não apenas nos montantes por estes pretendidos. A ser aceite a interpretação dada pelos Demandantes ao texto da cláusula, como alegado (não se prevendo aprovação nos valores pretendidos, equivale a “não ter havido financiamento bancário”), estaríamos perante uma situação que deixaria em aberto a eventualidade de situações de abuso de direito, ou seja, se pretendessem um financiamento de € 200.000,00 (eventualmente que chegasse também para mobilar a casa ou comprar um carro) e o banco não avaliasse a fracção no valor que permitisse esse excesso em relação ao valor de aquisição de € 119.000,00, ainda assim estaríamos perante uma situação de não financiamento bancário que permitisse legitimamente requerer a devolução do sinal prestado? Cremos que não, com base na interpretação do contrato conforme as regras do art. 236.º do CC, e de acordo com as regras da boa fé negocial (art. 227.º do CC).
Considera-se, assim, que os Demandantes deixaram de cumprir a sua obrigação de celebrar com a Demandada o contrato prometido por causa que lhes é integralmente imputável, pelo que a Demandada tem a faculdade de fazer seu o sinal no valor de € 2.000,00 que recebeu dos Demandantes.
4.-DECISÃO
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção não procedente por não provada e, em consequência, absolvo a Demandada do pedido.
Custas: a cargo dos Demandantes, que declaro parte vencida (n.º 8 da Port. 1456/2001, de 28-12).
As custas devem ser pagas no Julgado de Paz no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação (n.º 10 da Port. 1456/2001, de 28-12, alterado pela Port. 209/2005, de 24-02).
Notifique os Demandantes para o pagamento das custas. Em relação à Demandada, cumpra o disposto no n.º 9 da mesma portaria.
Registe e notifique.
Coimbra, 23 de Março de 2012.
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)